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原告陈秀金、徐依松诉被告王德财、福建兰庭房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:福州市仓山区人民法院

原告(反诉被告) 陈秀金,女,汉族,1974年4月13日出生,住福建省寿宁县清源乡龟洋村4号。

原告(反诉被告) 徐依松,男,汉族,1966年9月10日出生,住福州市晋安区福新路茶会小区2座803。

俩原告委托代理人林建国,福建福州万和律师事务所律师。

被告(反诉原告) 王德财,男,汉族,1973年5月31日出生,住福建省浦城县南浦幸福大园80号,现住福州市台江区排尾路敖峰花园3座305室。

委托代理人黄德斌,福州市台江区后洲法律服务所法律工作者。

被告福建兰庭房产代理有限公司,住所地福州市鼓楼区五一北路171号新都会花园广场19层D单元。

法定代表人陈寒舟,董事长。

委托代理人周淼,福建兰庭房产代理有限公司员工。

原告陈秀金、徐依松诉被告王德财、福建兰庭房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2010年6月18日受理后,被告王德财提出反诉,依法组成合议庭,于2010年7月26日、8月4日、10月20日公开开庭进行了审理。原告陈秀金、徐依松及其委托代理人林建国、被告王德财及其委托代理人黄德斌、被告福建兰庭房产代理有限公司委托代理人周淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈秀金、徐依松诉称,2010年3月25日经福建兰庭房产代理有限公司居间介绍,原告与被告签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》以及《居间合同》。根据《房产买卖合同》约定,原告将其所有的坐落于福州市仓山区盖山镇盖山路716号迎飞花园4#楼1003单元房产,建筑面积134. 22平方米,出售给被告,购房款计人民币876000元。在签订本合同时,原告将有关产权资料原件即房屋所有权2本,国有土地使用证交由福建兰庭房产代理有限公司监管;被告应于签约之日支付购房履约保证金人民币80000元给原告,该履约保证金双方同意由福建兰庭房产代理有限公司监管。原告须于签署本合同后的十个工作日内将该房产产权的相关权力以公证委托方式给担保公司指定人员,被告须于原告办理解押手续前备齐首付款并申请按揭贷款手续,并将差额款转入监管银行办理冻结手续。依照《中华人民共和国合同法》有关规定,双方约定本合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币80000元。上述合同签订生效后,原告依约将房屋权属证书交付第三人,并随后委托公证手续。福建兰庭房产代理有限公司告知原告被告已于2010年3月25日、26日交付给第三人履约保证金人民币8万元,至2010年4月20日止,付首付款计人民币40万元,但此后,被告找各种借口拖延不履行支付余下购房款义务,2010年6月2日,被告违约单方提出解除房产买卖合同。原告认为被告拒不履行合同义务,并单方解除合同,己构成违约,应承担违约责任。从签约之日2010年3月25日至今,因未及时交易,己给原告造成严重损失。为维护原告的合法权益不受侵犯,特依法向贵院起诉,请求判令被告支付合同约定的违约金人民币80000元。

被告王德财辩称,一、被告王德财在履行“房产买卖合同”的过程中不存在任何违约行为,被告在原告严重违约和发生不可抗力的情况下,依法解除与原告签订的“房产买卖合同”,不构成违约,无需承担违约责任和支付违约金。

其一,被告已按照“《房产买卖合同》附件一”和《交易服务合同》第四条第一款第二项的约定,履行了合同项下的义务,不存在违约行为。2010年3月25日,原告陈秀金、被告王德财双方就原告陈秀金、徐依松坐落于福州市仓山区盖山路716号迎飞花园4#楼1003单元房的买卖事宜签订了《房产买卖合同》,因涉讼房产系两原告共有房产,原告陈秀金在未经房产共有人即本案原告徐依松授权委托的情况下,在“房产买卖合同”上签上徐依松的姓名。《房产买卖合同》约定:上述房产(含家电热水器一台、煤气灶)的转让总价为人民币捌拾柒万陆仟元整(¥876000元),被告以商业按揭贷款的方式支付上述购房款,并约定原告须于2010年3月31日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续,以取得该房产完全所有权。同日原告陈秀金、被告王德财又与被告福建兰庭房产代理有限公司(以下简称第三人)三方签订了《居间合同》、《交易服务合同》,同样,原告陈秀金在这两份合同上也代签了原告徐依松的姓名。三方在《交易服务合同》第三条第C项中约定:“担保公司出资解押,甲方须于签署本合同十个工作日内将该房产产权的相关权利以公证委托书方式公证给担保公司指定人员”。三份合同签订后,根据《交易服务合同》第四条第一款第二项的约定,被告分别于2010年3月25日、26日总共支付履约保证金人民币捌万元,由第三人监管。根据《房产买卖合同》附件一“解押商业按揭贷款类交易程序”第一条约定,被告于2010年4月8日准备好按揭贷款手续所需材料及首付款31万元,同日在福建兰庭房产代理有限公司的协助下,被告和妻子崔燕红依约于2010年4月8日携带按揭贷款手续所需材料并根据第三人提供的中信银行“借款合同”、“抵押合同”范本予以先行签订,同时根据第三人和中信银行的要求,被告于2010年4月8日将首付款31万余元存入银行指定的被告之妻崔燕红账户,2010年4月20日根据中信银行的要求首付款已增加10%至40万,答辩人已按照“《房产买卖合同》附件一”和《交易服务合同》第四条第一款第二项的约定,履行了合同项下的义务。

