原告：王某某，女，54岁。
原告：赵某甲，男，55岁。
委托代理人：李某献，洛阳市政府法制服务中心弘扬事务所（略）。
被告：李某某，女，54岁。
委托代理人：郑毅，河南钼都（略）事务所（略）。
委托代理人：赵某乙，男，X年X月X日出生，汉族，洛阳栾川县人，洛阳市栾川县卫生局干部，住（略）。
原告王某某、赵某甲因与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，于2009年8月13日向本院提起诉讼。本院审理后，于2009年11月9日作出（2009）老民初字第X号民事判决书，判决驳回原告王某某、赵某甲的诉讼请求。原告王某某、赵某甲不服提起上诉。河南省洛阳市中级人民法院于2010年5月6日作出（2010）洛民终字第X号民事裁定书，裁定撤销洛阳市老城区人民法院（2009）老民初字第X号民事判决书；发回本院重新审理。本院依据上述裁定于2010年7月14日立案受理，向被告李某某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，依法另行组成合议庭，于2010年9月9日公开开庭审理。原告王某某、赵某甲及其委托代理人李某献，被告李某某及其委托代理人郑毅、赵某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某、赵某甲诉称：1、2001年8月1日，王某某、赵某甲由单位集资x元购买了位于洛阳市老城区X村X栋X单元X号经济适用房一套（面积：129.19平方米），至今未取得房产权证书。2005年3月18日，王某某、赵某甲经李某安介绍，将该房以10万元的价格卖给了李某某，双方并签订了住房转让协议。诉争的房屋事实上为王某某、赵某甲占有、使用，但其未取得权属证书，不是法律上的所有权人，房屋的所有权自始至终没有发生变动。根据《合同法》第五十二条第（三）、（四）款的规定，双方所签订的合同是以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益、集体和不特定第三人利益；《城市房地产管理法》第三十八条的禁止性规定，应为无效合同，故该住房转让协议无效。2、李某某不具备购买经济适用房的主体资格。《经济适用房管理办法》对经济适用房的定义是：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房，所以经济适用房的购买资格具有专属性，不是任何人都可以购买的，只有符合条件的对象才能购买。各地都对购买对象制定了严格的条件限制，只有符合条件的对象才能购买。卖给李某某的房屋是王某某、赵某甲单位集资房，是以个人的工龄、职称、学历、家庭人口、获奖情况等资历计分排队购买。人格权、特定的购买权是不能进行转让的，此房屋买卖，实际上是在转让其基于符合政策规定的特定条件而享有的购买权、包含工龄、资历在内的人格权。如果原本不符合条件的李某某购买了经济适用房，必然导致其他具备购买条件的人购买不到经济适用房，从而损害了第三人的利益。3、王某某对该房屋不具有完全产权，无权处置。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》第十一条规定，经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购…….。政府回购的经济适用房，继续向符合条件的低收入困难家庭出售。该办法第二十二条规定，凡是过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。虽然李某某交付了购房款，取得了房门钥匙但其未取得该房的房产证书。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，该房不得转让。同时也违反了《合同法》第五十二条第（五）项，法律强制性规定。4、买卖经济适用房二手房必须到房屋交易中心进行，购买无产权证或取得产权证不满5年的二手经济适用房，仍须按照申请、审批、公示、排队程序并交纳相应的税费进行，否则就是非法交易。综上，故案诉争房屋涉及政策性强、法律面宽，关键是违反了法律上未取得房屋权属证书不得转让的禁止性规定，同时也违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的规定，更为严重的是损害了国家和社会公共利益。为此，王某某、赵某甲诉至本院。要求：1、请求法院依法确认原告王某某、赵某甲与被告李某某签订的住房转让协议无效；2、原告王某某、赵某甲返还被告李某某买房款10万元，被告李某某返还原告王某某、赵某甲双方买卖的房屋。
