原告商丘市第二建筑安装工程某司破产管理人，住所地：商丘市X路中段。
负责人王某某。
委托代理人付新海，金研律师集团（商丘）事务所律师。
被告程某，女，X年X月X日出生。
委托代理人何贵林，湖北思阳律师事务所律师。
被告襄樊市房产管理局。
法人代表赵某某，局长。
委托代理人范某某，该局工作人员。
第三人湖北东方拍卖有限公司，住所地：襄樊市X路X号。
法人代表武某某。
委托代理人聂晶，湖北思阳律师事务所律师。
原告商丘市第二建筑安装工程某司破产管理人（以下简称二建管理人）因与被告程某、襄樊市房产管理局及第三人湖北东方拍卖有限公司侵权纠纷一案，于2008年10月29日向本院提起诉讼并申请财产保全，本院受理该案后，分别向原、被告及第三人送达了案件受理通知书、应诉通知书、举证通知书等法律文书，于2008年12月9日公开开庭对本案进行了审理。原告二建管理人的负责人王某某及委托代理人付新海，被告程某的委托代理人何贵林，被告襄樊市房产管理局的委托代理人范某某及第三人湖北东方拍卖有限公司的委托代理人聂晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告二建管理人诉称，经管理人依法核实，位于襄樊市樊城区X路X号（原X号）第3、X层的房产属商丘市第二建筑安装工程某司（以下简称二建公司）的破产财产。二建公司在人民法院受理破产申请后仍然委托第三人对该房产进行拍卖并和程某进行房产买卖，其行为违反了法律规定应属无效。2008年10月21日，二被告在二建公司和程某进行的产权交易无效且人民法院已经将二建公司所有财产查封的情况下，仍然将本案房产登记到程某的名下的行为，不但侵犯了二建公司的利益亦严重侵犯了债权人的利益，请求法院：1、依法确认二建公司向被告程某出售位于襄樊市X路X号（原X号）第3、X层的房产的行为无效；2、依法确认位于襄樊市X路X号（原X号）第3、X层的房产属二建公司破产财产；3、判令二被告赔偿因错误登记而造成的损失5万元。
被告程某辩称，一、二建公司将襄樊市X路X号第3、X层的房产出售给程某的行为有效，原告以法院已经受理二建公司破产申请为由，主张买卖行为无效不能成立；二、答辩人依法取得的财产应受法律保护，本案争议的房产不属破产财产；三、二建公司属假破产。
被告襄樊市房产管理局辩称，该房产原系湖北万邦房地产发展有限公司所有，后经襄樊市中级人民法院裁定归二建公司所有，程某和二建公司买卖本案房产的行为属有效行为，我局在为程某办理产权登记的过程某，严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》的相关规定及程某进行了办理，原告的诉讼请求不能成立。
第三人湖北东方拍卖有限公司辩称，本案与我公司无关，我公司严格依照拍卖法的规定进行拍卖，不存在任何违法行为和过错行为。
根据原、被告及第三人的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点是：1、二建公司委托第三人拍卖本案房产并向程某出售的行为是否有效，该房产是否属破产财产；2、原告要求被告赔偿损失5万元有无事实依据和法律依据。当事人对合议庭归纳的争议焦点均无异议。
原告二建管理人为支持自己的主张向本院提交的证据材料有两组，第一组证据：1、2003年10月22日襄樊市中级人民法院作出的（2003）襄中执字第X号民事裁定书1份；2、2004年12月2日襄樊市中级人民法院作出的（2003）襄中执字第X号公告1份；3、2005年6月23日襄樊市中级人民法院作出的（2003）襄中执字第202—X号公告1份；4、2006年4月30日商丘市中级人民法院作出的受理破产案件通知书1份；5、2006年5月9日商丘市中级人民法院发布的（2006）商民二破字第1—X号公告1份；6、2006年5月10日商丘市中级人民法院发布的公告1份；7、2006年5月24日人民法院报刊登的破产公告1份；8、二建公司营业执照副本1份；9、襄价事字（2002）X号价格鉴定结论书1份；10、商金信评报字（2008）第X号资产评估报告书及资产评估说明各1份；11、2006年5月16日湖北东方拍卖有限公司出具的拍卖成交确认书1份；12、2006年7月17日襄樊市中级人民法院下发的（2003）襄中执字第202—X号协助执行通知书1份；13、2006年8月23日被告程某向襄樊市地方税务局第五分局缴纳税款的票据2张；14、襄樊市房产管理局发布的公告1份；15、2006年8月7日樊城区法院作出的（2006）樊屏民初字第122—X号民事裁定书1份；16、2006年8月7日樊城区法院作出的（2006）樊屏民初字第X号协助执行通知书1份；17、襄樊市樊城区人民法院送达回证1份；18、樊城区人民法院作出的（2006）樊屏民初字第X号判决书1份。