其二,原告陈秀金、徐依松在履行《房产买卖合同》过程中存在严重违约行为。根据《房产买卖合同》第2条约定:“………甲方须于2010年3月31日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续,以取得该房产完全所有权。若甲方不能严格按照银行解押流程办理,故意拖延手续办理期间,除双方另有约定外按本合同承担违约责任。上述房产一经解压,买卖双方即可按照本合同交易程序(见附件1)开始办理交易手续”。从原告提交的证据3“公证书”、委托书”和“个人贷款提前还款申请书”可见,原告迟延于2010年4月8日才开始委托他人办理申请注销抵押手续,且至合同解除之日仍然没有完成“房产解压” 取得该房产完全所有权,违反了《房产买卖合同》第2条约定,原告未履行合同主要义务,构成严重违约。根据“交易服务合同”第三条第C项约定:“担保公司出资解押,甲方须于签署本合同十个工作日内将该房产产权的相关权利以公证委托书方式公证给担保公司指定人员”。 原告陈秀金、徐依松没有在规定的时间内即2010年3月31日前委托担保公司出资解押,且始终没有委托担保公司出资解押,也违反了该条款规定。

其三,被告在原告违约和发生不可抗力的情况下解除与原告签订的《房产买卖合同》符合我国法律规定。由于《房产买卖合同》合同约定,购房款通过按揭贷款方式解决。被告在申请贷款过程中,2010年4月17日国务院“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”国发〔2010〕10号文件下发,根据该通知的内容:“二、坚决抑制不合理住房需求。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。为贯彻国务院通知的精神,福建省各商业银行均采取对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”之措施。因本人系第四套房产贷款且无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明而被排除在房贷门外,无法批到银行贷款。2010年5月26日国家三部委“关于规范商业性个人住房贷款中第二套房的认定标准的通知”下发,该通知规定:“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定,对其暂停发放住房贷款”。在履行合同过程中,被告和第三人先后到中信银行、邮政储蓄银行、民生银行申请贷款仍然无法批到贷款,经咨询平安银行也无法贷款。因国家政策的变化,被告非本地居民无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,且是第四次购房,而被排除在房贷门外,无法批到银行贷款。“外地人购买第四套房”不能获得当地银行贷款而导致合同无法履行,属于政府干预房地产市场,对房地产市场进行宏观调控的结果,不可归责于被告。其属于“不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况”,系“不可抗力”,不能归责于买卖双方中的任何一方。因不可抗力,无法继续履行合同,致使不能实现合同目的,法律赋予合同双方当事人的合同解除权。根据我国合同法第九十四条的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;………”。故被告有权解除与原告签订的《房产买卖合同》。 因原告严重违约和合同履行中发生了不可抗力,合同无法继续履行,被告被迫于2010年6月1日行使合同解除权,向原告书面发出“关于解除房产买卖合同通知函”,依法解除了与原告签订的“房产买卖合同”。被告于2010年6月1日向原告书面发出“关于解除房产买卖合同通知函”,符合我国合同法第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告于2010年6月2日收到“关于解除房产买卖合同通知函”,足以认定2010年6月2日原告、被告双方签订的《房产买卖合同》已被依法解除。虽然《交易服务合同》第五条第一款第三项约定,不可抗力或政策改变因素导致本合同在三个月内仍然无法履行,三方免责,无条件解除合同,……(因国家政策调整税率及银行贷款政策调整及个人资信等原因造成贷款层数降低或不能贷款等均不在本条款内),但本案属于银行执行国家政策导致被告不能贷款,中国人民银行并没有单独出台相关政策。因此,该条款括号内的内容并不适用本案。故不可抗力或政策改变因素导致本合同在三个月内仍然无法履行,三方免责,无条件解除合同仍然适用本案。同时,该约定的内容与《房产买卖合同》第十三条规定 “因不可抗力或银行政策改变等原因导致本合同无法履行,甲乙双方免责。交易过程中产生的费用各自承担……”的内容并不矛盾。因政策变化“外地人购买第四套房”无法获得当地银行贷款,属于“不可归责于买卖双方原因而导致合同无法履行”,买卖双方任何一方都可以提出解除合同,无需支付违约金。以上可见,被告在履行《房产买卖合同》的过程中无任何违约行为,被告在原告严重违约和发生不可抗力的情况下依法解除《房产买卖合同》,有事实依据、合同依据和法律依据,其不构成违约,无需支付违约金。

