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安阳市夏绿地购物中心有限公司与被上诉人安阳市锐丽体育用品有限责任公司商铺租赁合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:(2009)豫法民一终字第62号

上诉人(原审被告、反诉原告)安阳市夏绿地购物中心有限公司。住所地:xxx

法定代表人李某某,总经理。

委托代理人刘某,该公司职工。

委托代理人李某雷,河南兴邺律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)安阳市锐丽体育用品有限责任公司。住所地:xxx

法定代表人陈某某,经理。

委托代理人王晓冰,河南鼎维律师事务所律师。

上诉人安阳市夏绿地购物中心有限公司(下称夏绿地公司)与被上诉人安阳市锐丽体育用品有限责任公司(下称锐丽公司)商铺租赁合同纠纷,锐丽公司于2006年12月11日向安阳市中级人民法院提起诉讼,请求判令夏绿地公司立即恢复双方租赁合同的履行;赔偿自2006年4月10日起至2006年12月10日止的滞纳金x.37元,另赔偿2006年12月11日起至履行完毕赔偿义务之日止的滞纳金;赔偿锐丽公司经济损失x元。夏绿地公司于2007年1月20日提起反诉,请求判令锐丽公司返还借款70万元,并自2006年10月11日起按月息2%计息;赔偿夏绿地公司经济损失x元并承担反诉费用。安阳市中级人民法院经审理于2008年12月25日作出(2007)安民二初字第X号民事判决。夏绿地公司不服该判决,向本院提起上诉。本院于2009年4月1日受理本案后,依法组成合议庭,于2009年4月22日公开开庭审理了本案。夏绿地公司的委托代理人刘某、李某雷,锐丽公司的委托代理人王晓冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审认定,2005年7月15日,夏绿地公司(甲方)与安阳奥特体育用品有限公司(乙方简称奥特公司),就联合经营夏绿地运动城一事签订租赁协议,约定:甲方将一楼南厅,营业面积813平方米的地方提供乙方经营。乙方经营商品为运动类产品,若超出运动类商品范围甲方有权要求其撤柜并给予处罚。经营期限自2005年9月6日起至2008年8月31日止。协议期满,乙方如愿续签协议,应在协议期满六十日内向甲方提出申请,经甲方同意后可续签协议,甲方如不接受乙方提出续约的要求,或乙方没有在约定期限内申请续约,协议期满自行终止。第四条经营条件:1、本协议第一年,乙方每月向甲方交纳管理服务费x元。2、第二年起,即2006年9月1日起乙方每月向甲方交纳管理服务费x元,管理服务费实行月交,每月25日前向甲方交纳下月管理服务费,逾期甲方按2%扣除滞纳金。乙方在协议签订之日,应向甲方交纳x元的定金,开业后转为经营保证金,协议期满,在乙方无违背协议规定的情况下,经营保证金三个月后无息退还,若乙方损坏甲方物品或欠款大于保证金,乙方应在收到甲方通知之日起七日内补齐。3、甲方同意乙方以“夏绿地运动城”的名义在该场地经营,乙方经营场地必须保证经营有:“NIKE”(耐克)、“x”(阿迪达斯)、“PUMA”(彪马)品牌,且NIKE店装修要求为公司KS店,x为公司SP店,PUMA为安阳首家最新形象店。4、甲方为支持乙方经营,为运动城提供50%的基础装修款,装修款主要包括设计费、塑胶地板、隔断、专厅装修、公共照明、户外装修、音响系统、液晶电视等,不含道具费用。乙方基础装修方案须经甲方同意,装修总额不超过30万元,装修中用材付款甲、乙双方共同商定,原则上乙方垫付,甲方凭票据及时报账,该款项乙方不再返还。5、甲方为乙方提供部分借款,该借款为无息,仅能用于乙方货款,借款还款计划详见符页。6、经营期间乙方自行办理工商税证,费用由乙方承担。7、甲方为乙方无偿提供商场公共照明用电、用水。8、乙方经营场地部分可进行反租,但反租业种不得超出本协议第二条条款约定,否则甲方有权干涉,并给予处罚。乙方反租商户经营中出现的问题由乙方自行解决。第五条结算:1、乙方自收营业款,自付收银员工资,接受甲方统一管理。2、本协议第三年起即2007年9月1日起甲方统一收银,乙方不再自收银。乙方还完当月应支付甲方借款后,甲方支付乙方2%滞纳金。第六条:装修1、乙方保证:“NIKE、x、PUMA”装修为安阳最新形象店,装修不得破坏甲方设施,现场施工接受甲方协调管理。2、乙方各专厅根据需要自费装修,装修方案报甲方审核并符合消防安全条例,装修质量须由甲方验收。3、本协议终止或解除时,乙方不得为此要求甲方给予任何补偿或主张任何权利。第八条:促销……2、甲方所举办的各项促销或发放的条种优特卡,属甲、乙双方共同利益,双方共同协商进行,乙方应全力配合,甲方组织的广告促销活动,费用由甲、乙双方协商共同分担。3、乙方同类商品在同城其他商场、专卖店打折销售或作其它促销活动时须在甲方同时进行。第十条:争议约定……,本协议执行中如发生纠纷,应由甲、乙双方协商解决,协商不成可向当地人民法院提起诉讼等共十二大项约定。

