原告王某甲，……。
委托代理人杜乙，上海杜乙（略）事务所（略）。
委托代理人王某乙（原告之女），……。
被告上海市土地储备中心，……。
法定代表人皋某某，该中心主任。
被告上海市闸北区土地发展中心，……。
法定代表人赵某某，该中心主任。
两被告共同委托代理人朱丁，上海A房屋拆迁有限公司工作人员。
第三人王某丙，……。
原告王某甲与被告上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心，第三人王某丙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告王某甲于2010年4月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王某晖独任审判，于2010年4月28日第一次公开开庭进行审理，原告王某甲及其委托代理人杜乙，被告上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心的共同委托代理人朱丁，第三人王某丙到庭参加诉讼。2010年6月22日，本院第二次公开开庭进行审理，原告王某甲及其委托代理人杜乙、王某乙，被告上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心的共同委托代理人朱丁，第三人王某丙到庭参加诉讼。本案转入普通程序后，本院依法组成合议庭，于2010年8月9日第三次公开开庭进行审理，原告王某甲及其委托代理人杜乙、王某乙，被告上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心的共同委托代理人朱丁，第三人王某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲诉称，原告系高龄无文化的残疾人，与第三人系父子关系。原告是位于本市C路D号房屋二层的产权人，产证登记建筑面积25.41平方米，并有阁楼面积16.5平方米，违章建筑4.6平方米。第三人系C路D号一层房屋的产权人。原告和第三人的房屋于2009年8月列入动迁范围，因原告属文盲，第三人书写了委托书，要求原告签字，委托第三人办理拆迁事宜。后原告发现第三人未诚信代理，便到动迁部门声明不再委托第三人。但拆迁单位为便利拆迁，提出撤销委托代理需要由第三人签字同意，不同意原告撤销委托。现原告经过查询得知，第三人已经私下在2009年8月2日与拆迁单位订立居住房屋拆迁补偿安置协议，并将第三人列入该协议，确定拆迁面积补偿价款为x.60元，另加其他奖励，共计x元。2009年10月23日，动迁实施单位工作人员在遮挡拆迁费发放凭证内容的情况下，只让原告在领款处签名。后经原告查询，发现该发放凭证的银行开户是第三人，同时未明确购买优惠商品房的权利人以及搭桥房的付款人。该发放凭证领款人签名一栏中除有原告签名外，还有第三人签名，第三人领走了安置补偿款扣除优惠商品房房款后的余款55万余元，且写明原告一户安置人口为4人，居住面积33平方米。原告与第三人分别系中华新路房屋一、二层的产权人，应分别安置，但被告却只签订一份居住房屋补偿协议，而协议安置的居住面积不符合实际情况，也非原告真实意思的表示。由于原告不知晓领款凭证记载的内容，故在凭证上签字也非原告真实意思的表示。由于两被告作为拆迁人，未尽审核义务，与第三人签订的协议实际剥夺了原告作为私房被拆迁人的合法权益。原告要求确认两被告与第三人于2009年8月2日签订的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》和《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》无效，并对原告依法重新进行安置。
原告为证明其诉称意见，提供如下证据并经质证：
1、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，证明该协议是在原告向拆迁实施单位声明撤销第三人的授权委托后签订的，应为无效。该协议记载的被拆房屋建筑面积33平方米，而原告的二层住房建筑面积为25.41平方米，加上阁楼面积16.5平方米，共计41.91平方米。根据有关规定，原告作为二层房屋的独立产权人，应当单独作为一户进行安置，即便第三人有原告的委托授权，被告也不应当将第三人和原告按一户进行安置。
