原告刘某甲，女，1971年9月生，汉族，个体工商户（略）。
委托代理人，刘某乙，男，55岁，汉族，徐州市恒佳禽类食品有限公司经理，住（略）。
委托代理人王某某，徐州市经济法学研究会副主任。
被告徐州六和食品有限公司，住所地丰县华山大桥西路南。
法定代表人陶某，该公司董事长。
委托代理人陈际航，江苏彭城（略）事务所（略）。
原告刘某甲与被告徐州六和食品有限公司(以下简称六和公司)租赁合同纠纷一案，本院于2008年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年8月4日、2009年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘某甲的委托代理人刘某乙、王某某，被告六和公司的委托代理人陈际航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某甲诉称，2005年9月16日，原被告签订租赁合同一份，约定：原告将其租赁的徐州艺华绿色食品有限公司的冷库及附属设施转租给被告使用，租赁期限为2005年11月1日至2017年10月31日止，年租金40万元。双方另外约定了违约责任等。2006年8月11日，涉案租赁物的所有权发生了转移，归徐州市恒佳禽类食品有限公司（以下简称恒佳公司）所有。根据被告实际租赁时间，至2006年8月11日，被告应支付原告租金x元。扣除被告已经预付的租金20万元，被告尚欠原告租金x元。现要求被告支付原告租金x元、违约金x元。
被告六和公司辩称：1、原被告于2005年9月16日签订租赁合同是事实。虽然双方在合同中约定，起租时间是2005年11月1日，但条件是，原告必须在2005年11月30日之前按照双方的约定完成租赁物的改造，并交付被告使用。事实上，在签订合同之后，原告并没有按时完成租赁物的改造，直到2007年初，原告才将租赁物交付被告使用。因此，原告要求被告支付2005年11月1日至2006年8月11日期间的租金，没有事实根据。2、被告根据合同的约定，在2005年11月3日预付原告租金20万元，但，由于原告并未在约定的期限内交付原告租赁物，故，被告预付的该20万元租金，原告应当返还被告。对此，被告保留向原告主张的权利。3、根据法律规定，拒付或延付租金的诉讼时效为一年，而原告自2006年以来从未向被告主张权利，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本案当事人争议的焦点是：1、原告是否按照合同约定完成了租赁物的扩建改造并交付被告；2、原告要求被告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。
原告为证明其主张，提供了以下证据材料并经当庭质证：
1、原被告于2005年9月16日签订的财产租赁合同，证明双方存在租赁合同关系；租赁期限自2005年11月1日至2017年10月31日；年租金40万元。双方同时约定了租金支付时间及违约责任等。
被告对该租赁合同的真实性不持异议，但认为根据租赁合同附件即投资改造一览表的约定，原告应投入424.9万元在2005年11月30日完成租赁物的扩建改造，而原告没有按时按量完成。
2、徐州华兴会计师事务所出具的评估报告、王某华出具的厂房及设备等财产清单，证明涉案租赁物为该财产清单中的财产，不包括投资改造一览表中的其他部分。
被告对评估报告的真实性不持异议，但认为与本案无关；因王某华未到庭接受质询，对其出具的财产清单的真实性不予认可。
3、徐州艺华绿色食品有限公司与六和公司签订的租赁合同、六和公司的卫生许可证及企业法人营业执照、青岛海事法院（2004）青海法执字第58-X号、（2005）青海法执字第X号民事裁定书及协助执行通知书，证明被告在2005年7月与徐州艺华绿色食品有限公司签订了租赁合同，其中的租赁物与本案租赁物是一致的，并且被告确已接收了这些租赁物。
被告质证认为，徐州艺华绿色食品有限公司与六和公司的租赁合同没有六和公司印章，且是复印件，对其真实性不予认可；对其他证据的真实性不持异议，但认为与本案没有关联性。
4、收取租金的发票及进账单，证明被告已支付原告租金20万元，仅履行了部分义务。
被告对其真实性不持异议，但认为该20万元租金是被告按照租赁合同的约定预付的，因原告未按合同约定交付租赁物，该20万元原告应当返还被告。