以此证明：本案房产归二建公司所有，依法应属破产财产，二建公司和程某买卖本案房产及委托第三人进行拍卖的行为违反法律禁止性规定，应为无效行为。第二组证据：1、2006年9月20日商丘市中级人民法院作出的（2006）商民二破字第1—X号裁定书1份；2、2007年12月5日二建公司破产监管组下发的通知1份；3、2008年3月14日，河南省及湖北省高速公路通行费票据各1张；4、2008年3月14日襄樊市川惠大酒店住宿费票据10张；5、2008年10月13日商丘至襄樊的火车票4张；6、2008年10月14日襄樊至商丘的火车票1张；7、2008年10月15日襄樊至商丘的火车票2张；8、2008年10月13日襄樊市春园宾馆住宿费票据6张；9、2008年10月14日襄樊晚报拍卖公告缴费票据1张；10、2008年10月15日襄樊晚报发布的拍卖公告1份；11、付新海2008年10月份手机（x）通话记录清单2份；12、证人张某某、苏某某的证言各1份；13、2008年10月16日被告程某签名的房屋所有权转移登记询问表1份；14、2008年10月16日被告程某签名的办证申请1份；15、樊城区字第x、x号房屋产权证各1份；16、2008年10月21日，湖北思杨律师事务所向梁园区拍卖行送达的律师函1份。以此证明：被告程某在2008年10月16日向襄樊市房产管理局申请办理产权证的过程某，主观上存在恶意；襄樊市房产管理局在为程某办理产权证的过程某存在违法行为；由于二被告的行为造成交通费、住宿费、公告费损失3000元。
被告程某向本院提交如下证据：1、（1999）襄中民初字第X号民事调解书、（2003）襄中执字第X号民事裁定书；2、2006年4月20日，二建公司向湖北东方拍卖有限公司出具的委托书；3、湖北东方拍卖有限公司的营业执照及该公司刊登的拍卖公告；4、湖北东方拍卖有限公司在2006年5月16日、2006年7月18日分别向程某签署的拍卖成交确认书及向襄樊市房产管理局出具的成交价格的说明；5、二建公司对襄樊市中级人民法院出具的申请函、（2003）襄中执字第202—1、202—X号协助执行通知书；6、程某支付房款的凭证；7、办理房产证的交费票证；8、程某为二建公司垫付的办证费用；9、房屋所有权证书；10、2006年10月21日二建公司法人代表出具的诉讼委托书、2007年3月22日襄樊市樊城区法院民事判决书、2007年7月20日襄樊市中级人民法院民事裁定书；11、2005年6月1日商丘市建委关于“二建公司”改制更名的请示；12、程某的身份证；13、7次拍卖公告。以此证明：被告程某取得本案财产的行为属善意取得，合法有效，程某没有交清购房款是因为未约定具体付款时间及二建公司和襄樊市新中原灯饰有限公司优先购买权官司导致法院查封了本案房产；二建公司的破产是假破产。
被告襄樊市房产管理局向本院提交如下证据：1、（1999）襄中民初字第X号民事调解书、（2003）襄中执字第X号民事裁定书；2、（1999）襄中民初字第X号协助执行通知书、（1999）襄中民初字第X号民事裁定书；3、2006年4月20日，二建公司向湖北东方拍卖有限公司出具的委托书；4、2006年5月16日拍卖成交确认书；5、（2003）襄中执字第202—X号协助执行通知书；6、襄樊市房产管理局发布的公告；7、（2006）樊屏民初字第X号协助执行通知书、（2006）樊屏民初字第122—X号民事裁定书；8、2008年10月16日程某办证申请；9办证税费票据及程某身份证；10、办证房屋土地使用证；11、万邦公司房屋产权证；12、房屋所有权转移登记询问表；13、2008年10月22日樊城区人民法院送达的（2006）樊屏民初字第X号协助执行通知书、（2006）樊屏民初字第122—X号民事裁定书、（2006）樊屏民初字第X号判决书；14、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定。以此证明，襄樊市房产管理局在为程某办证过程某不存在违法行为，没有侵犯原告的利益。
