浙江省金华市中级人民法院
民事判决书
(2003)金中民一初字第X号
原告朱某甲，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告陈某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
共同委托代理人杨关校，浙江禾平律师事务所律师。
共同委托代理人吕琼琳，浙江禾平律师事务所律师。
被告何某，女，88岁，农民，住（略）。
委托代理人王浩，浙江五联律师事务所律师。
第三人朱某乙，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
第三人朱某丙，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
共同委托代理人吴报建，浙江五联律师事务所律师。
第三人朱某丁，女，X年X月X日出生，汉族，营业员，住（略）。
原告朱某甲、陈某诉被告何某、第三人朱某乙、朱某丙、朱某丁财产权属、析产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告朱某甲、陈某及委托代理人杨关校、吕琼琳，被告何某的委托代理人王浩、第三人朱某乙、朱某丁及朱某乙、朱某丙的委托代理人吴报建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告系夫妻关系，被告是原告朱某甲已故前妻贾爱庆的母亲。三个第三人系原告之女。讼争房产整体共五层365平方米，价值约105万元。该房产是1986年原告朱某甲以服装专业户名义批建，当时该地块73．3平方米属于行政划拨。该房产于1988年兴建，不幸的是房子刚动工不久，贾爱庆即重病缠身、卧床不起。为治病负债累累，家庭经济十分窘迫，导致建房资金缺乏，无奈之下只得与邻位摊主季诚法商量合建才解决了部分资金来源。1989年5月贾爱庆久治无效过世，承建的原义乌市X镇建筑公司因原告朱某甲不能继续支付工程款而停建。这时，房屋主体只建到三层，且第三层楼板未盖。1989年下半年，因合建人季诚法要求入住第三层，原告朱某借款盖好第三层顶楼板，略加粉刷，使得季诚法能在当年底搬入居住。为照顾抚养未成年子女，并在经营中有一个帮手，原告朱某甲于1990年续娶了原告陈某。此后，二原告起早摸黑，偿付巨额债务和续建房屋。在1992年建好房屋第四层；1994年交了73．2平方米的土地出让金；1998年归还了季诚法的房屋合建款，回购了该房产的第三层；1998年再建了该房第五层。在该房产建造过程中作为第三人的三子女未付出任何某动，也未有任何某资，家庭重担均落在两原告肩上。1999年房屋产权再次登记时，原告与三个第三人达成析产约，三个第三人自愿放弃其份额给予二原告，双方依此予以公证交纳契税，完成房产交易手续。被告在贾爱庆去世后十四年中，从未主张过继承权。在贾爱庆病重就医及去世数年中，原告负债经营，被告从未接济过任何某用。且该房产一直由原告夫妇掌管经营，被告也曾多次来原告家做客，知道应当知道事实情况，但仍未主张过任何某利。然而，就在房产变更登记达两年零二个月即2001年11月被告却向义乌市房地产管理处提出请求欲获得贾爱庆遗产份额，据此房地产管理部门在没有经过必要的行政程序就轻率地注销了原告的房屋所有权证，使该房产处于不明状态，严重侵犯了原告对该房产所有权。为确定财产归属，保护原告合法权益，请求法院依据事实和法律，判令该房产归两原告所有。
