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平安信托投资公司诉陆某实业有限公司商品房预售违约合同纠纷与陆某实业(武汉)有限公司反诉平安信托投资公司逾期支付购房款、土地使用权转让合同纠纷案

时间:2000-12-25  当事人:   法官:   文号:(2000)鄂经初字第9号

湖北省高级人民法院

民事判决书

(2000)鄂经初字第X号

原告(反诉被告)平安信托投资公司,住所地:广东省深圳市X路平安大厦。

法定代表人曹某,平安信托投资公司总经理。

委托代理人宋某,平安信托投资公司职员。

委托代理人李兆良,深圳市海信律师事务所律师。

被告(反诉原告)陆某实业(武汉)有限公司,住所地:湖北省武汉市中山大道X号佳丽广场X楼。

法定代表人陆某,陆某实业(武汉)有限公司董事长。

委托代理人卫某,陆某实业(武汉)有限公司职员。

委托代理人倪宏,湖北弘盛律师事务所律师。

平安信托投资公司诉陆某实业(武汉)有限公司商品房预售违约合同纠纷和陆某实业(武汉)有限公司反诉平安信托投资公司逾期支付购房款、土地使用权转让合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)平安信托投资公司的委托代理人李兆良、被告(反诉原告)陆某实业(武汉)有限公司的委托代理人卫某、倪宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告平安信托投资公司诉称:1997年1月30日,原告、被告双方订立了一份《房地产买卖合同》,合同约定:被告将其开发的、位于武汉市的“汉口中心城中央国际大厦”(现名“佳丽广场”)的第21至X层(该楼没有第24、X层,第X层为避难层)卖给原告,价款为3.(略)亿元。合同约定被告于1998年3月31日前将经武汉市建筑工程质检部门检验合格并经原告验收符合合同标准的房产交给原告,逾期交房的违约金为购房款的日万分之五。合同还约定被告应于1997年3月底前将写字楼的名称改为“平安XXXX”。1997年9月2日,1998年3月23日,双方又分别签订了《补充协议书》、《补充协议(二)》,加快了原告的付款进度。截至1998年3月31日,原告共计向被告付购楼款2.(略)亿元,此后原告又根据被告的委托,代被告向施工方付款1115万元,代被告付税款1637.2575万元。然而,合同约定的更名期限届至后,被告并未办理该写字楼的更名事宜,该楼的消防、空调、监控系统仍未竣工,也未能办理竣工验收手续,合同约定的交楼期已过去近二年,被告仍拒不交付符合标准的房产,致使原告遭受了巨大的损失。请求判令被告向原告支付延期交楼违约金9569.(略)元(暂计至2000年3月31日);判令被告继续履行合同,尽快交付符合约定标准的房产,并办理写字楼的更名手续。

被告陆某实业(武汉)有限公司在答辩期内没有提交答辩状,但在庭审中辩称:1.原告所诉不实。按合同规定原告应付款3.(略)亿元,原告实付2.(略)亿元,原告尚欠购房款3383.28万元。原告称代我方交了税款,实际上我方并未委托其代交。大楼的更名工作我方已完成。原告所购的房屋我方已将房产证,土地使用权证交给了原告,且原告已对外招租。2.原告所请求的违约金无法律和合同依据。

陆某实业(武汉)有限公司对平安信托投资公司提起反诉称:陆某实业(武汉)有限公司依合同约定将平安信托投资公司所购房屋建成,并于1998年3月17日为平安信托投资公司办理了房产证,将房屋交付给了平安信托投资公司;同月24日办理了消防的分段验收,26日办理了竣工验收;同月30日武汉市建筑工程质量监督站批复同意业主入伙。陆某实业(武汉)有限公司已于1998年3月31日前完成了合同约定的全部义务,基本履行了合同,平安信托投资公司也对购买的楼宇已实际占有使用,但平安信托投资公司至今尚欠购房款3383.287]元,而其间陆某实业(武汉)有限公司反将平安信托投资公司所付购房款中的700万元作为土地转让款付给了平安信托投资公司,而平安信托投资公司至今未将土地使用权转至陆某实业(武汉)有限公司名下,违反了协议约定。平安信托投资公司占有、使用其所购买的楼宇已近二年,合同约定的质保期已过,3%的质保金平安信托投资公司应付给陆某实业(武汉)有限公司。请求判令平安信托投资公司立即支付所欠购房款3383.28万元,承担自1998年3月17日至今的逾期付款罚金;判令平安信托投资公司将位于武汉市X区解放大道操场村的五亩土地使用权转至陆某实业(武汉)有限公司名下,并承担逾期罚金。