二、原告在诉状中诉称,被告拖延、不履行支付购房余款义务无事实依据和合同依据。

其一,原告、被告双方在《房产买卖合同》中既没有约定“完成贷款并支付剩余购房款的具体期限”,也没有约定“在规定的期限内,贷款若贷不下来,被告必须自筹资金补足剩余购房款。”因此,被告不存在拖延履行支付购房余款义务的问题。同时,被告因不可抗力批不到贷款而无法履行支付购房余款义务,也根本不存在不履行的问题,而是无法履行的问题。

其二,根据《房产买卖合同》第2条约定:“………上述房产一经解压,买卖双方即可按照本合同交易程序(见附件1)开始办理交易手续”,而原告至今未履行“房产解压”之义务。房产买卖合同属于双务有偿合同,被告办理交易手续时间按照该条款规定应当在原告办理房产解押之后,因此在先履行义务的原告未履行自己义务之前即没有办理完“房产解压”之前,后履行义务被告的可行使“先履行抗辩权”拒绝其相应的履行请求。故原告主张被告拖延、不履行支付购房余款义务无事实和合同依据。

其三、原告陈秀金在未取得房产共有权人徐依松授权同意的情况下,私自替徐依松签名,擅自单方处分共有财产,其与被告签订“房产买卖合同”依法应认定无效。同时,根据被告福建兰庭房产代理有限公司出具的“承诺书”可证实福建兰庭房产代理有限公司与原告恶意串通损害被告的合法权益,故被告与原告签订“房产买卖合同”依法应认定无效。

其四、本案,假如被告应承担违约责任,因买卖双方已约定违约金的计算方法,应按照《房产买卖合同》第八条约定:“自违约行为发生之日起,违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金”的计算方式计算违约金。

综上,被告在履行“房产买卖合同”的过程中不存在任何违约行为,恰恰是原告在履行“房产买卖合同”的过程中存在严重违约行为。因国家政策变化“外地人购买第四套房”无法获得当地银行贷款,导致合同无法履行,属于不可抗力,不可归责于被告。被告因原告违约和不可抗力等原因依法解除与原告签订的《房产买卖合同》,有事实依据、合同依据和法律依据,不必取得原告同意,不构成违约,无需承担违约责任和支付违约金。原告主张8万元违约金缺乏事实和法律依据,被告请求贵院依据事实和法律,依法驳回原告的诉讼请求,并判令原告承担本案诉讼费用,依法维护答辩人之合法权益。

