上诉人（原审原告）：李某某，女，汉族。
委托代理人：那晓冰，北京市微明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳五爱天地实业有限公司。
法定代表人：刘某某，该公司董事长。
委托代理人：张曼莉，辽宁明格律师事务所律师。
委托代理人：郝莉，辽宁明格律师事务所律师。
上诉人李某某与被上诉人沈阳五爱天地实业有限公司（以下简称五爱天地公司）房屋买卖纠纷一案，沈阳市中级人民法院于2009年3月12日作出（2007）沈中民二初字第X号民事判决。李某某不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年5月26日公开开庭审理了本案。李某某及委托代理人那晓冰，五爱天地公司的委托代理人张曼莉、郝莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1999年11月，李某某与五爱天地公司口头协商由李某某出资购买五爱天地公司的五爱市场服装城X层x号精品店房屋。同年11月19日李某某向五爱天地公司支付购房定金10万元，2000年1月14日，又向五爱天地公司补交房款30万元，李某某先后共计向五爱天地公司支付40万元购房款，但争议房屋一直由案外人XXX占有使用，并由xxx经诉讼程序最终取得争议房屋的所有权。为此，李某某曾于2004年8月起诉本案五爱天地公司及xxx要求判令五爱天地公司继续履行双方签订的x号争议房屋买卖合同，赔偿李某某经济损失106万元。沈河区人民法院于2005年6月13日作出(2004)沈河民一房初字第X号民事判决，结果为五爱天地公司一次性赔偿李某某经济损失10万元。宣判后，李某某和五爱天地公司均不服判决，提出上诉。一审法院以(2005)沈民(2)房终字第X号民事裁定发回重审。发回重审后，李某某撤诉，并重新确定诉讼请求，诉成本案。即要求五爱天地公司返还购房款40万元，赔偿利息、租金损失l72.5万元，已付购房款一倍(40万元)的损失及其它经济损失200万元。
2007年11月14日，李某某向一审法院提起诉讼称：1999年11月，其与五爱天地公司达成房屋买卖的口头协议，约定五爱天地公司将位于沈阳市五爱市场服装城四层x号精品店出售给李某某，总房款为人民币64万元。李某某依约分别于1999年11月19日、2000年1月14日及同年3月7日将全部房款给付五爱天地公司。此后，李某某多次要求五爱天地公司履行交付房屋义务，但五爱天地公司至今未交付。2007年李某某得知第三人XXX取得了该房屋的所有权。五爱天地公司已无法向李某某履行交付房屋的义务，李某某的房屋买卖合同目的已无法实现。五爱天地公司的违约行为给李某某造成了巨大经济损失，不仅有利息损失，更重要的是失去了以同样的价格购买同等房屋的机会。因此，根据有关法律规定李某某除要求五爱天地公司返还购房款40万元及其相应利息外，还要求五爱天地公司赔偿返还一倍购房款仍不能弥补的损失及房屋增值的损失200万元。因此请求法院判令：1、五爱天地公司返还李某某购房款人民币40万元及相应利息；2、五爱天地公司赔偿李某某经济损失人民币200万元；3、五爱天地公司承担本案的诉讼费等相关全部费用。
2007年12月10日，李某某向一审法院提出增加诉讼请求申请，诉称：由于五爱天地公司的违约行为给李某某造成的损失除房屋增值的损失外，还造成了租金损失172.5万元(该房租金为每年23万元，暂按7年6个月计算)。故此，请求增加诉讼请求：判令五爱天地公司赔偿李某某租金损失
人民币172.5万元。
五爱天地公司辩称：1、其与李某某只有过关于x号精品店买卖口头意向，因故及时终止于缔约阶段，双方从未达成有效买卖合同。没有签订书面买卖合同，更未依法办理合同登记及产权过户登记等法定手续。李某某既不能取得争议房的所有权，也不能占有使用诉争房屋。2、五爱天地公司先与沈阳纺织进出口公司达成口头买卖意向，后终止，并同意退还其相关款项。李某某明知这种情况，与五爱天地公司达成口头买卖意向，因此，五爱天地公司不存在“一房二卖”主观故意及客观行为，更未实际形成“一房二卖”的法律后果。3、依据“一房二卖法律责任”司法解释，李某某的诉讼请求没有事实及法律依据，显失公平，存在恶意，依法应予以驳回。五爱天地公司不存在故意隐瞒诉争房屋有第一买受人的有关情况，也告知李某某第一买受人提出终止买卖意向，要求退款的相关事宜。李某某要求返还购房款及其利息、赔偿损失等没有事实依据，应予以驳回其诉讼请求。4、李某某自认存在并主张“债权”毫无事实及法律依据，更超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上，李某某的全部诉讼请求没有事实及法律依据，违反公平合理原则，应依法驳回其诉讼请求。
一审法院认为，李某某与五爱天地公司之间所达成的购
买x号店铺口头协议，因其内容合法，意思表示真实，故应确认合法有效。
一、关于本案是否已构成一房二卖及其本案定性问题。五爱天地公司在将争议店铺卖给李某某之前，虽然与案外人XXX建立了买卖关系，但与XXX只履行了部分合同义务，五爱天地公司将争议店铺交与XXX使用，但未给其办理产权证书，同时，XXX也未能付清全部购房款。在这种情况下，五爱天地公司欲与XXX解除合同，将争议店铺另行出售给李某某，不能否认五爱天地公司应存在真实意思表示，随着XXX作为诉讼主体起诉五爱天地公司，要求与五爱天地公司签订正式买卖协议，并为其办理权属证书一案民事判决已生效。XXX已取得争议店铺的所有权。因此，客观上导致五爱天地公司与李某某之间的买卖行为无法履行，由此可以确认五爱天地公司存在一房二卖的情形。但对于此种法律后果的产生，五爱天地公司并不属于主观恶意。虽然不属主观恶意行为，但对促成本案纠纷，五爱天地公司应向李某某承担违约赔偿责任。
二、违约赔偿标准的确定问题。由于五爱天地公司对于造成一房二卖的法律后果不属于主观恶意，因此在适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定时，五爱天地公司在返还李某某
