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上诉人刘智与被上诉人长沙海利花园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:(2009)长中民一终字第0763号

上诉人(原审原告)刘智,男,1974年5月10日出生,汉族,住长沙市开福区白善台3栋2门303房,身份证号430105740510051。

被上诉人(原审被告)长沙海利花园房地产开发有限公司,住所地长沙市开福区丽臣一楼8楼。

法定代表人彭程,该公司董事长。

委托代理人贺晓,湖南嘉仕迪律师事务所律师。

上诉人刘智与被上诉人长沙海利花园房地产开发有限公司(以下简称海利公司)房屋买卖合同纠纷一案,湖南省长沙市开福区人民法院于2008年12月18日作出(2008)开民初字第773号民事判决,刘智不服该判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明:2005年12月27日刘智与海利公司签订购房合同,购买海利公司开发的位于长沙市开福区万煦园小区中的第C5栋三单元305号房,该商品房每平方米单价为2487.24元,刘智于2005年12月27日向海利公司首付房款115 658元,余额办理银行按揭(贷款)手续。

刘智称合同没有约定水景花园,但口头约定了,海利公司售楼小姐指着水景花园的模型讲C5栋C9栋之间有水景花园,且宣传资料上面也有水景花园,但庭审中刘智并没有提供宣传资料,亦没有提供设计图纸,刘智提供了一张小区沙盘模型的照片,海利公司予以否认,认为对该证据的真实性和关联性有异议,该照片不能证明从何处所拍摄。

刘智亦提供了三份买受人为谭博寰、陈金武、温业兵的商品房买卖合同,谭博寰于2005年12月27日购买了海利公司Cl栋3单元806号房,该商品房每平方米单价为2471.56元;陈金武于2005年12月30日购买了海利公司C4栋1单元201号房,该商品房每平方米单价为2199.96元;温业兵于2005年12月30日购买了海利公司C1栋2单元1503号房,该商品房每平方米单价为2575.44元。

现C5栋与C9栋之间没有水景花园,而是绿地,遂酿成了纠纷;刘智诉至法院,请求判令海利公司建设的房屋设施不完善要求赔偿20 000元。    

原审法院认为:刘智与海利公司签订的商品房买卖合同,是双方意思的真实表示,合法有效。商品房买卖合同并没有对水景花园明确约定,而刘智提交的证据亦不能证明海利公司发出了小区中设置水景花园的要约或要约邀请。故刘智的诉讼请求没有依据,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条,《中华人民共和国合同法》第四十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定,判决如下:驳回刘智的诉讼请求。本案受理费300元,由刘智承担。

刘智不服,上诉称:1.向原审法院提供的证据4是海利公司对业主的书面答复函,该函第20款证明曾经要建水景花园的事实;2.提交的证据6是作为海利公司宣传品的小区沙盘模型照片,证明海利公司的行为已构成小区中设置水景花园的要约邀请和要约。原审法院认为“双方的商品房买卖合同没有对水景花园的明确约定,并且我提交的证据不能证明小区中设置水景花园的要约或要约邀请”是不正确的。3.海利公司将水景花园取消没有通知并征得我同意构成了违约。水景花园的取消使得我所购买的房屋价值减损,侵犯了我的权利。请求二审法院依法判处。

海利公司未向本院提交书面答辩状。

本院经审理查明:海利公司于2006年11月15日作出《对万煦园业主维权联名会有关质量问题的答复函》,其中第20条答复如下:对于C5栋和C9栋之间的水景花园被取消,拟以物业名义在物业公司公示栏张贴《意见征求公告》,针对相关C4、C5、C6、C7、C8、C9栋全体业主收集调整或维持现状意见,征求意见时间为一星期,如主张调整意见达到60%,我公司将依据此意见予以调整。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为:一、关于是否存在小区设置水景花园的要约和要约邀请的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约;该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。虽然,双方签订的商品房买卖合同对于水景花园并没有体现;刘智亦不能提交证据证明海利公司的相关宣传资料和销售广告有小区设置水景花园的内容。但是,《对万煦园业主维权联名会有关质量问题的答复》是海利公司对业主的书面答复函,应作为有效证据予以采信,该函第20条可认定海利公司对小区设置水景花园进行过允诺。依据上述法律规定,允诺只有对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的才能构成要约。刘智虽提交了其他3名业主的商品房买卖合同,但单从3份合同无法确定水景花园设置与取消对刘智购买商品房的价格是否产生了重大影响。刘智所举证据不足,本院不予认定该允诺为双方订立合同的要约。因此,刘智认为海利公司违约,没有合同依据,其相应的赔偿请求没有事实根据,本院均不予支持。

二、关于海利公司取消水景花园应否通知刘智并征得刘智同意的问题。由于购房合同对此没有特别约定,海利公司有权自主决定水景花园的取消和变更。因此,海利公司曾经有建水景花园的计划,但没有经刘智同意予以变更或取消不构成违约。

综上所述,原审判决认定基本事实清楚,审判程序合法,判处正确,上诉人刘智的上诉理由不能成立,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审诉讼费300元,由上诉人刘智承担。

本判决为终审判决。

                                               审 判 长    刘  应  江

                                               审 判 员    刘        英

                                               审 判 员    王        勇

                                                二○○九年六月四日  

                                               书 记 员    毛   发   启



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