第三人福建兰庭房产代理有限公司辩称,对原告没有异议。

被告(反诉原告) 王德财反诉诉称,2010年3月25日,反诉原告王德财、反诉被告陈秀金就两反诉被告名下坐落于福州市仓山区盖山路716号迎飞花园4#楼1003单元房的买卖事宜签订了《房产买卖合同》,因涉讼房产系两反诉被告共有房产,反诉被告陈秀金在“房产买卖合同”上代签反诉被告徐依松的姓名。“房产买卖合同”约定:上述房产(含家电热水器一台、煤气灶)的转让总价为人民币捌拾柒万陆仟元整(¥876000元),反诉原告以商业按揭贷款的方式支付上述购房款,并在《房产买卖合同》第二条中约定,反诉被告须于2010年3月31日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续,以取得该房产完全所有权。若反诉被告不能严格按照银行解押流程办理,故意拖延手续办理时间,除双方另有约定外按本合同承担违约责任。同日反诉原告、反诉被告陈秀金又与被告福建兰庭房产代理有限公司(以下简称第三人)三方签订了《居间合同》、《交易服务合同》,反诉被告陈秀金在这两份合同上也代签了反诉被告徐依松的姓名。三方在《交易服务合同》第三条第C项中约定:“担保公司出资解押,甲方须于签署本合同十个工作日内将该房产产权的相关权利以公证委托书方式公证给担保公司指定人员”。三份合同签订后,反诉原告按照《交易服务合同》第四条第一款第二项的约定,分别于2010年3月25日、26日总共支付履约保证金人民币捌万元,由被告福建兰庭房产代理有限公司监管。根据《房产买卖合同》附件一“解押商业按揭贷款类交易程序”第一条约定,反诉原告于2010年4月8日准备好按揭贷款手续所需材料及首付款31万元,同日在福建兰庭房产代理有限公司的协助下,反诉原告和妻子崔燕红依约于2010年4月8日携带按揭贷款手续所需材料并根据福建兰庭房产代理有限公司提供的中信银行“借款合同”、“抵押合同”范本予以先行签订。同时,根据福建兰庭房产代理有限公司和中信银行的要求,反诉原告于2010年4月8日将首付款31万余元存入中信银行指定的反诉原告之妻崔燕红账户并被银行冻结。2010年4月20日反诉原告根据中信银行的要求首付款已增加10%至40万,反诉原告已按照“《房产买卖合同》附件一”和《交易服务合同》第四条第一款第二项的约定,履行了合同项下的义务。而反诉被告陈秀金、反诉被告徐依松自房产买卖合同签订后,迟延于2010年4月8日才委托他人办理申请注销房产抵押手续,且至合同解除之日仍然没有完成“房产解压” 取得该房产完全所有权。同时,反诉被告也没有按照“交易服务合同”第三条第C项约定,于签署本合同十个工作日内将该房产产权的相关权利以公证委托书方式公证给担保公司指定人员,委托担保公司出资解押。由于《房产买卖合同》合同约定,购房款通过按揭贷款方式解决。反诉原告在申请贷款过程中,2010年4月17日国务院“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”国发〔2010〕10号文件下发,不久,国家三部委“关于规范商业性个人住房贷款中第二套房的认定标准的通知”下发。因国家政策的变化,而反诉原告系第四套房产贷款且是外地人无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明而被排除在房贷门外,无法批到银行贷款。在履行合同过程中,反诉原告和福建兰庭房产代理有限公司先后到中信银行、邮政储蓄银行、民生银行申请贷款仍然无法批到贷款,经咨询平安银行也无法贷款。“外地人购买第四套房”不能获得当地银行贷款而导致合同无法履行,不以买卖双方的意志转移,其属于“不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况”,系“不可抗力”。反诉原告因反诉被告严重违约和合同履行中发生了不可抗力等原因,无法继续履行合同,被迫于2010年6月1日行使合同解除权,向反诉被告书面发出“关于解除房产买卖合同通知函”,依法解除了与反诉被告签订的《房产买卖合同》。

综上,反诉原告认为,根据《房产买卖合同》第2条约定:“上述房产现抵押于中信银行……甲方须于2010年3月31日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续,以取得该房产完全所有权。若甲方不能严格按照银行解押流程办理,故意拖延手续办理期间,除双方另有约定外按本合同承担违约责任。上述房产一经解压,买卖双方即可按照本合同交易程序(见附件1)开始办理交易手续”。 从反诉被告陈秀金、反诉被告徐依松提交的“公证书”、委托书”和“个人贷款提前还款申请书”可见,反诉被告陈秀金、反诉被告徐依松迟延于2010年4月8日才委托他人办理申请注销房产抵押手续,逾期申请达一周以上,且至合同解除之日仍然没有完成“房产解压” 取得该房产完全所有权,已违反了《房产买卖合同》第2条约定。根据“交易服务合同”第三条第C项约定:“担保公司出资解押,甲方须于签署本合同十个工作日内将该房产产权的相关权利以公证委托书方式公证给担保公司指定人员”。 反诉被告陈秀金、反诉被告徐依松没有在合同约定的时间内委托担保公司出资解押,且始终没有委托担保公司出资解押,也违反了该条款规定。上述反诉被告的行为是违反合同约定的行为,反诉被告未履行合同主要义务,构成严重违约,根据《合同法》第六十条之规定,应承担违约责任。反诉原告在依法解除《房产买卖合同》后,有权追究两反诉被告的违约责任。因反诉原告、反诉被告双方在合同已约定了违约金的计算方式,根据《房产买卖合同》第八条约定:“自违约行为发生之日起,违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。”,故两反诉被告应向反诉原告支付违约金27594元(876000元×63天×日万分之五,违约时间从2010年4月1日计算至2010年6月2日,共63天)。鉴于《居间合同》已履行完毕,《房产买卖合同》被依法解除,而作为从合同的《交易服务合同》面临无法履行,故请求法院终止2010年3月25日反诉原告、反诉被告与被告福建兰庭房产代理有限公司签订的《交易服务合同》,并判令两反诉被告共同返还反诉原告履约保证金8万元,由被告福建兰庭房产代理有限公司将所监管的履约保证金直接支付给反诉原告。为此,反诉原告特向贵院提起反诉,恳请贵院依法裁判。反诉请求:1、请求法院依法判令两反诉被告共同返还反诉原告履约保证金8万元,由被告福建兰庭房产代理有限公司将所监管的履约保证金直接支付给反诉原告。2、请求法院依法终止2010年3月25日反诉原告、反诉被告与签订的《交易服务合同》。3、请求法院依法判令两反诉被告共同向反诉原告支付违约金27594元。4、由两反诉被告承担本案诉讼费用。

