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上诉人安某甲与被上诉人白某某、葛某某因房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:(2009)许民一终字第171号

上诉人(原审原告)安某甲,男,汉族,生于1968年7月19日。

被上诉人(原审被告)白某某,男,汉族,生于1974年11月2日,。

委托代理人程某某,男,汉族,生于1973年9月23日。

被上诉人(原审被告)葛某某,女,汉族,生于1953年3月15日。

委托代理人安某乙,女,汉族,生于1982年5月1日,系葛某某之女。

上诉人安某甲与被上诉人白某某、葛某某因房屋买卖合同纠纷一案,上诉人安某甲于2007年2月26日诉至禹州市人民法院,请求依法确认二被上诉人所签订的房屋买卖协议无效,并判令被上诉人白某某返还其房屋,并赔偿其经济损失。禹州市人民法院于2007年9月10日作出(2007)禹民一初字第X号民事判决,安某甲、白某某均不服该判决,向本院提起上诉。本院于2008年4月3日作出(2007)许民一终字第X号民事裁定,将本案发回重审。禹州市人民法院重审后,于2009年1月19日作出(2008)禹民一重初字第X号民事判决,安某甲仍不服该判决,于2009年3月10日再次向本院提起上诉。本院于2009年4月8日受理此案后依法组成合议庭,安某甲于2009年6月16日提出回避申请,本院另行组成合议庭,并于2009年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人安某甲、被上诉人白某某及其委托代理人程某某、被上诉人葛某某及其委托代理人安某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明,原告安某甲之父去世已久,其母于1990年去世。l991年,安某甲大学毕业分配到洛阳工作至今。2001年10月17日,在电话征求了安某甲的意见后,安某甲之兄安某炎及其嫂葛某某,以2000元的价格,将位于老家小吕乡X组的共有房产,卖给白某某,双方立有买卖协议书一份。白某某购买后办理了契税及村镇建筑许可证。2004年安某炎病故。2005年12月2日,安某甲向本院起诉白某某之父白某申,请求判令买卖协议无效,后因诉讼主体不当撤诉,并于2007年2月26日向本院起诉白某某、葛某某,请求判令买卖关系无效,并赔偿经济损失。另查明,安某甲于l991年1月10日,将位于老家的一处房产以3000元的价格卖给同村人安某朝。

原审法院认为,本案诉争的房产系安某甲与安某炎之共有财产,安某甲之兄、嫂安某炎、葛某某将房产卖与白某某时,已通过电话告知安某甲,且征得其同意,故该买卖关系合法有效,并对安某甲有约束力。安某甲所诉于法无据,无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定,经本院审判委员会讨论决定,判决如下:驳回原告安某甲的诉讼请求。本案诉讼费600元,由安某甲承担。

上诉人安某甲上诉称,1、被上诉人白某某在本案重审时提供的房屋买卖协议书系复印件,与其2007年初审提供的原件不一致,记得该协议原件上有安某山、王某某等人签名,望二审时被上诉人白某某提供该协议书原件。2、上诉人安某甲已提供村委会两份证明及焦凤英证言,证实上诉人安某甲的母亲在世时已主持分家,本案诉争房屋已分给上诉人安某甲所有,一审仅凭推理就将本案所涉房屋认定为安某甲与安某炎的共有财产严重背离事实。3、安某炎和葛某某在出卖本案所涉房屋前并未征得上诉人安某甲的同意。1999年,安某炎与上诉人安某甲商量卖房时,上诉人安某甲就表示不同意。2001年,安某炎、葛某某与白某某及中间人商量卖房时,故意用免提与上诉人安某甲打电话,以便将来作证,但上诉人安某甲在电话中并未同意卖房。一审判决认定上诉人安某甲同意卖房完全是断章取义。4、退一步讲,即使本案所涉房屋属上诉人安某甲与安某炎共有,那么在安某炎转让其共有份额时,其他共有人也具有优先购买权。5、安某炎、葛某某与白某某之间买卖房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定,同时又违反了《河南省农村宅基地用地管理办法》关于农村宅基地属集体所有,任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让的规定,故该买卖房屋的行为应为无效的民事行为。综上,一审法院对上诉人安某甲提供的合法证据不予采信,而偏听偏信白某某提供的无效证据,以致于认定本案事实严重错误,请求二审法院撤销原判,依法改判:1、撤销禹州市人民法院(2008)禹民一重初字第X号民事判决书;2、确认白某某与安某炎、葛某某的房屋买卖行为无效;3、判令白某某归还被占的房屋并恢复原状;4、判令白某某支付占用该房屋18年应支付的房租x元;5、判令白某某赔偿卖掉的一棵槐树和一棵桐树1700元;6、判令白某某赔偿安某甲维权造成的误工、交通、住宿等费用4000元;7、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。。

