上诉人（原审被告、反诉原告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，身份证号x，住所（略）。
委托代理人孙向军，焦作市修武县郇封法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程某甲，男，X年X月X日出生，汉族，身份证号x，系修武县人民法院退休干部，住所（略）。
委托代理人程某乙，男，X年X月X日出生，汉族，修武县X乡信访办公室主任，住所同程某甲，系程某甲之子。
上诉人刘某某与被上诉人程某甲房屋买卖合同纠纷一案，原审原告程某甲于2007年6月7日向修武县人民法院提起诉讼，请求判令被告返还房屋，并从2007年元月1日起每月支付100元房租。被告刘某某反诉要求确认合同有效，并要求判令程某甲办理房产过户登记手续。修武县人民法院受理本案后，以本案原告程某甲系该院退休干部不宜由该院审理为由，于2007年6月26日向本院请示，请求将本案指定其他法院管辖。本院于2007年7月31日向修武县人民法院和焦作市X村区人民法院发出《指定管辖通知书》，指定焦作市X村区人民法院按第一审程某审理本案。焦作市X村区人民法院于2008年8月15日作出（2007）马民初字第X号民事判决。原审被告刘某某不服判决，于2008年12月18日向本院提出上诉。本院于2009年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年9月8日在本院X号审判庭公开开庭进行了审理。上诉人刘某某及其委托代理人孙向军，被上诉人程某甲及其委托代理人程某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：原告程某甲在未取得房产权属的情况下，与被告签订协议，约定以x元的价格转让原告与修武县纺织品公司的《房产转让协议》，过户费用由原告承担。被告刘某某在预付1万元后即进入居住。2006年5月份，原告将房产证办在自己名下，后双方因价格问题协商未果，纠纷成诉。
原审法院认为：未依法登记领取房地产证书的房产不得转让。原告程某甲未取得房产证将房屋转让给被告刘某某，违反国家强制性法律规定，应为无效合同，双方因该合同取得的财产，应当返还。对被告要求办理过户手续的请求不予支持。在本案中，原告程某甲过错大于被告，对于原告要求被告在此期间居住的费用应不再支持。至于其他损失，双方可另行协商或另案起诉。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、五十八条、八十七条和《中华人民共和城市国房地产管理法》（1994年版，下同）第三十七条第（六）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘某某于判决书生效之日起15天内返还原告（反诉被告）程某甲位于修武县X街X－3房屋。原告（反诉被告）程某甲同时返还被告（反诉原告）刘某某x元。
二、驳回原告（反诉被告）程某甲、被告（反诉原告）刘某某的其他诉讼请求。
诉讼费100元，反诉费100元，原告（反诉被告）程某甲、被告（反诉原告）刘某某各承担一半。
刘某某向本院上诉称：首先，一审适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项错误。《城市房地产管理法》的立法目的是为了加强对房地产交易管理，防止和杜绝违规建房、权属有争议的房屋交易等，该规定是管理性而不是效力性禁止规定。“权属证书”应当理解为产权证书及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料，并不仅限于房产证。其次，本案合同属于效力待定合同。由于被上诉人事后取得了产权证书，应根据《合同法》第五十一条的规定认定合同合法有效。被上诉人与上诉人签订转让协议时，被上诉人虽然没有办理房产证，但其已经实际占有该房产，并且已经给原产权人修武县纺织品公司交付了相应房款，由此可以说明上诉人签订协议取得房产时是善意的。同时协议书也是被上诉人起草的，系真实意思表示，并未违反法律规定，而且被上诉人于2006年5月取得了房产证，根据《合同法》第五十一条该合同合法有效。另根据《物权法》第十五条的规定，未办理物权登记，只是不发生物权变动，并不影响合同效力。请求二审法院依法撤销一审判决，确认双方当事人签订的转让协议有效，并判令被上诉人继续履行合同，协助上诉人办理房产过户登记。
被上诉人程某甲辨称：一审适用法律正确。依据《中华人民共和国合同法》第八十七条、第四十四条规定，应当办理批准登记手续的从其规定，上诉人与被上诉人签订协议时，上诉人与纺织品公司签订的协议尚未经政府批准登记过户颁发权属证书，一审法院依照《城市房地产管理法》第三十七条认定上诉人与被上诉人签订的协议无效是正确的。上诉人对《中华人民共和国合同法》第五十一条的理解是错误的。房屋是特定物，房产转让必须经政府批准登记颁发权属证书才生效，所以，上诉人与被上诉人签订的协议是一个未生效的协议。况且，上诉人至今未取得房产证书，上诉人持“以实际占有”为依据的理由更不能成立，是霸道主义，它不能代表法律规定。上诉人引用《物权法》规定，不管其是否正确，均不能在本案中承认，因为，本案发生在《物权法》颁布生效之前，故不能适用。请求二审法院维持原判。
本院根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：双方当事人签订的房产转让协议是否有效。
上诉人刘某某的委托代理人陈述称：不动产登记是物权登记的要件而不是合同生效的要件，不能以房屋未取得权属证书而认定转让合同无效。