被告何某答辩称，本案属于确认之诉，房屋是朱某甲、被告女儿贾爱庆、三个子女于1986年建造的，1989年建好，是五个家庭成员的共有财产。贾爱庆死亡后，被告从未表示放弃继承，应视为已接受继承，讼争房屋在贾死后也从未作为贾的遗产进行分割，因此，被告是共有人之一；本案不存在两年的诉讼时效问题；1999年两原告与第三人签订的《析产约》并未征得共有人的同意，是无效的。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人朱某乙、朱某丙答辩称，本案属于确认之诉，两原告的人身不符；原告无权将三位子女作为第三人。两答辩人是讼争房屋的共有权人，1988年申请用地是家庭共同经营需要而批建的；贾死亡后，两答辩人从未放弃继承，应视为已接受继承。因此，两答辩人是讼争房屋的共有人。《析产约》未征得何某的同意，按照民法通则若干意见规定，共有人擅自处分共有财产的，应认定无效；析产约是赠与合同，根据司法解释，赠与合同的成立应当以赠与物的交付为准，本案中两第三人一直未交付财产，更未过户，因此《析产约》无效。根据合同法规定，赠与合同在赠与物交付前可以撤销赠与，两答辩人已于2003年5月发函撤销赠与，故析产约同样无效。析产约的基础即1992年房屋登记状况，房屋登记已被注销，析产约的基础不存在。综上，两答辩人是共有人，应当驳回原告要求独占财产的诉求。
第三人朱某丁答辩称，房屋是父亲和现在母亲造起来的，子女没有权利来分割；1999年是我们自愿放弃房屋析产给父母的。支持原告的诉讼请求。
原告提供的证据和被告的质证意见：
证据一、二，借款合同和还贷单。证明为解决建房资金原告于1988年7月15日向当时建行义乌县支行贷款建房。被告对真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。
证据三、季诚法证言、丁巧云证言。证明证据二事实存在及贾爱庆死亡时，该房产建造状况：只建到二层多框架。证据四、施泽和证言。证明原告修建该房产之艰辛，由于资金所限，停停建建，困难重重。被告认为，该俩证据是属于证人证言，证人需当庭作证，需要原告提前10天向法院申请，因此我们不同意质证。对工程预算及工程款往来。
证据五、工程预算及工程款往来。证明建房工程款全部为原告所支付；工程停建原因是贾爱庆重病，经济困难，缺乏建房资金；该房产建造工程是包工包料由建筑公司承建。被告对该证据的1-6页无异议，后几页没有盖章的真实性有异议。
证据六、王兰青证言，证明89年该建造工程停建原因及贾爱庆死亡当时建造状况。证据七、吴彩法证言，证明该层产第四层始建于1991年，是由两原告所建。证据八、王奎益证言，证明该房是第五层建于1998年，是由两原告所建。被告对该3份证据就不发表意见。
证据九、交纳筑路费凭据，证明1991年两原告依当时政策及政府要求向义乌市X路工程及一级污水处理办公室、城乡建设委员会共交纳（略）.8筑路资。被告对该证据真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。
证据十、(1)关于进城务工经商专业户补交出让金工作情况的报告；(2)出地出让金收据。证明1986年所批建土地性质为行政划拨土地，且使用年限仅为10年。被告认为，(1)关于进城务工经商专业户补交出让金工作情况的报告；(2)出地出让金收据。证明1986年所批建土地性质为行政划拨土地，且使用年限仅为10年，根据当时政策精神，两原告于1994年积级交纳了土地出让金使该房产土地性质发生了变化才有现在的状况。
证据十一、国有土地使用权出让合同及国有土地使用证，证明1994年两原告交纳土地出让金并签订土地出让合同，办理了国有土地使用证，该土地使用者为原告朱某甲。被告对其真实性、合法性无异议，但这份证据恰好说明与第10份证据是补交土地出让金的关系。
证据十二、城建专业户调查表，证明1994年该房产直建到第四层；并且是1994年交付土地出让金。被告对该证据的真实性和合法性没有异议，但是对其中有一内容即1994年建成第四层，与我们提交的证据，与原告的第16份证据是不一致的，我们认为房屋1990年已建成第五层。
