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上诉人李翠娟因与被上诉人焦作市三维房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:(2008)焦民终字第374号

上诉人(原审原告)李翠娟,女,汉族,1965年1月8日生,现住焦作市解放区太行西路煤校南院3号楼2单元5号。

委托代理人何海旺,男,汉族,1968年9月13日出生,职业经济建筑学校教师,现住焦作市山阳区解放东路7号地质二队集体户。

委托代理人董日普,河南路通律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)焦作市三维房地产开发有限公司。住所地,焦作市解放路与民主路交叉口。

法定代表人许冰,董事长。

委托代理人郭焦生、赵春林,河南博联律师事务所律师。

上诉人李翠娟因与被上诉人焦作市三维房地产开发有限公司(下称三维房地产开发公司)房屋买卖合同纠纷一案,李翠娟于2006年7月21日向解放区人民法院提起诉讼,要求判令三维房地产开发公司:1、向其交付办理国有土地使用证和房屋产权证所需要的证明文件、资料,并协助其在判决生效后30天内办理完毕国有土地使用证和房屋所有权证;2、支付逾期交房违约金31737.6元(自2005年4月1日至2006年6月30日),以后继续计算至交房之日止;3、支付逾期获得房地产权属证书违约金4918.4元(自2005年12月1日至2006年6月30日),以后继续计算至办结房产证、土地证之日止。解放区人民法院于2008年1月11日作出(2006)解民初字第1020号民事判决。李翠娟不服原判,向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人李翠娟及其委托代理人何海旺、董日普,被上诉人三维房地产开发公司的委托代理人郭焦生、赵春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明,2003年9月18日,双方签订一份《商品房买卖合同》,约定:原告于2002年12月20日支付被告房产定金5000元,于2002年12月20日前支付被告房款70000元,于2003年7月9日前支付被告房款62000元,于商场6楼主体封顶时支付被告房款50000元。被告在2005年4月1日前将经验收合格的商品房交付给原告;第十一条商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单……;第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人同意给予出卖人60日的产权登记备案顺延期,如逾期出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金;合同还对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。在此之前,2003年7月9日,双方签订了一份《房地产租赁合同》,约定由被告承租原告依据《商品房买卖合同》取得的房屋,月租金为1972元,租赁期限从2005年焦作市三维商业广场开业之日起至2015年相对应日止,租金从2005年6月1日起按季结算,由被告在每季末的前五日内交付给原告,2005年6月1日前试营业期间不算租金。《房地产租赁合同》签订前,原告于2002年12月20日前交房款70000元,于2003年6月20日交房款50000元。签订后,原告于2003年7月9日交房款12000元,于2004年4月7日交房款35000元,于2004年5月12日交房款15000元,于2004年12月10日交房款50000元,交契税9280元(减半征收,实收4640元),被告的焦作市三维商业广场经验收合格并于2005年3月16日将该广场办理公产证所需手续提交焦作市天乐房地产测绘有限公司(下称天乐测绘公司)。在这之前三维广场于2004年11月开始试营业。被告于2005年6月1日起开始支付原告房屋租金,原告也已收到被告支付的租金。

原审法院认为,1、双方签订的《商品房买卖合同》、《房地产租赁合同》,属双方真实意思表示,且不违反法律规定,自合同成立之日就具有法律效力,双方应忠实履行。2、本案中,被告虽未按照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行交房手续,但双方于2003年4月30日签订的《房地产租赁合同》实质上是对《商品房买卖合同》的补充,且原告已于2005年8月29日收到了被告交付的首期房屋租金(2005年6月1日起的三个月租金),双方的行为构成被告事实上已如期向原告完成了交付房屋的义务。因此原告的第2项诉请该院不予支持。3、《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。”这表明被告只要将有关办理产权登记的资料交房产部门备案即完成了自己的义务,而被告于2005年3月16日将三维广场办理公产证所需手续提交天乐测绘公司,应视为其履行了相应的义务,以后其应积极协助原告予以办理相关权属手续。原告的第1、第3项诉请缺乏事实和法律依据,该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定,并经该院审判委员会研究决定。

原审法院判决:驳回李翠娟的诉讼请求。案件受理费1576元、其他诉讼费130元,共计1706元,由李翠娟负担。

李翠娟上诉称,1、原审判决驳回上诉人的第1项诉请没有法律依据。《城市房屋开发经营管理条例》第三十三条规定:“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”。《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件”。到目前为止,被上诉人也没有按照合同约定和法律规定向上诉人提供办理土地使用权变更和房屋所有权登记的必要证明文件,致使上诉人无法获得房屋所有权证和国有土地使用权证,故被上诉人应当承担由此造成的一切损失。2、原审认定被上诉人已实际向上诉人交付房屋的事实错误,其应当向上诉人支付逾期交房违约金。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”最高院民一庭《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中指出:“我们在掌握房屋占有转移时,一般应将买房人在交付通知上签字及出卖人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。”双方签订的《商品房买卖合同》第十一条对交付房屋的方式作了明确约定,但时至今日,被上诉人也未通知上诉人交接房屋、验收房屋,更未向上诉人出示商品房合格的证明文件和与上诉人签署房屋交接单。至今上诉人连自己购买房屋的具体位置都不清楚,很难想象今后对该房屋的权利应如何行使。原审强行认定被上诉人支付租金的行为视为其已如期向上诉人完成了交付房屋的义务的事实,显属错误。3、原审认定被上诉人已向产权登记机关提交了产权登记备案资料的事实是错误的,被上诉人应向上诉人支付逾期获得房地产权属证书违约金。《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”所谓的房地产登记机关是指房地产行政主管部门,而原审既没有证据证明上诉人与被上诉人约定的产权登记机关就是天乐测绘公司,也没有证据证明天乐测绘公司就是房地产行政主管部门。该公司只是一个中介组织,一个普通的有限公司,不具备办理房屋权属登记的资格,更不是房地产行政主管部门,原审想当然地将该公司等同于产权登记机关,缺乏事实与法律依据。综上,请求二审撤销原判,改判支持上诉人的原审诉讼请求。

