原告XX，男，X年X月X日出生，汉族，住上海市XX室。
委托代理人XX，上海市创远律师事务所律师。
被告上海XX置业发展有限公司，注册地上海市浦东新区XX室，实际经营地上海市XX号X号楼。
法定代表人XX，总经理。
委托代理人XX，公司职员。
原告XX诉被告上海XX置业发展有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年5月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员闵纯独任审判，于2010年6月7日公开开庭进行了审理。原告XX的委托代理人XX及被告XX公司的委托代理人XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告XX诉称，原告于2006年5月26日购买上海市XX弄X号X室房屋（以下简称系争房屋），《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）表明，该房屋建筑面积为151.01平方米，其中套内建筑面积126.96平方米，公用分摊建筑面积24.05平方米，房屋单价为每平方米人民币(以下币种相同)10,907.82元，总价为1,647,189.90元。2008年1月3日交房时，被告以实测面积大于暂测面积为由，要求原告追加49,416元的相应款项，否则不予交房。原告为及早入住，支付了该笔款项。2008年6月30日，原告办理了房屋的权证，房产证显示，该房屋建筑面积159.06平方米，其中套内建筑面积126.60平方米，公用分摊建筑面积32.46平方米。原告认为，公用分摊面积增加的不应收取房款，套内建筑面积减少要按实结算，故要求被告返还原告房款53,342.82元，及该款自付款日起的利息。
原告审理中提交了下列证据：
1、原、被告双方签订的《预售合同》1份，证明双方的合同关系及相关约定；
2、上海市房地产权证1份,证明实测面积；
3、购房发票，证明原告已经支付全额房款；
4、入住通知，证明被告交房时以实测面积增加为由要求原告额外支付款项；
上述证据经庭审质证，被告XX公司对证据真实性均无异议。
被告XX公司辩称，《上海市房地产转让办法》（以下简称转让办法）系地方政府规章，不属于《预售合同》第五条约定的法律、法规、规章的范畴，转让办法对建筑面积误差处理等相关内容的规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）和建设部《商品房销售管理办法》（以下简称销售办法）的规定有矛盾，司法解释效力高于转让办法，且司法解释出台时间晚于转让办法，按照后法优于前法，本案不应适用转让办法的规定；《预售合同》约定，系争房屋按建筑面积计算房价，并没有区分套内面积和公用分摊面积；公摊面积增加是为小区业主整体利益，原告所实际享受的权益也是增加的，故应支付相应房款；交房之前被告已书面通知原告说明面积增加应补交相应房款，原告同意并补交了房款，合同已经履行完毕，不应再诉讼；2007年年底被告通知原告补交房款并向原告开具发票，此时原告已经知道其权利受侵害，2007年年底至今已超过两年诉讼时效；合同约定行使解除合同权利时可以按照银行同期存款利率计算，原告主张同期银行贷款利率没有合同依据；被告不同意原告的诉请。
被告XX公司未提交证据。
基于本院确认的证据及原、被告双方的陈述，本院确认如下事实：
原告于2006年5月26日购买上海市XX弄X号X室房屋，《上海市商品房预售合同》表明，该房屋建筑面积为151.01平方米，其中套内建筑面积126.96平方米，公用分摊建筑面积24.05平方米，房屋单价为每平方米人民币(以下币种相同)10,907.82元，总价为1,647,189.90元。同时，《预售合同》第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3％（包括3％），不向乙方收取超过部分的房价款等。2008年1月3日被告补收了房款49,416元。2008年6月30日，原告办理了房屋的权证，房产证显示，该房屋建筑面积159.06平方米，其中套内建筑面积126.60平方米，公用分摊建筑面积32.46平方米。
本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。本案的争议焦点在于，系争房屋实测面积与暂测面积发生变化后如何适用《预售合同》约定及相关法律规定进行处理。具体涉及三个问题：