第三人湖北东方拍卖有限公司向本院提交如下证据：1、（1999）襄中民初字第X号民事调解书、（2003）襄中执字第X号民事裁定书、（2003）襄中执字第202—1、202—X号协助执行通知书；2、四次拍卖公告；3、二建公司营业执照；4、二建公司委托湖北东方拍卖公司拍卖房产的委托书及李德光授权委托书；5、湖北东方拍卖有限公司营业执照；6、拍卖公告；7、拍卖成交确认书；8、拍卖活动备案通知书；9、（2003）襄中执字第202—X号协助执行通知书。以此证明，拍卖活动合法有效，我们不知道二建公司已经进入破产程某。
经庭审质证第一被告程某对原告提交的第一、二组证据书证的真实性无异议，但认为不能证明原告所要证明的目的；对证人张某某、苏某某的证言有异议，认为二位证人与原告有利害关系，其证言不能作为定案的依据。本院认为凡是知道案件事实的人均可以出庭作证，张某某虽然是二建公司管理人成员，但其证言和原告的陈述及其它书证相互印证可以作为定案的依据；苏某某作为拍卖行工作人员到襄樊发布拍卖公告是职务行为，认为证人苏某某和原告存在利害关系的观点没有法律依据，故被告程某的异议理由不予采纳。第二被告襄樊市房产管理局对原告提交的第一组证据的真实性无异议，认为第二组证据与本案无关，不予质证。第三人湖北东方拍卖有限公司对原告证据的质证意见和第一被告程某的质证意见相同。
原告对第一被告程某提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、12、13、的真实性无异议，认为不能证明所要证明的问题，同时认为2、3、4、5、6、7不具有合法性；证据10不具有真实性；证据11与本案不具有关联性。本院认为被告程某提交的证据2、3、4、5、6、7和其它证据相互印证，可以证明二建公司委托第三人拍卖本案房产及程某参加竞买的相关事实，原告的异议理由不予采纳；原告虽然对证据10的真实性提出异议，但没有提交相关的证据予以证实，原告对该证据异议理由不予采纳；二建公司破产申请经商丘市中级人民法院审查受理，其破产的真实性已被相关生效的法律文书所确认，原告关于证据11的异议理由予以采纳。
原告对第二被告襄樊市房产管理局提交1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14的证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为襄樊市房产管理局在为程某办证过程某存在违法行为，侵犯了原告的合法权益。本院认为，襄樊市房产管理局在二建公司没有取得产权证且停止办理本案房产过户手续裁定的效力依然存在的情况下，为程某办理过户手续的行为，违反了法律的相关规定，原告的异议理由成立，予以采纳。
原告对第三人湖北东方拍卖有限公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，但认为证据6、7、9不具有合法性。本院认为，证据6、7、9和其它证据相互印证可以证明拍卖活动的有关事实，对原告的异议理由不予采纳。
第一被告程某、第二被告襄樊市房产管理局、第三人湖北东方拍卖有限公司三方当事人对相互之间所提交的证据无异议。
本院对原告提交的两组证据，第一被告程某提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13，第二被告襄樊市房产管理局及第三人湖北东方拍卖有限公司提交的证据予以采信。
根据上述有效证据及庭审调查本院确认以下事实：二建公司属集体企业。1999年4月8日，二建公司因与湖北万邦集团有限公司（以下简称万邦公司）存在债务纠纷，在襄樊市中级人民法院的调解下，二建公司和万邦公司达成和解，该院为此制作了（1999）襄中民初字第X号民事调解书。后因万邦公司没有按期履行调解书所确定的义务，二建公司向襄樊市中级人民法院申请强制执行，2002年6月28日襄樊市中级人民法院委托评估部门对本案房产进行评估鉴定，评估价值为366.8649万元。后经和解，万邦公司和二建公司达成以本案房产抵偿所欠债务736.582万元的协议，襄樊市中级人民法院于2003年10月22日作出（2003）襄中执字第X号民事裁定书，裁定万邦公司用本案房产抵偿对二建公司所负有的债务736.582万元，本案房产归二建公司所有。二建公司取得所有权后，将本案房产租赁给襄樊市新中原灯饰有限公司使用。