同日,双方还签订借款协议,约定:经甲、乙双方商定,乙方在甲方商场内做耐克、阿迪达斯、彪马三个品牌,均全是品牌公司形象专厅。乙方借用甲方70万元整做购买上述品牌货款使用。2005年8月1日借用乙方30万元整,2005年8月20日借于乙方40万元整,若甲方不能按时借款于乙方,甲方承担乙方一切损失(含期货押金、装修费用)。此借款限期为两年,2005年8月1日至2007年7月30日。2007年8月1日起甲方将每月从乙方营业款中扣取6万元作为还款,直到将乙方借用甲方的70万元还完。若当月乙方营业款不足6万元,乙方应及时补还,若乙方每月未能按期还款,乙方承担双倍还款责任(此借款无任何利息)。借款协议签订后,夏绿地公司于2005年8月1日交付奥特公司借款30万元,同月23日又付奥特公司借款40万元,共计70万元。合同签订后,奥特公司按照合同约定对所经营的耐克、阿迪达斯、彪马等品牌进行了设计、装修。2005年9月6日,夏绿地购物中心及夏绿地运动城开门营业。

双方经过近半年的合作经营,整体业绩较差,无法维持原订合同内容,双方为可持续发展,于2006年1月7日签订补充合同一份,约定从2006年元月7日开始运动城由原来的租金形式改为联营形式,并约定了联营的扣率及运动城卖场保底为x元/月;由商场统一收银返款为每周一次(每周一为返款日);甲方为乙方无偿提供商场公共照明、用电、用水。合同期限为一年,自2006年元月7日至2007年元月6日止。

2006年3月20日,双方又签订了补充协议一份,约定:1、自2005年9月6日至2006年3月20日,乙方用的电费x元,经双方协商,由甲方给予免除,从2006年4月1日起,甲方为乙方提供每月每平方米2度的用电量,超出部分由乙方自行承担(耐克、彪马、阿迪达斯所有用电归甲方负担)。2、从2006年4月10日甲方每10日返款一次,甲方不得用任何理由拖欠乙方返款,如有违约每日加收2%的滞纳金。3、运动城的工商、税务费用由乙方自行承担。2006年4月13日,奥特公司更名为安阳市锐丽体育用品有限责任公司(下称锐丽公司)。

