浙江省金华市中级人民法院
民事判决书
(2003)金中民一终字第X号
上诉人(原审被告)磐安县粮食局，住所地磐安县X镇X路。
法定代表人朱某，局长。
委托代理人钱磊，浙江双龙律师事务所律师。
委托代理人蒋浪舟，浙江文溪律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)羊某甲，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人(原审被告)磐安县拍卖商行，住所地磐安县X街X号。
法定代表人周某，经理。
被上诉人(原审被告)磐安县新渥粮管所，住所地磐安县X镇X村。
法定代表人陈某，所长。
委托代理人羊某乙，男，职工，住（略）。
上诉人磐安县粮食局因房屋买卖合同纠纷一案，不服(2002)磐民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人磐安县粮食局的委托代理人钱磊、蒋浪舟，被上诉人羊某甲，拍卖商行的法定代表人周某，粮管所的委托代理人羊某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2001年11月14日，磐安县国有资产管理局批复磐安县粮食局，同意将位于双峰乡X村的双峰粮站门市部5间房屋，包括前后空地进行公开拍卖。该房产原属磐安县新渥粮管所，土地使用权证号为磐国用(95)字第（略）号。2001年11月20日磐安县粮食局与磐安县拍卖商行签订委托拍卖合同。上述房产以底价15万元委托磐安县拍卖商行公开拍卖。磐安县拍卖商行经磐安县工商行政管理局审批于2001年11月22日磐安日报上发布拍卖公告，同时在磐安县广播电视台发布拍卖公告，接着又在拍卖标的物门口张贴拍卖公告，在双峰乡广播站播放拍卖公告。拍卖前原告及证人到磐安县粮食局了解情况时被告知，房屋院子可能因公路拓宽要拆1米多，房屋肯定不会被拆迁。2001年12月3日举行公告拍卖，拍卖活动由磐安县工商行政管理局到场监拍。拍卖前向竞拍人发放了拍卖须知、特别规定、拍卖标的物清单。其中特别规定第五条：双峰粮站门市部院子要与粮站大院隔开，距门市部后墙2米为中线砌墙，与仓库连接的平台要拆除，靠楼梯一边以楼梯边线砌围墙，不另行空出通行过道，费用双方各承担50%。房屋交付时间为2002年4月30日24时，自买受人付清全部款项之日起，由县粮食局按200元/月的标准支付给买受人房租，至房屋交付之日止。特别规定第十二条：买受人付清全部价款后，才能办理产权过户等手续。办证时按有关规定需交纳的税费及有关证照工本费等均由买受人负担，委托方和本行均不负责。通过投标原告羊某甲以叫价金额15.5万元中标。磐安县拍卖商行向原告出具拍卖成交确认书，磐安县工商行政管理局作为鉴下单位在该确认书上盖章。2001年12月5日，新渥粮管所为甲方，羊某甲为乙方订立书面协议。协议为四条：(一)占地面积450.8平方米(附图实线部分)，过户领证时以土管部门丈量为准。(二)门市部院子要与粮站大院隔开，距门市部后墙2米为中线围墙，与仓库连接的平台要拆除，靠楼梯一边以楼梯边线砌围墙，不另行空出通行过道。费用双方各自负担50%。(三)因房屋出租期限未到，如承租户需待期限到后移交房屋，甲方应按200元/月的标准付给乙方房租，至房屋交付之日止。(四)其他未尽事项，以后双方协商解决。原告分别于2001年12月10日付给拍卖商行价款（略）元，2001年12月13日交拍卖佣金6200元。原告所交付的价款已由拍卖商行缴纳给磐安县国资局，国资局已将磐安县粮食局报告的要求作出处置，因此，实际该款已由磐安县粮食局处分。2001年12月26日，拍卖房屋原租赁合同提前解除，磐安县粮食局即将房屋钥匙交给原告。2002年1月7日，原告将房屋租借到曹跃锋使用。原告在交清价款后即要求办理过户手续，根据被告方的要求，原告即将身份证复印件、私章交给陈某法。2002年3月5日，陈某法用原告的身份证复印件、私章制作了土地估价委托书，原告为委托人，陈某法为委托代理人，目的是企业改制土地评估。磐安县土地定级估价事务所以2002年3月8日为估价日期，以2000年11月21日为估价期日完成土地估价报告一份。该报告项目名称为磐安县新渥粮食所地块企业改制地价报告，委托估价单位是磐安县新渥粮管所。对原新渥、冷水、双峰7块土地进行评估。明确各地块应补交出让金（略）.75元。其中本案中拍卖标的物应补交（略）.4元，其土地资产（略）元，补交出让金比例为30%，2002年3月20日，双峰乡集镇规划获得县有关部门批准，并于4月份开始实施。双峰粮站门市部五间房屋属拆迁范围，为此双方发生纠纷。原告与被告县粮食局纠纷曾请双峰乡政府协调解决，因差距较大而未能取得圆满结果。该房屋现尚未拆除。
