重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)渝一中民终字第X号
上诉人(原审被告)霍某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）－2－6A。塝
委托代理人王某，男，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)重庆佳华物业管理有限公司，住所地：重庆市X区黄泥塝佳华世纪新城A区。
法定代表人陆某，总经理。
委托代理人龙廷秀，公司法律顾问。
上诉人霍某因物业管理一案，不服重庆市X区人民法院(2004)渝北法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，被告霍某与开发商重庆佳华物业公司所签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律，应属有效合同，没经过房管部门的登记不影响合同效力。在该合同中明确约定佳华世纪新城D区实行统一管理，业主应当向物业管理公司缴纳物业管理费。后被告也在佳华世纪新城住宅小区物业管理公约上签字承诺遵守公约。故被告霍某应当按照合同及物业管理公约的约定，在原告为其提供了物业管理服务后，向原告缴纳物业管理费。虽然被告居住的佳华世纪新城D区的小区绿化环境、设备设施等尚未完善，但原告所收取的物业管理费的标准每平方米0.8元／月比市物价局所核定的标准下降了0。2元每平方米／月，虽然原告在给业主所发出的通知中称此举为“优惠”，但原告并没有说明是什么原因导致原告要向各业主提供优惠价，并不排除原告是考虑了其设施未完善等因素所作出的将价格下浮的决定，故被告辩称原告没有将价格下浮这一说法不成立。被告辩称原告在2002年8月之前的收费没有收费许可证收费不具有合法性，这与本案查明的事实不符，原告提供了2000年6月23日重庆市物价局颁发的收费许可证。2003年8月以后原告没有收费许可证是事实，但这是因为市物价局对企业组织的经营性服务收费有了新的规定不再实行亮证收费，原告虽不能提供2003年8月以后的收费标价表，但原告仍然为被告提供了服务，故原告向被告收取2003年至2004年7月的物业管理费应当得到法院的支持。被告的房屋漏水是事实，但此系房屋的质量问题其维修责任应当是开发商而不是物管公司，D区X号楼架空层的产权是开发商佳华物业公司而不是公共设施、公共场所，其被打洞系开发商对自己产权如何使用的处分并不能证明损害了公共利益。原告应当对残缺的路灯灯罩进行修复，但被告不能以此为由拒付物管费。D区确实出现了业主被盗的情况，但是依照物管条例有关规定，作为原告的物管公司只有在未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的才应承担相应的法律责任，被告霍某拒交物管费是从2002年1月开始，而D区出现盗案是2003年11月之后，二者之间并无事实上的因果关系，故被告霍某不能以其他业主被盗而拒付物管费。关于以何种面积来交物管费的问题，本院认为双方签订的商品房预售合同书明确约定物业管理费按该房屋的建筑面积收取，在房管部门核定面积之前，按本合同约定的房屋面积执行，在房管部门核定面积后，按房管部门所核定的房屋面积执行。现被告的房屋建筑面积经平正房屋测量事务所测绘为247.71平方米，但平正房屋测量事务所并不是房管部门，现被告未提供房管部门核定的面积，故被告只能按双方在合同中约定的房屋面积221.44平方米交纳物管费，即被告每月应交的物管费为177.15元，截止2004年7月，被告应向原告交纳物管费5491.65元。关于原告起诉被告交纳物管费是否违反法定程序的问题，本院认为，我国物业管理条例所规定的“业主逾期不交纳物业服务费，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”该条的内容是对业主委员会义务的规定，并没有规定物业管理企业向法院起诉前必须先由业主委员会履行催告的法定程序，故在被告逾期不交物管时，原告依法向法院起诉符合法律规定。综上所述，被告不按合同约定交纳物业管理费是错误的，应当向原告履行义务，并按双方的约定支付逾期交纳费用的滞纳金。关于滞纳金应计算到何时的问题。本院认为：在业主委员会成立之前，被告不能以业主个人名义对抗生效合同所设定的权利、义务，故被告应当按合同约定缴纳物管费和承担逾期交纳费用的滞纳金。业主委员会成立之后，业主委员会对原告收费标准提出异议并无不妥，业主委员会与原告在未形成统一意见之前，原告正在执行的收费标准仍然有效，被告应当遵守合同约定缴纳物管费，只是这期间被告未缴纳物管费因原告与业主委员会就收费标准等未形成共识有关，因此不宜计算被告的滞纳金。该业主委员会系2003年9月成立，故原告要求主张2003年9月至2004年7月期间的滞纳金本院依法不予支持，其滞纳金应为欠费额乘以千分之三再乘以欠费时间，而欠费时间从2002年2月起至2003年8月止共19个月(557日)递减。故被告应交纳的滞纳金为3055.84元。判决，1、由被告霍某向原告重庆佳华物业管理有限公司支付物业管理费5491.65元。2、由被告霍某向原告重庆佳华物业管理有限公司支付所欠物业管理费的滞纳金3055。84元。以上款项限判决生效后15日内付清。宣判后，霍某不服，向本院提起上诉。
