原告王某某，男，X年X月X日出生于（略），汉族，退休教师，住（略）。
被告伍某某，女，X年X月X日出生于（略），汉族，个体工商户（略）。
委托代理人张某某，住（略）。系被告伍某某之夫。
委托代理人张华，陕西自信（略）事务所（略）。
原告王某某诉被告伍某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李普生独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某某、被告伍某某及其委托代理人张某某、张华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2007年12月28日，原告将自家的门面房出租给被告伍某某，年租金为7000元，租期5年，任何一方违约，将按照一年房租的50%赔偿对方。2009年3月1日，被告未经原告同意擅自将承租的房屋转租给他人，被告的行为违反了法律规定。为此，原告要求：1、解除与被告签订的《租房合同》；2、被告赔偿原告违约金3500元；3、被告按x元/年支付2009年12月28日至合同解除之日的房租费；4、被告返还给原告转租房屋所得差价x元。
原告王某某为支持其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：
1、原告王某某与被告伍某某签订的《租房合同》。用以证明原、被告之间系租赁关系。
2、2009年3月1日被告与邓词贵签订的《房屋租赁合同》。用以证明被告将承租原告的房屋以每年租金x元转租给邓词贵。
3、张勇、龚汇涛、张猛、明平菊、向莲莲出具的证明及证人的身份证复印件。用以证明2009年12月17日原告才知道被告将房屋转租给了邓词贵。
4、紫阳县房产管理所紫房办（2010）X号文件。用以证明邓词贵在进行租赁登记备案时未提供真实的《房屋租赁合同》，对紫房（2009）第x号《房屋租赁许可证》予以注销。
5、手机录音。用以证明被告在2010年2月25日还在否认把房屋转租给了邓词贵，说是与邓词贵合伙经营洗脚店。
6、明平菊、向莲莲的当庭证言。用以证明2009年12月17日原告才知道被告将房屋转租给了邓词贵。
被告伍某某辩称，2007年12月28日，被告租赁原告出租的房屋，双方订立了《租房合同》，租期为五年，年租金7000元。被告承租后，对房屋进行装修，支付装修费用x元，并购置了近2万元的设施，经营“女士美容”。由于经营状况不好，2009年3月1日被告便将承租的房屋及购置的所有设施一同转租给了邓词贵，邓词贵以“紫阳县远达邓氏专业修脚佬店”的名义从事修脚经营，转租期间的水、电费由邓词贵与原告直接结算。转租后，被告口头告知了原告，原告没有反对，每月还在收取水、电费，并进行洗脚消费，现转租合同期限已满。原告与被告签订的《租房合同》系原告本人亲笔拟写，该合同没有约定“不准转租”条款，被告将此房屋转租的行为，是被告对租赁房屋行使使用权的一种形式。以上事实说明：1、被告的转租行为没有违反《租房合同》的约定。2、被告的转租行为，原告应当自转租当月就已知晓。3、转租合同期满后，原告诉讼主张的事实已经消灭。综上，原告的诉讼请求法院不应支持，应予驳回。
被告为支持其辩解为由，向本院提供了以下证据：
1、《租房合同》。用以证明被告租赁原告房屋的租期为5年。
2、《房屋租赁合同》。用以证明转租房租已于2010年3月1日到期，原告起诉解除租房合同的事实已经消灭。
3、收条2份。用以证明被告支付装修费x元。
4、照片3张。用以证明洗脚店的经营者是邓词贵，营业执照等证照悬挂在营业厅内，原告应当知道转租的事实，况且原告所办《房屋租赁证》上面写的出租人是王某某，承租人是邓词贵，也表明原告对被告转租行为的认可。
5、应诉通知书。用以证明被告于2010年3月23日才收到法院的应诉通知，说明原、被告之间的诉争事实已消灭及原告请求解除租赁合同的撤销权已过了除斥期间。
6、张勇出具的情况说明。用以证明原告每月到店内收取水、电费及原告夫妇时常到店里修泡脚。
7、证人刘绪友的当庭证言。用以证明邓词贵看房时原告在场及原告经常去店内洗脚，应该知道转租的事。
本院根据原告王某某的申请，向证人张猛调取的调查笔录。证明了张猛给原告出具过一份证明及原告在2009年12月份之前不知道被告把房屋转租了。
通过对原、被告双方提供证据的分析、认定，查明以下事实：2007年8月14日，原告王某某与被告伍某某签订了一份《租房合同》，原告将自己的房屋出租给被告使用，双方约定：年租金为7000元，租期为五年，从2007年12月28日至2012年12月28日止，同时还约定任何一方违约，按一年房屋租金的50%赔偿对方违约金。2009年3月1日，被告伍某某将租赁的房屋及归其所有的物品转租给邓词贵使用，转租时间为1年，即从2009年3月1日起至2010年3月1日止，租金为每年x元，签订合同时已一次性付清。被告伍某某转租房屋时，隐瞒了转租房屋的事实，而告知原告是与他人合伙经营足浴保健服务。2009年12月份，因疏通下水管道费用问题，原告与次承租人的店员发生争吵，才知道被告将承租的房屋转租给他人。