平安信托投资公司辩称:1.陆某实业(武汉)有限公司所称的平安信托投资公司所购买的房屋已经办妥了竣工验收手续是错误的。陆某实业(武汉)有限公司提交的《佳丽广场写字楼工程验收纪要》的验收主体不符合城市房地产开发经营管理条例第17条的规定。2.陆某实业(武汉)有限公司没有申请主管部门进行综合验收。3.陆某实业(武汉)有限公司所称的“已办理了消防的分段验收”不等于平安信托投资公司所购买的房屋已经消防验收合格。陆某实业(武汉)有限公司提交的武汉市公安局消防处的有关书面文件并没有说明本案所涉楼房的消防设施已经验收合格。4.陆某实业(武汉)有限公司至今没有将符合合同约定的房屋交付给平安信托投资公司,对此陆某实业(武汉)有限公司应负违约责任。5.陆某实业(武汉)有限公司向平安信托投资公司请求支付3383.28万元没有依据。平安信托投资公司所欠的购房尾款是1083.0225万元,按照合同约定,平安信托投资公司所付的1637.2575万元的税款应在购房款中扣除。平安信托投资公司实际上已经提前付了购房款,由于佳丽广场至今并未竣工验收合格,根据合同约定,陆某实业(武汉)有限公司无权请求支付其余的购房款。6.陆某实业(武汉)有限公司无权要求平安信托投资公司退还700万元的购地款。平安信托投资公司收到了陆某实业(武汉)有限公司支付的购地款,但由于陆某实业(武汉)有限公司内部发生股权争议,陆某实业(武汉)有限公司没有配合平安信托投资公司办理转让手续,并非平安信托投资公司违约。综上,平安信托投资公司请求驳回陆某实业(武汉)有限公司的反诉请求。

经审理查明:一九九七年一月二十三日,陆某实业(武汉)有限公司对平安信托投资公司书面承诺:平安信托投资公司向陆某实业(武汉)有限公司所购房地产如需缴纳固定资产投资方向调节税,由陆某实业(武汉)有限公司负责承担。一九九七年一月三十日,陆某实业(武汉)有限公司作为卖方,平安信托投资公司作为买方,双方在深圳市签订了一份《房地产买卖合同》,其主要内容为:1.平安信托投资公司购买陆某实业(武汉)有限公司开发的位于武汉市汉口生成南里、暂定名为“汉口中心城中央国际大厦”的第X层至第X层,共十九层标准写字楼(该楼没有第24、X层,第X层为避难层),以及地库二层整块固定停车位175个(具体车位见附件一);2.平安信托投资公司所购标准写字间建筑面积为(略)平方米,最后以政府颁发的产权证核定的产权面积为准;标准写字间楼面的单价为每平方米人民币5500元,地库二层停车位单价为每个(略)元,合同总价款按总建筑面积(略)平方米计算,共计人民币3.(略)亿元;3.双方签订《房地产买卖合同》后十个工作日内,平安信托投资公司支付总价款的30%,计人民币9004.92万元(其中,五个工作日内先支付4000万元,十个工作日内再支付其余的4304.92万元;双方同意,前述30%的付款中包含了5%的购房定金;1997年3月至12月期间,平安信托投资公司根据工程进度(见附件二)于每月的开始八个工作日内分别支付总价款的5%,即1500.82万元,如果陆某实业(武汉)有限公司未按本合同附件二完成工程进度,平安信托投资公司有权拒付相应款项;在陆某实业(武汉)有限公司办妥平安信托投资公司所购楼宇的所有房屋产权证后十个工作日内,平安信托投资公司再支付总价款的17%,即5102.788万元,下余3%的房款即900.492万元,在陆某实业(武汉)有限公司的工程质量保证期满后十个工作日内一次付清;4.平安信托投资公司所拥有的武汉市X区解放大道操场村批租的五亩土地作价700万元转让给陆某实业(武汉)有限公司,陆某实业(武汉)有限公司同意在平安信托投资公司交付首期购楼款时将该款一次扣除;5.平安信托投资公司如不能按规定日期付款,自滞付之日起每日按应付款的万分之五计算滞纳金,如逾期超过六十日尚未付清应付楼款,陆某实业(武汉)有限公司有权单方面终止合同等;6.陆某实业(武汉)有限公司保证按本合同附件三所规定的用料、设备等将房屋交付给平安信托投资公司使用;如果该楼房的有关设备(升降机、空调系统、消防系统和保安系统)标准与合同附件三规定的不符,属陆某实业(武汉)有限公司违约,平安信托投资公司有权终止合同,陆某实业(武汉)有限公司除按日万分之五的标准退还平安信托投资公司已付购楼款的利息外,还须双倍返还平安信托投资公司的购房定金;7.房屋须经武汉市建筑工程质量检验部门检验合格并经平安信托投资公司验收符合合同规定标准后才能交付平安信托投资公司使用。否则,平安信托投资公司有权要求陆某实业(武汉)有限公司维修至本合同规定的建筑标准,维修期处置办法按合同第十三条的规定执行。如经陆某实业(武汉)有限公司维修房屋仍未达到合同规定的要求,平安信托投资公司有权终止合同,陆某实业(武汉)有限公司除按日息万分之五退还平安信托投资公司已付购房款本、息外,还须双倍返还平安信托投资公司的购房定金;8.质量保证期为自房产交付平安信托投资公司使用之日起一年,保证期内,因平安信托投资公司使用不当造成房屋损坏和设备故障由平安信托投资公司负责,否则,由陆某实业(武汉)有限公司负责;9.陆某实业(武汉)有限公司保证于一九九八年三月三十一日前将完全符合合同规定的房产交付平安信托投资公司使用,在房产交付给平安信托投资公司使用后三个月内,陆某实业(武汉)有限公司保证平安信托投资公司取得产权证书,如逾期交房六十日,平安信托投资公司可单方面终止合同,陆某实业(武汉)有限公司应退还平安信托投资公司的购房款并按日息万分之五计算利息,另须双倍返还平安信托投资公司的定金;10.在签订本合同后,原“中央国际大厦”的楼名变更为“平安XXXX”,具体再由双方共同协商重新定名,陆某实业(武汉)有限公司负责于一九九七年五月底前完成更名工作;11.陆某实业(武汉)有限公司保证从一九九八年四月一日起至二OO一年三月三十一日止,平安信托投资公司所购写字楼的年度租金回报不低于平安信托投资公司所购全部物业价格的15%;12.所有与该房产买卖和办理手续的税费,按国家和武汉市的有关规定由双方各自承担;13.关于物业的经营管理,可由陆某实业(武汉)有限公司、平安信托投资公司协商委托境外专业国际管理公司经营,双方成立类似于董事会形式的楼宇管理机构,平安信托投资公司拥有51%的表决权。物业管理公司于一九九七年九月三十日前设立,具体经营方式,由双方在该楼正式竣工之前协商解决。该合同签订后,武汉市公证处于一九九七年二月二十日对该合同进行了公证。