2、北广场地区（北广场三期）地块拆迁费发放凭证，证明该凭证上记载的补偿款总额为x元，与居住房屋补偿协议的安置费总额不一致，代扣房款情况说明一栏中，开户人是第三人，并非是作为户主的原告；该发放凭证中领款人一栏中虽有原告签名，但原告签名时，拆迁实施单位的工作人员遮住了发放凭证中的内容。
3、上海市房地产信息登记册两份，证明原告名下的C路D号房屋二层建筑面积25.41平方米，阁楼面积16.5平方米，违章建筑面积4.6平方米，其中阁楼属于居住面积，须乘以系数1.54计算应安置面积，违章建筑也应计入安置面积，故原告的安置面积应为55.42平方米，第三人所有的一层房屋仅有建筑面积25.41平方米。
4、2009年2月20日告居民书，证明按照被告公示的拆迁安置补偿方案，补偿安置应以有效的房地产权证为户，并非按照户数安置。
5、拆迁实施单位2009年3月24日的承诺书，证明拆迁实施单位承诺在拆迁中做到“三个一致”，但却错误地认定C路D号房屋有两个阁楼。
6、动迁实施单位的工作人员提供给原告的用于撤销原告委托授权的草稿，证明原告至动迁实施单位要求撤销对第三人的委托，工作人员为原告草拟了撤销授权委托的申明。
被告上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心共同辩称,原告与第三人是父子关系，协商拆迁安置补偿时，原告向被告出具书面委托书，由其子即第三人全权代表原告与被告协商拆迁事宜。列入拆迁范围的C路D号房屋原产权人是原告，后原告将一层房屋的产权赠与第三人。在C路D号房屋产权进行分割前，第三人已经利用该房屋开办个体工商户，故将整幢房屋的面积作为非居住面积与第三人签订了非居补偿安置协议，原告二层产权面积已经在非居住协议中进行了安置。原告与第三人等的户籍登记在同一本户口簿，在进行居住面积安置补偿时，因两人的产权面积已经进行了非居安置，故享受了基地的10平方米托底安置保障。在发放居住房屋和非居住房屋的拆迁费时，两被告又向原告解释了安置的方法，原告在表示无异议后，在两份拆迁费发放凭证上签字确认。非居和居住房屋拆迁安置补偿协议均合法有效，两被告已经依法对原告进行了安置，故不同意原告的诉讼请求。
两被告为证明其辩称意见，提供如下证据并经质证：
1、闸房管拆许字（2007）第X号房屋拆迁许可证、拆许延字（2008）第X号房屋拆迁期延长许可证通知、拆许延字（2009）第X号房屋拆迁期延长许可证通知、拆许延字（2009）第X号房屋拆迁期延长许可证通知，证明两被告具有合法的拆迁主体资格。
2、C路D号产权证三份，证明该房屋在产权分割前产权属原告一人，产权分割后，一层的产权人是第三人，二层的产权人是原告，一、二层的建筑面积均为25.41平方米。
3、居住房屋拆迁估价分户报告单两份、非居住房屋估价报告单一份、评估报告送达回证三份，证明C路D号一层的居住房屋评估单价每平方米x元，二层的居住房屋评估单价每平方米x元，非居住房屋的评估单价每平方米x元，已经向原告和第三人送达了评估报告。
4、上海市闸北区洁净洗衣店个体工商户营业执照、照片两张，证明第三人是C路D号的个体工商户经营者，第三人将该号房屋的一、二层均用于经营。
5、原告和第三人的情况说明、租赁协议，证明拆迁安置时，第三人向被告递交上述材料，以说明第三人开设个体工商户时，原告将C路D号两层房屋长期无偿出租给第三人用于经营。
6、非居住面积确认表，证明根据实地勘查，并与第三人协商，确认C路D号一层和二层产权证登记的面积及违章搭建4.6平方米均为非居住面积，共计55.4平方米。
7、委托书、承诺书，证明原告全权委托第三人处理房屋拆迁事宜，第三人也向被告承诺拆迁过程中提供的资料均真实。
8、动迁居民情况调查表、户口簿，证明C路D号在册户籍为一户四人，户主原告、第三人及第三人妻傅慧君、子王某凯。