另查明，被告租赁原告房屋的租金给付至2009年12月28日。
上述事实，有原告提供的《租房合同》，《房屋租赁合同》，证人龚汇涛、张猛、明平菊、向莲莲出具的证明，明平菊、向莲莲、张猛的证言，手机录音；被告提供的《租房合同》，《房屋租赁合同》及原、被告的当庭陈述所证实。以上证据在卷可查，可作为认定案件事实的依据。
本院认为，被告对其转租房屋的事实并无异议，但根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：&#x;原告行使解除权是否超过除斥期间；&#x;被告转租房屋的行为是否应承担违约责任；&#x;合同解除后,2009年12月28日以后的房屋租赁费应算至何时及按何种标准计算；④被告转租房屋后，房屋租赁费的差价款x元是否属于不当得利。下面就以上焦点逐项论述：
一、原告行使解除权是否超过除斥期间。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。就本案而言，被告无充分的证据证实原告同意其转租房屋，被告转租房屋的行为属擅自转租。原告向本院提供的证人龚汇涛、张猛、明平菊、向莲莲出具的证明及手机录音的证据，证实被告在转租房屋时，一直隐瞒了转租房屋的事实，而告知原告其与他人合伙经营足浴保健服务，至2009年12月17日，原告才知道被告转租房屋的事实，原告要求与被告解除房屋租赁合同在法律规定的除斥期间内，故其诉讼请求应予支持。
在庭审中，被告提供的装修费收条2张，一是收条系复印件，无其它证据相印证，二是被告对承租房屋进行装修与本案无关。被告提供的3张照片，其中，《房屋租赁证》在进行租赁登记备案时，因未提供真实的《房屋租赁合同》已被注销；其它两张照片，虽然证明了“紫阳县远达邓氏专业修脚佬店”的经营者是邓词贵，但被告一直声称是与邓词贵合伙经营，不能表明原告应当知道被告转租房屋。被告提供的应诉通知书，证明被告2010年3月23日收到法院的应诉通知书时转租合同已到期，但在本案中原告主张的是解除合同而不是请求认定转租合同无效，转租合同是否到期，与本案无关。张勇出具的情况说明、刘绪友的证言，也不能充分证实被告的辩解理由。因此，被告辩解其在转租房屋时，原告应当知晓的事实不能成立。其辩解理由，本院不予采纳。
二、被告转租房屋的行为是否应承担违约责任。
被告伍某某未经原告同意，擅自转租房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《租房合同》的约定，任何一方违约应按年租金的50%承担违约责任。但双方约定的违约金过分高于给原告造成的实际损失，应适当减少，根据公平原则，应按双方约定年租金的20%予以支持，即被告给付违约金为7000元×20%=1400元。
三、合同解除后,2009年12月28日以后的房屋租赁费应算至何时及按何种标准计算。
本院认为，被告将房屋租赁费根据合同约定交至2009年12月28日，而被告转租房屋的租赁费收至2010年3月1日，这期间原告房屋的租赁费应当由被告支付。由于此期间双方的房屋租赁合同尚未解除，故给付标准，应按双方约定的7000元/年支付，给付期限应算止2010年3月1日，之后的房屋租赁费应由目前使用房屋的次承租人与原告结算。故原告要求被告支付2009年12月28日之后的房屋租赁费应为7000元/年÷12个月×2个月=1167元，本院予以支持。
四、被告转租房屋后，房屋租赁费的差价款x元是否属于不当得利。
根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，不当得利是指没有合法根据取得利益并使他人受损的事实，就本案而言，被告转租房屋的行为，虽然获取了一定的利益，但按照原、被告签订的《租房合同》约定，并未给原告造成损失，原告的主张不符合不当得利的构成要件，况且，被告转租房屋的租金中还包含有归被告所有的物品的租赁费。故原告要求被告返还房屋租金差价x元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告王某某与被告伍某某于2007年8月4日签订的《租房合同》。被告伍某某于判决生效后十五日内搬出存放于原告王某某出租房内属于其所有的物品。
二、被告伍某某于判决生效十日内给付原告王某某违约金1400元。
三、被告伍某某于判决生效后十日内给付原告王某某房屋租赁费1167元。
以上二、三项，被告伍某某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告王某某其它的诉讼请求。
诉讼费100元，由被告伍某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判员李普生
二○一○年六月十一日
书记员刘忠剑
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