一九九七年九月二日,平安信托投资公司和陆某实业(武汉)有限公司签订了一份《补充协议书》,约定:1.鉴于平安佳丽大厦(原“汉口中心城中央国际大厦”)结构工程提前竣工,陆某实业(武汉)有限公司为提前办理平安信托投资公司所购房的产权证,请求平安信托投资公司提前一次性支付本年九至十二月的工程进度款共计6003.28万元。2.陆某实业(武汉)有限公司在收到平安信托投资公司提前支付的工程进度款后,争取在九月底前办妥产权证,在此之前如发生契税,由陆某实业(武汉)有限公司负担。3.对平安信托投资公司提前支付上述工程款而导致的损失,陆某实业(武汉)有限公司同意如果陆某实业(武汉)有限公司前项约定如期办妥产权证,则依照《房地产买卖合同》第六条第二款规定的付款进度,按月利率10‰予以补偿。如果陆某实业(武汉)有限公司不能如期办妥产权证,则按月利率15‰予以补偿,补偿费由平安信托投资公司在支付后续购房款时一次予以扣除。4.《房地产买卖合同》第六条第三款“在甲方陆某实业(武汉)有限公司办妥乙方平安信托投资公司所购买所有房产的产权证后十个工作日内,乙方再支付总价款17%,计人民币5102.788万元。”改为“在甲方办妥乙方所购物业产权证并办理完乙方所购物业竣工验收手续,交付乙方使用后十个工作日内,乙方再支付总价款17%,计人民币5102.788万元。”5.陆某实业(武汉)有限公司保证平安信托投资公司提前支付的款项用于武汉平安佳丽大厦的建设支出,否则按严重违约处理,平安信托投资公司有权终止《房地产买卖合同》。此外,合同附件二规定了工程进度(一九九八年三月三十一日全部内外装修完成)。合同附件三规定了外墙、首层入口大堂、各层写字楼电梯大堂、各层写字楼公共走廊、各层公共卫某间的用料和装潢,以及升降机、空调系统、消防系统、通讯系统、供电系统、保安系统的设备品牌和停车场的设施等。