9、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议、上海市居住房屋拆迁补偿安置协议，证明根据拆迁双方协商，C路D号房屋的所有建筑面积及违章建筑面积共55.4平方米作为非居补偿，因此，用于居住安置的面积为零，根据在册户籍人数给予享受每人10平方米托底保障，即按40平方米签订居住房屋拆迁安置补偿协议。为计算方便，拆迁双方用两个阁楼的面积33平方米作为居住安置面积。
10、由原告及第三人签字确认的北广场地区（北广场三期）地块拆迁费发放凭证两份，证明被告已经向原告及第三人发放了拆迁费，履行了非居住房屋和居住房屋拆迁补偿安置协议约定的义务。
11、房屋拆迁安置具结书，证明第三人向被告书面承诺C路D号房屋的补偿安置协议已经签订，今后若有异议，由原告和第三人承担一切责任，与拆迁方无关。
12、选购配套/优惠商品房申请书、彭浦十期商品房预购单、选购配套商品房（期房）自行过渡费发放审核表，证明第三人利用拆迁补偿款购买基地提供的配套商品房三套。
第三人王某丙述称，在C路D号房屋产权分割前，其与原告通过书面约定，确认第三人利用该房屋一、二层开办个体工商户。C路D号房屋列入拆迁范围后，原告全权委托第三人办理包括签订安置补偿协议在内的一切事宜。原告和第三人共同签字领取了拆迁费用，第三人也按照原告的二层产权面积计算了原告应得补偿款数额，并利用补偿款为原告订购了一套配套商品房，剩余的补偿款因原告不愿意领取，尚在第三人处。第三人认为，C路D号房屋的非居补偿利益应当完全归属于第三人，原告的二层产权已经获得应有的补偿，故不同意原告的诉讼请求。
第三人提供如下证据并经质证：
1、原告的常住人口登记卡、证券交易成交报告单，证明户籍资料登记原告是小学文化程度，且有能力单独进行证券交易，并非其所称的文盲。
2、2009年3月17日原告和第三人签订的受托保证书，证明第三人在与原告有约定的情况下接受原告的委托，全权处理原告的房屋拆迁事宜。
3、2003年9月10日原告与第三人签订的住房翻建协议，证明16.5平方米的阁楼为第三人独立出资翻建，原告占阁楼面积的40％，即6.6平方米，而按照动迁政策，阁楼不作为安置面积。
4、1999年2月20日原告与第三人签订的租房协议书，证明原告同意将C路D号一、二层房屋长期无偿租赁给第三人用于经营。
5、C路D号房屋店堂装修补偿明细，证明第三人是接受原告的委托全权处理原告的房屋拆迁事宜，如果原告对签订的拆迁安置补偿协议反悔，应当赔偿第三人装修损失100余万元。
6、由原告签字同意将C路D号房屋作为营业用房的产权证复印件，证明第三人申请开设个体工商户时，原告同意将房屋出租给第三人用于经营。
7、2009年3月6日原告签署的授权委托书，证明原告委托第三人全权处理原告的房屋拆迁事宜，并在委托书中再次明确原告同意将C路D号房屋出租给第三人用于经营。
本院根据上述证据及当事人的质证意见认定如下事实：位于本市的C路D号系两层砖木结构房屋，建筑面积50.8平方米，另有阁楼建筑面积16.5平方米、违章建筑面积4.6平方米。1998年4月，第三人申请开办个体工商户，将C路D号房屋用作经营场所。1999年8月，原告将C路D号房屋一层赠与第三人，并分别办理产权证。登记在第三人名下的一层房屋记载建筑面积25.41平方米，第三人自行在产权证附记一栏中记载“阁楼面积16.5平方米”，登记在原告名下的二层房屋记载建筑面积25.41平方米，产权证附记一栏中记载阁楼建筑面积16.5平方米、违章建筑面积4.6平方米。C路D号在册户籍为一户四人，即户主原告、第三人及第三人的妻傅慧君、子王某凯。
2007年9月29日，两被告取得闸房管拆许字（2007）第X号房屋拆迁许可证，C路D号房屋纳入拆迁范围。2009年3月16日，原告出具书面委托书，全权委托第三人处理所有房屋拆迁事宜。2009年5月28日，经拆迁双方协商确认，C路D号一、二层及4.6平方米违章建筑均作为非居住面积，共计55.4平方米。2009年8月2日，第三人与原告签订非居住房屋及居住房屋拆迁补偿安置协议各一份。其中，非居住房屋安置面积为55.4平方米，补偿款总额x元。居住房屋安置面积按人均10平方米计40平方米托底保障进行安置。当日，第三人选购了基地提供的爱特路一室一厅配套商品房一套，彭浦十期的二室一厅、一室一厅配套商品房各一套。2009年10月23日，原告及第三人共同在被告的拆迁费发放凭证上签字，领取安置补偿款。因原告对可得的拆迁安置补偿款有异议，未接受第三人交付的剩余补偿款。