被上诉人白某某当庭辩称,1、安某甲所谓诉争房屋是其母亲留给他的,纯属谎言;2、每次庭审我方都出示房屋买卖协议的原件,安某甲却说是复印件,是谎言;3、协议意思表示真实,符合法律规定,应为有效协议;且我是善意购买人,买卖房屋时有三个中间人在场,并通知了安某甲,安某甲在电话中说让卖房;4、协议是村委会主任代笔,安某炎和葛某某签名是其本人;5、安某炎因病需要钱才卖房,安某甲在安某炎死后,即5年多后才出来提出异议,是恶意告状;况且安某甲自己先卖的一处房子是安某炎盖的。综上,原审判决公正合法,请求依法驳回上诉,维持原判。

被上诉人葛某某委托代理人安某乙当庭辩称,爷爷去世早,其年幼时父亲安某炎就在电业局上班,老实诚恳,对家人很照顾,小叔即安某甲上学时吃住都在我家,我老家有老宅和新宅,新宅是爸爸安某炎辛苦盖的,小叔把新宅卖了;父亲安某炎看病长达4年,爸爸为看病把房子卖了,也告诉小叔了。小叔说我父亲没有照顾过他纯属谎言。葛某某认可安某乙以自己口吻表达的意思。

二审中,上诉人安某甲向本院提供的证据有:1、安某炎前妻张大英证言,证明安某炎与葛某某结婚前已经与安某甲分家,且又批了一处宅基地;2、安某梅证言,证明安某炎已经与安某甲分过家,也批过宅基地,与老家没有关系,新宅分给安某伟,老宅分给了安某甲;4、安某头证言,证明安某炎批的宅基地已经被村里收回,房子借给白某某使用,房子被卖时,安某头无法通知安某甲,且白某某已有宅基地;5、安某山证言,证明其作为安某炎和白某某的房屋买卖协议的书写人,只代表个人身份代书。

二被上诉人对上诉人的上述证据,认为因为证人张大英、安某梅、安某头没有到庭,不能核实证言是否为其本人所写,故不予质证;安某山已经到庭做过证,应以出庭作证的为准。

本院认为,上诉人提供上述证据的目的,是为了证明在其母亲去世前已经与安某炎分家,安某炎所卖房屋应归安某甲个人所有,不属于共同共有;安某炎与白某某买卖该房屋,安某头无法通知安某甲。关于这些证据的效力问题,将在本院认为部分综合评述。

被上诉人白某某提供了房屋买卖协议和收据原件,该证据经各方当事人质证,并附二审卷宗。

被上诉人白某某请求安某喜出庭作证,安某喜系白某某、安某甲老家所在的村X组长,系安某甲本家叔。安某喜证明安某甲卖的那处宅子,是经其手批给安某炎的宅基,房子是安某炎盖的,但被安某甲卖了,卖房子时安某甲姐姐安某梅(已故)找过他。

另外,上诉人安某甲在二审中因怀疑协议书和收款收据上安某炎签名的真实性而当庭提出笔迹鉴定申请。

本次二审庭审,本院邀请了许昌市人大代表和政协委员各3人旁听了本次庭审,并于庭审结束后召开了座谈会,征询了代表和委员的意见。2009年8月7日上午,本案审判长带领相关人员到禹州市X乡X村进行了实地勘验走访。

根据各方的上诉及答辩意见,本院确定本案的争议焦点为:安某炎、葛某某与白某某之间的房屋买卖行为是否有效。

二审经审理查明,安某炎、安某伟、安某甲、安某梅、安某梅共兄弟姐妹5人。其父大约于1968年去世,1970年安某炎到禹州市电业局上班。安某伟及其母亲大约于1990年前后去世。2004年安某炎去世。安某梅也已去世(具体时间不详)。其母去世后,留下两处房产(含本案所涉房产)。本案所涉房产之外的另一处房产即新宅,葛某某在初审时提供转让契约一份,证明安某甲将该房产于1991年卖与案外人安某朝,安某甲在初审庭审时称不存在其卖房的事实,该转让契约系伪造的,要追究有关人员伪证责任。后安某朝之兄安某军在庭后证实了该转让行为,并证明安某甲曾找其让其不要说出此事。在本次上诉时,上诉人安某甲认可了其转让该房产的事实。本案所涉房产产权,安某甲在其诉白某申一案诉状中及本案2007年初审庭审时,均自认本案所涉房产系其与安某炎共有,而在本案2008年重审时及本次上诉时,上诉人安某甲又称其母亲在世时已将本案所涉房产分给其一人所有。安某甲在2007年初审时称其对安某炎、葛某某与白某某之间的房屋买卖行为根本不知情,直到2005年10月才知卖房一事,但在本案上次二审庭审时及一审重审时,上诉人安某甲又认可安某炎在2001年卖房时已电话告知其本人,但其不同意卖房,其在电话中答复“你卖吧”是气话。另查明,被上诉人白某某在本案2008年重审时提供的房屋买卖协议书复印件,与其2007年初审提供的原件一致,此次二审原件已提交并附卷。二审经审理查明的其它事实与一审查明的基本一致。