5、（2004）丰执字第X号、（2004）丰执字第X号、（2005）丰执字第X号民事裁定书，证明原告租赁的王某华的冷库及设备，就是涉案合同的租赁物；该租赁物权属发生了变化，归恒佳公司所有；原告主张租金的期间为2006年8月11日之前。
被告对该组证据材料的真实性不持异议，但认为与本案没有关联性。
6、山东六和集团有限公司与原告签订的合作意向书和投资协议书，证明原被告之间不仅存在租赁合同关系，而且还存在合作关系。
被告对该组证据材料的真实性不持异议，但认为与本案没有关联性。
7、原被告签订的关于六和公司合作补充协议书（原告签字日期是2006年12月27日，被告签字日期是2007年2月5日）、原被告于2007年11月27日签订的协议书、原告与寿光田汇食品有限公司签订的股权转让合同、六和公司股东会决议、六和公司与恒佳公司签订的财产租赁合同、六和集团[2005]第X号文件，证明原告承诺的424.9万元扩建改造资金主要是由恒佳公司出资，在原被告合作过程中，被告从不让原告参与管理和分红，原被告解除了合作关系。自2007年4月1日始，原被告解除了租赁合同关系。
被告对于合作补充协议书及六和公司与恒佳公司签订的财产租赁合同的真实性不持异议；六和集团[2005]第X号文件，因为是复印件，被告对其真实性持有异议，并认为与本案没有关联性；对其他证据材料，被告认为与本案没有关联性。
8、恒佳公司制作的投资改造一览表和财产租赁清册，证明原告在2005年11月已经完成了租赁物的扩建改造。
被告质证认为，该组证据材料是原告单方制作的，未经六和公司盖章确认，其中涉及的是恒佳公司与六和公司之间的问题，且内容与事实不符。该组证据材料与本案没有关联性。
9、2008年12月26日，原告制作的关于投资改造一览表中约定扩建改造的项目中增建和少建情况说明，证明按照约定，除增加和变更的项目之外，其他项目原告在2005年11月30日之前都已经完成。
被告质证认为，该情况说明中提到的项目是在2006年底由恒佳公司完成的，与原告没有关系。
10、2007年4月1日，六和公司向丰县工商局出具的关于六和公司前期未能建成投产的原因说明，证明被告在2005年10月18日成立了公司，当时已接收了租赁物；六和公司没有建成投产的原因是没有通过环境评估审查。
被告质证认为，六和公司未能投产的原因是厂房设备没有建成，并不是环境评估问题；该证据材料是复印件，不能作为证据使用，且与本案无关。
被告为证明其主张，提供了以下证据材料并经当庭质证：
1、原被告于2005年9月16日签订的财产租赁合同（与原告提供的一致），证明被告支付原告租金的前提条件是，原告必须按照约定在2005年11月30日之前完成租赁物的扩建改造。
原告对该租赁合同的真实性不持异议，但认为租赁合同并未说明在租赁物扩建改造完成之前，另行计算出租日期。
2、租赁合同附件一即投资改造一览表，证明原告应投资424.9万元对租赁物进行扩建改造，并应在2005年11月30日之前完成。
原告对该证据材料的真实性不持异议，但认为原告是基于原被告的合作关系并不是基于租赁关系而对租赁物进行投资改造。
3、原告与山东六和集团于2006年3月1日共同制作的审计报告，证明原告仅投资229万余元扩建改造租赁物，未达到双方约定的424.9万元。
原告对该审计报告的真实性不持异议，但认为是六和公司单方制作的，六和公司强迫原告签的字。
4、原告于2006年3月24日向六和集团有限公司提交的《徐州六和项目进展情况汇报及我方有关事宜的申请》，证明直至2006年3月24日，原告仍未完成租赁物的扩建改造，与约定投资相差167万元，更没有将租赁物交付被告。
原告对该证据材料的真实性不持异议，但认为不能证明原告未将租赁物交付被告。
5、原被告签订的关于六和公司合作补充协议书（与原告提供的一致），证明原告至少在2006年12月27日仍然没有将租赁物交付被告。
原告对该协议书的真实性不持异议，但认为该协议是建立在双方合作基础上的意向，并没有实际履行。
6、六和公司与恒佳公司签订的财产租赁合同（与原告提供的一致），证明原被告之间虽然签订了租赁合同，但原告一直没有完成租赁物的扩建改造，也未将租赁物交付被告。在恒佳公司交付租赁物之后，双方重新签订了该合同。
原告对该租赁合同的真实性不持异议，但认为不能证明合同双方交接资产的时间。
7、原告于2005年12月21日书写的做账说明，证明被告不欠原告租金。
原告对做账说明的真实性不持异议，但认为不能证明被告不欠原告租金，该证据材料与本案没有关联性。