霍某上诉理由，1、被上诉人对房屋漏水问题曾专门以物管公司的名义出过通知，并承诺上门维修整改，由此可以判定被上诉人起码有履行房屋维修的责任。2、上诉人房屋漏水至今未维修好，被上诉人从未告知上诉人不是他的责任，或者告知上诉人直接找佳华物业公司反映。3、物业管理公约规定，被上诉人负责处理所有对小区管理的投诉及各项维修，上诉人多次向被上诉人反映房屋漏水问题，初期被上诉人曾派人上门维修过，但自2003年8月至2004年11月间，对上诉人的反映置之不理，并从未就此事与上诉人进行过协商。4、《重庆市物业管理条例》第五十八条规定，物业因第三人原因需要维修时，第三人应当及时维修。第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。物业管理企业应当通知第三人进行维修，在合理期限内第三人未进行维修的物业管理企业应当进行维修，其费用由第三人承担，上诉人的房屋4年未维修好，已超过合理期限。请求、1、撤销原判，作出新的判决。2、请求依法判决上诉人在物管费纠纷中不应交滞纳金。诉讼费由被上诉人承担。
重庆佳华物业管理有限公司(以下简称佳华物业管理公司)答辩理由，1、原判正确，请求维持。2、上诉人所购房屋出现质量问题的维修、保修责任无论是法律规定，还是合同约定都不是被上诉人物管公司的职责和义务。3、开发商、承建商多次到上诉人家中进行了维修，没有产生法律规定的“第三人未进行维修的”，物管企业应当进行维修的事实。
经审理查明，佳华物业管理公司于2000年6月23日取得重庆市物价局颁发的《重庆市经营性收费许可证》，并受聘于重庆佳华物业有限公司从事物业管理活动。2000年10月24日，重庆市物价局下发渝价[2000]X号关于佳华世纪新城C、D区物业管理服务收费标准的通知，该通知规定，住宅公共服务费标准为每月每平方米1元，收费标准在申报的绿化环境及设备设施未完善前，应根据其完善程度相应下浮。之后，佳华物业管理公司实际按每月每平方米0。8元向业主收取物管费。
2000年11月5日，霍某与重庆佳华物业有限公司签订《商品预售合同书》，购买了佳华世纪新城D区帝博苑X单元X跃7—A房屋一套。合同约定，物业由被告统一管理，有偿服务，霍某应从2001年4月28日起向物业管理公司缴纳物业管理费。重庆佳华物业有限公司在交房时，提供房屋的质量保证书，霍某在正常使用情况下有质量保证书所列部位、部件工程质量问题的，由重庆佳华物业有限公司免费承担维修责任。
2000年11月5日，霍某在《重庆佳华世纪新城住宅小区物业管理公约》上签字，表示遵守该公约。该公约第五章规定，小区由物业管理公司按本公约进行管理，物业管理公司有处理所有对小区的投诉及各项维修的责任。公约第六章规定，各业主应于每月5日前或每季首月5日前到物业管理公司缴纳物管费、水电气费及其它应缴之费用。第八章违约责任规定，业主逾期未交管理费，物业管理公司每日加收应交费用总额千分之三的滞纳金。
2001年12月30日，重庆市物价局下发渝价[2001]X号文件，规定企业组织的经营性服务收费，不再实行亮证收费。对于有收费行为的企业组织，其收费项目和收费标准的公示应按照我局关于明码标价的有关规定执行。之后，佳华物业管理公司在小区内公示了由重庆市物价局核准的《物业管理服务收费标价表》，该标价表载明渝北区佳华世纪新城C、D区房屋按建筑面积每月每平方米1元收费。但佳华物业管理公司仍按每月每平方米0。8元向业主收取物管费。
因佳华物业管理公司的物业管理资质于2004年5月31日到期，重庆市国土资源和房屋管理局于2004年12月23日重新向佳华物业管理公司颁发了《重庆市物业管理资质证书》，资质证书载明佳华物业管理公司准予从事物业管理业务时间自2001年5月26日开始。
另查明，霍某房屋出现漏水后，佳华物业管理公司曾联系重庆佳华物业有限公司派人上门维修。
霍某入住佳华世纪新城D区后，交纳物管费至2001年12月，从2002年1月至2004年7月，霍某未交纳物管费，佳华物业管理公司于2004年8月诉至法院。
以上事实，有《商品预售合同书》、《重庆佳华世纪新城住宅小区物业管理公约》、重庆市物价局渝价[2000]X号通知及渝价[2001]X号文、《物业管理服务收费标价表》、《重庆市物业管理资质证书》及双方当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，霍某入住佳华世纪新城D区后，应当按照《商品预售合同书》、《重庆佳华世纪新城住宅小区物业管理公约》的规定，按时缴纳物业管理费。现霍某未按时缴纳物业管理费，佳华物业管理公司起诉要求其支付，理由正当，本院予以支持。
《重庆市物业管理条例》第五十八条规定，物业因第三人原因需要维修时，第三人应当及时维修。第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。物业管理企业应当通知第三人进行维修，在合理期限内第三人未进行维修的物业管理企业应当进行维修，其费用由第三人承担。《重庆佳华世纪新城住宅小区物业管理公约》第五章规定，小区由物业管理公司按本公约进行管理，物业管理公司有处理所有对小区的投诉及各项维修的责任。根据以上规定，在物业因第三人原因需要维修时，物业管理企业仅是负有通知第三人进行维修的义务，并无直接的维修义务。霍某上诉称被上诉人有履行房屋维修的责任与上述规定不符。房屋出现漏水后，佳华物业管理公司通知了重庆佳华物业有限公司，重庆佳华物业有限公司也派人上门维修，因此，佳华物业公司履行了法律及公约规定的通知及协助义务，霍某应当向佳华物业公司交纳物业管理费，并承担相应的滞纳金。据此，原审法院判决正确，霍某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费300元，其他诉讼费400元，合计700元，由霍某负担。
本判决为终审判决。
审判长商雪梅
代理审判员兰建恒
代理审判员王某峰
二00五年五月十七日
书记员谭智中
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