原告武某某诉被告贺某某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案判决书

当事人: 法官: 文号:（2008）神民初字第1790号

原告武某某，男，X年X月X日出生，汉族，神木县人，个体工商户，住（略）。

委托代理人单增光，陕西神东律师事务所律师。

被告贺某某，女，X年X月X日出生，汉族，神木县X镇X村人，个体工商户，现住（略）。

被告刘某某，男，1975年1月18出生，汉族，籍贯、职业、住（略），系（略）业主，与被告贺某某系夫妻关系。

二被告委托代理人张某，男，X年X月X日出生，汉族，神木县人，居民，现住神木镇X路X排X号。

原告武某某诉被告贺某某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年9月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告武某某诉称：原告系神木县“店塔镇春园旅馆”业主，2008年1月1日，原告与被告贺某某在公平、合理、完全诚信的基础上达成一份《房屋租赁合同书》。合同约定：由被告租赁原告所有的两间门面房，年租金x元，租赁期限为一年，被告在期满交房时，房屋设施要保持原状，如有损失照价赔偿等内容。2008年4月6日21时42分57秒，被告贺某机、刘某某承租后开办的劳保针织棉被批发店内发生火灾，神木县消防队经过两个小时的扑救才将火全部扑灭。此次火灾虽没造成人员伤亡，但原告的两间门面房却面目全非，原告在二楼开办的旅馆内的财产也被烧毁。此事故经神木县公安局消防大队出具火灾原因认定书认定：火是由劳保针织棉被批发店通过之间的两扇木门燃烧蔓延至干洗店。原告认为此次火灾完全是由被告在租赁期间存在明显的管理不善造成的，理应由被告向原告赔偿损坏房屋造成的损失。原告通过神木县人民法院委托榆林市科正司法鉴定中心对原告的房屋进行了鉴定，鉴定书认定：被鉴定房屋系危房，修复费用为壹拾贰万零柒佰伍拾圆。原告根据《合同法》相关规定，要求与被告解除房屋租赁合同，由被告承担违约责任，赔偿原告房屋的修复费用x元；鉴定费用5000元；房屋的租赁费计算至房屋修复之日，造成原告开办的春园旅社的财产损失8800元，18英寸电视机8台按折旧价计算为3200元；床位费损失每天按10元计算，20支床每月为6000元，计算至2008年12月30日为x元，各项损失共计x元，并由被告承担本案的诉讼费用。

原告向本院提供了以下证据：

1、神木县X镇X村民委员会证明一份、房屋租赁合同一份，证明该门面房的所有权归原告所有，且该房已租赁给被告管理使用。

2、神木县公安消防大队出具的神公消认字［2008］第X号火灾原因认定书，证明原告门面房的损失是被告在租赁期间，因管理不善引发生火灾造成的；陕西省榆林市科正司法鉴定中心出具的榆科司鉴［2008］工鉴字第（06）号司法鉴定书，证明原告门面房系C级危房，修复费用为壹拾贰万零柒佰伍拾圆。

3、特种行业许可证、个体工商户营业执照、税务登记证，证明原告为个体工商户，经营的店塔镇“春园旅馆”属特种行业，主要经营的范围是旅社；该旅社的经济损失，是由二被告在履行与原告签订的《房屋租赁合同》过程中，因管理不善引起火灾所造成的损失，属于合同的违约行为，应当由二被告赔偿原告因火灾而遭受到的各项损失。

4、原告的常住户口簿复印件以及变更姓名的登记记载证明，证明原告于2004年4月21日将自己姓名由连虎则变更为武某某，连虎则与武某某为同一人。

5、神木县人民法院司法技术室收据一支，证明原告预支鉴定费5000元的事实。

二被告对第一组证据中店塔村民委员会的证明的真实性及证明目的均有异议，认为房屋所有权是集体所有，该证明不符合法律的形式要件和证据的形式要件；对房屋租赁合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同中虽有“如有损害照价赔偿”的规定，但这次损失是因火灾造成的损失，而不是被告故意损害。对第二组证据中神木县公安消防大队作出的火灾原因认定书的真实性无异议，对证明目的有异议；对司法鉴定书的真实性无异议，对证明目的有异议。对第三组证据中特种行业许可证、个体工商户营业执照、税务登记证及经营范围的真实性及证明目的均有异议，认为这些证书都已过审验期限，最后期限为2005年，而火灾是2008年发生的，原告的旅社是非法经营场所。对第四、五组证据的真实性及证明目的均无异议。

