上诉人（原审被告）何XX，女，X年X月X日出生，汉族，户籍所在地：长沙市雨花区X村X栋X房，现住长沙市雨花区X路佳润新都X栋X室。
被上诉人（原审原告）湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地：长沙市X路X号幸福人家北栋X室。
法定代表人廖某某，董事长。
委托代理人李翔，湖南如金律师事务所律师。
上诉人何XX因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2009）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，何XX现住长沙市雨花区X路佳润新都X栋X室，系佳润新都业主。2005年，湖南长沙金房子物业管理有限公司与佳润新都业主委员会签订了《佳润新都物业管理委托服务合同》一份，合同约定物业红线以内、外墙以外系湖南长沙金房子物业管理有限公司的职责范围，湖南长沙金房子物业管理有限公司对管理区内的公用设施、绿化设施及配套生活设施进行维修、保养和管理；业主应按照合同约定按时向湖南长沙金房子物业管理有限公司交纳物业管理费。物业管理区域物业服务收费标准为住宅每月1．2元每平方米。物业服务管理费用，按月收取，每月23日至30日前交纳当月费用。原告在公示交款通知并将通知送达业主15天之后，业主未交纳视为逾期；逾期每天按千分之二收取违约金，逾期三个月仍未缴纳的，原告可以通过诉讼程序进行追缴。合同到期后，湖南长沙金房子物业管理有限公司与佳润新都业主委员会于2008年9月13日就该合同进行了续签。按照合同约定，何XX每月应向湖南长沙金房子物业管理有限公司交纳物业管理费130元，但何XX从2006年4月起，以小区的物业管理存在问题为由拒绝交纳物业管理费。湖南长沙金房子物业管理有限公司于2008年12月2日以书面通知向何XX催缴，未果。湖南长沙金房子物业管理有限公司遂于2008年12月22日诉至原审法院，请求依法判决何XX支付拖欠的物业管理费4160元及违约金4118.4元。
原审法院认为，湖南长沙金房子物业管理有限公司与佳润新都业主委员会签订的《佳润新都物业管理委托服务合同》（以下简称《物业管理合同》）系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应严格履行。湖南长沙金房子物业管理有限公司按照合同的约定提供了物业管理服务，何XX也应按照合同的约定支付物业管理费。何XX自2006年4月以来，以湖南长沙金房子物业管理有限公司物业管理存在问题为由拒绝交纳物业管理服务费，包括房屋维修、公共设备维修、安全防范等方面的义务，但何XX提供的证据并不能充分证明湖南长沙金房子物业管理有限公司违反双方签订的《物业管理合同》的主要条款的实质内容，若湖南长沙金房子物业管理有限公司物业管理服务确存在某些问题，何XX可以通过与湖南长沙金房子物业管理有限公司进行沟通，要求其进行改善等其他途径解决，何XX以此为由拒交物业管理费缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依据《物业管理合同》关于“逾期三个月仍未缴纳的，湖南长沙金房子物业管理有限公司可以通过诉讼程序进行追缴”的约定，湖南长沙金房子物业管理有限公司对何XX提起诉讼追缴拖欠的物业管理费应从2006年7月起，但湖南长沙金房子物业管理有限公司至2008年12月才起诉，剔除二年的有效诉讼时效，诉讼时效仍超过五个月；湖南长沙金房子物业管理有限公司称在此期间多次向何XX口头催缴过物业管理费，但根据合同的约定，湖南长沙金房子物业管理有限公司必须公示交款通知并将通知送达业主才算履行了告知义务，由于湖南长沙金房子物业管理有限公司只提供了2008年12月2日向何XX送达的催缴欠费的通知，视为湖南长沙金房子物业管理有限公司在此之前向何XX履行催款告知义务存在瑕疵，且何XX也不认可湖南长沙金房子物业管理有限公司多次催缴物业管理费的事实，湖南长沙金房子物业管理有限公司向何XX主张权利的行为，没有诉讼时效中断的情节，故湖南长沙金房子物业管理有限公司要求何XX支付2006年4月至2006年8月的物业管理费的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效，故何XX关于“湖南长沙金房子物业管理有限公司的部分诉讼请求已经超过两年的诉讼时效”的辩解，该院予以采信。何XX应支付2006年9月至2008年11月拖欠湖南长沙金房子物业管理有限公司的物业管理费3510元（130元×27个月），并承担上述期间逾期支付的违约金。但《物业管理合同》约定的逾期支付违约金的日利率2‰过高，该标准计算所得的滞纳金过分高于湖南长沙金房子物业管理有限公司的实际损失，该院酌情调整为比照中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告何XX于本判决生效后5日内支付原告湖南长沙金房子物业管理有限公司2006年9月至2008年11月的物业管理服务费3510元，并支付该期间的按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的滞纳金。二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行付款义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告何XX负担。
何XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法对原审判决第一项予以改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。理由是一审判决认定事实不清，举证程序不当；一审判决诉讼时效计算有误，适用法律错误。
本院查明的事实与原审法院相同。
本院认为，何XX购买了佳润新都的房屋并居住在该小区房屋内，应按照我国的《物业管理条例》根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，何XX不按时交纳物业服务费用是造成本案纠纷的主要原因。何XX上诉提出“一审判决认定事实不清，举证程序不当；一审判决诉讼时效计算有误，适用法律错误”的理由不能成立，佳润新都业主委员会是经过小区业主选举而来的，业主委员会作为业主大会的执行机构，其作出的决定对全体业主包括何XX具有约束力。湖南长沙金房子物业管理有限公司与佳润新都业主委员会签订的《佳润新都物业管理委托服务合同》合法有效。另外，根据公平、等价有偿的原则，何XX作为佳润新都小区内住房的业主，在接受湖南长沙金房子物业管理有限公司提供的物业管理服务的同时，理应支付相应的物业服务费用。至于湖南长沙金房子物业管理有限公司是否应承担何XX房屋外墙等维修的问题，何XX作为业主，可以通过业主委员会要求湖南长沙金房子物业管理有限公司按照合同的规定进行处理，而不能以此为由拒交物业管理费。何XX的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，证据确凿，审判程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费50元，由上诉人何XX负担。
本判决为终审判决。
审判长陈佳
审判员旷学瑛
代理审判员左武
二○○九年七月六日
书记员冯宇
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
