湖北省武汉市中级人民法院
民事判决书
(2001)武民再字第X号
上诉人即被上诉人(原审原告、反诉被告)武汉市佳艺艺术博览有限责任公司，住所地武汉市X区蛇山西山坡特X号。
法定代表人聂某，总经理。
委托代理人胡迎法，湖北长江之声律师事务所律师。
委托代理人石某，该公司副经理。
上诉人即被上诉人(原审被告、反诉原告)武汉市黄鹤楼公园管理服务处，住所地武汉市X区蛇山西山坡特X号。
法定代表人张某，公园管理服务处主任。
委托代理人罗德刚，湖北江浩律师事务所律师。
委托代理人喻冰原，湖北江浩律师事务所律师。
上诉人即被上诉人武汉市佳艺艺术博览有限责任公司(以下简称佳博公司)与上诉人即被上诉人武汉市黄鹤楼公园管理服务处(以下简称黄鹤楼管理处)因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市X区人民法院(2000)武经民再字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人即被上诉人佳博公司的委托代理人，上诉人即被上诉人黄鹤楼管理处的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
本院经再审查明：1996年9月6日，佳博公司与黄鹤楼管理处签订租赁合同，约定黄鹤楼管理处将其所有的位于黄鹤楼公园内古肆C区新健的框架式结构二层楼房一栋，租赁给佳博公司使用。租金基数为每年40万元，第一次给付时间为1月1日，第二次给付时间为7月1日，每次应付当年租金的1/2；租赁期限10年，自1997年1月1日起至2007年1月1日止；合同第八条约定，乙方(佳博公司)在其承租房屋内作生产经营之用，经营范围应按照其公司营业执照核准的经营范围经营，如文物、宝石、字画、古玩等；乙方从事生产经营活动应保护黄鹤楼公园的环境，不得产生破坏环境的噪音及污染；第十条第一款约定，甲方(黄鹤楼管理处)保证乙方正常生产经营用电、用水；第十五条约定，在本合同履行期间，如一方提出变更合同内容等，必须经甲乙双方同意并签署书面协议；第二十四条约定，乙方应当按照本合同约定时间交付房租，无正当理由逾期交付房租的，以每天千分之六计算违约金，逾期六个月以上甲方有权终止合同，收回房屋，追回房租金。合同签订日期为1996年9月6日，起租时间为1997年1月1日起。1996年9月6日至同年12月31日为佳博公司装修期，不计租金。
1996年9月12日，佳博公司向工商行政管理部门申请办理企业法人登记手续，其公司设立登记书载明的经营范围是：工艺品文化用品批零兼营。佳博公司向工商管理部门提交的公司章程第四条：经营范围为文化交流、旅游业、发行、文化艺术品批零兼营。佳博公司于当日领取企业法人营业执照。工商部门核准佳博公司的经营范围是：工艺品、文化用品批零兼营。
合同签订后，双方办理了房屋租赁登记备案手续。黄鹤楼管理处为佳博公司配置了100A的空气开关。佳博公司亦按合同约定在承租房屋内经营工艺品、文化用品等项目。至1998年3月止，双方均按约定履行了合同项下的义务，未发生矛盾和纠纷。
1998年3月12日，佳博公司股东会议决议，增加经营项目为餐饮、副食品、土特产等。当日，佳博公司向工商行政管理部门提出扩大经营范围的申请，其公司章程第四条修改为：经营范围文化交流、旅游业、发行、文化艺术品、餐饮副食、土特产等批零兼营。同月18日，佳博公司重新领取了变更后的企业法人营业执照。其经营范围变更为：中餐供应、工艺品、文化用品、其他副食品、农副产品批零兼营。
此前，即1998年2月12日，黄鹤楼管理处曾向佳博公司发出书面通知称：“鉴于你司有一半承租房屋面积准备开饮食项目，我们认为此项目已经违反合同规定，现你方在未经甲方同意下，单方面开此项目，如因此而引起的一切后果，将由你方独立承担。”对此佳博公司未予答复。其中餐供应项目于1998年3月18日开业。开业当天，佳博公司经营场所发生过停电事宜。次日，黄鹤楼管理处又向佳博公司发出书面通知称：“请于明天上午九时许带双方合同书及签订合同时的营业执照和现餐厅所办的营业执照来我园商量具体事宜。”同月20日，佳博公司向黄鹤楼管理处书面答复称：“贵处3月18日擅自将我公司之经营用电切断，至今仍不恢复供电，导致我公司蒙受巨大损失，已违反合同的规定，对此，我司保留追偿的权利。”其后，双方有多次函件往来，但均未达成共识。后佳博公司诉至法院。