原告(反诉被告) 陈秀金、徐依松辩称,1、请求第三项没有事实依据,根据双方签定的3份合同,根据交易合同,房产自行解押,申请的时间是3月25日起十个工作日内,符合合同约定的时间,不存在原告违约。2、被告提出解除合同,原告也同意解除合同。3、违约保证金不能退还,要给原告。

第三人福建兰庭房产代理有限公司辩称,1、代签是当时是有写未到场申明,办理手续时已经办理了公证手续,所以是在徐依松知情的情况下卖房的。2、反诉原告只是二套房借款,可以进行贷款,不能贷款是由反诉原告的信用的污点。当时有告知王德财要补齐材料就能办好贷款,后来王德财没有补好材料。

原告(反诉被告)陈秀金、徐依松提供的证据材料有:

证据1、房屋所有权证,证明坐落于福州市仓山区盖山镇盖山路716号迎飞花园4号楼1003单元的房产所有权人系张秀金及徐依松。

证据2、居间合同、房产买卖合同、交易服务合同,证明原告、被告及第三人之间的权利与义务。

证据3、收款收据、公证书、个人借款提前还款申请书,证明原告已经履行相应的义务。

证据4、第三人发给被告的通知函,证明第三人要求被告前往银行办理按揭借款手续。

证据5、原告发给被告的履约通知书,证明原告要求被告继续履行合。

证据6、被告所发的解除房产买卖合同通知函,证明被告拒不履行付款义务,单方违约解除合同。

证据7 、2010年5月22日被告于贵司履约通知函的复函,证明违约责任应由被告承担。

证据8、录音光盘,证明王德财在中信银行资信情况。

证据9、证明,证明何祯炀是中天担保公司人员。

被告王德财(反诉原告)提供的证据材料有:

证据1、身份证,证明反诉原告的身份及反诉原告不是本地居民的事实。

证据2、房产买卖合同,证明1反诉原告王德财与反诉被告陈秀金双方 于2009年3月25日签订“房产买卖合同“的事实,2、证明房产买卖合同第十三条中约定,因不可搞力或政策的改变等 原因导致本合同无法履行,原、反诉被告双方免责,交易费用各自承担的事实。3、证明房产买卖合同第二条约定反诉被告须于2010年3月31日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续,以取得该房产完全所有权,否则应承担违约责任的事实。

证据3、居间合同和交易服务合同,证明1、反诉原告王德财、反诉原告陈秀金和第三人三方于2009年3月25日签订“居间合同“和”交易服务合同“并约定三方之日的权利和义务的事实。2、证明根据”交易服务合同“第三条第C项中约定,反诉被告须于签署本合同十个工作日内将该房产产权的相关权利以公证委托书目方式公证给担保公司指定人员的事实。

证据4、两张收款收据,证明反诉原告王德财已按照房产买卖合同约定支付履约保证金3万元并由第三人监管的事实。

证据5、借记卡帐户交易明细清单和中信银行信贷部看管帐户通知书,证明反诉原告王德财已付款40万元存入中信银行指定帐户即崔燕红账户并被冻结的事实。

证据6、结婚证,证明反诉原告王德财与崔燕红是夫妻关系的事实。

证据7、三本房产证,证明反诉原告王德财曾经购买了三套房,此次购买是第四套房的事实。

证据8 、2010年5月14日的通知函,证明第三人以平安银行可以办理借款为借口通知反诉原告办理按揭借款手续的事实。

证据9 、2010年5月16日“关于贵公司函的复函、特快邮件详情和发票,证明反诉原告追加了10%的首付款9万元垢,因不能提供一年以上当地证明或社会保险缴纳证明而无法从中信银行批到贷款的事实。2、证明反诉原告与第三人的经办人先后到邮政储蓄银行、民生银行依然无法批到借款的事实。3、证明反诉于2010年5月13日接到第三人的电话通知后,到平安银行咨询得到不可能批到贷款的回答的事实。

证据10、第三人出具的“履约通知函”, 证明第三人确认反诉原告无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明而无法批到借款的事实。

