浙江省慈溪市人民法院
民事判决书
(2001)慈民初字第X号
原告励某(反诉被告，以下简称原告)，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住所（略）。
委托代理人(特别授权代理)范红枫，浙江上林律师事务所律师。
被告章某(反诉原告，以下简称被告)，女，X年X月X日出生，汉族，个体户，住所（略）。
委托代理人(特别授权代理)曹顺元，浙江三北律师所律师。
委托代理人张某，男，38岁，汉族，个体户，住所（略），系被告丈夫。
原告励某诉被告章某房屋租赁合同租金纠纷一案，原告于2001年7月19日向本院起诉，本院于2001年7月23日受理后，被告章某以房屋质量赔偿提出反诉，本院依法组成合议庭，于2001年11月23日依法公开开庭进行了审理，原告励某及其委托代理人范红枫，被告章某及其委托代理人曹顺元、张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1998年10月20日，原、被告签订了由被告租赁原告金星大厦第X层房屋的租赁协议。租期自1998年11月1日至2001年10月30日，年租金25万元，在每年的10月30日前结清下年度的租金。2000年11月至2001年10月的租金，被告本应在2000年10月底前给付原告，但被告经原告多次催讨而未付。现请求判令被告即时付清租金25万元，并支付延期腾房的租金（略）.36元。对被告的反诉，原告抗辩：租赁的房屋系1996年建成，该工程被评为优良工程，不存在质量问题。被告在承租后，未经出租人同意，自行改造建筑，在外墙凿洞安装排风扇和空调，引起外墙面砖起壳。室内铺设水管，引起地面潮湿，在屋顶堆放杂物，致落水口堵塞是造成外墙及屋顶漏水渗水的原因，责任在被告。原告不同意承担赔偿责任。
原告为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、双方于1998年10月20日签订的房屋租赁协议，用以证明双方的租赁关系及有关出租承租人的权利义务。
2、原告于2000年6月28日、7月31日、8月20日给被告的复信，以证明原告未接受被告的意见。
3、原告发给被告的催讨房屋租金的信函。
4、慈溪市建筑安装工程质量监督站对金星大厦的工程质量综合评定表。以证明该工程为优良工程。
5、慈溪市工程咨询建设有限公司的书面陈述意见，用以证明金星大厦九楼外墙及屋顶漏水、渗水的原因。
被告辩称：对双方订立的房屋租赁协议无异议。但由于原告出租的房屋存在严重的质量问题，影响了被告的正常营业。被告曾多次致函原告，要求对房屋进行维修，但原告置之不理。现诉请，判令原告赔偿被告因租房漏水渗水造成屋内装璜发霉变黑而重修的费用（略）元，因修复而停业的利润损失（略）元，应扣除停业期间的租金（略）元。并由原告偿付被告为其垫付的电贴费（略）元，高压电转低压的差额8000元，房屋租赁管理费用9545元。准许被告提前解除房屋租赁协议，并扣除提前解除期的租金。
被告为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、慈溪市建筑安装工程质量监督站对租赁房漏水渗水原因的鉴定及慈溪市房地产估价事务所对舞厅受损财产的工程评估。用以证明漏水渗水的原因及修复所需的费用。
2、陈剑锋、李建伟关于曾对金星大厦外墙及舞厅小包厢进行装修的书面证明及工程承包合同。用以证明该租房因质量问题曾作过装修。
3、金星歌舞厅工作人蔡×、赵××、竺××关于2000年8月舞厅停业的证明及金星歌舞厅在2000年1-7月、10-12月的收入帐单，用以证明舞厅因装修而停业及舞厅的收入情况。
4、被告1996年支付的电贴费和高压转低压差额费用的发票。慈溪市房管局城西管理所书面证明。用以证明被告曾支付过电贴费、高压转低压的差额款及租赁房屋管理费。
5、章某2000年6月、7月、8月、11月共5次给励某的信函，用以证明被告曾多次要原告修复租赁房屋的事实。
6、慈溪市消防大队责令金星歌舞厅限期改正消防设施的通知书一份。用以证明被告提前解除租赁合同的理由成立。
7、1996年双方签订的租赁经营合同，用以证实双方自1996年始就发生租赁关系。1998年的租赁合同由原合同变更而成。
根据双方当事人的争执焦点，本院依法调处了下列证据：
1、慈溪市工程咨询建设有限公司在工程质量综合评定表中的批注。用以证明慈溪市金星大厦1-X楼的建筑面积及完工时的工程评级。
2、2000年8月为金星歌舞厅进行装修的承包者励某青和装修工李学军、张立权的调查笔录，用以证明当时装修的工程项目，舞厅设备变质情况及原因。