原审法院认为，被告粮管所与原告签订书面房屋买卖协议书，证明双方之间的买卖合同已经成立。在实施拍卖行为过程中被告方未全面了解房地产所处集镇规划方案，并在原告等有关投标人询问拍卖标的物情况时仍表示房屋不会被拆除，只因公路拓宽需拆除院子的小部分的意思，不能证明被告被告粮食局故意隐瞒事实真相，因此不属于欺诈行为。但出卖方除交付标的物外，尚负有办理过户登记等所有权合法转移之义务。虽然出卖方已将标的物的钥匙交给原告，只是将所有权的占有、使用、收益的权能转移给原告，出卖方仍负有办理过户手续之义务。本案中，新渥粮管所至今仍为房屋的所有人，由于该房屋应拆除重新安置，出卖方已不能将房屋所有权转移给原告，即不能履行买卖合同的义务，原告购买房屋之目的已不能实现。据此，原告要求解除合同退回价款的诉讼请求，应予支持。原告在签订合同过程中，向拍卖商行支付了佣金，是因不能履行合同导致原告现有财产的减少，对此应由出卖方承担赔偿责任。作为拍卖商行，在实施拍卖行为过程中履行拍卖人的法定义务，在本案中无过错，不能对粮管所不完全履行合同的行为承担责任。被告粮管所处置房产时即无资金也无人员组成，已实际不能法人的义务，履行法人的职责，其与粮食局构成上下隶属关系，该处房产由上级主管单位粮食局作出拍卖决定，并委托拍卖商行实施，其所得价款也实际由粮食局处分。故粮管所不能履行买卖合同所引起的法律责任，应确定其上级主管部门即粮食局承担。
原审法院判决如下：一、解除原告羊某甲与被告磐安县新渥粮管所房屋买卖合同。二、被告磐安县粮食局应返还原告购房款（略）元，并支付自2001年12月13日起至履行之日止的银行贷款利息。于判决生效后15日内给付。三、被告磐安县粮食局应赔偿原告损失人民币6200元。于判决生效后15日内给付。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4734元，其他诉讼费1530元，证人工资120元、证人交通费72元，合计6456元，被告磐安县粮食局负担6192元，原告负担264元。
宣判后，磐安县粮食局不服上述判决，提起上诉。主要上诉理由为：一、新渥粮管所具有独立的法人资格，有自己的财产，企业至今仍在，而本案买卖合同的标的是新渥粮管所的部分资产。二、处置国有资产应当经主管部门和国资管理部门批准同意，粮食局作为主管部门，同意企业改制并按规定报国资局批准，所得价款要求国资局用于偿还新渥粮管所自己所欠的银行债务，是履行主管部门的法定管理职责。三、未办理过户手续是被上诉人羊某甲有意拒绝过户所致，解除合同没有法律依据。四、我国法律对于买卖合同标的物风险转移采用交付主义，本案集镇规划发生在买卖合同成立并实际交付房屋三个月后，被拆除的风险应由买受人承担。要求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人羊某甲的诉讼请求。
被上诉人羊某甲答辩称，新渥粮管所已停业营业，公开拍卖新渥粮管所所属的双峰粮站门市部的五间房屋是磐安县粮食局；房屋土地使用权、房屋产权没有办理过户，属于磐安县粮食局。原审判决正确。
被上诉人拍卖行答辩称，接受粮食局的委托，是在公平、公正的原则下拍卖的，拍卖行没有过错，请求维持原判。
被上诉人新渥粮管所答辩称，对上诉人的上诉没有异议。
经审理查明，原审认定的事实，除房款已由粮食局实际处分的事实外，其余部分本院予以确认。另查明，为了办理过户手续，羊某甲曾把身份证、私章交给粮管所，由于有关土地出让金审批手续，后没有办理过户手续。庭审中，上诉人表示愿意帮助办理过户手续，被上诉人则认为现在办理过户太迟了。
本院认为，由于争议的房产属新渥粮管所所有，且在拍卖后羊某甲也是与新渥粮管所签订的房屋买卖协议，故房屋买卖关系中的出卖人应当是新渥粮管所，羊某甲是买受人。根据拍卖法的规定，拍卖活动可以委托代理人进行，2001年11月16日新渥粮管所向县粮食局的报告，可视为拍卖委托行为。虽然，拍卖价款由拍卖商行直接缴纳给国资局，不能据此认定粮食局实际处分该款，故在粮管所主体资格未消亡前，本案合同责任人不应当是磐安县粮食局。
关于本案合同能否解除的问题，由于房屋已经交付买受人使用，并且在客观上，羊某甲作为买受人也已经将所购买房屋出租他人，故应当认为房屋买卖的合同目的已经实现，出卖人粮管所并未构成根本违约。一方面，虽然根据合同法的规定，出卖人负有转移所有权的义务，但在出卖人未履行该义务的情况下，买受人可以请求出卖人履行该义务。另一方面，由于本案出卖的划拨土地上的房屋，该房屋系粮管所因企业改制需要而出卖的，转让时要补交出让金，对此需要进行土地评估，故在时间上不能及时办理过户手续，难以确定是某方当事人的原因所致，认定出卖人构成违约也缺乏证据。事实上，之所以产生本案的争议，是由于集镇规划的原因，买受人所购买的房屋将被拆迁，这在法律上属于买卖标的物的风险承担问题。根据合同法第一百四十二条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前出卖人承担，交付之后由买受人承担。故本案中，不论房屋被拆迁后的拆迁补偿是否超过房屋购买价，有关拆迁所产生的权利由买受人羊某甲享有，风险也由羊某甲承担。据此，原审适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销磐安县人民法院(2002)磐民一初第X号民事判决；
二、驳回羊某甲的诉讼请求。
一审案件受理费4734元，其他诉讼费1530元，证人工资120元，证人交通费72元，合计6456元，由羊某甲负担。
二审案件受理费4734元，由羊某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长应秀良
审判员陈某波
代理审判员童耐萍
二○○四年七月十九日
书记员沈晓祯
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