证据十三、义字第（略）号房屋所有权证，证明92年原告申请办理房产证，95年发了房产证，所有权人为原告朱某甲，原告陈某及三个第三人为共有人。被告认为，该证据的真实性没有异议，对合法性有异议，因为该房产证已被撤销。
证据十四、义乌市房地产管理处换证通知及义乌市房权证稠城字第（略）号房产证，证明原告依义乌房管处要求参加房屋验换证工作在此基础上办理了房产证；在该房产证中房产部门证明了三个第三人把共有权赠与两原告这一事实。被告认为，对该证据真实性、合法性没有异议，但是与本案无关联性。
证据十五、1999年9月27日两原告与三个第三人达成析产约，证明三个第三人自愿放弃对房屋共有权，把房产归两原告所有，该行为还经过公证。被告认为，对该证据的真实性没有异议，对合法性有异议，因为这是不合法的合同，因此不能证明其所要证明的对象。
证据十六、(1)契税缴款书；(2)私有房屋所有权变更登记申请书；(3)义乌房权证稠城字第（略）号房产证及义乌市稠城共字第（略）号共有证。证明两原告与三个第三人达成协产约后并交纳了过户契税，办理房产交易手续后，申请变更登记在房管处取再三审查基础上，两原告依法领取了房产证和共有证。被告认为，对该证据的真实性没有异议，对合法性提出异议，因为（略）号房产证已被撤销；私有房屋所有权变更登记申请书中附查意见中是三位第三人将其共有份额赠与原告，而不是原告在诉状中称的是其三位第三人放弃共有份额；变更登记申请书是朱某甲本人所写，房屋的建造时间应是1990年，且第五层都已建造好了。
证据十七、被告何某申请报告，证明正由于何某申请报告使原告对该房产所有权处于不确定状态，侵犯了原告的合法权益。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，对原告所要证明的对象有异议，认为被告打申请报告就是为了保护自己的合法利益，不能说为了保护自己的权益，就侵害了他人的利益，这种说法是不能成立的。
证据十八、义乌市房地产管理处义房(2001)X号文件，证明房地产管理部门未经必要行政程序就轻率地注销了原告的房屋所有权。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但在关联性方面，这份证据不能够证明原告所要证明的对象。
证据十九(反驳证据1)租赁协议。
证据二十(反驳证据2)1999年9月27日公证谈话笔录1份，证明三位第三人在达成析产约的时候都证明了该房产是去年才建完的事实。
证据二十一(反驳证据3)、2001年11月份由法制处向被告何某所作的调查笔录1份，证明了被告何某在贾爱庆死亡时就知道朱某甲在城里有房子是贾爱庆造的，事过12年，被告都未主张过权利的事实，证明了被告向房管处提出的异议已过诉讼时效。
证据二十二(反驳证据4)、2001年11月份法制处向原告朱某甲所作的调查笔录1份，证明了其财产是通过法院解决。
被告认为，租赁协议中至少有一部分是伪证，因为在此期间，我们一直住在讼争房屋内。对证据二十(反驳证据2)、证据二十一(反驳证据3)、证据二十二(反驳证据4)，所要证明的对象与原告提供的第七份证据的证明对象一致，其不属于反驳证据。
证据二十三，王奎益当庭作证证言，证明建房时间，第五层为1998年。
证据二十四，吴采法当庭作证证言，证明建房时间，第五层为1998年。
被告何某提供的证据及原告的质证意见：
证据1、92年房屋登记状况，证明房屋建成于90年；房屋是家庭共同共有财产。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对证明对象和证明的内容存在异议，事实上本案所讼争的房产第四层是1991年开始建，1992年完工，第五层是1998年所建。