2006年5月7日,夏绿地公司(甲方)与锐丽公司签订协议书一份,约定:甲方将南一楼,营业面积43.8平方米的场地提供与乙方经营,乙方经营的商品以“史莱辛格”运动服饰为限……,经营期限自2006年5月10日起至2006年8月31日止。甲方10天向乙方结款一次(节假日顺延),支票或信用卡购物款需到帐后方可结算。因甲方原因不能按时向乙方结款,每逾期一天向乙方支付2%的滞纳金。……其他约定:1、甲、乙双方的合作方式为联营、条件为保底1600元、扣率为10%。2、商场严禁私自收款,一经发现,即处予现金5000元罚款。3、该保底归于运动城大保底之内。现运动城保底为x元等共十六大项约定。

夏绿地购物中心自开业以来,经营状况并不景气,至2006年10月,夏绿地购物中心的一些商铺已退出经营,购物中心出现停电现象,10月11日锐丽公司迫于无奈,从夏绿地购物中心撤出展柜,后夏绿地购物中心整体关门。2007年2月11日原审法院召集双方当事人对夏绿地购物中心进行现场勘验。

另查明,锐丽公司自2005年8月1日至2006年6月30日,先后对夏绿地运动城装修、广告进行投资,分别为:一、广告费投资共计x元;二、灯具费x元;三、场地道具费x元;四、货架地板费共计x元;五、篮球场地费x元;六、卖场装修费共计x元;六项投资累计金额x元。

锐丽公司撤柜后,于2006年10月18日双方对于夏绿地公司应返还锐丽公司的营业款进行计算,确认尚欠营业款数额为x.63元,质保金x元;另锐丽公司持有夏绿地销售的返利卡x元。锐丽公司主张依据2006年3月20日双方所签订补充合同第2条“从2006年4月10日甲方夏绿地公司每10日返款一次,如有违约每日收取2%的滞纳金的约定,”夏绿地公司应付违约金。

夏绿地公司于2006年1月13日,支付运动城装修费(报账)x元。锐丽公司销售夏绿地公司推出的返利卡x元,夏绿地公司主张依照约定应扣点19%,计8645元,锐丽公司辩称是在夏绿地公司将返利卡换成现金的前提下,锐丽公司才能按照约定卡点返利。现夏绿地公司并未将其推出的返利卡兑换成现金,该主张不予认可。夏绿地公司还依据2006年5月17日合同的约定,主张22个月的履行合同预期收益,每月x元,计x元,三项合计x元。

另原审法院已向双方当事人行使释明权,对装修现值等可申请评估,对锐丽公司各项投资可申请鉴定解决,双方当事人均未提出申请。

一、关于双方签订的租赁合同及补充合同是否合法有效,是应继续履行或应中止履行问题。原审认为,锐丽公司与夏绿地公司于2005年7月15日所签订的夏绿地运动城租赁合同及2006年1月7日签订的补充合同、2006年3月20日签订的补充合同,均是双方在充分协商,平等自愿的基础上签订的,而且考虑到体育品牌商品投资成本大、只有加快资本运转才能产生利润,并达到互利共赢之合同目的,是双方当事人真实意思表示,并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形,故三份合同均为有效合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。尽管锐丽公司诉讼请求中明确要求继续履行合同,但原审法院受理本案后,夏绿地公司开办的夏绿地购物中心已整体关门,在原审法院勘验现场后,夏绿地公司未经原审法院许可,擅自拆除了锐丽公司建在夏绿地公司运动城内的货柜并另行招商,双方所签订合同已丧失继续履行的基础,故应中止履行。