证据11、2010年5月22日“关于贵公司履约通知函的复函”、特快邮件详单, 证明反诉原告对无法继续履行房产买卖合同的原因进行说明并对第三人所说的“平安银行能够批到贷款”问题的质疑并要求第在人出具保证能够贷款之承诺书的事实。

证据12、关于解除房产买卖合同的通知,证明反诉原告因不可抗力于2010年6月1日依法解除与反诉被告签订房产买卖合同并书面告知反诉被告的事实。

证据13、公证书、委托书、个人借款提前还款申请书,证明两反诉被告于2010年4月8日才开始委托他人办理申请注销抵押手续,且至合同解除之日仍没有完成该房产解押,违反了《房产买卖合同》第2条约定,构成严重违约的事实。

证据14、不可撤销的提款通知单、划转款项委托书、不可撤销委托书、个人借款申请表、个人购房借款合同和个人房屋抵押综合授信最高额抵押合同,证明反诉原告于2010年4月8日办理手续,履行房产买卖合同项下义务的事实。2、证明反诉原告之贷款申请没有获得中信银行批准事实。

证据15、房地产估价报告书,证明反诉原告已委托评估公司对涉诉房产进行评估,评估公司于2010年3月31日出具评估报告的事实。

证据16、第三人出具的承诺函,证明反诉原告与第三人相互恶意串通损害反诉原告合法权益。

证据17、录音光盘和录音记录,证明外地人购买第四套房无法从福州平安银行批到贷款的事实。

第三人福建兰庭房产代理有限公司提供的证据材料有:

证据1、《居间合同》《房产买卖合同》《交易服务合同》,证明原告、被告及第三人之间的权利与义务。

证据2、产权人及共有权人未到场声明,证明被告知情签约时其中 一产权人徐依松示到场的事实。

证据3、评估报告,证明我司根据合同约定时间为被告办理房产评估。

证据4、公证书、证明,证明公证中受托人的身份证明及委托担保公司解押所委托的事项。

证据5、(交易类)客户材料交接表,证明我司将此房产交易中专访的解押事项委托担保公司办理,交接材料表。

证据6、履约通知函及买方的复函,证明我司催促买方办理相关买卖事宜的履约通知函及买方回复函、单方要求解除合同的通知函。

证据7、《平安银行福州分行台港支行内部工作签报》,证明我司忧心忡忡将被告相关借款信息提供给平安银行并已通过平安银行的内部工作签报,同意受理此贷款申请。

证据8、通知,证明被告所言的政策并非绝对性。

法院依职权向中信银行台江支行调查,中信银行台江支行出具证明,借款申请人王德财、崔燕红于2010年4月8日向银行申请二手房贷款,银行从征信系统中查出王德财还款信用记录不良,无法提供拖欠还款的证明,2010年5月材料退还借款人。

对上述证据本院分析认定如下:

被告王德财对原告证据1真实性没有异议,对其证明对象持有异议,涉诉房产因已经抵押给银行,两原告对涉诉房产不享有完全产权。对证据2真实性和证明对象无异议。对证据3其真实性没有异议,对其证明对象有异议,不能证明原告已履行合同义务,恰恰证明两原告于2010年4月8日才才开始委托他人办理申请注销抵押手续,且至合同解除之日仍没有完成该房产解押,违反了《房产买卖合同》第2条约定,构成严重违约的事实。对证据4其真实性无异议,证明第三人以平安银行可以办理贷款为借口通知被告办理按揭贷款手续的事实。对证据5其真实性没有异议。对证据6其真实性没有异议,但对其证明对象有异议,该证据不能证明被告拒不履行付款义务,恰恰证明被告因不可抗力无法批到银行贷款依法解除房产买卖合同的事实。对证据7 其真实性没有异议,但对其证明对象有异议。该证据不能证明被告应承担违约责任。对证据8录音光盘和录音内容记录,对该证据的真实性和证明对象均有异议。对证据9真实性和证明对象均有异议。

被告福建兰庭房产代理有限公司对原告证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性及证明对象均无异议。

对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7,本院认为,证据之间能够形成锁链,证明双方买卖房屋的事实。证据8、9,本院认为,录音光盘和录音内容记录,是原告自行录音银行工作人员,不代表银行行为。该证据不予采信。证据9,福建省中天担保有限公司出具二份证明,不能证明何桢炀是该公司员工及委托办理担保。该证据不予采信。