被告贺某某、刘某某辩称：原告房屋的所有权归属不明确，神木县X镇X村民委员会的证明只是单方出具的行政行为，不能代替法律有效的证件，不能证明房屋就是属于原告的，原告主体不适格，应当驳回诉讼请求。原告武某某是与被告贺某某签订的房屋租赁合同，被告刘某某并未签字，也不同意被告贺某某承租村委会所有的房屋，被告刘某某不应成为本案被告，故应驳回原告对刘某某的诉请。原、被告所签订的房屋租赁合同，条款中并未规定解除合同的理由，且被告已经按合同将房租交至2009年1月份，被告房屋发生的火灾是自然灾害，被告不存在主观过错；《合同法》也规定，自然灾害是不可抗力事件，所以原告诉二被告解除合同是没有法律依据的。租赁合同中第六项约定，如有损坏照价赔偿，这句话是指由于被告主观意义上的损坏，而不是自然损害。被告在履行房屋租赁合同的过程中，原告受损是由火灾引起，不是被告的主观过错，是自然灾害导致，应属于免责事件，被告不存在违约行为，如果要说责任，也是原告与被告及陈秀林三方共同管理不善所造成的，故不应当由被告承担房屋的维修费；至于春园旅馆的损失，原告并未列出财产清单，所提供的证据都是过期和无效的证据，原告属于非法经营，且处于无营业状态，故不能计算损失；原告的诉请，不符合法律规定，应当驳回。被告认为火灾是由于电线老化，用电超量引发的，陈秀林正在行政复议，应当依法中止本案的诉讼。

被告向本院提供了以下证据：

1、神木县公安消防大队作出的神公消责字［2008］第X号火灾事故责任书，证明火灾是由劳保针织棉被批发店通过之间的两扇木门燃烧蔓延至干洗店，火灾事故责任认定为：刘某某、贾奋明、武某某均由于对自己店铺疏于管理，负间接责任，被告无违约行为，不应承担原告的损失。

2、川龙大酒店业主王翠娥的调查笔录一份，证明火灾用电超量造成的。

原告武某某对二被告提供的证据的质证意见如下：

对火灾事故责任书的真实性无异议，原告在第一次起诉时才知道有火灾事故责任书，并未收到，对证明目的有异议，事故责任书与本案无关。对王翠娥的调查笔录有异议，认为调查笔录不合格，韩增光2008年度未注册，不是律师，也没有本案的代理权限，调查笔录的谈话内容都是王翠娥猜测的话语，不能确信。

本院对原、被告提供的证据作出如下认定：

对原告提供店塔村民委员会的证明，作出证明的时间是2005年6月2日，形式要件欠缺，对该份证据本院不予采信，对房屋租赁合同，被告对真实性无异议，对该证据本院予以采信；神木县公安消防大队作出的火灾原因认定书，是神木县公安消防大队依法行使职权，原、被告在送达后，均未申请重新认定，故对该证据本院予以采信；陕西省榆林市科正司法鉴定中心的司法鉴定书，被告对其真实性无异议，故对该份证据本院予以采信；原告提供的第三组证据中特种行业许可证、个体工商户营业执照、税务登记证，经本院审查，上述证件均未按期审验，二被告的质证意见成立，不能证明原告所主张的证明目的，对该组证据本院不予采信。原告提供的第四、五组证据，二被告对证据的真实性及证明目的均无异议，本院予以采信。

被告贺某某、刘某某提供的对火灾事故责任书，神木县公安消防大队未向当事人送达，未生效，本院不予采信；对王翠娥的调查笔录，关于火灾原因部分的陈述，只是个人推测，不能作为证据使用，并且和神木县公安消防大队认定火灾原因不明有冲突，对于该部分不予采信，对于着火后报警及灭火过程，原告未提出异议，本院予以采信。

经审理查明：原告武某某系神木县“店塔镇春园旅馆”业主，2008年1月1日，原告（甲方）与被告贺某某（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定：甲方武某某将两间门面房临时租赁给乙方贺某某经营使用，租赁期限为一年，年租金共计x元，甲方提供给乙方房子、水电全通，乙方在期满交房时，房屋设施要保持原状，如有损坏照价赔偿等内容。原告收到二被告预付至2008年12月30日的房租x元后，将房屋交付与二被告，二被告共同投资，将承租的房屋用于开办劳保针织棉被批发店。2008年4月6日21时42分57秒，被告贺某某、刘某某经营的劳保针织棉被批发店内发生火灾，距二被告经营场所不远处的“川龙大酒店”业主王翠娥及时报警，店塔派出所与电厂消防队到达现场施救时，王翠娥又向神木县公安消防大队报警，消防大队经过2小时扑救，将火全部扑灭，原告出租给被告的两间门面房受损。2008年4月21日，神木县公安消防大队作出神公消字（2008）第X号火灾原因认定书，认定火灾原因不明。2008年6月15日，陕西省榆林市科正司法鉴定中心出具的榆科司鉴［2008］工鉴字第（06）号司法鉴定书，证明原告门面房系C级危房，修复费用为壹拾贰万零柒佰伍拾圆。原告武某某开办的“春园旅馆”的相关证件均未按时审验。