一九九八年三月二十三日,双方又签订了一份《补充协议(二)》,约定:1.陆某实业(武汉)有限公司借平安信托投资公司2200万元,为此,陆某实业(武汉)有限公司将其开发的武汉佳丽大厦土地使用证:WP国用(92)字第X号(原件于五日内交给平安信托投资公司)抵押给平安信托投资公司,并将国用(临92)字第X号土地证原件交给平安信托投资公司。平安信托投资公司收到WP国用(92)字第X号土地证原件时,将国用(临92)字第X号土地证原件交给陆某实业(武汉)有限公司。2.借款的月息7‰,陆某实业(武汉)有限公司于一九九八年三月三十一日前偿还借款。3.陆某实业(武汉)有限公司保证武汉佳丽大厦竣工验收手续于一九九八年三月三十一日前完成,若延期,陆某实业(武汉)有限公司按平安信托投资公司所付购房款的日万分之五补偿平安信托投资公司,延期超过三十日,按日3‰补偿。4.若陆某实业(武汉)有限公司在一九九八年三月三十一日前将武汉佳丽大厦竣工验收手续办理完毕并通知平安信托投资公司,则前述借款可转入平安信托投资公司应付房款的一部分。5.若陆某实业(武汉)有限公司不能在一九九八年三月三十一日前完成武汉佳丽大厦竣工验收手续,平安信托投资公司将追讨前述借款。6.陆某实业(武汉)有限公司无法偿还借款本息时,平安信托投资公司对前述抵押物有处置权。7.《房地产买卖合同》项下发生的契税全部由陆某实业(武汉)有限公司承担,平安信托投资公司不承担契税。

一九九七年二月四日,平安信托投资公司向陆某实业(武汉)有限公司付款2000万元,同年二月十八日付款504.92万元、1000万元、2000万元、3300万元,同年三月十一日付款1000万元、505.82万元,同年四月十四日付款1000万元、500.82万元,同年五月十三日付款500.82万元、1000万元,同年六月十一日付款500.82万元、1000万元,同年七月十五日付款500.82万元、1000万元,同年八月十二日付款500.82万元、1000万元,同年九月三日付款4203.28万元、2000万元。一九九八年三月二十三日,平安信托投资公司向陆某实业(武汉)有限公司支付借款2200万元。一九九九年三月三日,平安信托投资公司代陆某实业(武汉)有限公司向武汉美特装饰工程有限责任公司付款80万元、向武汉建工集团建筑安装工程有限公司付款260万元、向宜昌环海卷闸装潢公司武汉分公司代付工程款30万元、向海南天利装饰工程(香港)有限公司代付工程款20万元、向湛江利海液压机械实业有限公司代付工程款60万元;同年三月三日、同年五月五日,平安信托投资公司代陆某实业(武汉)有限公司向武汉狮城空调工程有限公司分别付款125万元、20万元;同年四月一日代陆某实业(武汉)有限公司向湖北天昌通信发展公司付款40万元,同年四月一日代陆某实业(武汉)有限公司向升隆铝质幕墙工程(武汉)有限公司付款20万元、向武汉佳丽百货有限公司付款50万元;同年四月十二日代陆某实业(武汉)有限公司向武汉狮城空调工程有限公司付款80万元;同年四月二十二日,平安信托投资公司向陆某实业(武汉)有限公司付款50万元;同年五月十一日,平安信托投资公司代陆某实业(武汉)有限公司向江森自控公司付款280万元。综上,平安信托投资公司已付陆某实业(武汉)有限公司购房款(略).12万元。

一九九七年二月十九日、九月四日,陆某实业(武汉)有限公司向平安信托投资公司支付购地款200万元、500万元,但平安信托投资公司并未取得武汉市X区解放大道操场村五亩土地的使用权,亦未将合同约定的该块土地使用权转让给陆某实业(武汉)有限公司。

一九九七年六月九日,陆某实业(武汉)有限公司发传真给平安信托投资公司,就其所建的大楼建议定名为“平安佳丽大厦”,对此平安信托投资公司并没有提出异议,且在双方于同年九月二日订立的补充协议书中出现了“武汉平安佳丽大厦”的共同表述。一九九八年三月,陆某实业(武汉)有限公司向武汉市语言文字工作委员会递交了一份《关于确认佳丽广场塔楼应定名平安佳丽大厦的报告》,同年九月一日,武汉市语言文字工作委员会予以批准。对此,平安信托投资公司认为,根据《武汉市地名管理实施办法》第二条第(四)项的规定,应由武汉市地名委员会批准佳丽广场塔楼的定名事项,但陆某实业(武汉)有限公司没有按规定办理更名的批准手续。