被告李某某辩称：1、根据《中华人民共和国合同法解释一》第4条规定，合同法实施以后，法院确定合同无效应当以全国人大常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，根据《立法法》第61条、76条和《行政法规制定条例》第4条规定，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》均不属于法律、行政法规。因此，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》和《经济适用房管理办法》不能作为确认本案住房转让协议书是否有效的依据。2、李某某与王某某、赵某甲双方在2005年3月18日签订的住房转让协议，是双方当事人的真实意思表示，双方是自愿的，且双方已经相互履行了合同实质义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，双方签订的合同属于有效合同。双方在签订合同时不存在欺诈、胁迫、恶意串通的行为，更不存在以合法手段掩盖非法目的；同时又不损害社会公共利益；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，所谓损害国家利益、集体利或者第三人利益，是指行为人故意与他人串通一气，目的在于坑害国家集体或他人的利益自己获利。双方所签订的合同亦不违反法律、行政法规的强制性规定。王某某、赵某甲主张双方签订的合同无效是根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的相关规定为由，要求认定双方签订的住房转让协议无效。该规定不属于法律、行政法规，该规定是在2007年8月7日颁布实施的，根据法律的溯及力，其不能调整2007年以前的行为。因为在该规定第十条的规定，经济适用房面积控制在60平方米左右，而本案的房屋面积已达到129平方米，依照该规定，该房不属于经济适用房。王某某、赵某甲当初并未告知李某某所买卖房屋是经济适用房，李某某既不知所买房屋是经济适用房，也不知道什么是经济适用房，更不知道经济适用房买卖的条件。从买房的动机上看，只有合法的善意，没有违法的故意。李某某所买房屋的目的是为自家居住，从目的上看，也没有违法的表现。从合同履行的后果上看，有没有造成违法事实。所谓损害社会公共利益是指订立合同的目的、活动、结果都违反了国家的政治、经济利益、有损国家主权，危及国家安全，违反社会秩序、公序良俗，双方签订的支付责任协议均无上述行为。3、王某某、赵某甲依据《中华人民共和国城市房地产管理法》提出本案合同属无效合同，根据《最高人民法院关于适用（合同法）若干问题的解释二》第十四条的规定，《在中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，强制性规定，是指效力性强制性规定；所谓效力性规范，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不能成立的规范；所谓管理性规范，是指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，违反此类规范继续履行合同，将会受到国家行政制裁，但合同本身并不损害国家、社会公共利益以及第三人的利益，而只是破坏了国家对交易秩序的管理的规范。《中华人民共和国房地产管理法》的立法目的就在于管理房地产市场，其内容规范也属于管理性规范，并没有规定违反本法内容的合同属无效合同。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，认为登记备案手续不影响预售合同的效力，也是针对特定事项的强制性规定的原告限缩解释。《经济适用房管理办法》不是法律、行政法规，所以，其中的有关规定不是《城市房地产管理法》第三十八条第（七）项规定所指的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。由此，本案并不存在违反效力强制性规定的情形。4、王某某、赵某甲从根本上违反了诚实信用原则。诚实信用原则，是指民事主体在从事民事活动时，应当本着诚实守信的理念，以善意的方式行使权利、履行义务。王某某、赵某甲在一经拥有一套房产的情况下，隐瞒真象，骗取国家经济适用房，获得房屋后又将此房转让获取利益。在当今房产升值的情况下，违反双方依法签订的住房转让协议，单方毁约，企图收回房屋再次获取更大利益。综上，合同法的立法宗旨及目的在于促进交易，维护正常的交易秩序。双方均具有相应的民事行为能力，亦是双方的真实意思表示，不违反法律或社会公共利益。王某某、赵某甲的主张有背合同法的立法宗旨及目的。请求人民法院依法驳回王某某、赵某甲的诉讼请求。
本院根据各方当事人的诉、辩和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、原、被告签订的住房转让协议是否有效；2、原告王某某、赵某甲要求被告李某某返还房屋，原告王某某、赵某甲返还被告李某某10万元购房款的诉讼请求是否得以支持。
原告王某某、赵某甲围绕争执焦点出示证据材料如下：
第一组证据：证据1、住房转让协议一份，证据2、农林局证明一份，证据3、该房5家邻居（同单位职工）证明一份，证据4、契税、大修基金收据各一份。共同证明转让该房屋的事实，被告存在违约行为。
第二组证据：证据1、农林局证明一份，证据2、农林局原局长周顺朝证明一份。证明周顺朝原为农林局局长，当时主管职工集资房及置换为经济适用房工作；李某某在签购房协议前就清楚知道该房屋是单位集资置换的经济适用房。
第三组证据：证据1、洛阳市人民政府会议纪要洛政阅（1999）X号一份，证据2、洛政阅（1999）X号一份。证明该房屋是经市政府协调，由单位集资房置换为经济适用房；该诉争房使用的土地是政府无偿划拨。
