原告苏某。
被告上海某有限公司。
原告苏某诉被告上海某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月29日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判。本案于2010年4月27日第一次公开开庭进行了审理。原告苏某的委托代理人、被告上海某有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。2010年5月12日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告苏某的委托代理人、被告上海某有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2010年6月25日转普通程序审理，本院依法组成了合议庭。2010年8月10日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告苏某的委托代理人，被告上海某有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏某诉称：2009年9月26日，原、被告双方签定《东方庭院认购书》，约定：原告认购东方庭院珠安路弄支弄号楼房屋，并按协议约定付款方式付款后5日内与被告签署《商品房买卖合同》。其后，原告按照约定于2009年9月26日向被告支付购房订金人民币5万元整，后又于2009年9月30日向被告支付首期房款65万元整。可时至今日，被告仍未与原告签定《商品房买卖合同》。原告已按协议完全履行了自己的义务，可被告却始终不履行合同义务。为此，原告请求判令：1、解除《东方庭院认购书》；2、被告返还“东方庭院”首期房款65万元整及相应的利息（以本金65万元为基数，自2009年9月30日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算），并双倍返还定金10万元整，并赔偿因房屋溢价致应得利益损失100万元整。审理中，原告主张溢价损失为65万元，后又变更主张溢价损失46万元。
被告上海某有限公司辩称：认购书确实存在，根据认购书约定，原告应于签订认购书后5天内到被告售楼处签订商品房买卖合同。被告销售人员多次催原告来办理，但是原告一直没有来办理。系争房屋被告到2009年12月中旬才出售的。由于原告违约，认购书已经终止，故原告的诉请1不成立。被告同意返还原告65万元，但是不同意支付利息。由于原告违约，故定金予以没收，被告不同意双倍返还定金。原告主张赔偿差价损失没有依据，且金额较高，被告不同意支付。
经开庭审理查明：2009年9月26日，原、被告双方签订《东方庭院认购书》，认购书约定：原告认购被告位于上海市[东方庭院]珠安路X弄X支弄X号楼，该物业建筑面积为287.26平方米（含公摊面积），认购单元总价为6,428,176元；付款办法：定金50,000元须于签署本认购书时付清；首期楼款2,578,176元即40％楼款（含定金）须于2009年10月9日之前付清；楼价余款3,850,000元即60％楼款须于2009年11月9日之前付清；原告同意委托被告向银行申请办理银行按揭手续，并于2009年10月9日之前向被告提交申请按揭的资料（注：按揭额度或授信成数最终以按揭银行批复为准）。除定金外的其他购房缴款原则某采用银行转帐；双方同意下列事项：（一）签订本认购书时，原告应向被告支付定金，签订《商品房买卖合同》时原告已付定金自动转为购房款的一部分。认购方已认真阅读《商品房买卖合同》及其附件，并同意依据该合同条款及附件签定合同；（二）原告同意于签定本认购书后，应按付款方式规定付款，并于5天内携同本认购书及有关文件到被告公司办公所在地或被告指定地点签署《商品房买卖合同》。逾期视为原告弃权，被告有权另行出售本认购书之房产，并没收原告已交定金；（三）本认购书对双方有法律约束力，发生下列情况之一，本认购书即告终止：1、双方完成签署《商品房买卖合同》；2、原告未按本认购书之付款方式交付应交付的款项，及/或未按本《认购书》约定的时间签署《商品房买卖合同》的，视同原告不履行认购书，被告有权将原告认购之房产转售他人，并将原告已付定金予以没收，不另行通知。认购书还对其他事宜作了约定。签订认购书当天，原告向被告支付了定金50,000元，被告向原告出具了收据。认购书签订后，经双方同意，在认购书备注栏添加了“苏某需在2009年9月30日前补足一层房款，即再交65万房款”。2009年9月30日，原告向被告支付了房款65万元。之后，原告未到被告处签署《商品房买卖合同》，也未再向被告支付房款。2009年12月31日，原告曾委托上海凯正律师事务所向被告发送律师函，要求被告继续履行合同义务，并及时与原告签订《商品房买卖合同》。但被告未予理睬。2010年3月，原告诉至本院。
另查明：2009年12月21日，被告与案外人朱晓东签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：朱晓东向被告购买青浦区X镇X路X弄《朱家角康桥水乡小城》X号房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为287.26平方米；该房屋每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为23,981.37元，根据暂测的房屋建筑面积，该房屋的总房价款暂定为6,888,888元。2010年1月，该房屋进行了预告登记，预购商品房权利人为朱晓东。