本院认为,关于本案的焦点问题,即安某炎、葛某某与白某某签订并已实际履行的房屋买卖协议是否有效的问题,如果具备下述4项中的1项,即可判定买卖协议无效:1、如果争议房屋系安某甲个人所有;2、如果侵犯了安某甲的共有权;3、如果买卖协议上安某炎的签名虚假且不是其真实意思表示;4、如果违反了法律的效力性强制性规定。

1、关于争议房屋是否系安某甲的个人财产问题,本院认为,安某甲在本案2007年初审庭审时声称该房屋系其与安某炎共同共有,在2008年重审时,安某甲又改变说法,称本案诉争房产属其个人财产,对此变更理由,本院不予采信。理由如下:①安某甲没有充分证据证明其2007年的承认行为与客观事实不符。安某甲针对其变更理由提供了两份村委会证明和数份证人证言,两份村委会证明内容均未显示本案诉争房产,经过分家分给了安某甲所有,而其他证人证言因证人未到庭,对其真实性无法核实,且与安某甲最初的陈述以及其他证据相矛盾,本院无法采信;②安某甲没有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或重大误解情况下作出的;③白某某、葛某某对安某甲的撤回承认行为不予认可。综上,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第四款之规定,本院对上诉人安某甲的变更理由不予采信。且本次庭审,安某甲提供证据,意欲证明在其母亲去世前安某炎已经分家另过,在安某伟已经去世的情况下,该房屋作为遗产只能归其一人所有,本院认为,综合本案各种证据,有优势证据能够证明其母亲在世时,并没有履行分家手续;按照禹州当地生活习惯,一般情况下农村外出工作的子女都会在工作的地方,建立新的生活环境,但这并不意味着分家另过;且依照农村的基本惯例,如果分家应有“分单”为凭,更何况在安某伟去世后,安某伟妻子带领女儿远嫁他乡后,安某甲无论出于什么原因,自己已经处分了一处新房(相对本案的老房而言),故本院不能根据安某甲前后不一的陈述和他提供的部分证言,判定该房屋属于安某甲一人所有。

2、关于房屋买卖协议是否侵犯了安某甲的共有权问题,本院认为,如前所述,该房屋不是安某甲的个人财产,但在其父母、安某伟都已去世情况下,依照法律规定,老家的房产作为遗产,应该属于当时在世的安某甲等兄弟姐妹4人和安某伟的妻子及女儿共同共有。按照农村的一般风俗,对于这些财产,出嫁的女儿一般都不主张权利,而且本案从其母亲1990年前后去世到本案提起诉讼至少已经经过15年之久,对于安某甲、安某伟处分房屋的行为,安某梅、安某梅及安某伟的继承人都没有主张过权利,且时至本次庭审也没有主张权利,综合本案实际情况,并结合当地风俗习惯,应推定他们实际上已经放弃了共有权。因而,本院判定该房屋属于安某甲和安某炎共同共有。处分共有财产,依法应该得到共有人的同意。从证据上看,应该判定安某炎、葛某某在处分本案诉争房产时已征得安某甲的同意。理由是①在安某炎、葛某某与白某某签订房屋买卖协议时,同村的安某山、王某壁、马德才均在场,并出庭证明安某炎、葛某某在处分本案诉争房产前已电话通知安某甲,安某甲在电话中对处分本案诉争房产表示同意;以上证人已出庭接受质证,且上诉人安某甲也认可安某炎在处分该房产前就此事与其通过电话,只是辩称其在电话中答复“你卖吧”是气话。②退一步讲,如果安某甲的真实意思表示是气话、不愿意卖房的话,应该在2年的诉讼时效内向其哥哥安某炎等提起侵犯共有权的诉讼或以其他方式主张权利,但2001年10月房屋买卖既已完成,而安某甲一直到2004年安某炎去世后的2005年才站出来主张权利,且本案没有证据证明在安某炎去世前,安某甲向其哥嫂主张过权利。③安某甲一开始声称自己不知道该房屋买卖,直到2005年10月1日带着家人回老家时,才知道房子被卖,显然属于不诚信;而且安某甲在未征得除了安某梅之外的其他人同意的情况下,自己先行卖掉新宅,而在本案中以双重标准来争取权利,该行为值得商榷。④安某甲在本案中主张优先购买权于法无据。本案安某甲的优先购买权作为共有权的从权利,安某甲在得知安某炎要处分本案诉争房产时,并无行使优先购买权的意思表示,其行为应视为对其优先购买权的放弃,且安某甲在本案中以主张优先购买权为抗辩,已超过诉讼时效。

