原告（反诉被告）：中山市东港家具制造有限公司南阳分公司。
负责人：韩某，任分公司经理。
委托代理人：毕建，河南大为（略）事务所（略）。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：河南新恒业商贸有限公司。
法定代表人：孙某某，任董事长。
委托代理人：郭某某，男，1956年12月生。
委托代理人：樊庆文，河南南都（略）事务所（略）。
被告（反诉原告）：南阳市恒业家电有限公司。
法定代表人：孙某某，任董事长。
委托代理人:郭某某，男，1956年12月生。
委托代理人:樊庆文，河南南都（略）事务所（略）。
原告（反诉被告）中山市东港家具制造有限公司南阳分公司（以下简称东港家具）与被告（反诉原告）河南新恒业商贸有限公司（以下简称新恒业公司）、被告（反诉原告）南阳市恒业家电有限公司（以下简称恒业家电）房屋租赁合同纠纷一案，原告东港家具于2008年3月10日向本院提起诉讼，本院于2009年3月26日依法作出（2008）宛龙七民初字第X号民事判决书。被告新恒业公司不服判决提出上诉，南阳市中级人民法院于2009年7月17日作出民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2010年1月13日、1月28日、3月16日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东港家具诉讼代表人韩某、委托代理人毕建；被告新恒业公司、恒业家电法定代表人孙某某、委托代理人樊庆文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东港家具诉称，原告租赁位于南阳市X路X国道交叉口西北角“佰居宜家居全国连锁”广场三楼X号铺位，租期5年（2006年1月1日起至2010年12月31日止）。2008年初，被告新恒业公司突然提出解除租赁合同，要原告清场搬迁，否则强行撤场。新恒业公司与恒业家电公司虽系同一个法定代表人，同一住所的两个牌子一个公司，但实际仍为两个公司，故为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令1、确认原告与恒业家电之间的租赁合同为有效合同。2、判决被告新恒业公司无权解除合同；3、判令恒业家电继续履行与原告之间的租赁合同；4、诉讼费用由被告承担。
重审中原告增加诉讼请求，要求被告赔偿因合同未到期强行要求原告撤场所遭受的经济损失64万元。
被告新恒业公司及恒业家电辩称，2005年10月26日原、被告签订商铺租赁合同及补充协议，双方约定原告租用被告商铺520平方米经营东港家具，租期自2006年1月1日至2010年12月31日止共计5年，每平方米月管理费10元，租金2006年为免收租金期，2007年每平方米租金5元，2008年每平方米租金7元，后两年随市场情况而定。每季度第一个月5日前缴纳本季度管理费，每逾期一天，应支付1%的滞纳金。合同还约定拖欠租金十五天以上，甲方有权解除合同，收回商铺。合同订立后，原告占有使用商铺至今，但却不按合同约定支付租金和管理费，已严重违反合同，因此被告要求原告按合同支付租金和滞纳金，并解除合同。原告与恒业家电签订的合同是为原告办理营业执照所签，其内容也不符合常理。
被告新恒业公司及恒业家电在开庭时提出反诉，要求依法判令1、终止原、被告之间的租赁合同。2、原告撤离被告的商铺场地。3、原告支付被告场地租赁费及滞纳金x元。4、诉讼费由原告承担。
原告东港家具针对被告的反诉提出如下答辩意见，恒业家电与新恒业公司虽是同一法定代表人，但在法律上仍是两个独立的公司，营业执照的吊销不等于民事主体的丧失。2005年10月26日，原告在被告虚假宣传的引诱下与被告签订了租赁合同，但合同签订后原告意识到被告招商宣传夸大其辞，商场没有人气，即提出解除合同，在与被告公司经理孙某某协商过程中，孙某某提出如果原告不离场可以享受只交管理费不交租金的待遇，原告接受孙某某提出的优惠政策后，2006年1月1日，孙某某以恒业家电的名义给原告签订了和2005年10月26日合同租赁标的物位置相同、租赁面积相同、租赁期限时间相同、租赁收费范围不同的合同。2006年1月1日合同的签订意味着原告与被告之间的合同已解除，两公司之间没有租赁关系，反诉状所说原告违约与事实严重不符，应驳回被告的反诉请求。
根据各方当事人起诉、答辩、陈述意见，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原告东港家具与被告恒业家电公司签订的商铺租赁合同是否有效2、新恒业公司是否有权解除合同
经审理查明，位于南阳市X路X路X国道交叉口的面积为x.70平方米的房屋所有权人为恒业家电公司。2005年6月30日恒业家电公司与新恒业公司签订租赁合同，约定将该房产中1.2万平方米租赁给新恒业公司开办家具商场。2005年10月26日原告的负责人韩某与新恒业公司签订商铺租赁合同及商铺租赁合同补充协议，约定韩某租赁“佰居宜家居”全国连锁A官X层X号面积为520平方米的商铺，租赁期限从2006年1月1日起至2010年12月31日止，共计5年，管理费为每月每平方米10元，租金在2006年为免租金期，2007年每月每平方米5元，2008年每月每平方米7元，以后租金按市场租金情况而定。若承租方拖欠交付租金15天以上，出租方有权单方面解除合同。”2005年12月6日韩某与中山市东港家具制造有限公司签订分公司承包协议，约定：“甲方（中山市东港家具制造有限公司）同意乙方（韩某）以甲方分公司名义在南阳工商局注册登记，注册后的分公司由乙方承包经营，独立核算，自负盈亏，所有的债权债务由乙方承担，与甲方无关。”