已付购房款40万元后，按银行同期贷款利率赔偿利息损失，并在此基础上处以30％的罚息，再行承担已付购房款20％的赔偿责任，以上确认的赔偿范围及标准应属于对合同相对人李某某所受损失的相应补偿，且在法律适用中亦属于合理范畴。
三、关于五爱天地公司提出李某某主张已过诉讼时效问题。经审查，双方从1999年11月口头商定购买争议店铺开始，多年来始终处于原告陆续支付购房款，五爱天地公司拒收房款，双方反复协商，并经诉讼程序解决合同履行的问题的过程中。在此期间，李某某的诉讼时效属于中断状态，不存在超过诉讼时效的法定情形。因此，一审法院对于五爱天地公司的此项抗辩理由，不予采纳。
综上，五爱天地公司在向李某某作出上述赔偿的同时解除双方之间的x号精品店买卖关系。对于李某某的部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除李某某与五爱天地公司之间于1999年11月所达成的购买五爱市场服装城X层x号精品店房屋的协议；二、五爱天地公司返还李某某购房款40万元；三、五爱天地公司赔偿李某某利息。应付利息按40万元购房款，
按中国人民银行同期贷款利率的规定计算，自2000年1月15日起至本判决生效后确定的给付之日止；逾期贷款罚息按中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]X号)第三条规定，在原贷款利率水平上加收30％；四、五爱天地公司赔偿李某某40万元购房款的20％，计8万元的经济损失。上述款项于本判决生效后30日内付清，逾期付款按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回五爱天地公司和李某某其他诉讼请求。案件受理费49,800万元，由五爱天地公司负担。
李某某的上诉理由和请求是：一、一审判决适用法律错误，违背最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。1、五爱天地公司明知涉案房屋不能重复销售，却在与XXX达成口头买卖协议，收取部分房款，XXX实际占用房屋的情况下，又将房屋卖给李某某。是明显的恶意一房二卖。2、本案五爱天地公司故意隐瞒房屋已出卖给第三人的事实，是主观恶意，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，而不应适用第八条。一审判决五爱天地公司赔偿李某某40万元购房款的20%，是明显偏袒五爱天地公司。一审法院已认定五爱天地公司一房二卖，五爱天地公司就应承担返还购房款及利息，赔偿损失外的40万元的惩罚性违约责任。二、一审计算损失错误。一审没有支持房屋增殖和房屋租金的损失是错误的。李某某主张房屋增值损失200万元，租金损失1,725,000元。综上，一审判决第二、三、四项所支持的赔偿额，除本金外，不超过50万元，远不能弥补李某某的实际损失。故请求二审法院依法改判。
五爱天地公司辩称：原判正确，应予维持。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。
另查明:李某某在2004年以五爱天地公司为被告、XXX为第三人的房屋买卖合同纠纷另案诉讼中，自认“被告（五爱天地公司）于1999年将坐落于沈阳市五爱市场服装城四层x号精品店出卖给XXX，后双方又解除了买卖协议。被告（五爱天地公司）同意将房屋出售给原告（李某某）。”在针对该案的上诉状中，李某某作为上诉人，在上诉状中称：“被上诉人（五爱天地公司）是在第三人（XXX）同意解除买卖关系并接受为其退款的前提下，与上诉人（李某某）重新达成买卖协议的。”
本院认为，本案因商品房买卖合同而产生的纠纷，应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]X号）之有关规定。对此，
诉讼双方并无异议。李某某上诉所主张的是，本案应当适用上述解释第九条，而不应适用第八条。认为，在一审判决的基础上，还需赔偿房屋增值部分和出租收益部分的损失。对此，经本院审查，上述司法解释第九条的适用条件是，房屋出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。本案的事实表明，由于XXX未能付清全部购房款，五爱天地公司欲与xxx解除买卖合同。在此情形下，五爱天地公司才将涉案房屋卖给李某某。对此，李某某是明知的。李某某在2004年以五爱天地公司为被告、XXX为第三人的房屋买卖合同纠纷另案诉讼中，自认“被告（五爱天地公司）于1999年将坐落于沈阳市五爱市场服装城四层x号精品店出卖给XXX，后双方又解除了买卖协议。被告（五爱天地公司）同意将房屋出售给原告（李某某）。”在针对该案的上诉状中，李某某作为上诉人，在上诉状中称：“被上诉人（五爱天地公司）是在第三人（XXX）同意解除买卖关系并接受为其退款的前提下，与上诉人（李某某）重新达成买卖协议的。”据此，应当认定，五爱天地公司没有故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，故本案不应适用上述司法解释第九条。在对本案的处理上，一审法院已判令由五爱天地公司返还购房款及利息，并根据本案的实际，判令五爱天地公司给付罚息及赔偿已付购房款20%的损失。该载量适当，李某某
上诉请求房屋增殖和房屋租金的损失，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39,800元由李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长潘志斌
审判员张永江
代理审判员李某波
二〇〇九年六月十八日
书记员佟琳（代）
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