二、关于合同不能履行的责任、夏绿地公司是否应赔偿锐丽公司违约金及经济损失以及赔偿的具体金额问题。原审认为,锐丽公司与夏绿地公司所签订夏绿地运动城租赁合同,租赁场地营业面积813㎡,营业面积是安阳市辖区内最大一家。为履行合同搞好经营,锐丽公司分别做了以下工作:1、投入耐克、阿迪达斯、彪马、红双喜等国际国内知名品牌进入夏绿地运动城,其中耐克、阿迪达斯、彪马装修为安阳最新形象店;2、在广播、电视、报纸等媒体及运动城内外进行广告宣传。投入广告费用x元;3、对其经营的商铺进行装修,投入卖场装修费x元;4、在商铺外修建篮球场,支出篮球场地费x元;5、支出灯具费x元,场地道具费x元,货架地板费x元。以上各项投资共计x元。夏绿地公司开办的夏绿地购物中心自营业以来,经营并不景气。2006年10月,夏绿地购物中心的一些商铺已退出经营,并出现停电现象,购物中心停电使商户的正常经营无法继续。2006年10月11日锐丽公司迫于无奈,从夏绿地运动城撤出展柜,后夏绿地公司对其开办的夏绿地购物中心整体关门。基于以上,原审认为,正是因为夏绿地公司对其开办的夏绿地购物中心经营业绩欠佳,才导致商户撤柜退出。锐丽公司撤柜除上述原因外,还有夏绿地公司未能按合同要求返还营业款等原因,因此导致合同中止履行的原因在夏绿地公司,违约责任应由夏绿地公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”的规定,夏绿地公司应赔偿锐丽公司违约金,原审酌定为x.37元。酌定广告费总额50%为x元;篮球场地费x元;酌定卖场装修总额的50%为x元;酌定货架地板费总额的50%为x.5元。灯具费因锐丽公司已拆走,灯具不计入赔偿范围。

三、关于锐丽公司是否应当返还夏绿地公司70万元借款及相应利息问题。原审认为,锐丽公司与夏绿地公司签订有借款合同,双方借贷关系明确,依照合同的约定此借款无任何利息,还款期限自2007年8月1日起每月从锐丽公司的营业款中扣6万元,直到将借夏绿地公司的70万元还完止,故锐丽公司应当偿还该借款。尽管双方约定此借款无任何利息,但为了平衡双方当事人的权益,原审酌定自夏绿地公司提出反诉之日即2007年2月14日起,按中国人民银行同期贷款利率由锐丽公司承担该笔借款的利息,自还清该笔借款之日止。夏绿地公司要求按月息2%计算不予支持。

四、关于锐丽公司是否应赔偿夏绿地公司经济损失及赔偿的具体金额问题。原审认为,夏绿地公司主张的x元损失有三部分组成:1、运动城装修款8万元。依据2003年7月15日合同第3条第4款的约定,运动城的基础装修总额不超过30万元,夏绿地公司为支持锐丽公司的经营,为运动城提供50%的基础装修款,锐丽公司对运动城投入的基础装修费已满足了合同的约定金额,夏绿地公司应支付的基础装修费应在15万元。故该装修费用原审不予支持。2、履行合同预期收益x元/月×22个月=x元。造成本案合同不能履行的原因在于夏绿地公司,夏绿地公司应承担本案的违约责任。故该主张原审不予支持。3、返利卡x元×19%(扣点)=8645元。依据双方的交易习惯,锐丽公司所持有的返利卡,应由夏绿地公司兑付成现金,在现金交易时夏绿地公司按照约定扣点,现夏绿地公司并未给锐丽公司支付现金,故该主张原审不予支持。

综上,锐丽公司与夏绿地公司签订的租赁合同及借款合同均合法有效。该租赁合同因夏绿地公司经营业绩欠佳,并出现商户撤柜、停电、不按合同约定返款等情形导致锐丽公司无奈撤柜,合同不能继续履行,故对该纠纷的产生夏绿地公司应承担全部责任,并赔偿锐丽公司违约金及各项合理损失,但违约金过高部分原审不予支持,该租赁合同已无法履行应中止履行。依据借款合同,锐丽公司应当返还夏绿地公司借款并承担合理期间的借款利息。原审判决:一、终止锐丽公司与夏绿地公司于2005年7月15日、2006年1月7日、2006年3月20日所签订合同的履行。二、夏绿地公司赔偿锐丽公司合同违约金x.37元。三、夏绿地公司赔偿锐丽公司广告费x元、篮球场地费x元、卖场装修费x元、货架地板费x.50元。四、锐丽公司返还夏绿地公司借款x元并自2007年2月14日起至还清借款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付该借款的利息。六、驳回锐丽公司的其它诉讼请求。七、驳回夏绿地公司的其它反诉请求。一审案件受理费x元,由锐丽公司负担8030元、由夏绿地公司负担x元。反诉费x元,由夏绿地公司负担5818元、锐丽公司负担x元。