经综合分析，本院对原被告提供的上述证据材料，认证如下：
原告提供的财产租赁合同、评估报告、发票及进账单、丰县法院民事裁定书、合作意向书、投资协议书、六和公司的卫生许可证及企业法人营业执照、合作补充协议书、2007年11月27日的协议书、股权转让合同、六和公司股东会决议、六和公司与恒佳公司签订的财产租赁合同，因被告对其真实性不持异议，仅对证明目的持有不同观点，故本院对上述证据材料予以认定，作为定案证据采信。原告提供的以下证据材料，不作为定案证据采信：王某华出具的财产清单，因王某华未出庭接受当事人质询，且被告对其持有异议；徐州艺华绿色食品有限公司与六和公司签订的租赁合同，没有加盖六和公司印章，被告对其真实性持有异议；青岛海事法院的法律文书，与本案没有关联性；六和集团[2005]X号文件是复印件，被告对其真实性持有异议；恒佳公司制作的投资改造一览表、财产租赁清册，是恒佳公司自己制作的，未经六和公司确认，被告对其持有异议；原告书写的增建少建项目的情况说明，被告对其不予认可。
被告提供的财产租赁合同、投资改造一览表、审计报告、六和项目进展情况汇报及有关事宜的申请、合作补充协议书、六和公司与恒佳公司签订的财产租赁合同，因原告对其真实性不持异议，仅对证明目的持有不同观点，故本院对上述证据材料予以认定，作为定案证据采信。被告提供的做账说明，与本案没有关联性，不作为定案证据采信。
根据以上认定的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：
2005年9月16日，刘某甲和六和公司签订了合作意向书及投资协议书，约定：山东六和集团有限公司、刘某甲各出资240万元、60万元，共同设立六和公司，然后该公司从刘某甲处租赁位于徐丰公路华山大桥西南院内的全部建筑物、构筑物、生产设备、供水、供电、土地及通讯设备（此资产为刘某甲从徐州艺华绿色食品有限公司处租赁和改造）进行经营。同日，刘某甲与王某华签订租赁合同一份，约定刘某甲租用王某华位于徐丰公路华山大桥西南甲方院内的冷库及附属设施，租期12年等。同日，刘某甲作为出租方（甲方）将其租赁的王某华的资产全部转租给六和公司，并与六和公司（乙方）签订财产租赁合同一份，约定的主要内容为：租赁物包括位于徐丰公路华山大桥西南甲方院内的全部建筑物、构筑物、生产设备、供水、供电、通讯设备、土地使用权和甲方新投资的设备及厂房；租赁财产的名称、数量、用途、质量等详见合同附件一即投资改造一览表、附件二即租赁财产清册；甲方保证按乙方的改造要求，于2005年11月30日之前完成自己的工作内容；在租赁期间，乙方对承租的财产增建、改建、改造、大修，应事先征得甲方的书面同意；租赁期限为12年；鉴于乙方合理的改造、完善工程所需时间，租赁期限自2005年11月1日至2017年10月31日止；年租金40万元，在每年的11月和5月各支付50%；在本合同签订之后至乙方完全接收租赁财产（即2005年11月30日）之前为过渡期，在过渡期内，甲方将不租赁的物资、暂住户等迁出厂区，确保租赁财产完全交接，确保乙方的用水、用电、厂区租赁财产的独家使用权；如乙方逾期支付租金，根据逾期租金数额及逾期天数，按日万分之三支付甲方违约金；本合同生效后，未经双方一致同意，任何一方不得修改和补充；双方一致同意后，可对本合同进行修改和补充，就修改和补充的条款签订补充合同，该补充合同与本合同未修改的部分具有同等效力；在租赁期间，因租赁物所有权发生变更、设定抵押等，不影响本合同效力；由于租赁物产生纠纷给合资公司造成损失，由甲方负责赔偿，必要时可以从甲方在合资公司的股份中扣除等。根据投资改造一览表的约定，刘某甲作为出租方应投资424.9万元，在2005年11月30日之前，完成对生产车间、冷库、制冷设备、锅炉房、宿舍、食堂、院墙、道路、污水处理设备等的扩建和改造工作。
财产租赁合同签订后，刘某甲便着手对租赁物进行扩建和改造。但由于资金不足，刘某甲没有按照双方的约定按时完成所有的扩建和改造项目。2006年3月1日，刘某甲和山东六和集团经共同核算后制作了审计报告，确认至2006年1月9日止，刘某甲的投资为229.90万元。2006年3月24日，刘某甲向山东六和集团作出了关于六和项目进展情况的汇报并提出解决方案。项目进展情况：按租赁合同约定，刘某甲应投资424.9万元，经工程部验收，欠工程款167万元；未完成的工程主要有车间、预冷池、挂鸭台、地面硬化和污水处理工程等；原因是无力筹措工程款。解决方案：1、保留合资协议，终止租赁合同，由山东六和集团买断刘某甲投入的资产及王某华的冷库；2、保留租赁合同，由刘某甲借山东六和集团167万元资金完成未完成的工程，用租金、分红及房产运作资金偿还该借款；3、修改租赁合同，未完成的167万元工程由山东六和集团完成，租金由40万元调整为24.2万元。山东六和集团未采纳刘某甲的上述解决方案。