经审理本院认定：原、被告在1996年11月订立了由被告租赁经营原告金星歌舞厅的合同。1998年10月20日，双方重新签订了由被告租赁原告房屋的合同，合同规定，租期自1998年11月1日至2001年10月30日，年租金为（略）元，在每年的10月30日前付清下年度的租金。由承租者交纳与租房有关的费用及承担与经营活动有关的民事责任等条款。合同签订后，被告对租赁的房屋重新作了装修。被告按约定交付了前二年的租金。2000年6月，被告提出承租的房屋有漏水渗水现象，要求原告修复，并多次给原告去信，并要原告赔偿因漏水渗水导致室内装璜发霉变黑的损失。原告复信称：漏水渗水系被告保管使用不当造成，要由被告自行负责修理。对租房漏水渗水的问题，根据被告提供的慈溪市建筑工程质量监督站的鉴定及本院对曾为被告装修舞厅的承包者及工人的证词证实，本院认定租赁房屋的外墙及屋顶漏水渗水现象主要由于屋顶落水口堵塞，外墙安装空调，室外机高于室内机，雨水顺空调管子流入室内，外墙安装换气扇未装防雨罩及原工程外墙面砖勾缝不密实，装饰线处的小瓷砖密辅处缺少勾缝，起壳严重，铝合金窗与墙体间嵌缝不够密实，接缝处密封不够密实等原因造成。2000年11月9日，原告致信被告支付租金，被告未予支付，为此原告起诉。在审理期间，被告请求提前解除租赁合同，但被告在租赁期满后未将租房交付原告，只通知原告前去领取租房钥匙，原告则要被告前去办理移交手续，2001年11月4日，被告将租房钥匙交给金星大厦物业管理人员，原告未接受钥匙。到2001年11月26日双方才办理了交接手续。在双方签订租房协议前，被告曾在1996年11月支付电贴费（略）元，在租房期间被告支付九楼租房用电高压转低压补差款8000元，房屋租赁管理费（略）元，土地收益金3662元。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁协议合法有效，现双方的租赁期已满。租金应按合同规定计至双方实际交接租赁物时，原告要被告付租金至2001年11月24日的诉请合理合法，应予支持。(应计租金（略）＋（略）.36)。在此前租房的水电费及其他与租房有关的费用应由被告负责理清。被告反诉要原告赔偿租房漏水渗水造成的损失（略）元，因导致房屋漏水渗水的原因有被告使用管理租房不当，也有租房工程质量问题引起的原因。故原告应承担由工程质量原因造成的外墙漏水渗水的相应责任。具体赔偿额以慈溪市房地产估价事务所的评估明细表为依据，其评估的装饰工程总额为（略）元，应扣除地板及羊毛地毯费用（略）元，其余费用由原、被告各半承担。对被告请求赔偿因装修停业的利润损失和扣减停业期间的租金。因被告提供的证人李建卫(装修承包人)装修舞厅小包厢的时间是2000年10月，当时并无停业，而且外墙漏水渗水进行修缮无需停业，故对被告要原告赔偿停业损失的请求，本院不予支持。被告在1996年11月19日支付电贴费（略）元，系在双方签订租房合同之前，与本租赁合同的纠纷无直接关系。另要求原告支付高压转低压的费用8000元，房屋租赁管理费9545元，因租赁合同明确规定与租房有关的费用由承租人负担，而且该诉请与本案不属同一法律关系，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告章某给付原告励某房屋租金（略）.36元。
二、原告励某赔偿被告章某租房外墙漏水渗水造成的经济损失（略）元，其余损失由被告自负。
上述二项相抵后，由被告支付原告人民币（略）.36元，款在本判决生效后十五日内履行。
三、驳回被告要原告支付电贴费、高压转低压差额费及租赁房屋管理费的诉请。
本案诉讼费（略）元，由原告励某负担1300元，被告章某负担（略）元。因原告已预交6260元，被告已预交7000元，被告尚需补交4960元，由被告交付原告，与上述判决一并履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院(在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费（略）元；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为（略），开户银行为农业银行宁波市X区支行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理)。
审判长冯国万
审判员徐云裳
审判员俞爱珍
二○○一年十二月五日
书记员陈玲锋
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