证据2、结婚登记申请书，证明两原告结婚时间为92年3月，朱某甲违反夫妻忠诚义务，应少分遗产。原告对该证据的真实性没有异议，对证明的对象和内容存在异议，事实上俩原告是1990年结婚的，1992年补办了结婚登记手续。
证据3、行政判决书，证明第一原告在92年申请房屋产权登记时，有隐瞒事实真相的情况，未将被告登记为产权人；丹溪路X号房屋登记情况错误，已被注销，现处于未登记状态；99年9月析产约是赠与合同；陈某不是继承人，无原告资格。原告认为，行政判决只对行政法律关系进行审判，并未涉及民事法律关系，也未对原、被告及第三人的民事实体进行审理，况且原告在1992申请登记房产时并没有隐瞒事实的真相。
第三人朱某乙、朱某丙提供的证据及原、被告的质证意见：
证据1、建房用地审批表，证明讼争房屋家庭共有财产。原告对其真实性、合法性没有异议，但对证明对象和内容存在如下异议：审批表只是列出家庭成员的名单，并且在申请建房和审批手续时，三位第三人都是未成年，没有参加过家庭共同经营和共同劳动，不能根据审批表就认定该财产为家庭共同财产。
证据2、92年房屋登记状况，证明房屋(共X层)建成于90年；俩第三人房屋共同共有人。原告对该证据的异议与被告提供的证据1异议一致。
证据3、房屋档案证明，证明房屋建成于1990年。原告认为该房屋并不是1990年所建成。
证据4、契字第（略）号契证，证明析产约是赠与合同，而非原告所述第三人放弃共有权。原告对该证据真实性、合法性没有异议，对其证据的内容也没有异议，因为该契证是在析产约的基础上作出的，是合法的民事法律行为。
证据5、撤销公证通知书，证明99浙义证民字第X号公证书已被撤销。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但析产约不能以公证的撤销而取消。
证据6、调解协议书，证明朱某乙、朱某丙并未按析产约约定将房屋交付给朱某甲、陈某占用、使用。原告对该证据真实性没有异议，但对其证明对象和内容，原告已提出反驳证据，证明该协议不能作为财产分割的依据，反而该协议证明了俩位第三人并没有实际占有该财产，否则不会以打架的形式强制居住权。
证据7、通知书及邮件详情单，证明析产约已被撤销。原告对合法性有异议，因为俩位第三人已丧失了撤销权，无权提起撤销析产约。
被告对第三人朱某乙、朱某丙提供的证据，没有异议。
第三人朱某丁对被告及第三人朱某乙、朱某丙提供的证据，同意原告的质证意见。
第三人朱某丁没有提供证据。
对于各方当事人提供的证据，本院综合认证如下：
对原告提供的有关证明房屋建造情况、土地性质及补交出让金、房屋颁证、被注销及行政诉讼情况、贾爱庆死亡、析产情况等的证据本院予以确认。
对被告提供的证据，证据1与原告提供的证据相矛盾，证据2与本案无关联，本院不予采信。对于证据3，由于行政审判与民事确权审判的目的和对象、法律关系不同，故除该判决书中相关事实本院予以确认外，有关权属问题的事实不予确认。
对第三人提供的证据，证据1、2，申批表中有第三人的姓名，只有说明当时审批情况，并不能因此证明房屋即由第三人共同劳动、共同出资建造，不予采信。证据3，由于缺乏其他相关证据且与原告提供的证据相矛盾，不予采信。证据4、关于析产约的法律性质，应结合本案的具体情况及民法原理加以认定，故该证据对其证明对象不具完全的证明力，不作定案依据。证据5、予以确认。证据6、与本案无关联性，不予采信。证据7，不能证据其证明对象，不予采信。
经审理，本院确定如下事实：
两原告系夫妻关系，被告是原告朱某甲已故前妻贾爱庆的母亲，三个第三人系原告朱某甲的子女。
1987年原告朱某甲以服装专业户名义申请建房，申请用地73．7平方米，土地性质为行政划拨。