3、关于安某炎的签名真伪及其意思表示是否真实的问题,本院认为,除了此次庭审安某甲提出怀疑安某炎的签名有可能是虚假的之外,时至此次开庭,所有人都没有提出过安某炎出卖房屋不是其真实意思表示,而且其妻葛某某、其女安某乙都认可安某炎是因病不得已才卖房;卖房时在场的证人在出庭作证时也没有说过卖房不是安某炎的真实意思表示,安某甲也承认2001年卖房时其兄安某炎给他打过电话。故,即使是安某炎的签名是代签,也不能说明卖房不是其真实意思表示;且从卖房的2001年到安某炎去世的2004年之间,如果不是安某炎的真实意思表示,安某炎完全有时间对其名字被冒用的行为予以撤销。综上,安某甲关于安某炎的签名有可能虚假,并申请笔迹鉴定的请求,本院不予准许。

4、关于安某炎、葛某某与白某某之间的房屋买卖行为是否因违法而无效的问题,本院认为,①我国法律、行政法规对农村房屋买卖行为未作禁止性规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。房屋买卖合同并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同,农村房屋买卖合同也不例外。《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从该条规定可见,农村村民出卖宅基地上所建住宅,法律并没有予以禁止,只是村民卖房后再申请宅基地的将不被批准。②关于农村房屋出卖后其占用范围内的宅基地使用权的归属以及对房屋买卖合同效力影响的问题。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该条规定旨在保护农业用地,而宅基地本来就是建设用地,其主体的变更不会导致农业用地的减少。我国对城市房屋的转让适用“地随房走”的原则,但我国对农村房屋转让未进行专门立法,也未确定类似的原则。虽然城市房地产管理法中“地随房走”的原则不能直接适用于农村房屋的转让,但是鉴于房屋与土地的紧密关系,亦即房屋不可能成为“空中楼阁”这一自然属性,农村房屋和其占用范围内的土地也同样不宜隶属于不同的民事主体。由此,可以得出农村宅基地上房屋出卖时该房屋占用范围内的土地使用权也一并转让的结论。加之,房屋的买方白某某所在地与出卖房屋的卖方安某炎的老家以及标的物的所在地,都属于同一村X组,他们之间的宅基地流转仅发生在同一个集体经济组织内部,故不能以买卖宅基地为由判定本案的房屋买卖协议无效。③宅基地使用权承载着农民居者有其屋的社会功能,国家政策严格禁止的是城镇X村购买宅基地或房屋的行为,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(2004年12月24日)也是强调“加强农村宅基地管理,禁止城镇X村购买宅基地”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第14条,已经将违反法律强制性规定而导致合同无效的“强制性规定”限定为“效力性强制性规定”。如果说本案的房屋买卖行为违反了管理性强制性规定的话,也不能判定合同无效。④本院对本案买卖双方意思表示真实的房屋买卖协议确认有效,更符合我国民法通则规定的诚实信用原则。如果白某某通过购买房屋而变相购买宅基地,违反了法律关于村集体关于宅基地划分原则的管理性强制性规定的话,应由村集体依法予以收回,但不能成为本案判定买卖合同无效的法律依据。

另外,旁听二审庭审的人大代表、政协委员认为,安某甲虽然是国家公职人员、但身在异乡,想在老家有个落脚地方,心情是可以理解的;但认为他提起的这场官司,于亲情、于世理、于法律,都不应得到支持。对小吕乡X村民进行走访时,绝大多数村民认为,从朴实的道理上说,在老二安某伟去世后,安某有两处宅子,安某甲和安某炎兄弟俩各卖一处,公平合理;安某甲如果觉得吃亏,应该在他哥安某炎生前说事,而不应在安某炎人死后连带买房人白某某,这样做,不符合邻里乡情。

关于本案案由,一审将案由确定为房屋侵权纠纷,不符合《最高人民法院民事案件案由规定》,本院予以纠正,并根据本案法律关系的性质,确定为房屋买卖合同纠纷。

综上所述,安某炎与白某某签订的房屋买卖协议有效并已实际履行。基于这一前提,安某甲的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费600元由上诉人安某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长杨明俊

代理审判员蒋瑞芳

代理审判员谢新旗

二〇〇九年八月二十日

书记员陈若菲(代)



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