2006年6月2日，韩某受中山市东港家俱制造有限公司委托在南阳市工商局申请设立登记中山市东港家俱制造有限公司南阳东港分公司。负责人为韩某，工商登记备案的是2006年1月1日韩某与恒业家电签订的商铺租赁合同，其内容与2005年10月26日韩某与新恒业公司签订的商铺租赁合同一致，但对租金约定为0元。2006年5月16日，韩某向新恒业公司缴纳1—3月份管理费x元，2007年7月31日韩某支付租金x元，2007年10月4日，韩某向新恒业缴纳第三层商铺定金5000元整。2008年，新恒业公司欲将该商场重新装修调整，并移交给南阳明思克管理公司经营管理，2008年1月27日，新恒业公司给原告下达了通知，告知其定于2008年1月31日至2月5日清场，清场时必须结清原欠房租。如有商户愿意继续在商场经营者，可与明思克商场筹备处联系，洽谈08年合作事宜。现有商场商品如不能按时撤场者，我公司将按照有关法律条款，由我公司实施强制撤场，造成损失自行承担，新恒业商贸有限公司不承担任何责任。2008年2月1日，新恒业公司与南阳明思克管理公司签订了场地移交协议，2008年3月，东港家具诉至本院。
另查明，恒业家电与东港家具因营业执照未年检已被工商部门吊销营业执照。2006年10月10日南阳市商务局研究同意将“南阳市恒业家电有限公司”名称变更为“河南新恒业商贸有限公司”，并为此下发了宛商【2006】X号文件。2007年3月23日原恒业家电公司所有的位于高新区X路与312国道交叉口房产过户给新恒业公司所有。南阳市工商行政管理局于2008年3月28日下发宛工商企个私告字（2008）第X号行政处罚告知书，以未接受年检为由吊销恒业家电公司的营业执照，但恒业家电公司未办理注销手续。本院在审理过程中，原告于2010年6月12日向本院申请对其装修损失进行司法鉴定。本院委托河南省中科资产评估有限责任公司对此进行评估，并出具中评报字（2010）第X号资产评估报告，评估资产价值为x.38元。原、被告对此鉴定结论均未提出异议。
本院认为，争论焦点1、原告东港家具与被告恒业家电公司签订的商铺租赁合同是否有效首先，恒业家电公司和新恒业公司均是经工商注册登记的独立法人，各自独立享受权利承担义务，恒业家电公司虽因未年检而被工商行政部门处于吊销其营业执照的处罚，其民事主体资格并未丧失，仍可作为主体参加诉讼。2005年6月30日，恒业家电公司将其所有的人民北路房产约1.2万平方米租赁给新恒业用于开办家具商场，该商铺管理使用的权利已转移给新恒业公司，恒业家电公司已无权将该商铺再转租给别人，故2006年1月1日恒业家电公司与东港家具签订的商铺租赁合同明显超越权限，应属无效合同。韩某作为中山市东港家具有限公司南阳东港分公司的负责人，为筹建南阳东港分公司寻找经营场地，2005年10月26日以个人名义与新恒业公司签订的商铺租赁合同及《商铺租赁合同》补充协议中约定的承租位置、面积都与东港家具的实际经营位置相同，可以认定韩某的行为系职务行为。致于韩某与中山市东港家具有限公司签订的承包协议，属该公司内部的经营模式，东港家具南阳东港分公司虽不具备法人资格，但其经工商登记，属其它组织，可以作为主体参加诉讼。2、新恒业公司是否有权解除合同根据《商铺租赁合同》补充协议约定租期自2006年1月1日起至2010年12月31日止，而被告新恒业公司于2008年2月1日即将商场转租给南阳明思克管理公司，其行为已构成违约，被告新恒业公司应对原告的装修损失予以赔偿。根据原告的申请，本院委托河南省中科资产评估有限责任公司豫对原告的装修损失予以评估，该公司作出中评报字[2010]第X号资产评估报告，评估资产价值为x.38元。原告自认装修价值x元，本院予以认定。但原告实际占有使用了租赁物，根据《商铺租赁合同》补充协议约定：管理费为每平方米每月10元，租金在2006年为免租金期，2007年租金为每平方米每月5元，2008年租金为每平方米每月7元。自2006年1月1日起至2008年2月30日止，按合同约定原告东港家具南阳东港分公司租赁场地520平方米，应支付租金x元，扣除原告已付租金x元、仍欠租金x元。扣除原告应付租金，被告新恒业公司仍应向原告支付赔偿金x元。对于被告要求计付的滞纳金无法律依据本院不予支持。关于管理费，因被告在本次庭审中未明确主张，本院暂不予处理，被告可另行主张权利。鉴于本案实际情况，原、被告之间的租赁合同已无履行的实际意义，应予以解除。关于原告要求被告赔偿因合同未到期，强行要求原告撤离所受损失64万元的诉讼请求，因原告无确凿的证据予以证实，对此请求本院不予支持。本案经合议庭评议并报请本院审判委员会研究，根据《中华人民共和国民法通则》第四十六条、第七十一条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告中山市东港家具制造有限公司南阳分公司与被告河南新恒业商贸有限公司之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议。
二、被告河南新恒业商贸有限公司赔偿原告中山市东港家具制造有限公司损失x元。
三、本判决生效后三十日内，原告中山市东港家具制造有限公司南阳分公司撤离其占用的租赁场地。
四、驳回原告中山市东港家具制造有限公司南阳分公司的其它诉讼请求。
五、驳回被告河南新恒业商贸有限公司及被告南阳市恒业家电有限公司其他反诉请求。
诉讼费x元由原告中山市东港家具制造有限公司南阳分公司承担，反诉费1788元由被告河南新恒业商贸有限公司、南阳市恒业家电有限公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长范鑫
审判员胡果
审判员曾照霞
二0一0年十月十八日
书记员牛&x
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