1988年开始兴建，因贾爱庆重病、建房资金缺乏，朱某甲曾与季诚法协商联建房屋，由季诚法出资一部分，房屋建成后3－X层产权归季诚法所有。
1988年7月，朱某甲向银行借款（略）元(1990年1月还清)；
1989年5月贾爱庆久治无效去世，房屋主体建到三层，因资金原因，工程停建。
1989年下半年，合建人季诚法入住第三层居住。
1992年3月10日朱某甲与陈某结婚，领取了结婚证。
1992年建好房屋第四层。
1994年7月30日，根据义乌市政府有关经商专业户补交出让金的文件要求，朱某甲交纳了73．7平方米的土地出让金，并与义乌市土地管理局补签了《国有土地使用权出让合同》。
1995年5月领取房屋所有权证，共有人为陈某、朱某乙、朱某丁、朱某丙。
1997年10月起，朱某甲分别将部分房屋进行出租。
1998年房屋整体完工，第五层建成。朱某甲归还了季诚法的房屋合建款，朱某甲回购了该房产的第三层。
1999年9月27日朱某甲、陈某与朱某乙、朱某丙、朱某丁之间签订了一份《析产约》，该约载明：“经全家人共同协商，析产如下：一、座落在义乌市X镇丹溪X号，落地二间五层…房屋，分给朱某甲、陈某所有。朱某乙、朱某丙、朱某丁自愿放弃以上房屋的共有权。二、座落在义乌市X乡X村落地二间二层，砖木结构房屋暂不分配。三、以上产权清楚，立约自愿，立约人可持本析产约到房地产管理部门办理房屋过户手续。”该约由签约五人分别签名、捺印。当日，朱某甲、陈某、朱某乙、朱某丙、朱某丁一起，到义乌市公证处办理了《析产约》公证手续。公证处谈话记录中，关于丹溪路X号房屋建造情况为“八七年审批手续，八八年批准，八九年盖一层，朱某甲的前妻贾爱庆一直生病住院，陈某与朱某甲结婚后慢慢盖起来的，去年才建完，土地出让金也是朱某甲与陈某支付的。”
1999年10月7日，朱某甲、陈某申请所有权变更登记，并交纳了契税。重新领取了房屋所有权证(（略）号)和房屋共有权证(（略）号)。同日，义乌市房地产管理处将朱某乙、朱某丙、朱某丁放弃共有权情况登记于1999年换发房屋产权证(稠城字第（略）号)附记栏内。
2001年10月31日，何某向义乌市房地产管理处提交申请报告，以对其女儿遗产未分割，朱某甲欲出卖丹溪路二间五层房屋，合法权益受保护为由，申请撤销颁发给朱某甲、陈某的房产证，同时将其列为共有人。
2001年11月21日义乌市房地产管理处作出《关于注销义乌房权稠城字第（略）号房屋所有权证（略）号房屋共有权证的决定》，注销了该两证。注销原因为1992年申请产权登记时，隐瞒了何某为贾爱庆遗产第一顺序继承人的真实情况，已构成虚报瞒报。
2002年9月16日，义乌市公证处向朱某甲、陈某发出《撤销公证书通知》，撤销(99)浙义证民字第X号公证书。
另查明，被告何某在贾爱庆去世后，未放弃作出放弃继承权的表示。
本院认为，从房屋的建造时间分析，贾爱庆死亡时房屋已建成部分，故争议房屋中含有贾爱庆的部分财产，对于该分部财产在贾爱庆死亡后即为其遗产，应当通过继承方式解决。在没有遗嘱的情况下，按法定继承处理，由贾爱庆的第一顺序继承人继承该部分遗产，即由原告朱某甲、被告何某及第三人朱某乙、朱某丙、朱某丁共同继承，现无证据证明何某放弃了继承权，故何某对于争议房屋享有继承权。根据继承法的有关规定，何某人应继份额为五分之一。