为变现本案房产，二建公司于2005年4月21日至2006年4月20日多次委托拍卖机构进行拍卖，并向襄樊市中级人民法院提出申请，要求该院协助将本案房产过户到买受人的名下，为此，该院先后作出（2003）襄中执字第202—1、202—X号协助执行通知书，要求襄樊市房产管理局将本案房产过户到买受人的名下。
2006年4月20日二建公司以220万元的底价，委托本案第三人对本案房产进行再次拍卖，在2006年4月30日商丘市中级人民法院正式立案受理二建公司破产申请后，第三人于2006年5月9日发布拍卖本案房产的公告，2006年5月16日被告程某以220万元的价格竞买成功，当日，第三人为被告程某签署拍卖成交确认书。随后，被告程某缴纳了相关税费，依据拍卖成交确认书、（2003）襄中执字第202—X号协助执行通知书等相关文件向被告襄樊市房产管理局申请办理本案房产的产权登记，该局受理程某的申请后，于2006年7月24日签发“15日内如无人主张权利就将本案房产登记到程某名下”的公告，案外人襄樊市新中原灯饰有限公司以侵犯其优先购买权为由将二建公司起诉至襄樊市樊城区人民法院，要求该院确认二建公司出售本案房产的行为无效，并申请该院采取措施停止襄樊市房产管理局为程某办理产权证的程某，樊城区法院于2006年8月7日作出（2006）樊屏民初字第122—X号民事裁定书及（2006）樊屏民初字第X号协助执行通知书，要求襄樊市房产管理局停止为程某办理本案房产的过户手续。二建公司及二建公司破产监管组先后委托程某的代理人，湖北思阳律师事务所律师何贵林参加与案外人襄樊市新中原灯饰有限公司要求确认二建公司向程某出售本案房产行为无效纠纷的诉讼，2007年12月16日襄樊市樊城区人民法院作出的（2006）樊屏民初字第X号判决书，判决二建公司向程某出售本案房产的行为无效。
2006年4月份，二建公司因资不抵债向商丘市中级人民法院提出破产申请，2006年4月30日商丘市中级人民法院正式立案受理了二建公司的破产申请，同年5月24日在人民法院报发布受理二建公司破产申请的公告，2006年9月20日将二建公司的全部财产予以查封。2007年11月30日作出（2006）商民二破字第6-X号民事裁定，宣告商丘市第二建筑安装工程某司破产还债，并指定以王某某为组长的管理人对二建公司进行破产清算。2006年3月15日原告负责人王某某等人，到襄樊市会见被告程某，向其通报了二建公司已经进入破产程某，二建公司的全部财产已经被法院查封，二建公司向其出售房产的行为已经被法院确认为无效行为，邀请其继续参加本案房产的竞买。2008年6月30日为依法变现本案房产，原告委托商丘市金信会计师事务所有限公司对本案房产进行评估，评估价值为912.x万元，相对于2002年所评估的366.8649万元，升值545.9358万元，平均每年升值90.9893万元，平均年升值率为24.8%。
2008年10月14日，商丘市梁园区拍卖行工作人员苏某某、王某、金研律师集团（商丘）事务所律师付新海三人受原告委托，到襄樊市发布拍卖本案房产的公告，并通知程某参加竞买。2008年10月16日程某隐瞒相关事实，再次向被告襄樊市房产管理局提出办理本案房产产权证的申请，该局受理程某的申请后于2008年10月21日，在二建公司没有取得权属登记及（2006）樊屏民初字第122－X号民事裁定书效力依然存在的情况下，将本案房产由初始登记的湖北万邦集团有限公司直接变更登记到程某名下并为其颁发樊城区字第x、x号房屋产权证。2008年10月22日樊城区人民法院向襄樊市房产管理局送达的（2006）樊屏民初字第X号协助执行通知书、（2006）樊屏民初字第122—X号民事裁定书、（2006）樊屏民初字第X号判决书，通知该局停止办理本案房产过户手续的裁定已被新的裁定所代替，二建公司向程某出售房产的行为已经被法院确认为无效行为。
另查明，自2006年7月31日程某向二建公司代理人李德光支付购房款80万元外，没有再向二建公司支付购房款。
本院认为，二建公司在本案房产没有取得权属登记的情况下，委托湖北东方拍卖有限公司进行拍卖并出售给被告程某的行为，显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条未依法登记领取权属证书的房产，不得转让的禁止性规定，应属无效行为，二被告及第三人以不知二建公司已经进入破产程某、本案房产已经取得初始登记，被登记到湖北万邦集团有限公司的名下，主张买卖有效，没有违反房地产管理法第38条规定的抗辩理由，不能成立。