原告对被告王德财证据1证明对象有异议,被告长期在福州进行经营活动。2009年5月15是注册办理的公司福州鼓楼中艺灯饰商店。对证据2的真实性没有异议,证明对象有异议。是经过徐依松的同意,事后也经过追认。对证据3、4、6无异议。对证据5有异议,4月8日有去办理没有冻结,王德财首付款没有付。对证据7三套房中只有一套是贷款的。对证据8有异议,借口不能成立。对证据9的真实性没有异议,证明对象有异议。电话咨询也没有事实依据。对证据10有异议,不是不能贷款是被告不想贷。对证据11有异议,是被告自己证明自己。对证据12合同的行为为违约行为,不同意退还违约保证金。对证据13的证明对象有异议,申请解押符合合同的约定,被告贷款没有办下来,原告也没有必要进行下面的解押手续。对证据14证明对象第2 点有异议,无法贷款是由于被告的资信有问题。对证据15无异议。对证据16有异议,符合市场的交易规则。对证据17有异议,录音记录要提供电话纪录清单,不能证明有打电话。证明对象不能成立。录音时间是7月2日也贷款时间也有差距。

被告福建兰庭房产代理有限公司对被告王德财证据1、3、4、6、13、14、15真实性及证明对象均无异议。对证据2的真实性无异议证明对象有异议,2010年3月21日签定的房产买卖的事实。证据5的真实性没有异议,签约当天没有冻结首付款。对证据7当时王德财的四套房银行是2套房,现在新政策是认定为4套房。对证据8借口不能成立。对证据9被告不愿意提供证明。并且只是口头咨询没有做书面记录。对证据10政策问题不是影响贷不到款,只是影响首付款。对证据11的真实性没有异议,不存在有承诺书的说法。对证据12居间合同成立,三方免责,不认可。对证据16的真实性没有异议,证明对象有异议。这是符合二手房交易的习惯。对证据17中对话工作人员有异议,证明对象有异议。

对被告王德财提供的证据,本院认为,证据之间能够形成锁链,证明双方买卖房屋的事实。

原告对被告福建兰庭房产代理有限公司证据1、2、3、4、5、6、7、8无异议。

被告王德财对被告福建兰庭房产代理有限公司证据1

真实性和证明对象没有异议。对证据2“产权人及共有权人未到场声明”,对其真实性没有异议,被告知道徐依松未到场,这不能成为房产买卖合同有效的理由。该证据恰恰证明原告陈秀金单方处分共有财产的事实。对证据3“评估报告”,对评估报告封面第一张“领取报告单”的真实性和证明对象有异议。对证据4、“公证书”和“证明”,对“公证书”的真实性没有异议,对“证明”的真实性有异议,对该组证据的证明对象均有异议。(1)“公证书”中的委托书可证实受托人何桢炀、陈慧兰系以自然人的身份接受原告徐依松委托的事实,属于普通公民代理行为,而担保公司并没有接受原告徐依松委托,也没有与原告签订协议或合同。(2)从委托书中的授权委托事项和范围上看,原告徐依松仅授权受托人何桢炀、陈慧兰办理银行抵押注销申请等他项权手续,并没有授权何桢炀、陈慧兰办理向担保公司申请出资解押之内容。(3)证明中没有公司函头,也没有法定代表人签名;证明内容称何桢炀系中天担保公司的员工,并没有提供何桢炀的劳动合同或社保交纳证明、担保人员从业资格证等证据加以证明。同时,该证明也无法体现中天担保公司委托何桢炀办理解押担保的具体时间和具体权限。原告徐依松与中天担保公司之间并没有产生合同法律关系。该组证据不能证明原告徐依松委托担保公司出资解押的事实。对证据5、(交易类)客户材料交接表。对其真实性和证明对象均有异议。该证据系第三人单方制作,且从交接表中连担保公司的字眼均找不到,不能证明第三人与担保公司发生委托代理关系,更何况第三人并没有委托代理权,不存在转委托问题。该证据缺乏真实性,无证明力。对证据6、履约通知函及买方的复函,对该组证据的真实性没有异议。对证据7、《平安银行福州分行台江支行内部工作签报》对其真实性和证明对象均有异议。没有加盖平安银行公章,不能作为证据使用。其二,从该证据的内容上看,第三人未经被告同意,以被告名义采用虚构事实和隐瞒真相的办法向平安银行申请贷款,是违法行为。该证据系违法收集,违背证据三性原则,不具有证据力和证明力。对证据8对其真实性没有异议。

对被告福建兰庭房产代理有限公司提供证据1、2、3、6、8,本院认为,证据之间能够形成锁链,证明双方买卖房屋的事实。对证据4不能证明何桢炀是该公司员工及委托办理担保。该证据不予采信。对证据5不能证明福建兰庭房产代理有限公司与担保公司发生委托代理关系,该证据不予采信。对证据7无单位公章,不予采信。