2007年2月5日，刘某甲和六和公司签订了关于六合公司合作补充协议书，主要内容为：根据2005年9月16日双方签订的租赁合同，刘某甲对所出租的厂房设备进行扩建改造。刘某甲应投入424.9万元，截止2006年5月15日（现已停工），实际投入的设备及工程资金仅为244.4万元，与约定相差180.5万元。刘某甲因资金不足只完成部分工程量，没有能力完成剩余的工程及下一步对生产经营的资金投入，已经违约……经双方努力，制约工程的因素已基本解决，刘某甲将厂房及现有设备全部交由六和公司管理。时间和资产数量以资产交接表为准。租赁时间从资产交接之日60天后算起，刘某甲于此日撤出所有人员。2005年9月16日双方签订的投资协议书和财产租赁合同仍然有效，如有与此件相悖之处，以此件为准。在该协议书中，刘某甲签字的落款日期为2006年12月27日，六和公司签章的落款日期为2007年2月5日。后，该协议未能履行。
另查明，2005年11月3日，六和公司按照财产租赁合同的约定，已预付刘某甲租金20万元。
又查明，2006年8月11日，恒佳公司通过竞买方式取得了刘某甲租赁王某华的冷库及附属设施的所有权；2007年11月28日，恒佳公司与六和公司签订了财产租赁合同，约定租赁期限自2007年4月1日起算。
还查明，2007年12月5日，刘某甲将其在六和公司的股份转让于他人，原被告解除了合作关系。
本院认为，原被告之间的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同双方均应按照合同的约定享有权利并履行义务。原告享有的权利是向被告收取约定的租金，其应当履行的相应义务是在2005年11月30日之前按照约定完成租赁物的扩建改造并交付被告。被告享有的权利是按照约定的时间占有、使用租赁物，其应当履行的义务是按照约定的时间向原告支付租金。根据刘某甲和山东六和集团经共同核算后制作的审计报告，能够认定至2006年1月9日原告未完成租赁物的扩建改造，与约定投资额相差195万元。根据刘某甲向山东六和集团作出的关于六和项目进展情况的汇报及提出的解决方案，能够认定至2006年3月24日原告未完成租赁物的扩建改造，与约定投资额相差167万元。原告提出的解决方案，其中年租金由40万元降至24.2万元，应当是按照其完成的投资比例计算的。根据双方签订的合作补充协议，能够确认至少在2006年8月11日，原告尚有180.5万元的扩建改造工程没有完成。补充协议载明的“经双方努力，制约工程的因素已基本解决，刘某甲将厂房及现有设备全部交由六和公司管理。时间和资产数量以资产交接表为准。租赁时间从资产交接之日60天后算起，刘某甲于此日撤出所有人员。”等内容足以说明在双方签订该补充协议时仍未将租赁物交付被告。虽然公司法规定，在设立公司时应当有公司住所，而六和公司的住所地正是涉案租赁物所在地，但并不能据此认定原告将租赁物按约定交付了被告。原告对生产车间、预冷池、挂鸭台、污水处理工程等双方约定的主要生产设施没有完成扩建改造，致使被告无法投入生产，其合同目的无法实现。根据原告提供的现有证据，不足以证明其在2005年11月30日之前按照约定完成了租赁物的扩建改造并交付被告。故，原告未完全履行其应尽的义务而要求被告支付其2005年11月1日至2006年8月11日期间的租金，没有事实根据和法律依据，其诉讼请求依法不应支持。被告不同意支付原告租金的抗辩意见，符合法律规定，予以采纳。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告刘某甲的诉讼请求。
案件受理费5350元，由原告刘某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长刘某训
代理审判员丁国栋
人民陪审员徐雯雯
二○○九年五月二十二日
书记员李苏娴
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