二建公司在人民法院于2006年4月30日已经受理其破产申请并张贴公告不得擅自处理企业财产的情况下，本应及时通知拍卖机构终止本案房产的拍卖程某，但该公司在未经人民法院许可的情况下，仍然对外出售企业财产，其行为违反了未经受理破产案件人民法院的允许不得处分财产的相关规定。
关于被告程某在办理产权证的过程某是否存在善意的问题，本院认为，所谓的善意是指行为人在实施民事行为过程某，其主观上没有重大过失和恶意。本案房产是商业用房，该房产存在承租人是众所周知的事情，况且其所在地和程某的住所地在同一行政区域，对于购买价值巨大的房产，程某以在参加竞买之前没有进行实地考察，不知存在承租人的抗辩理由显然有悖于日常情理，在承租人没有明确放弃优先购买权的情况下，程某仍然参加竞买并与二建公司进行产权交易其主观上显然存在重大过失；从程某当庭解释为什么仅支付购房款80万元的理由和办证程某自2006年8月7日被迫中止至2008年10月16日再次申请恢复办证程某的相关事实来看，程某对案外人襄樊市新中原灯饰有限公司提起确认二建公司向其出售房产行为无效的事实及判决的结果是明知的，程某在明知襄樊市樊城区法院已经确认本案房产买卖行为无效及原告已经发布拍卖公告的情况下，仍然隐瞒相关事实于2008年10月16日再次向襄樊市房产管理局申请办理产权证，其主观显然存在恶意。
关于本案房产是否属破产财产的问题，本院认为，在2008年10月21日程某取得产权证之前，本案房产的所有权并没有转移，本案房产依法归二建公司所有是不争的事实，自2007年11月30日该公司被裁定破产之日，本案房产自然依法转为破产财产，应由原告进行管理和处分，程某在未经原告同意的情况下向襄樊市房产管理局提出申请，将该房产登记到自己的名下，显然侵犯了原告的权利，况且，二建公司向其出售房产的行为在2007年12月26日已被襄樊市樊城区人民法院作出的（2006）樊屏民初字第X号判决书确认无效，该房产的所有权依法仍然归二建公司所有的情况下，本案房产依法应属二建公司的破产财产。
本案中虽然存在襄樊市房产管理局为程某办理了产权证的行政行为，但并不影响本院对该案的审理，本案是基于产权的归属而发生的纠纷，确认产权的归属在人民法院民事案件的受案范某之内，从《物权法》第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定来看，人民法院在审理房屋所有权纠纷案件中，完全可以在一方当事人已经取得产权证的情况下，对行政机关登记行为的合法性进行审查，作出与行政机关登记不一致的确权判决，被告关于本案应先提起行政诉讼撤销产权证，然后再恢复民事诉讼的观点依法不能成立。
综上所述，原告的诉请事实清楚，证据充分，理由正当，本院予以支持，但其要求被告赔偿损失5万元的依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《房屋登记办法》第三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款、《中华人民共和国拍卖法》第七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决如下：
一、商丘市第二建筑安装工程某司委托湖北东方拍卖有限公司拍卖位于襄樊市X路X号（原X号）万邦商场（万商中心）第3、X层的房产并向被告程某出售该房产的行为无效；
二、位于襄樊市X路X号万邦商场（万商中心）第3、X层的房产属商丘市第二建筑安装工程某司破产财产；
三、驳回原告商丘市第二建筑安装工程某司破产管理人的其他诉讼请求。
一审案件受理费x元，财产保全费5000元由被告程某承担x元，原告商丘市第二建筑安装工程某司破产管理人承担9400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费x元，上诉人在上诉期届满七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长李洪生
审判员曹爱民
审判员王某
二○○八年十二月二十二日
书记员张伟
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