夏绿地公司不服原审判决,向本院提起上诉称:一、锐丽公司未经夏绿地公司同意,单方解除合同,应承担违约责任。2005年7月15日,双方签订租赁合同,由锐丽公司承租夏绿地公司商场一楼南厅经营夏绿地运动城,租期为2005年9月6日至2008年8月31日。2006年10月,因商户经营状况不好,各商户要求退场,夏绿地公司只好将商场部分关闭。但运动城相对商场的其他部分是独立的,且除锐丽公司自营品牌外,运动城内的商户都是和锐丽公司签订的合同。在此期间,锐丽公司强行将其自营的专柜撤走并拆卸了灯具,还要求其他商户撤货停止经营,致使运动城无法进行经营。锐丽公司单方解除合同,属违约行为,应承担违约责任,并赔偿给夏绿地公司造成的损失,包括预期收益、8万元的装修费和返利卡。虽然双方约定了2%的迟延返还货款的违约金,但双方对帐确定数额时,锐丽公司已违约在先,其无权向夏绿地公司主张违约金。退一步讲,即使计算违约金,也应从双方对账日2006年10月18日,以中国人民银行确定的逾期付款违约金标准计算。综上,原审认定由于商场部分关闭及夏绿地公司未及时返还营业款,导致合同中止的责任在夏绿地公司属认定事实错误。二、锐丽公司用于证明其投资的证据大部分是一些二连单或出库单,不具有合法性,对其主张的损失不能认定。请求撤销原审判决中关于夏绿地公司承担责任部分,改判锐丽公司赔偿夏绿地公司损失x元。

锐丽公司答辩称:一、夏绿地公司的违约导致了租赁合同的终止,其应承担违约责任。夏绿地商场开业不足一年就关闭,供电局停电,商场不再具备经营条件,在此情况下,锐丽公司才被迫撤出商场。锐丽公司经营的是形象店,投资巨大,如果经营尚可,不可能主动撤出,故不存在锐丽公司单方解除合同问题。夏绿地公司长期不与锐丽公司结算货款,导致合同目的无法实现,也是锐丽公司无法经营的因素。至于夏绿地公司主张的8万元装修费问题,是双方合同约定的夏绿地公司应当承担的义务,不存在返还问题;关于预期收益,即夏绿地公司要求每月保底x元共22个月的租金收益,双方2006年5月7日协议虽约定有保底条款,但该协议的期限是3个月,约定的3个月中锐丽公司均按约交纳,22个月的事实显然不存在,锐丽公司也不应承担;返利卡扣点问题,双方无约定。二、关于锐丽公司的投资问题,由于锐丽公司经营的是形象店,装修要求高,提供的票据都是实际发生的支出,夏绿地公司在原审时未提出具体的反驳,亦未要求鉴定,应予认定。请求驳回上诉,维持原判。

