重庆市江北区人民法院
行政判决书
（2008）江行初字第X号
原告重庆市山城实业营销有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村X号。
法定代表人陶某某，董事长。
委托代理人冯宗富，重庆渝和律师事务所律师。
被告重庆市江北区房屋管理局，住所地重庆市江北区金港新区X号。
法定代表人席某，局长。
委托代理人许立，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人易嘉，重庆志同律师事务所律师。
第三人重庆银林物业管理有限责任公司，住所地重庆市江北区X路蚂蝗梁蜀秀花园二楼。
法定代表人贾某某，总经理。
委托代理人陈某某，男，重庆银林物业管理有限责任公司工作人员。
原告重庆市山城实业营销有限公司（以下简称山城公司）不服被告重庆市江北区房屋管理局（以下简称区房管局）物业管理区域划分一案，于2007年12月25日向本院提起行政诉讼。本院于2008年1月3日受理后，于同月7日向被告送达起诉状副本及应诉通知书。因重庆银林物业管理有限责任公司（以下简称银林公司）与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2008年2月20日公开开庭审理了本案。原告委托代理人冯宗富，被告委托代理人许立、易嘉，第三人法定代表人贾某某及委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被诉具体行政行为：2006年6月13日，区房管局依据银林公司递交的《关于请求认定五洲大楼区域界定的报告》，作出江北房管发[2006]X号《关于界定五洲大楼物业管理区域的回复意见》（以下简称《回复意见》），回复意见如下：“五洲大楼是重庆五洲实业公司开发建设的商住楼，位于江北区X路X号，现由银林公司进行物业管理。该大楼分为主楼X层、辅楼X层，主楼X层为住宅、业主112户，辅楼X层为非住宅，业主为山城超市（通过司法拍卖购得）。我们认为物管区域的划分主要有下列因素。1、根据规划设计方案，该大楼主楼、辅楼属于同一规划红线范围；即重庆市规划局：重规建（1985）X号文件。2、五洲大楼已经成立了一个业主委员会。3、该主、辅楼共用排污系统、消防系统、化粪池、物管用房及房屋公摊系数，即拥有共用部位和共用设施。4、五洲公司破产清算组、五洲大楼业主委员会、该地的派出所、居委会均出具书面证明书，证明该主楼与辅楼是一个建筑整体，为同一物管区域。5、根据国务院《物业管理条例》第九条第一款‘一个物业管理区域成立一个主业大会’、第二款‘物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素’等有关规定。据此，我局组织有关人员通过实地查看，根据上述各方提供的资料，征求多方意见，对照《物业管理条例》有关规定，我局认为五洲大楼主楼和辅楼应划分为一个物业管理区域”。
原告诉称，2007年9月11日，原告收到重庆市江北区人民法院（2007）江民初字第X号民事判决书（以下简称江民初字第X号民事判决书），才知晓被告作出的《回复意见》侵害其合法权益，且本案涉及身份权确认问题，故原告的起诉未超过法定起诉期限。被告作出《回复意见》的程序不合法，没有告知作为利害关系人的原告享有陈某、申辩的权利，违反了行政程序公开的原则和《行政许可法》第三十六条关于“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知利害关系人。利害关系人有权进行陈某和申辩”的规定。被告作出的《回复意见》实体不合法，理由如下：1、被告未取得法律授权，无权认定物业管理区域。2、被告认定事实有误：五洲大楼主、辅楼是两幢独立的并列相邻的建筑物，不是上下重叠的建筑物，因此不可能共用排污系统、消防系统。主楼为住宅，辅楼为非住宅，按照国家规定，两种不同用途的房屋分摊系数不一致。事实上，主、辅楼有各自进出的通道，左右相邻，无共墙、共用绿化等公共设施。3、被告适用法律错误：五洲大楼主、辅楼原属同一国有企业，但随着该国有企业破产清算、拍卖，原告已取得辅楼的所有权，根据《物权法》的规定，主楼与辅楼是各自独立的所有权，不是区分所有权，不存在一个物业的法理基础，不能适用《物业管理条例》。根据市政府办公厅[2007]X号文规定，对旧住宅小区引导物业管理，表明对旧住宅小区不能要求必须进行物业管理。在物业管理相关规定未出台之前，已建成的房屋不受《物业管理条例》的约束。综上,请求撤销被告作出的《回复意见》。