本院认为，两被告依据闸房管拆许字（2007）第X号房屋拆迁许可证及房屋拆迁期延长许可证通知，具有对在拆迁范围内的C路D号房屋实施拆迁的主体资格。本案的争议焦点如下：一是，第三人是否有权代表原告处理包括签订补偿安置协议在内的所有拆迁事宜；二是，在C路D号一、二层房屋产权分属第三人和原告的情况下，被告经与第三人协商，将原告与第三人等在一份居住房屋拆迁安置补偿协议中一并进行安置是否合法。首先，原告在2009年3月16日已通过书面形式，明确授权第三人处理拆迁事宜。即便如原告所述，其曾有意撤销对第三人的委托授权，但并未通过明示方式予以表示。尤其是在拆迁工作人员提供撤销委托书申明草稿的便利条件下，原告也未向被告申明撤销委托授权。庭审中，原告也自认在与被告协商过程中，对第三人的代理行为并无异议。故本院认定，第三人可以代表原告办理拆迁事宜，在拆迁中实施的涉及原告拆迁利益的行为的效力及于原告。其次，按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条的规定，被拆迁人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证计户，拆迁人应当按户进行安置，也就是原告在诉讼中主张的“应当一产证一户进行分别安置”，但对于该项规定并不能作形而上学的理解，应当依据被拆迁房屋的具体居住和使用情况进行分析。被告综合考虑第三人名下营业执照登记的营业场所、房屋使用等情况后，经与第三人协商，将C路D号房屋一、二层的全部面积作为非居住房屋进行了安置，也就已经对原告名下二层房屋的有效面积进行了安置。第三，原告名下被拆迁房屋属于产权房，房屋的建筑面积应当以房地产权证记载的建筑面积为准，其阁楼并不适用承租公有居住房屋中“旧里住宅”类型，不能乘以1.54系数进行面积换算，无法认定为有效的安置面积。第四，被告在对原告、第三人等进行居住安置时，因C路D号一、二层的面积已经全部作为非居住房屋进行安置，也就是说在非居住安置后，原告、第三人等已无居住房屋面积可以计算。拆迁双方在居住房屋拆迁补偿安置协议中虽约定居住面积是33平方米，但被告实质是按在册户口人数以每人10平方米托底保障面积进行安置，并无不当。第五，2009年10月23日，原告至被告处签领拆迁费时，两份费用发放凭证上也记载了安置的方式和补偿项目、数额等，原告对此并未表示异议，并在凭证上签字确认，可以认定是对第三人的拆迁补偿协商过程中的代理行为及被告安置补偿的认可。最后，因第三人是原告在拆迁过程中的受托人，故被告按照第三人的申请，提供基地的配套商品房，并按第三人的指定确定房屋的产权人，并无不当。原告若主张配套商品房的分配有失公允，可另行主张。综上，被告与第三人签订的居住和非居住房屋拆迁补偿安置协议符合相关规定，并未损害原告的权利，原告主张两份协议无效的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告王某甲要求确认被告上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心与第三人王某丙于2009年8月2日签订的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》和《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》无效之诉讼请求，不予支持。
二、原告王某甲要求被告上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心重新进行补偿安置之诉讼请求，不予支持。
案件受理费80元，由原告王某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长杜敏仙
审判员王某晖
代理审判员徐敏杰
书记员周莹青
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