一九九八年三月十七日,平安信托投资公司向陆某实业(武汉)有限公司购买的、建筑面积2100平方米、位于佳丽广场地库二层的车位和建筑面积(略)平方米的位于佳丽广场21-23、25-26、28-33、35-X层的楼层,在武汉市房地产管理局办理了过户登记手续。次日,陆某实业(武汉)有限公司将平安信托投资公司所购的车库房产证、写字楼的房产证交给了平安信托投资公司的职员李萍,平安信托投资公司取得了所购买的房屋所有权证,但陆某实业(武汉)有限公司没有为平安信托投资公司办理相应房屋的土地使用权证。

一九九八年三月二十三日,陆某实业(武汉)有限公司将编号为WP国用(临92)字第X号国有土地使用证一本交给了平安信托投资公司的职员卢郁、李萍,该证载明的使用者为陆某实业(武汉)有限公司,该证系一九九二年十月二十日颁发,有效期为二年。

一九九八年三月二十日,陆某实业(武汉)有限公司向武汉市公安局消防处递交了一份《关于佳丽广场写字楼消防工程验收的报告》,请求对21-X层的除报警探头外的其他消防工程进行验收。同年三月二十四日,武汉市公安局消防处向陆某实业(武汉)有限公司出具了《关于佳丽广场消防工程验收工作的意见》,其内容为:“佳丽广场(含商场、写字楼)工程,已投入使用的已经消防验收,尚未投入使用的,经检查,公共部分的消防设施已经形成。待第二次装修时,结合完善消防末端设施,使用前分楼层进行消防再验收,经验收合格(含第二次装修达到消防要求)后,方准投用。”同年九月二日,陆某实业(武汉)有限公司向武汉市公安局消防处递交了一份《关于佳丽广场消防工程分段验收的报告》,请求对佳丽广场工程分段验收,对某些楼层在使用前进行验收,在客户全部入住,全部投入使用再作总验收。同年九月七日,武汉市公安局消防处批准同意了陆某实业(武汉)有限公司的报告,但明确要求投入使用的楼层必须达到消防要求。

一九九八年三月二十五日,武汉建工(集团)有限公司、陆某实业(武汉)有限公司、中南建筑设计院第一设计所、武汉市建筑工程质量监督站,香港大有建筑有限公司湖北建设监理公司共同签署了一份《佳丽广场写字楼工程验收纪要》,内容为:“佳丽广场写字楼竣工工程,经验收合格。需待客户二次装修时进一步完善的工程,结合二次装修完工。”一九九八年三月二十六日,武汉市建筑工程质量监督站向陆某实业(武汉)有限公司出具了一份《备忘录》,内容为:“佳丽广场写字楼工程,进行了竣工验收,经验收合格,并于一九九八年三月二十五日形成‘佳丽广场写字楼工程验收纪要’。《单位工程竣工验收报告单》,根据武汉市建委武城建管字[1996]X号文件规定,需在工程结算价审定后,方予填报和审签”。一九九八年三月三十日,武汉市建筑工程质量监督站向陆某实业(武汉)有限公司出具了一份《关于‘佳丽广场’写字楼入伙报告的批复》,其内容为:“根据已完工程的质量监督和监理公司初验意见,我站对其进行了复验,工程质量符合验收标准,我站同意入伙,并进行办公房间二次装修。同时,配合完善办公房间的通风、喷淋、消防报警以及照明系统,以便最终完善公共部分”。

一九九八年五月二十九日,武汉佳丽广场物业管理有限公司致函深圳安星装饰设计工程有限公司,主要内容为:“今收到‘中国平安保险公司佳丽广场武汉分公司装饰施工图’壹套,系由深圳市安星装饰设计工程有限公司设计”。一九九八年六月四日,中国平安保险股份有限公司给佳丽物业管理部出具了《授权委托书》,其内容为:“我公司已购买佳丽广场第二十一层楼,现授权深圳市安星装饰设计工程有限公司负责装修。有关装修过程中有关物业管理事宜请与该公司联系。”一九九八年六月五日,平安信托投资公司出具的证明称:“我公司所拥有的武汉佳丽广场物业中第二十一层已归中国平安保险股份有限公司武汉分公司(产险)使用,从现在起该楼层装修、使用等一切事务由中国平安保险股份有限公司武汉分公司(产险)全权负责。”一九九八年七月一日,中国平安保险股份有限公司武汉分公司向佳丽广场物业管理有限公司提交了进场装饰施工申请书。内容为:“本单元已缴交二次装饰有关费用,图纸已审核符合要求,且已办妥建管和消防有关审批手续,现委托施工队拟在一九九八年七月一日进场装修施工”。一九九八年九月二十八日,武汉市公安局消防处对“陆某集团武汉佳丽广场(武汉平安保险公司)”出具的《防火检查登记表》载明的主要火险隐患为:“1.消防通道不畅通,且前室和楼梯间门无闭门器;2.消防给水系统管网无水;3.公共走道及疏散楼梯等公共部分应急照明缺乏;4.本办公区域应配置ABC类干粉灭火器;5.本层防排烟系统应能正常运行。以上隐患应于投用前整改完毕,再向我处申请验收,经验收合格后方可投用。”