被告辩称，原告在2006年6月30日知道被告作出的《回复意见》,依据《行政诉讼法》第三十九条关于公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出的规定,原告于2007年12月提起行政诉讼，超过了法定的起诉期限。原告不是本案被诉具体行政行为的行政管理相对人，不具有起诉资格。被告依据第三人的申请，作出的《回复意见》，程序合法，本案被诉具体行政行为不是行政许可，不适用《行政许可法》规定。依据国务院颁布实施的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的规定，被告具有界定物业管理区域的行政职权。被告依据五洲大楼的现状，作出的《回复意见》事实清楚、适用法律正确。至于原告认为旧住宅小区不适用《物业管理条例》的诉讼理由无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，同意被告的答辩意见。原告请求撤销被告作出的《回复意见》不属于《行政诉讼法》第十一条规定的行政诉讼受案范围。五洲大楼主、辅楼系同一物业管理区域，经重庆市第一中级人民法院、江北区人民法院生效民事判决书确认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告在法定举证期限内向本院提交了如下证据、依据，并在庭审中举示、质证：
1、（2006）渝一中民终字第X号民事判决书。
2、（2006）渝一中民终字第X号案庭审笔录、询问笔录。
3、江民初字第X号民事判决书。
4、（2007）渝一中法民终字第X号民事判决书。
被告举示第1-4项证据证明如下事实：（1）原告于2006年6月30日知道被告作出的《回复意见》，依据《行政诉讼法》第三十九条关于三个月内提出诉讼的规定，原告于2007年12月才向法院起诉，已超过法定的起诉期限。（2）原告所在的五洲大楼业主委员会与第三人在2003年已签订物业管理服务合同，确定原告的业主身份。2006年被告作出的《回复意见》再次明确原告的业主身份，并未对原告的权利义务产生实际影响，不属于行政诉讼受案范围。同时，原告不是本案的利害关系人，也不是行政管理相对人，不具有原告诉讼主体资格。（3）被告作出的《回复意见》认定五洲大楼主、辅楼共用相关设施，属同一物业管理区域具有事实依据。原告对被告举示的该组证据的真实性无异议，对证明的内容有异议：（1）尽管原告于2006年6月30日知道《回复意见》的内容，但原告于2007年9月11日收到江民初字第X号民事判决书，才知晓被告作出的《回复意见》侵害其合法权益，故原告于2007年12月起诉未超过法定起诉期限。（2）三份民事判决书不能证明主、辅楼有共用设施，主、辅楼现共用的化粪池，附近居民也在使用。第三人同意被告的意见。
5、国务院颁布实施的《物业管理条例》第五条第二款规定。
6、《重庆市物业管理条例》第四条第二款规定。
7、渝办发[2007]X号文重庆市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》。
8、渝国土房管发[2006]X号文重庆市国土房管局《关于物业管理若干问题的指导意见》。
被告举示第5-8项证据证明其具有划分物业管理区域的职权。原告对该组证据的真实性无异议，对证明的内容有异议：（1）国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条第二款规定明确授权重庆市人民政府对物业管理区域的划分制定具体的办法，但重庆市人民政府没有制定相应的办法，故法律、法规、规章并未授权房屋行政管理部门具有划分物业管理区域的职权。（2）第7、8项证据的颁布实施时间均在被告作出的《回复意见》之后，不能适用于本案。
9、《关于请求认定五洲大楼区域界定的报告》。
被告举示第9项证据证明如下事实：（1）其依据第三人的申请作出具体行政行为，程序合法。（2）五洲大楼主、辅楼共用相关设施，系同一建筑主体，且该事实经当地派出所和街道办事处证明。原告对被告举示的该项证据的真实性无异议，但认为被告在作出具体行政行为前，未告知作为利害关系人的原告享有陈某、申辩权，违反了行政程序应公开的原则，程序不合法。第三人对被告举示的该组证据无异议。
10、1985年7月31日，重庆市规划局出具的重规建（1985）X号重庆市规划局《关于同意吊销○六二工程指挥部、重庆自行车公司定点的通知》。
11、1987年7月15日，重庆市城市住宅筑建办公室出具的《关于江北区鹞子丘Ⅱ-1、Ⅱ-2工程外装修会议纪要》。
12、1983年9月，冶金工业部、重庆钢铁设计研究院出具的《062工程指挥部综合大楼（Ⅱ-1）初步设计》，立面图，侧面图，房屋环境位置图及设计说明。