一、关于转让办法是否属《预售合同》约定内容应予适用本院认为，《预售合同》在特别告知部分对转让办法的相关规定已予以明示，虽然该特别告知本身并非当事人约定的合同条款，但其刊载于《预售合同》之醒目位置，合同双方均知晓其具体内容。《预售合同》第五条明确约定，房屋暂测建筑面积与实测面积不一致时，“除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00％（包括3.00％），不向乙方收取超过部分的房价款”，转让办法属地方政府规章，应属预售合同第五条约定中的规章范畴。被告辩称转让办法不属于《预售合同》第五条约定的法律、法规、规章的范畴，该辩称缺乏依据，不予采纳。
二、关于司法解释、销售办法与转让办法对房屋实测面积与暂测面积发生误差的处理规定是否存在矛盾本院认为，司法解释及销售办法规定了开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房预售合同约定面积不符时房屋价款的处理方式，但未规定公摊面积发生误差时的处理方式，而转让办法第四十四条对此予以明确规定，故司法解释、销售办法与转让办法在此问题上的规定并不矛盾。本案系争房屋系公用分摊面积增加的情况，司法解释和销售办法无明确规定，故应适用转让办法的规定，即“因按照本办法第二十七条第二款规定分摊面积共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”。被告辩称司法解释及销售办法的效力高于转让办法，故应适用司法解释或销售办法，系对相关规定的不正确理解，不予采信。
三、被告退还公摊面积补差款，原告是否构成不当得利本院认为，首先，从购房者对房屋实际使用的角度来看，公摊面积增加、套内面积减少，降低了房屋的实际使用率，如果要求购房者按增加面积多支付房款，无疑是增加购房者的负担，不符合公平原则。其次，影响二手房价格的因素很多，房屋的建筑面积只是一个参考，因此认为购房者将房屋转售他人时，会就增加的公摊面积部分获取不当得利的说法也不能成立。第三，在商品房的整个建造、销售过程中，相比开发商而言，购房者对建筑面积是无法控制的，因此将面积误差造成的经济风险交由购房者承担并不合理，而将这一风险交由开发商承担，可以促使其不断改进施工技术，尽力做到实际施工与设计图纸一致，提高建筑水平，显然更为合理。第四，本案系公用分摊面积增加引起实测建筑面积增加，如前所述转让办法对此有特别规定，根据预售合同第五条约定应首先适用转让办法第四十四条的规定，原告要求被告退还不应收取的公摊面积补差款具有合同依据和法律依据，不属不当得利。被告辩称公摊面积增加是为小区业主整体利益，原告所实际享受的权益也是增加的，故应支付相应房款，该理解过于片面，不予采纳。
原、被告签订的《预售合同》中已明确约定了暂测公用分摊面积与套内建筑面积，对两者作了区分，本案所争议的系实测面积与暂测面积发生量的变化后如何计取房款的问题，并非对房屋计价单位产生争议，故被告辩称系争房屋按建筑面积计算房价，并没有区分套内面积和公用分摊面积与合同约定及双方争议不符，不予采纳。
综上所述，系争房屋实测公用分摊面积增加，根据《预售合同》第五条的约定，关于公摊面积增加应首先适用转让办法第四十四条的规定，原告主张被告返还因公摊面积增加而收取的房款，合法有据，应予支持。对套内面积减少的，应将房款退还。故被告占用面积增加款没有合法依据，应当支付原告相应利息。交房时原告系根据被告要求支付了房款，并未表示放弃要求返还多收房款之权利，被告辩称原告同意并补交了房款，合同已经履行完毕，不应再起诉，没有事实及法律依据，不予采纳。至于时效，鉴于系争房屋办出房产证的时间至原告起诉未过2年，故原告得知自己权利被侵害明显也未超过2年，原告诉请未过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
被告上海XX置业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告XX房款53,342.82元及利息（以53,342.82元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率计,自2008年1月3日起算至实际返还日止）。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,325元，减半收取计662.50元，由被告上海XX置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员闵纯
书记员王晔璐
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