另查明：1998年3月20日，黄鹤楼管理处将佳博公司使用的100A空气开关更换成30A空气开关，同年4月9日更换成60A空气开关，同年4月14日又更换成30A空气开关。同年4月28日，佳博公司终止中餐饮经营项目，其楼下原经营餐厅部分未恢复工艺品等项目的经营。本案原审审理期间，佳博公司提供该公司1998年4月至同年11月以及1997年同期纳税申报表，证实佳博公司1998年4月至11月的销售收入比1997年同期减少（略）.42元，抵扣20％的成本后，其实际损失为（略）.74元。佳博公司同时提供购买发电机及配套设备、维修看管发电机等费用（略）.2元。
本案原一、二审判决生效后，黄鹤楼管理处已将空气开关更换为100A。
本院再审审理终结前，佳博公司所承租的房屋，其楼上部分仍经营文化工艺品等项目，其楼下部分，佳博公司在未征得黄鹤楼管理处同意的情况下，已装修成茶座形式，尚未恢复原状。佳博公司的房屋租金缴至1998年上半年止，1998年下半年至今的房屋租金未予缴纳。
佳博公司原起诉称：原告根据合同约定，将承租的房屋三分之二用于经营文物、宝石、字画、古玩；另三分之一用于餐饮业，黄鹤楼管理处在无任何理由的情况下，强迫我方不准经营餐饮业，于98年3月18日切断我方电源，侵犯了我方的合法权利，造成我方巨大经济损失，要求判令被告停止侵害，赔偿经济损失。
黄鹤楼管理处答辩称：原告根据合同提起侵权之诉无法律依据。我处按合同约定提供了对方正常生产经营用电，已履行了合同义务。而对方违反合同开餐饮，超负荷用电，导致线路故障跳闸，其责任在对方，请求驳回原告诉讼请求。
本市X区人民法院(1998)武区民初字第X号民事判决认为，双方当事人先期均能依约履行，但佳博公司增加中餐经营范围后双方协商未果，被告采取过激手段切断电源，造成原告无法正常经营。原告增加餐饮是经工商部门合法批准后经营，未违反合同约定。黄鹤楼管理处的断电行为违反了合同约定，给对方造成损失应予赔偿，故判决：黄鹤楼管理处赔偿佳博公司经济损失（略）元。其他损失由原告自担。判后，双方均不服提起上诉。
本院(1999)武民终字第X号民事判决认为，租赁合同有效，黄鹤楼管理处在佳博公司增加餐饮后，采取切断电源、控制电量、更换空气开关等过激行为，是引起纠纷的主要原因，应承担为此造成的损失。佳博公司增加餐饮经工商部门批准未违反合同约定，其请求黄鹤楼管理处恢复正常供电有理，故判决：一、变更(98)武民初字第X号民事判决为黄鹤楼管理处赔偿佳博公司经济损失（略）.74元。二、黄鹤楼管理处于本判决生效之日起7日内恢复佳博公司100A空气开关的正常用电。
判决生效后，黄鹤楼管理处申请再审。本案经本院提起再审后，裁定撤销原一、二审判决，发回武昌区人民法院重审。本案重审期间，黄鹤楼管理处提出反诉请求称：佳博公司擅自改变房屋租赁用途，拖欠租金累计达6个月以上，要求终止合同，偿付拖欠的租金。
武昌区人民法院(2000)武区民再字第X号民事判决认为，合同有效，黄鹤楼管理处未依合同规定保证佳博公司正常生产经营用电，造成其经济损失已构成违约，应合理赔偿。佳博公司虽经工商部门批准从事餐饮供应，但超出合同约定的使用范围，且未与黄鹤楼管理处充分协商，亦构成违约，但未造成黄鹤楼管理处经济损失。佳博公司欠缴租金达60万元应予偿付。佳博公司已恢复了原经营许可的经营，黄鹤楼管理处也恢复了正常的供电，双方均应按租赁合同履行，黄鹤楼管理处要求终止合同的反诉请求不成立。判决：一、合同继续履行；二、黄鹤楼管理处赔偿佳博公司经济损失（略）.39元；三、佳博公司给付黄鹤楼管理处租金60万元；四、两款相抵，黄鹤楼管理处给付佳博公司（略）.39元；五、驳回双方的其他诉讼请求。
黄鹤楼管理处上诉及答辩称：(1)原审认定我方违约缺乏事实依据；(2)原审判决我方赔偿佳博公司经济损失（略）.39元的依据不足；(3)原审在认定佳博公司擅自改变房屋用途和拖欠租金达6个月以上的情况下，仍判令合同继续履行属适用法律错误。要求判令对方偿付租金并终止合同。
佳博公司上诉及答辩称：(1)根据合同约定，我方增加餐饮是经工商管理部门核准登记批准的，不构成违约，原审认定错误；(2)对方虽已恢复了100A空气开关属实，但我方所使用的电源线路不符合电流量的需要，亦给我方造成损失，对方应给予赔偿。(3)我方实际损失为（略）.42元，原审判决认定的损失有误，应予增加。