被告举示第10-12项证据证明五洲大楼主、辅楼共用相关设施，系同一建筑主体，被告作出的《回复意见》事实清楚。原告对被告举示的该组证据有异议，认为该组证据仅能证明主、辅楼是在同一时间内修建的，不能证明有共用设施设备。第三人对被告举示的该组证据无异议。
原告在开庭审理前向本院提供了如下证据，经庭审举示、质证：
1、重庆市土地交易中心国有土地使用权成交确认书。
2、重庆市房地产权证及档案。
原告举示第1、2项证据证明五洲大楼辅楼与主楼是独立的一宗地，房屋权属独立，不应是同一物业管理区域，且房屋所有权证没有载明公摊系数。被告对原告举示的该组证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，认为土地、房屋权属独立和物业管理区域的划分无必然联系，只要有共用的设施设备即可划分为同一物业管理区域。第三人同意被告的质证意见。
3、渝国土房管复[2007]X号《驳回行政复议申请通知书》。
4、行政复议受理通知书。
5、国内特快专递邮件详情单、特快专递邮件收据。
原告举示第3-5项证据证明其起诉未超过法定起诉期限。被告对原告举示的该组证据的真实性无异议，认为该组证据证明原告申请行政复议已经超过法定期限，其提起行政诉讼亦超过法定期限。第三人同意被告的质证意见。
第三人在开庭审理前向本院提供了如下证据，经庭审举示、质证：
1、房权证字第x号房屋所有权证。
2、委托物业服务合同。
3、重庆五洲实业公司破产清算组生产生活用电分离协议。
4、重庆五洲实业公司供水分离协议。
5、电气、土建工程承包合同。
6、地下管网图。
第三人举示第1-6项证据证明五洲大楼主、辅楼是一个整体，不能分离，共用管网、排污系统。被告对第三人举示的该组证据无异议。原告对第三人举示的该组证据的真实性无异议，但认为第1、2项证据仅能证明五洲大楼在破产清算以前的状况，在原告经拍卖取得辅楼的所有权后，该房屋所有权证已不存在，现辅楼已另取得房屋所有权证。第三人举示的第3、4项证据与本案无关，第三人举示的第5、6项证据不能证明五洲大楼主、辅楼有共用设施。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：被告提供的第2、9、10、11、12项证据，原告提供的第1-5项证据具备关联性、真实性、合法性，依法予以采信。
被告提供的第1、3、4项证据形成时间在被诉具体行政行为之后，不是被告作出具体行政行为时所依据的材料，不予采信。被告提供的第7、8项证据颁布时间在被诉具体行政行为作出时间之后，不能作为证明被诉具体行政行为合法的依据，不适用于本案。第三人在诉讼中提供的证据，被告在法定举证期限内未提供，不能作为认定被诉具体行政行为合法的依据，不予采信。
本院依据上述有效证据、当事人的质证意见及庭审记录认定如下事实：
原重庆五洲实业公司修建了位于重庆市江北区X路X号的五洲大楼（含主楼、辅楼），主楼X层为住宅、业主112户，辅楼X层为非住宅，业主为山城公司。
2006年6月6日，银林公司向区房管局递交《关于请求认定五洲大楼区域界定的报告》，以五洲大楼主、辅楼是一栋不可分割的建筑整体为由，要求区房管局确定五洲大楼主、辅楼系同一物业管理区域。重庆市江北区X街道建北社区居民委员会、重庆市公安局江北区分局观音桥派出所在该报告上签署了情况属实的意见，并分别加盖了印章。
2006年6月13日，区房管局作出的《回复意见》载明如下事实：1、根据规划设计方案即重庆市规划局重规建（1985）X号文件，该大楼主楼、辅楼属于同一规划红线范围。2、五洲大楼已成立一个业主委员会。3、主、辅楼共用排污系统、消防系统、化粪池、物管用房及房屋公摊系数，拥有共用部位和共用设施。4、五洲公司破产清算组、五洲大楼业主委员会、派出所、居委会均出具书面证明，证明该主、辅楼是一个建筑整体，为同一物管区域。区X组织有关人员通过实地查看，根据上述各方提供的资料，征求多方意见，依据国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条第一款、第二款等有关规定，认为五洲大楼主楼和辅楼应划分为一个物业管理区域。区房管局向银林公司送达了《回复意见》。山城公司在2006年6月30日知悉《回复意见》的内容。2007年10月，山城公司不服区房管局作出的《回复意见》，向重庆市国土资源和房屋管理局申请行政复议，该局以山城公司提起行政复议超过法定复议期限为由，作出了不予受理的通知。同年12月，山城公司不服区房管局作出的《回复意见》，向本院提起行政诉讼。