关于贾爱庆的遗产范围，应以贾爱庆死亡时其个人的合法财产。涉及本案，对于争议房屋整体，应当对贾爱庆的遗产与继承人的财产分离。鉴于本案房屋建造过程的特殊性，在没有证据证明第三人在建房中有过资金投入及存在共同劳动的事实，考虑到当时三个第三人年龄情况，宜认定在1989年5月时，已建部分房屋归贾爱庆与朱某甲两人共有，故贾爱庆的遗产应为1989年5月时已建房屋的一半。从1989年5月前贾爱庆患病、工程停建、朱某甲曾与季诚法合建并入住第三层居住等事实综合分析，当时已建成房屋应为一至三层。故贾爱庆的遗产范围即为该一至三层房屋的一半，其中何某的应继份额为该一至三层房屋的十分之一，考虑到房屋整体为五层、朱某甲与陈某续建中借款建房、朱某甲曾因资金困难与他人合作建房、土地性质为行政划拨及朱某甲与陈某交纳土地出让金等事实情况，照顾到何某年迈的因素，本院酌定何某对整体房屋的应继份额为二十分之一。
在分割方法上，由于被告何某的应继份额较小，故房屋不宜作实物分割，本院根据本案房屋建造过程的特殊情况，斟酌房屋的市场价格情况，确定整体房屋归两原告所有，由两原告以金钱补偿被告何某计8万元人民币。
关于第三人朱某乙、朱某丙、朱某丁的共有份额及《析产约》的效力问题：
《析产约》是对争议房屋已存在所有权证和共有权证的基础上进行的，一方面，它是对家庭共有财产的分割，由于析产约中包括了争议房屋的处分，未经共有人何某的同意，故对何某不发生法律效力；另一方面，虽然第三人对于争议房屋拥有的共有权，第三人也曾持有了房屋共有权证，但这种共有在实质上是基于对贾爱庆应有部分遗产的继承而得的，并非基于共有劳动、共同出资而取得的。故析产约中三个第三人“分给朱某甲、陈某所有”、“自愿放弃以上房屋的共有权”，实际上是第三人对应继份额的处分，现无证据证明是在违背真实意思下所签的及其他应属无效或可撤销的理由，故该析产约中第三人的处分仍然有效。
本院特别指出，一、对于应继份额的处分，是继承人之间进行的，无需经过他人的同意，也无需以交付或登记为生效要件，协议一经成立即发生法律效力。何某本案中，析产约中已约定“立约人可持本析产约到房地产管理部门办理房屋过户手续”，并且，朱某甲、陈某依约于1999年10月7日向房屋管理部门办理了所有权变更登记手续，重新领取了房屋所有权证和房屋共有权证，即双方已实际履行了析产约并实际管理的房屋。二、虽然，义乌市房地产管理处于2001年11月21日作出《关于注销义乌房权稠城字第（略）号房屋所有权证（略）号房屋共有权证的决定》，注销了该两证，但从注销的原因分析，是隐瞒何某继承人情况，这对第三人并无不利，且第三人也是该析产约的签约人，注销两证不影响析产约处分应继份额的效力。同时，因析产约已经公证机关公证，故根据合同法第一百八十六条第二款的规定，两第三人不享有撤销权。即便在公证部门撤销对《析产约》公证的情况下，也并不当然发生《析产约》被撤销的结果。三、本案不适用民法通则解释89条的规定，该条是针对共有人向他人擅自处分共有物的规定，对于继承人之间处分应继份额不适用。
关于本案诉讼性质问题，被告在未向两原告主张继承权利及继承应有份额的情况下，仅向房地产管理部门提出撤销请求，使争议房屋产权处于不确定状态，两原告提起确权诉讼，理由正当。考虑到：两原告为该部分遗产实际管理人、被告答辩中也认为其应有份额的情况；同时为了使争议房屋产权尽快明确产权状态，参照《最高人民法院关于费宝珍诉周福祥房屋析产案的批复》可按析产处理的意见，本院对争议房屋在确定被告为共有人的情况下一并予以分割处理。据此，依照《中华人民共和国继承法》第十三条、第二十五条、第二十九条规定，判决如下：
一、座落在（略）二间五层(面积365平方米)的房屋归朱某甲、陈某共同所有。
二、由朱某甲、陈某补偿何某人民币8万元人民币，于本判决生效后三十日内履行完毕。
案件受理费（略）元，由朱某甲、陈某负担1600元，何某负担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审判长应秀良
审判员陈某波
代理审判员陶仙琴
二○○三年十二月九日
书记员沈晓祯
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