一九九八年八月十二日,平安信托投资公司向陆某实业(武汉)有限公司出具了一份《委托招租书》,内容为:“我公司已购买武汉佳丽大厦第二十一层到四十二层共计(略)平方米写字楼和地库二层整层175个停车位,现因经营需要,特委托陆某实业(武汉)有限公司对上述房产进行招租,租赁合同由我公司签字方为有效,租金直接打入我公司帐户。对已签字之合同,待定金和一个月租金进帐,我公司付相当于一个月租金的委托代理费给陆某实业(武汉)有限公司。”

一九九八年九月十一日,平安信托投资公司的任文胜与陆某实业(武汉)有限公司的潘鸣凤共同签署了一份《关于平安保险公司所购佳丽广场写字楼初验情况纪要》,内容为:一、任文胜先生查看了武汉市政府有关部门的工程验收、消防工程验收工作意见、电梯验收等文件的原件,以及空调试压等资料(见附件)。并查看大堂装修及电梯、空调机房、发电机房设备配置情况,基本符合合同要求。二、大厦尚有部分项目不符合合同要求(陆某公司认为需结合客户二次装修时完善),具体如下:1.各层写字楼走廊的进口踢脚线未装,地面地毯未装,墙面尚有一道工序未做。2.各层写字楼烟感中,走道内已装底座,未装探头,各写字间内烟感均未装,各层喷淋写字间内仅装上喷,下喷均未装。3.各层闭路电视监察系统未见末端监视器,但有平安保险武汉分公司的交接清单。4.各层分隔墙未砌,风机盘管控制器也未装。5.停车库入口及二层车库尚余零星土建工程,合同中其他条件已具备。6.各层写字楼每间可见二条电话线。7.各层写字间管井、消防梯及消防梯前室有建筑垃圾尚未清理完毕。三、大厦合同之外的情况:①大厦背面及侧面尚有部分市X路未修完。②大厦不在合同购买范围内后广场等尚有部分正在加紧施工。③大厦物业管理尚未进入正常状态,会影响我公司正常使用。

一九九八年十二月二日,平安保险股份有限公司武汉分公司代平安信托投资公司向武汉市地方税务局交纳固定资产投资方向调节税1162.5725万元、交纳土地增值税48.135万元、交纳营业税39.55万元;一九九九年二月二十六日,平安信托投资公司向武汉市地方税务局交纳固定资产投资方向调节税100万元;同年六月二日、十二月十六日,深圳市平安物业投资管理有限公司武汉分公司代平安信托投资公司分别交纳固定资产调节税200万元、87万元。其中平安信托投资公司因购陆某实业(武汉)有限公司的楼房共缴纳购房税款1549.2575万元,其余为平安信托投资公司卖给陆某实业(武汉)有限公司土地使用权所交纳的税款。

一九九九年二月至同年四月,陆某实业(武汉)有限公司为了完善佳丽广场工程,陆某实业(武汉)有限公司、平安信托投资公司分别与武汉美特装饰工程有限责任公司、武汉建工集团建筑安装工程有限公司、武汉狮城空调工程有限公司、湖北天昌通信发展公司、香港升隆铝质幕墙工程公司、权利云石有限公司、江森自控香港有限公司、宜昌环海卷闸装潢公司武汉分公司、海南天利装饰工程(香港)有限公司、湛江利海液压机械实业有限公司等签订了施工协议书。陆某实业(武汉)有限公司分别委托上述公司对佳丽大厦的消防、空调、电梯、照明、动力、通讯、喷淋、弱电、冷冻水、给排水、幕墙等工程进行施工,由平安信托投资公司代陆某实业(武汉)有限公司分别向上述公司支付相应的工程款(共代付工程款1115万元,付款的具体情况见上述平安信托投资公司支付购房款的事实部分)。