另查明，国务院颁布实施的《物业管理条例》第五条第二款规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九条第二款规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《重庆市物业管理条例》第四条第二款规定：区、县（自治县、市）房地产行政主管部门是物业所在地物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
本院认为,原告作为被告所划分的物业管理区域内房屋的所有权者，受划分物业管理区域的行政行为约束，被告作出的行政行为直接影响到原告的权益。原告因划分物业管理区域与被告发生行政争议，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条关于受案范围的规定，原告有权提起行政诉讼。
被告于2006年6月13日作出被诉具体行政行为时，未告知原告具体行政行为的内容，原告于同月30日知悉具体行政行为内容，依据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十二条关于“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算”、第四十一条第一款关于“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，原告起诉期限从2006年6月30日之日起计算，最长不得超过2年。现原告于2007年12月向本院提起行政诉讼，并未超过法定起诉期限。
根据国务院颁布实施的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的规定，对物业管理区域进行划分，是房地产行政主管部门对物业管理活动行使管理职权的行政行为，区房管局作为江北区房地产行政主管部门，具有对其辖区内物业管理区域进行划分的职责。
至于原告认为被告作出具体行政行为时违反行政程序应公开的原则和《行政许可法》的规定，未告知原告享有陈某、申辩的权利，系程序违法的诉讼理由，因国务院颁布实施的《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等未对行政机关划分物业管理区域的程序作出具体规定，被告依据第三人的申请作出的行政行为并未违反法定程序。同时，本案被诉具体行政行为的种类是行政确认，不是行政许可，不应适用《行政许可法》的规定。故原告的该项诉讼理由，不予支持。
依据国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条第二款的规定，被告作为房地产行政管理部门在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,特别需要收集关于共用设施设备方面的证据，因为物业管理区域的划分不可避免地涉及共用设施设备的调整和分割，如果不考虑共用设施设备的情况，会对业主的合法权益造成损害。尽管被告作出的《回复意见》载明五洲大楼主、辅楼共用排污系统、消防系统、化粪池、物管用房，但被告在法定举证期限内未提供合法有效的证据予以证明五洲大楼主、辅楼具有上述共用设施设备。依据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第二十六条第二款关于“被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据；被告不提供或者无正当理由逾期提供的，应当认定该具体行政行为无证据、依据”的规定，被告作出《回复意见》时缺乏五洲大楼主、辅楼具有共用设施设备的证据。被告提供的规划定点通知、初步设计等证据形成时间在上世纪80年代，距今已有20余年，是否能反映出五洲大楼主、辅楼在建筑物规模方面的现状尚需其他证据予以佐证。故被告作出的《回复意见》不符合国务院颁布实施的《物业管理条例》第九条第二款的规定，系证据不足。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下：
撤销重庆市江北区房屋管理局于2006年6月13日作出的江北房管发[2006]X号《关于界定五洲大楼物业管理区域的回复意见》。限重庆市江北区房屋管理局在本判决生效后60日内针对重庆银林物业管理有限责任公司递交的《关于请求认定五洲大楼区域界定的报告》，重新作出具体行政行为。
本案受理费50元，由重庆市江北区房屋管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判长曹海燕
代理审判员王大伟
代理审判员江朝丽
二○○八年三月二十六日
书记员乐敏
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