三维房地产开发公司未答辩。

根据上诉人的上诉意见,本院确定本案的争议焦点是:1、上诉人的原审第1项诉请是否符合约定和法律规定,应否得到支持,房产权属证件至今未办理的原因何在;2、被上诉人是否存在违约行为,其应否承担相应的违约责任。

针对第1个争议焦点,上诉人认为其第1项诉讼请求符合约定和法律规定,应予支持,房产权属证件未办的原因在于被上诉人。因被上诉人未按合同约定履行转移标的物的义务,未提供必要的证明文件,至今也未给上诉人开具购房发票,也未提供公产证,致使上诉人无法获得房产权属证件。另被上诉人私自变更楼层,并称是测绘公司变更的,该行为是违法的。被上诉人则认为上诉人的第1项诉请不能成立,原审予以驳回是正确的。双方合同约定,被上诉人只是将办理房屋权证的必要文件提交到产权登记机关备案,而不是交于上诉人,在办理房屋权证中,被上诉人只是协助义务,公产证已办理完毕,上诉人可依据合同办理小产证。被上诉人已按合同履行了义务,造成上诉人未办理小产证的责任不在被上诉人,而是测绘的原因。被上诉人是于2005年3月16日将办理公产证所需手续交于天乐测绘公司的,此有该公司的收据为证,天乐测绘公司的联系人就是焦作市房地产监理所的所长,其联系电话、办公地址也同房地产监理所,且房地产监理所证明,进行测绘是办理房产证的初始登记程序。所以被上诉人按约履行了义务。当时关于变更楼层的问题,是房地产监理所通知变更的,后经过了几次反复,现仍按合同约定进行测绘的。现因最终的测绘结果未出来,故无法开具购房发票。

针对第2个争议焦点,上诉人称被上诉人存在违约行为,应承担相应的违约责任。被上诉人未按合同约定的期限和方式交付房屋,未通知上诉人交接、验收房屋,也未向上诉人出示房屋合格的证明文件等;现购房发票都没有交付,显然被上诉人所称的支付租金的行为应视为房屋交接的理由不能成立,由于被上诉人的原因,致使上诉人未能在合同约定的期限内取得房屋权属证件,故被上诉人违约。被上诉人则主张其没有违约,不应承担违约责任。双方在签订房屋买卖合同的同时还签订了房屋租赁合同,被上诉人已按约足额支付了租金,故按合同约定,房屋已视为交付。被上诉人已按规定向房管部门提交了必要的资料,房产证的办理是房管部门的责任。因测绘结果未出来,对房屋的面积无法确定 ,合同也约定房屋面积以测绘面积为准,故未开具购房发票,所以被上诉人没有违约。

经本院审理查明的案件事实:焦作市房地产监理所证明办理房产证初始登记程序为:申请办证人持土地、规划及房屋竣工验收等相关手续并向焦作市房地产监理所提出申请后,到市政服务中心房管局窗口进行测绘及审核登记。建设工程竣工验收备案表中显示三维广场(商场部分)的竣工验收日期为2004年12月9日。三维房地产开发公司已将“大房产证”(公产证)办理完毕,“小房产证”(私产证)正在办理期间。其他案件事实与原审查明的一致。

本院认为,由于对房屋进行测绘是办理房产证的初始登记程序,三维房地产开发公司于2005年3月16日将三维广场办理公产证所需手续提交给测绘部门(天乐测绘公司)进行测绘,应视为其履行了合同约定的相应义务,李翠娟的第1项诉讼请求不符合合同的约定,故本院不予支持。因焦作市的地理环境问题(北高南低),造成三维广场的南北出现了错层,此对测绘带来了一定的麻烦,延误了测绘时间,故而延误了办证时间,此并非三维房地产开发公司的过错行为;李翠娟收取三维房地产开发公司支付的房屋租金的依据系双方签订的《房地产租赁合同》,说明双方在实际履行该合同所约定的各自的权利和义务,实现了合同约定的目的,也说明了李翠娟对其依据《商品房买卖合同》所购买的商品房已实际享有了占有权,故该实际履行的行为应视为三维房地产开发公司已实际按约履行了交付房屋的义务,所以三维房地产开发公司并不存在违约行为。综上,李翠娟的上诉理由不足,本院不予采纳。原判理由、结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1576元,经研究决定予以免除。法律文书专递邮费30元,由上诉人李翠娟负担。

本判决为终审判决。

                             审判长   董亚峰

                             审判员   程全法

                             审判员   何云霞

                         二OO八年十一月十二日

                             书记员   焦丽君

    



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