以上事实，由双方当事人陈述、《东方庭院认购书》、收据、贷记凭证、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿、律师函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本案的争议焦点及本院的分析认定
本案中究竟谁违约
原告认为，原告已按协议完全履行了自己的义务，可被告却始终不履行合同义务，不与原告签订《商品房买卖合同》。另外，由于被告没有将认购书进行网上备案，程序不合规范，所以原告也没有支付后续房款。现被告又将房屋另售他人，故被告违约在先。
被告认为，认购书签订后，原告未按约定到被告处签订《商品房买卖合同》，也没有按约向被告支付购房款。原告要求延期签署《商品房买卖合同》，但原告仍没有在被告准许延期的时间内来签署合同，因此是原告违约。由于原告违约，认购书已终止。被告有权没收原告交付的定金。被告是在认购书终止后再转让系争房屋。对原告主张的网上备案问题，被告认为过了签署合同时间是不会再有备案了，所以原告查不到记录；即使没有进行网上备案，也是行政管理部门对被告进行行政处罚的问题，不影响合同的效力。
审理中，原告提供证人何明到庭作证，证人何明陈述：其与原告系朋友关系。在原告支付定金后2、3天，其因原告要求陪同原告一起去看房，看房的目的是看房屋及小区的环境问题，要求证人给原告一些建议。当时，被告的销售人员也一起陪同。之后，证人没有陪同原告再去过。看完房屋后，原告因工作比较忙，出国两次，委托证人与被告联系，能否将房价下降一点。谈房价这个过程较长，但被告一直不确认原告提出的价格，最终双方没有谈妥房价，所以原告也没有签订合同。
原告对证人证言认为，拖这么长时间是因为双方在（略），这是导致合同长时间没有签订的原因。由于价格没有确定，所以合同没有签成。
被告对证人证言认为，证人只是陪同原告去看房屋，只是参谋。原告没有向被告提出签订销售合同。之后，由于原告出国，所以没有来与被告签订合同。原告要求降价，但被告没有同意，因为认购书中对总价已明确，不存在（略）问题。
审理中，被告提供证人黄某丰到庭作证，证人黄某丰陈述：其是被告方房屋销售代理商的销售经理，系争房屋其是全程参与的。签订认购书时，其也在场。签订认购书后2、3天，原告带了几个朋友来看房，要求给她意见。签订认购书后2、3天，原告提出要求延期签订合同及延期付款，并同意在2009年9月30日再付65万元，故我们同意原告延期签订合同及延期付款，所以在认购书备注栏内加了两行字，因此5天内原告没有来签订合同。双方约定延期至2009年10月9日签订合同，但10月9日原告没有来。之后，我们多次打电话与原告联系，原告说其还在国外，还要求延期3－5天。但原告一直没有来。之后，我们多次催促原告来签署合同，但是原告一直不接电话，偶尔打通一次，原告告诉我们要晚一点，后来就没有联系了。认购书签订后，原告要求我们降价，但是公司没有同意。2009年10月23日，原告来电表示房屋不要了，我告诉她，如果房屋不要了定金是不能退还的。但是原告要求我们将所有的款项都退给她，双方没有谈成。我叫原告来办手续，但原告没有来。10月24日，原告来电提出房屋价格过高，要求降价，我们没有同意。之后，原告就没有再联系过。在10月份，我们就通知原告，若还不来签订合同，就要将房屋卖掉，但没有发书面的函件。2009年12月21日，我们将房屋转售给他人。
原告对证人证言认为，证人的公司与被告公司存在利害关系，有些地方陈述是不真实的，原告从未提出过不要房屋的意思。认购书是手写的，不是从网上拉下来的，程序不规范。买卖合同是要等首期房款付清之后再签订，由于被告没有进行网上备案，程序没有到位，所以原告不敢将257万元房款付给被告。房屋首付款65万元至今没有退还给原告。
被告对证人证言认为，证人的证言与原告提供的证人证言相互印证，原告要（略），表明她已经违约，因为价格在认购书上已经约定了，且被告从未同意降价。认购书约定的首付款时间已经过了。65万元房款没有归还给原告，是因为原告没有来办理手续造成的，应该由原告自己承担。
庭审中，原告确认，原告于2009年10月初出国去了欧洲，于10月下旬回来。
审理中，被告表示，被告同意给予原告签订买卖合同的宽限期是到2009年10月9日，但原告没有来签署买卖合同，因此，双方签订的认购书已于2009年10月9日终止。
原告则某某，被告是同意原告延期签订合同的，但宽限期没有具体明确。原告没有与被告签订买卖合同是由于被告没有履行认购书网上备案程序，同时双方一直在（略），但未最终达成一致意见。另外，原告认为认购书是被告事先拟定的格式条款，该认购书中加重原告责任及减轻被告责任的条款是无效的。