本院经再审认为，双方当事人所签租赁协议属双方真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的规定，且经有关管理部门的登记备案，应合法有效，双方均应按合同约定履行合同项下的义务。从实际履行情况看，从签约至1998年3月止两年多时间，双方均能按约定履行合同义务，没有发生纠纷。根据佳博公司签约时向工商管理部门提交的本公司章程、工商登记申请以及当时领取的企业法人营业执照等表明，该公司的经营范围为工艺品、文化用品的批零兼营。故双方签约时对经营范围约定为：按照其公司营业执照核准的经营范围经营，如文物、宝石、字画、古玩等。在此，其营业执照核准的经营范围非常明确，并不包括餐饮业。该条款的约定意思表示真实、明确。佳博公司在按合同正常经营两年多后，单方变更经营范围，改变房屋用途，首先应按合同约定与合同相对人协商，但佳博公司未主动协商，在对方已多次函告并表示质疑时，仍擅自单方变更合同内容，并在未征得合同相对人同意的情况下，强行申请办理了营业执照的变更手续以及强行开业，该行为属严重的故意违约行为，并导致双方纠纷的发生，对此，佳博公司应承担主要违约责任。根据合同约定，黄鹤楼管理处只负责保证租赁方正常的供电供水，双方履行合同两年多时间从未发生断电纠纷，管理处按约履行了自己的转供电义务。在得知佳博公司拟变更合同内容时，管理处曾多次函告要求协商并表示异议后，佳博公司仍强行开业，对此，管理处对租赁方擅自增加的餐饮业不负有供电的合同义务，同时，管理处在采取多次函告合同相对人仍置之不理，强行违约的情况下，所采取的更换空气开关的行为，是阻止对方违约，维护合同正常履行，保证其自身合同权利不受侵犯的限电行为。但因管理处更换空气开关后，不能满足佳博公司正常生产经营的需要，故该行为仍属部分违约行为，对此，黄鹤楼管理处应承担相应的违约责任。原审对当事人双方违约责任的认定倒置，定性不准，应予纠正。另，佳博公司称管理处强行拉闸断电一节，因佳博公司的停电事实发生在其餐饮业开业的当日，不排除佳博公司增开餐饮，增大用电量，超负荷用电导致跳闸停电的可能。故佳博公司诉称管理处强行断电的证据不足，不予认定。根据我国城市公有房屋管理的有关法律规定，承租人擅自改变房屋用途，无正当理由拖欠房租达6个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋并可索赔损失。本案承租人首先违约，擅自改变房屋用途，并欠缴租金已超过两年时间，符合终止合同的法定条件。同时，承租方在本案诉讼过程中，在未征得出租人同意的情况下，将所承租的房屋楼下部分装修为茶座，实际上并未恢复工艺品、文化用品项目的经营，据此，双方已无继续履行合同的基础，该合同应予解除，房屋应交由黄鹤楼管理处管理使用，佳博公司应按合同约定补交所欠房屋的租金。对佳博公司的损失部分，根据佳博公司提供的有关纳税单据，佳博公司在纠纷当年其销售收入降低属实。根据佳博公司改变经营餐饮业时，一部分工艺品等经营项目实际停业经营的事实，佳博公司自动停止经营的部分不应作为其请求损失赔偿的依据，该部分损失应由其自行承担。其工艺品等经营的损失应按当事人双方违约责任的大小予以分担。因佳博公司所购发电机及其附属设备由该公司实际享有和使用，其购买发电机及附属设备和维修看管发电机等费用应由佳博公司自行承担。佳博公司上诉称公司经营损失达（略）.42元的证据不足，不予认定。原审认定事实有误，责任划分不当，定性不准，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十四条第一款第四项、第七项、第八项，中华人民共和国建设部《城市公有房屋管理规定》第二十六条第一款第三项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、第三项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销本市X区人民法院(2000)武区民再字第X号民事判决；
二、佳博公司与黄鹤楼管理处签订的租赁合同予以解除；
三、佳博公司于本判决生效之日起15日内将所承租的黄鹤楼公园内古肆C区二层楼房一栋腾退完毕并交由黄鹤楼管理处管理使用；
四、佳博公司于本判决生效之日起15日内偿付黄鹤楼管理处自1998年7月1日起至执行完毕之日止的房屋租金(租金数额按每年人民币40万元计算)；
五、黄鹤楼管理处于本判决生效之日起15日内赔偿佳博公司经济损失人民币（略）.78元；
六、驳回佳博公司的其他诉讼请求。
原一、二审案件受理费各3510元，由佳博公司分别负担2808元；由黄鹤楼管理处分别负担702元；原重审案件反诉费（略）元由佳博公司负担8808元；由黄鹤楼管理处负担2202元。
本判决为终审判决。
审判长陈念文
审判员邓永清
代理审判员雷汉生
二○○一年八月十四日
书记员郭珣
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