对本院收集的中信银行台江支行证明,双方当事人均无异议,本院予以采纳。

为此,本院认定如下事实:

2010年3月25日经被告福建兰庭房产代理有限公司居间介绍,原告陈秀金、徐依松与被告王德财签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《居间合同》。约定原告陈秀金、徐依松将其所有的坐落于福州市仓山区盖山镇盖山路716号迎飞花园4#楼1003单元房产,建筑面积134. 22平方米,出售给被告王德财,购房款计人民币876000元。当日原告将房屋所有权2本,国有土地使用证交由被告福建兰庭房产代理有限公司监管。被告王德财于当日、次日将履约保证金人民币80000元交被告福建兰庭房产代理有限公司监管。《房产买卖合同》中约定被告以商业按揭贷款的方式支付上述购房款。根据《房产买卖合同》第一条第2款约定, “………甲方须于2010年3月31日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续,以取得该房产完全所有权。若甲方不能严格按照银行解押流程办理,故意拖延手续办理期间,除双方另有约定外按本合同之规定承担违约责任。上述房产一经解押,买卖双方即可按本合同交易程序(见附件1)开始办理交易手续”。 原告陈秀金、徐依松于2010年4月8日才委托他人办理申请注销抵押手续,至今仍然没有完成解押,取得该房产完全所有权。被告王德财于2010年4月8日在被告福建兰庭房产代理有限公司的协助下,和妻子崔燕红依约携带按揭贷款手续所需材料并根据福建兰庭房产代理有限公司提供的中信银行“借款合同”、“抵押合同”范本予以先行签订。后根据福建兰庭房产代理有限公司和中信银行的要求,于2010年4月8日将首付款31万余元存入中信银行指定的被告之妻崔燕红账户并被银行冻结。2010年4月20日被告王德财根据中信银行的要求首付款已增加10%至40万元,中信银行福州台江支行查出被告信用不良记录,未办理贷款手续。2010年4月17日国务院“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”国发〔2010〕10号文件下发,不久,国家三部委“关于规范商业性个人住房贷款中第二套房的认定标准的通知”下发。被告是外地人无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,无法批到银行贷款。被告于2010年6月1日行使合同解除权,向原告书面发出“关于解除房产买卖合同通知函”,依法解除了与原告签订的“房产买卖合同”。。原告于2010年6月2日收到“关于解除房产买卖合同通知函”,未就解除合同的效力问题请求人民法院或者仲裁机构进行确认。

本院认为,2010年3月25日,原告陈秀金、徐依松与被告王德财、福建兰庭房产代理有限公司签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》、《居间合同》,是叁方当事人其实意志表示,原告陈秀金、徐依松与被告王德财之间形成房屋买卖合同关系,原告陈秀金、徐依松、被告王德财与被告福建兰庭房产代理有限公司之间形成居间和行纪合同关系,事实清楚,证据充分,应予认定。在履行合同过程中, 2010年4月17日国务院出台 “关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”和2010年5月26日国家三部委联合出台“关于规范商业性个人住房贷款中第二套房的认定标准的通知”遏制部分城市房价过快上涨,限制和规范房贷; 2010年6月1日被告王德财以遇国家政策调整致合同无法实现合同目的为由向原告书面发出解除房产买卖合同通知,原告于2010年6月2日收到解除通知;原告收到通知后,未就解除合同的效力问题请求人民法院或者仲裁机构进行确认,且庭审中亦明确表示同意解除合同,应当认定房产买卖合同自通知到达原告时解除。原、被告房产买卖合同解除后,尚未履行的,终止履行,原告诉请和被告反诉要求对方按已解除的房产买卖合同支付违约金的诉讼请求,与法不符,依法不予支持。被告反诉要求终止2010年3月25日叁方签订的《交易服务合同》及第三人支付基于《交易服务合同》监管的履约保证金的诉请属于行纪合同关系纠纷,与本案诉争的房屋买卖合同关系属于不同法律关系,应当分别适用法律,依法应当另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百三十条、第四百一十四条的规定,判决如下:

一、驳回原告陈秀金、徐依松的诉讼请求。

二、驳回被告(反诉原告)王德财的反诉诉讼请求。

本案案件受理费1800元,由原告陈秀金、徐依松负担,反诉费1225元,由被告王德财负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省福州市中级人民法院。

                                                  审  判  长  ※※※

                                                  审  判  员  ※※※

                                                  人民陪审员  ※※※

                                                  二O一O年十一月十日

                                                  书  记  员  ※※※

附一:本民事判决书引用的主要法律条文

《中华人民共和国合同法》

第九十四条、有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

     第九十六条、当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

  第九十七条、合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百三十条、买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第四百一十四条、行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同。



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