本院认为，原告武某某与被告贺某某于2008年1月1日签订的“房屋租赁合同”，是双方在平等、自愿的基础上签订的合同，合同主要条款明确、合法，原告武某某与被告贺某某双方均应受该合同的约束。原告武某刚对所出租的两间门面房享有所有权。原告所出租该房屋系原告原始取得的物权，虽未办理房屋产权证，只是不具有公示力，并不影响原告对该房屋行使所有权的全部职能；二被告主张原告所出租的房屋所有权系店塔村村委会享有，原告主体不符的答辩意见，本院不予支持；在法庭审理中，被告刘某某承认承租房屋、开办劳保针织棉被批发门市系二被告共同投资经营，加之二被告系夫妻关系，属家庭经营，利益共享的同时，也应共同承担风险，被告刘某某辩称不是本案当事人，起诉刘某某主体不符，应当驳回原告诉讼请求的答辩意见本院不予支持。原告将符合租赁合同规定的房屋交付给被告贺某某、刘某某，已完成了出租人应当履行的全部合同义务，贺某某和刘某某在给付租金后，实际接收了房屋，取得房屋承租权的同时，风险责任也转移给二被告，二被告应当按照合同的约定，尽到善意管理人义务，妥善保管租赁物，确保租赁物的安全，并在租赁合同期满后归还租赁物。2008年4月6日21时42分57秒，被告贺某某、刘某某经营的劳保针织棉被批发店内发生火灾，神木县公安消防大队认定火灾原因不明，但本案火灾着火点在被告店内，出现险情后也是别人报警进行救火，着火时二被告均未在店中，可见二被告在管理上有过错，在承租期间未尽到善意管理人义务，致租赁物出现毁损，受损的房屋经鉴定为C级危房，应进行修复加固，二被告违反了房屋租赁合同中“乙方在期满交房时，房屋设施要保持原状”的规定，对原告构成违约，并造成了直接损害后果房屋修复费x元，严重违反了合同义务，应当按照合同规定照价赔偿；被告在承租期间致租赁物受损，无法在合同期满后向原告交付合同约定的使用性质的房屋，对原告构成违约，致使原告在合同期满后，无法继续出租，被告同时损害了原告的预期利益，给原告造成间接损失也应当由被告赔偿；租赁物交付前的租金损失应当参照原合同规定的租金标准计算，交付以后修复时的租金损失可酌定为3000元。二被告答辩称火灾属不可抗力，应当免除被告的赔偿义务，属于对合同法中规定的不可抗力免责条款的错误认识，合同法的不可抗力，是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，本案中火灾是因被告未尽到妥善保管义务所引发的事故，如被告尽到妥善保管义务，本案中的火灾事故是完全可以避免和克服的，故对被告的该答辩意见，本院不予支持；本案租赁合同的标的物严重受损，原有的使用价值丧失，原告武某某请求解除租赁合同，并要求被告赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。原告诉请被告赔偿“店塔镇春园旅馆”的财产损失，但未提供证据证明财产受损情况，应当承担举证不能的不利后果，对该部分诉请本院不予支持；原告未按时审验相关证件，未经行政许可，开办旅馆，属非法经营，故对原告提出的床位费损失请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，第二百三十五条，第二百一十九条，第一百一十三条，第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，判决如下：

一、原告武某某与被告贺某某于2008年1月1日签订的《房屋租赁合同书》终止履行。

二、受损房屋由原告武某某负责修复，由被告贺某某、刘某某于判决生效之日起三日内向原告武某某交付受损的房屋。

三、由被告贺某某、刘某某赔偿原告武某某房屋修复费用x元，鉴定费5000元，并赔偿房屋修复期间的租金损失（交付之前的租金损失每日按95.89元计算，交付之后修复房屋期间租金损失按3000元计算）。上述款项于判决生效之日起十日内履行完毕。二被告互负连带责任。

四、驳回原告武某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4240元，由被告贺某某、刘某某告承担。二被告互负连带责任。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。

审判长高利平

审判员尚明朗

审判员张伟

二OO八年十二月二日

书记员张华