本院二审查明的事实与原审一致。

本院认为:双方签订租赁合同后,锐丽公司投入资金对租赁的场地进行了装修并在当地媒体上进行了广告宣传,履行了双方合同约定的义务。但夏绿地公司开办的夏绿地购物中心自开办以来,经营并不景气,部分商户退出经营,并出现停电现象,导致夏绿地购物中心的正常经营无法继续,购物中心部分关闭。虽然夏绿地公司称锐丽公司经营的运动城相对于夏绿地购物中心是独立的一部分,但整个购物中心毕竟是一个整体,购物中心内商户的退出及停电现象必然影响运动城的经营,最终导致锐丽公司从夏绿地运动城撤出经营。另外,夏绿地公司未按双方合同约定返还锐丽公司营业款,也是双方合同不能按约履行的原因之一。基于以上原因,原审认定夏绿地公司违约并判令其承担违约责任是正确的。关于夏绿地公司应当承担的违约金数额问题,原审按照双方合同中关于夏绿地公司违约未及时返款,按日2%支付滞纳金的约定,判令夏绿地公司支付x.37元的违约金与合同法律设置违约金的目的不一致,根据本案实际,考虑到锐丽公司的实际损失和夏绿地公司的过错程度及争执合同的履行情况,本院将夏绿地公司应当支付的违约金酌定调整为x元。夏绿地公司上诉称锐丽公司单方解除合同,属违约行为的证据不足,本院不予支持。关于锐丽公司的投资及损失问题。锐丽公司出具的装修费、广告费等票据除一部分属正规发票外,确有一部分是二联单、出库单,但这部分费用确属实际发生的费用,夏绿地公司在原审时不予认可,但未提出具体的反驳,亦未要求进行鉴定,故原审按照锐丽公司提供的票据认定其投资数额并酌定按其投资额的50%认定其损失(广告费x元;篮球场地费x元;卖场装修费x元;货架地板费x.5元共计x.5元)符合我国民事诉讼证据相关法律规定。关于夏绿地公司主张的x元损失,有三部分组成,即:运动城装修费x元、预期收益x元/月×22个月=x元、返利卡x元×19%(扣点)=8645元。关于运动城x元的装修费,依据双方2005年7月15日的合同约定,属于夏绿地公司为支持锐丽公司的经营,为锐丽公司提供的基础装修款,该装修款锐丽公司不再返还;由于夏绿地公司违约造成本案合同不能履行,其请求的预期收益不能得到支持;依据双方的交易习惯,锐丽公司持有的返利卡,应由夏绿地公司兑付成现金,在现金交易时才可按约定扣点,在夏绿地公司未给锐丽公司支付现金的情况下,原审对夏绿地公司的该项主张不予支持并无不妥。

综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,但对违约金的处理不妥,予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(三)项之规定,判决如下:

一、维持安阳市中级人民法院(2007)安民二初字第X号民事判决第一、三、四、六、七项(即:一、终止安阳市锐丽体育用品有限责任公司与安阳市夏绿地购物中心有限责任公司于2005年7月15日、2006年1月7日、2006年3月20日所签订合同的履行;三、安阳市夏绿地购物中心有限责任公司赔偿安阳市锐丽体育用品有限责任公司广告费x元、篮球场地费x元、卖场装修费x元、货架地板费x.5元;四、安阳市锐丽体育用品有限责任公司返还安阳市夏绿地购物中心有限责任公司借款70万元并自2007年2月14日起至还清借款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付该借款的利息;六、驳回安阳市锐丽体育用品有限责任公司的其他诉讼请求;七、驳回安阳市夏绿地购物中心有限责任公司的其他反诉请求)。

二、变更安阳市中级人民法院(2007)安民二初字第X号民事判决第二项为:安阳市夏绿地购物中心有限责任公司赔偿安阳市锐丽体育用品有限责任公司合同违约金x元。

上述给付内容于本判决生效后10日内履行完毕。逾期支付,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费x元,由安阳市锐丽体育用品有限责任公司负担8030元,安阳市夏绿地购物中心有限责任公司负担x元。反诉费x元,由安阳市夏绿地购物中心有限责任公司负担5818元,安阳市锐丽体育用品有限责任公司负担x元。二审案件受理费x元,由安阳市夏绿地购物中心有限责任公司负担x元,安阳市锐丽体育用品有限责任公司负担x元。

本判决为终审判决。

审判长王克磊

审判员宋丽萍

审判员赵玉香

二○○九年七月七日

书记员刘某清



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