被上诉人程某甲的委托代理人程某乙陈述称：原判决依据《城市房地产管理法》第三十七条的规定认定本案的房屋买卖合同无效是正确的。
本院查明：被上诉人程某甲于2004年8月1日与修武县纺织品公司签订《房产转让协议》，程某甲依据该协议购得修武县纺织品公司旧瓦房三间（建筑面积96.x，屋前小院面积35.97m2），价款x元，现金给付。2005年7月2日，程某甲与刘某某签订《房产转让协议》，约定：程某甲将其从修武县纺织品公司购买的三间瓦房以x元的价格出卖给刘某某，协议成立后先付x元，房产证办后余款付清；产权过户费用由转让方负担。同日，双方又签订一份协议，约定将程某甲与修武县纺织品公司签订的《房产转让协议》由刘某某全权继受。2006年5月，程某甲取得该涉讼房屋之产权证书。程某甲以刘某某拒不办理过户手续和交付余款为由起诉到修武县人民法院，要求刘某某返还房屋，并支付2007年1月1日之后的房租每月100元。
本院认为：（一）原判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定认定本案双方当事人签订的房屋买卖协议无效是不妥当的：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”由此可以知道，该法显然是规范房地产开发商和房地产管理的，并不适用一般的私房买卖。
2、我国早在1994年就实行了商品房预售制度。所谓的“商品房预售”，实际是出卖尚未建成的房屋，又称为“期房买卖”。只要取得《商品房预售许可证》，即可出卖期房。房屋尚未建成，当然不可能取得《房屋产权证》，由此可知，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项所述之“权属证书”应当是泛指，即不仅仅指的《房屋产权证》。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”这里所说的“房地产转让”显然指的是房地产的转移占有即交付行为，因此，该法第三十七条第（六）项规定不准转让的应当是房屋的所有权，即物权。而合同所确立的是债权，其与物权是截然不同的：债权行为是指直接引起债权债务关系成立、变更或消灭的契约行为，而物权行为则是指直接引起物权取得、变更或消灭的交付、过户等行为。即使双方当事人订立的是以转移所有权为目的的买卖合同，但因订立合同行为本身不能直接导致所有权的转移，因此不属于物权行为，动产的交付和不动产的过户登记行为，才是直接引起物权转移的法律事实，才是物权行为。对于房屋买卖而言，存在着相互衔接却又显然不同的两个阶段：第一阶段是债权行为即订立契约阶段，其后果是引起合同的成立即债权债务关系的产生；第二阶段是物权行为即房屋的交付与过户登记阶段，其后果是引起房屋所有权的转移。第一阶段的债权行为即订立契约行为显然只能由《中华人民共和国合同法》予以规范，《中华人民共和国城市房地产管理法》只是规范物权行为的，并不能规范债权行为。一审判决依据仅仅规范物权行为的法律判定债权行为无效，是很不妥当的。
出卖方在订立合同时虽然没有取得物权，但其认为之后一定能够取得，而对方当事人也相信其之后一定能够取得，双方当事人以合同方式设立这种物权的期待权亦即债权，并不违反法律、法规的禁止性规定，当然不能认为其无效。出卖方在签订出卖合同之后若实际上没有取得物权，使得买受方无法取得所期待的物权，出卖方则构成违约，应当承担违约责任。违约的出卖方以主张合同无效的方式掩盖自己的违约行为，是不诚实的，也是不公平的。
（二）《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该条第二款规定：“法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由此可知，所谓的法定登记分为“合同生效性登记”和“物权变更性登记”，只有未履行合同生效性登记才会影响合同的效力，未履行物权变更性登记的，只产生物权不能变更的效果，并不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”显然，房屋买卖的过户登记属于“物权变更性登记”，并非“合同生效性登记”，当然不能影响合同效力。我国法律和行政法规并没有关于“房屋买卖合同自登记或者批准时生效”的强制性规定，也没有将房屋过户登记规定为房屋买卖合同生效性登记，故本案中双方当事人签订的房屋买卖协议应当自成立时生效。
综上所述，本院认为，上诉人刘某某与被上诉人程某甲签订的房屋买卖协议是有效合同，诉讼中也没有发现合同不能履行的情形，故双方当事人应当继续履行合同。原判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销焦作市X村区人民法院于2008年8月15日作出的（2007）马民初字第X号民事判决。
二、驳回原审原告程某甲的诉讼请求。
三、被上诉人程某甲应当在本判决送达之日起90日内将修武县X街X－X号房屋之所有权过户给刘某某，过户费用由程某甲承担。
四、上诉人刘某某应当在拿到修武县X街X－X号房屋的房屋产权证书的同时，给付程某甲人民币陆仟圆整（￥6000.00）。
一审案件受理费100元，反诉费100元，二审案件受理费200元，法律文书专递邮费30元，均由被上诉人程某甲承担。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按国家商业银行同期最高贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长张运来
审判员薛秀兰
审判员李军
二〇〇九年九月九日
书记员靳艳
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