第四组证据：证据1、集资建房缴费收据一份，证据2、农林局农林站证明一份，证据3、原农林站站长证明一份，证据4、农林局购房协议一份。共同证明该房屋是由单位集资房（集资时按工龄、职称等资历计分排队分配）置换为经济适用房；该房屋政府和单位每平方米为职工负担（补偿款）398元钱，说明该房屋包含有国家和社会公共利益。
第五组证据：证据1、教师新村X号楼与该房屋同单元两住房的房产证，土地证，经济适用房界定卡（该两户主与王某某系同单位职工）各一份，证据2、洛阳市住房办经济适用房开发科出具的住房界定卡一份。证明该房是经济适用房，至今未办房产证；购房人仅拥有有限产权，没有处置权。
第六组证据：证据1、李某某的身份证、户口、结婚证复印件各一份。证明李某某不是本市常住户口，不具有购买洛阳市区经济适用户的主体资格。
经质证，被告李某某对原告王某某、赵某甲提交的第一组证据中对证据1无异议，证据2、3、4不认可，证据3与本案无关。根据李某某与王某某、赵某甲双方签定的房屋买卖合同中第三条约定，李某某认为王某某、赵某甲违约，李某某并没违约。当时签定协议是由王某某、赵某甲起草，并注明王某某、赵某甲为李某某办理房产手续，由此可见，王某某、赵某甲与证人周顺朝之间存在恶意串通。证明内容中时间2004年李某某去找他问及是否能够过户，不符合事实。李某某是2005年年底，合同签订很长时间以后去找的王某某、赵某甲，时间上自相矛盾。对第二组证据中的证据1、2均不认可，与本案无关，证人应该出庭作证，但证人未到庭，因此该证据无效。王某某、赵某甲并未证据证明李某某在签购房协议前就清楚知道该房屋是单位集资置换的经济适用房；对第三组证据有异议，与本案无关。因本案争议焦点是买卖合同是否有效；对第四组证据均有异议，真实性有异议，都是复印件无法印证真实性不予认可，并且与本案争议焦点无关。对第五组证据真实性不予认可，因为都是复印件，即便是经济适用房也不影响本合同合法有效。就本案事实来看，双方合同签订已达到5年以上，王某某、赵某甲应该履行合同义务，依法为李某某办理房屋过户，使得物权发生转移。对第六组证据认为与本案无关。当时是按市场价格来支付，并未按照经济适用住房价格来付。
被告李某某围绕争执焦点出示证据材料如下：
证据1、住房转让协议书一份。证明双方在意思表示真实，有见证人在场的情况下签订，此协议合法有效。
证据2、原告王某某出具收条一份。证明王某某违约，收到购房款后直至今天未予办理房屋过户手续。
经质证，原告王某某、赵某甲对被告李某某提交证据证据1、2均无异议。
本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案事
实确认如下：2001年8月1日，王某某、赵某甲集资购买的位于洛阳市X村X号楼X单元X号房屋（129平方米）一套，系其单位洛阳市郊区农林局为解决职工住房问题向洛阳中大房地产开发有限公司购买。2005年3月18日，王某某、赵某甲将其上述房屋转让给李某某，双方签订一份住房转让协议，协议约定：王某某、赵某甲将其位于洛阳市X村第X号楼X单元X楼西门住房（129平方米）一套转让给李某某，价格10万元；本协议签订之时（王某某、赵某甲尚未办理房产证）李某某先一次性付给王某某、赵某甲9.9万元，所剩1000元待王某某、赵某甲向李某某交房产证时再付；王某某、赵某甲为保证李某某对住房的永久所有权，王某某、赵某甲应积极为李某某办理房产证，李某某配合提供办证所需有关证件，办证所需费用由李某某付给；以上协议经王某某、李某某双方夫妇及见证人共同同意下签订，生效后双方子女及王某某单位等其他人干涉无效。如发生纠纷由王某某负责协调解决；自协议签订之日起，小区物业管理等部门收取的各项费用由李某某支付。协议签订后，李某某将9.9万元房款付给了王某某、赵某甲，王某某、赵某甲将其位于洛阳市X村第X号楼X单元X楼西门住房（全新129平方米）一套及该房钥匙交付给了李某某。2006年12月17日，李某某支付给王某某办房产证款3000元。2009年8月，王某某、赵某甲诉至本院。要求依法确认原、被告签订的《住房转让协议》无效；原告返还被告10万元的购房款，被告返还原告的经济适用房一套。
另查明：王某某与赵某甲系夫妻关系。王某某至今未办理位于洛阳市X村X-X-X号住房的房产证，也未为李某某办理房产证。
本院认为，原告王某某、赵某甲与被告李某某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律禁止性规定，该合同合法有效。关于原告王某某、赵某甲主张双方诉争的房屋是经济适用房的诉讼请求，因其未能提供证据证明，且原告王某某、赵某甲亦不符合购买经济适用房的条件。原告王某某、赵某甲虽未取得房屋所有权证，并不导致合同无效的后果。故原告王某某、赵某甲的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告王某某、赵某甲的诉讼请求。
本案受理费2400元，由原告王某某、赵某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南洛阳市中级人民法院。
审判长许丽飞
审判员常跃华
审判员白小波
二0一0年十一月八日
书记员宋娜
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