本院认为：认购书的签订是双方真实意思的表示，双方均应按认购书约定的内容履行各自的权利和义务。原、被告双方在认购书中约定：“原告同意于签定本认购书后，应按付款方式规定付款，并于5天内携同本认购书及有关文件到被告公司办公所在地或被告指定地点签署《商品房买卖合同》。逾期视为原告弃权，被告有权另行出售本认购书之房产，并没收原告已交定金。”“原告未按本认购书之付款方式交付应交付的款项，及/或未按本《认购书》约定的时间签署《商品房买卖合同》的，视同原告不履行认购书，被告有权将原告认购之房产转售他人，并将原告已付定金予以没收，不另行通知。”据此，原告应于认购书签订后5天内至被告处签订《商品房买卖合同》。后由于原告需出国，故其向被告提出延期签订《商品房买卖合同》，为表明其购房诚意，原告又同意于2009年9月30日先行支付房款65万元。为此，被告同意原告延期至2009年10月9日签订《商品房买卖合同》。但原告届期未到被告处签订合同。之后，原告也没有与被告签订买卖合同。因此，原告已违反了认购书的约定，构成违约。至于原告主张被告同意延期签订合同，但未确定延期签订买卖合同的期限。本院认为，对此原告未能提供相应的证据予以佐证，被告也不予确认，同时也有违常理，因此，本院不予采纳。至于原告主张未签订买卖合同是由于双方在对房屋总价进行（略），过程较长。对此，本院认为，认购书已对房屋总价款作了明确约定，且被告对原告提出的降价明确表示不同意。因此，本院对原告的主张不予采纳。即使原告提出降价，未得到被告同意，最终未签订买卖合同的责任也在原告。至于原告主张双方签订的认购书未经网上备案，因此原告不可能再支付房款。本院认为，认购书是双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格按约履行。既便认购书未进行网上备案，也仅是被告违反了行政管理的规定，并不影响认购书的效力。因此，原告的主张不成立，同样也反映了原告的违约。至于原告主张认购书系格式条款，其中加重了原告的责任，应为无效。本院认为，认购书虽系被告提供的格式条款，但认购书的内容是在原告认真阅读理解的基础上签订，原告也同意按认购书载明的内容来履行自己的义务，因此，该认购书是双方真实意思的表示，对双方均具有法律约束力。由此可见，本案中原告未与被告签订买卖合同的行为，已构成违约。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的认购书是双方真实意思的表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照认购书的约定履行各自的权利义务。原告未能按照认购书约定的时间与被告签订《商品房买卖合同》，也未在被告同意迟延签订买卖合同的期限内与被告签订买卖合同，其行为已构成违约。根据认购书约定，原告未按本认购书之付款方式交付应交付的款项，及/或原告未按认购书约定时间与被告签订《商品房买卖合同》的，视同原告不履行认购书，认购书即告终止。因此，原、被告双方签订的认购书于2009年10月9日终止。认购书终止后，被告理应将原告已支付的房款返还给原告。被告主张其已通知原告来取回已付房款，但原告未来办理手续，故不同意支付利息。本院认为，认购书终止后，被告应将原告已付房款返还给原告，被告认为其已通知原告来领取房款，因无事实依据予以证明，故本院对被告的主张不予采纳，被告理应向原告支付已付房款的利息。该利息应从2009年10月10日起算。现原告主张利息计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算，于法无悖，本院予以准许。由于原告违约，致使认购书未能继续履行，因此按照定金罚则，原告向被告支付的定金，被告不予返还，故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。同理，由于原告违约，致使认购书未能继续履行，双方未能签订买卖合同，故原告要求被告赔偿房屋溢价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零八条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、原告苏某与被告上海某有限公司2009年9月26日签订的《东方庭院认购书》于2009年10月9日终止；
二、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏某房款人民币65万元；
三、被告上海某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏某房款65万元的利息（自2009年10月10日起至本判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）；
四、原告苏某要求解除《东方庭院认购书》的诉讼请求不予支持；
五、原告苏某要求被告上海某有限公司双倍返还定金人民币10万元的诉讼请求不予支持；
六、原告苏某要求被告上海某有限公司赔偿因房屋溢价致应得利益损失人民币46万元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20,698.20元，原告负担人民币12,888.94元，被告负担人民币7,809.26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利和义务终止：
……
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
审判长蒋喜军
审判员朱雯博
代理审判员钱增华
书记员姜瑞
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