本案在审理期间,武汉市建筑工程质量监督站于二OOO年九月三十日致函本院称:至一九九八年三月,佳丽广场除通风空调工程、电梯工程和消防设施尚未竣工外,其余设计文件规定的工程内容基本完工;工程质量符合国家验收标准;佳丽广场整体工程质量验收核定手续尚未办理。武汉市公安局消防处于二OOO年十月二十四日致函本院称:一九九八年三月二十日,陆某实业(武汉)有限公司向我处送交了《关于佳丽广场写字楼消防工程验收的报告》,但我处未出具佳丽广场二十一至四十二层的消防验收合格意见。

本院认为:千安信托投资公司和陆某实业(武汉)有限公司签订的《房地产买卖合同》和补充协议是当事人真实意思的表示,除逾期交房和逾期付款方承担日息万分之五的罚金或滞纳金的约定不符合中国人民银行的有关规定外,其余内容不违反法律的规定,为有效合同。平安信托投资公司依照购房合同的约定向陆某实业(武汉)有限公司陆某支付了购房款(略).12万元。双方虽未约定房屋交付的具体方式,但陆某实业(武汉)有限公司已于一九九八年三月十八日将平安信托投资公司所购房屋和车库的所有权证交给了平安信托投资公司,平安信托投资公司也于一九九八年六月着手对其所购楼层的第二十一层进行了装修,其余的楼层(含车库),平安信托投资公司也于同年八月十二日书面委托陆某实业(武汉)有限公司对外招租,平安信托投资公司实际上也出租了部分房屋,因此平安信托投资公司在收到房产证以后已经行使了房屋所有权人的权利,应当认定陆某实业(武汉)有限公司已将房屋按约定的时间交给了平安信托投资公司。但陆某实业(武汉)有限公司所建的“汉口中心城中央国际大厦”[包括陆某实业(武汉)有限公司卖给平安信托投资公司的房屋]在合同约定的一九九八年三月实际上并未全部竣工。一九九八年九月十一日,平安信托投资公司的任文胜在《关于平安保险公司所购佳丽广场写字楼初验情况纪要》中即指出了尚未竣工的部分项目。一九九九年二月至四月,为继续完善该大厦的消防、空调、电梯、照明、动力、通讯、喷淋、弱电、冷冻水、给排水、幕墙等项工程,平安信托投资公司代陆某实业(武汉)有限公司向有关施工单位支付了部分工程款。至目前止,“汉口中心城中央国际大厦”尚有部分项目需要继续施工或完善,该大厦至今没有依照有关规定取得有关职能部门的最终综合验收合格证明,陆某实业(武汉)有限公司售给平安信托投资公司的房屋也没有取得消防部门消防验收合格的证明,该房屋不符合合同约定的交付标准。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十条第三款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定,陆某实业(武汉)有限公司售给平安信托投资公司的房屋亦不符合前述法规所规定的标准,尽管陆某实业(武汉)有限公司已将房屋交付给了平安信托投资公司,但这种交付不符合前述法规的规定,致使平安信托投资公司对所购房屋不能正常使用。对此,陆某实业(武汉)有限公司除应当将房屋完善至符合合同约定和前述法规规定的标准以外,对因此给平安信托投资公司造成的经济损失应负赔偿责任,即以平安信托投资公司已付购房款(略).12万元为本金,自一九九八年四月一日始至陆某实业(武汉)有限公司将售给平安信托投资公司的房屋完善至符合合同约定和法规规定标准之日止,比照中国人民银行规定的同期逾期贷款罚息标准分段计付。平安信托投资公司请求陆某实业(武汉)有限公司按购房款日万分之五的标准承担逾期交房违约金的依据不足,不予支持。因陆某实业(武汉)有限公司售给平安信托投资公司的房屋至今没有取得职能部门最终的验收合格证书,因此平安信托投资公司尚有2683.287元购房款没有付给陆某实业(武汉)有限公司的行为并不违反合同的约定,陆某实业(武汉)有限公司反诉请求平安信托投资公司立即向其支付3383.28万元购房款并承担罚息的违约责任没有充分依据,应予驳回。但在陆某实业(武汉)有限公司将售给平安信托投资公司的房屋完善至符合合同约定、取得职能部门最终的验收合格证书后十日内,平安信托投资公司应当将下余的1782.788万元购房款支付给陆某实业(武汉)有限公司,并在取得质检部门最终的验收合格证书满一年后的十日内,平安信托投资公司应将下余的900.492万元购房款付给陆某实业(武汉)有限公司。陆某实业(武汉)有限公司没有将平安信托投资公司所购房屋相应的土地使用权证交付给平安信托投资公司属违约行为,陆某实业(武汉)有限公司应当继续履行该项合同义务。关于“汉口中心城中央国际大厦”的更名,鉴于平安信托投资公司对陆某实业(武汉)有限公司建议更名为“平安佳丽大厦”没有异议,且双方在补充协议中对“汉口中心城中央国际大厦”又共同表述为“武汉平安佳丽大厦”的事实,“汉口中心城中央国际大厦”更名为“武汉平安佳丽大厦”或“平安佳丽大厦”应视为符合双方真实意思的表示。陆某实业(武汉)有限公司应当向武汉市地名委员会申办更名的手续,但陆某实业(武汉)有限公司没有按照合同的约定向有关职能部门申办,属违约行为。对此,陆某实业(武汉)有限公司应继续履行该项合同义务。平安信托投资公司向税务部门交纳因其购房而产生的有关税费虽属其应履行的法定义务,但陆某实业(武汉)有限公司于一九九七年一月二十三日即向平安信托投资公司书面承诺由其承担本应由平安信托投资公司缴纳的固定资产投资方向调节税,且在一九九八年三月二十三日双方签订的《补充协议(二)》中又约定由陆某实业(武汉)有限公司承担买房合同项下发生的契税。因此,平安信托投资公司请求陆某实业(武汉)有限公司偿还其因购房已经缴纳的税款的请求应予支持,平安信托投资公司已缴纳的购房税款1549.5725万元应由陆某实业(武汉)有限公司偿付给平安信托投资公司。平安信托投资公司没有依约将五亩土地的使用权转让给陆某实业(武汉)有限公司属违约行为,鉴于平安信托投资公司并没有取得该块土地的使用权,该约定无法实际履行,平安信托投资公司应将陆某实业(武汉)有限公司已付的700万元土地转让金返还给陆某实业(武汉)有限公司并赔偿其相应的利息损失。陆某实业(武汉)有限公司请求平安信托投资公司返还其支付的土地转让金本息的请求应予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定,判决如下:

一、陆某实业(武汉)有限公司在本判决生效之日起三十日内偿付平安信托投资公司违约金[以(略).12万元为基数,自一九九八年四月一日始至平安信托投资公司所购陆某实业(武汉)有限公司的房屋取得职能部门最终的验收合格证书之日止,按照中国人民银行规定的同期逾期贷款罚息标准分段计付]。

二、陆某实业(武汉)有限公司在本判决生效之日起六个月内,将平安信托投资公司所购的房屋完善至符合合同约定的标准并取得有关职能部门颁发的验收合格证书,同时将该房屋的土地使用权证交付给平安信托投资公司。

三、陆某实业(武汉)有限公司在本判决生效之日起三十日内,向有关职能部门申办将“汉口中心城中央国际大厦”更名为“平安佳丽大厦”或“武汉严安佳丽大厦”,的手续。

四、平安信托投资公司在所购房屋完善至符合合同约定标准并取得有关职能部门颁发的验收合格证书后十日内,向陆某实业(武汉)有限公司支付1782.788万元购房款,下余900.492万元购房款在平安信托投资公司所购房屋的工程质量保证期满后十日内付清。

五、陆某实业(武汉)有限公司在本判决生效之日起三十日内,偿付平安信托投资公司已缴纳的购房税款1549.5725万元,并赔偿其利息损失(其中1162.5725万元自一九九八年十二月二日始至付清之日止,100万元自一九九九年二月二十六日始至付清之日止,200万元自同年六月二日始至付清之日止,87万元自同年十二月十六日始至付清之日止,按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付)。

六、平安信托投资公司在本判决生效之日起三十日内,返还陆某实业(武汉)有限公司土地转让金700万元并赔偿其利息损失(其中200万元自一九九七年二月十九日始至付清之日止,500万元自同年九月四日始至付清之日止,按照中国人民银行规定的同期逾期贷款罚息标准分段计付)。

七、驳回平安信托投资公司的其他诉讼请求,驳回陆某实业(武汉)有限公司的其他反诉请求。

本案本诉案件受理费(略)元,由平安信托投资公司负担(略)元,由陆某实业(武汉)有限公司负担(略)元。反诉案件受理费(略)元,由陆某实业(武汉)有限公司负担(略)元,平安信托投资公司负担(略)元。

如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。

审判长詹锦云

审判员裴缜

审判员武星

二○○○年十二月二十五日

书记员任辉献



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