湖南省张家界市中级人民法院
民事判决书
(2008)张中民一终字第X号
上诉人(原审被告)某置业公司。住所地湖南省澧县X镇X路X号。
法定代表人姚某，董事长。
委托代理人唐金花，慈利县法律援助中心律师。
委托代理人李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），系该公司职工。
被上诉人(原审原告)宋某，女，X年X月X日出生，土家族，居民，住（略）。
委托代理人陈金林，湖南慈姑律师事务所律师。
上诉人某置业公司(以下简称某置业公司)因与被上诉人宋某商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院(2008)慈民一初字第3-X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人李某跃、唐金花、被上诉人宋某的委托代理人陈金林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1、原告宋某与被告某置业公司于2005年11月30日签订商品房买卖合同，该合同第四条、第三条明确约定原告以每平方米人民币486元的房价购买被告某置业公司开发建设的位于慈利县商贸建材城商品房一套（A区X栋X单元X号）住房，其建筑面积为139.13㎡（套内建筑面积135.65㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.48㎡），双方约定以建筑面积计价，原告宋某付清被告某置业公司购房款人民币x元后入住商住楼，2007年5月9日办理房屋产权证，其登记套内面积为107.73㎡，为此套内面积与合同约定的套内面积135.65㎡比对误差27.92㎡，其中层高不足2.2米未计算面积占17.92㎡，根据行列规定减半计算面积（17.92÷2），原告实际面积误差18.96㎡（139.13-107.73－3.48-17.92÷2）。
2、原告宋某请求人民法院判决被告某置业公司补偿入户防盗门差价款人民币800元。经查明被告某置业公司未按合同第十三条约定安装入户防盗门，现被告某置业公司所交付原告使用的商品房都是安装的“兴发”钢质门，经慈利县工商行政管理局认定为不是防盗门，故原告要求被告某置业公司补偿差价款。
3、原告宋某请求人民法院判决被告某置业公司赔偿迟延办证违约金人民币338.09元（x元×5‰），查明被告某置业公司未按商品房买卖合同第十五条第一款（二）项约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内给原告办理好房权证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金。现原告要求被告某置业公司赔偿迟延办证违约金人民币338.09元。
原审法院认为，原告宋某与被告某置业公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，其内容合法有效，双方当事人均应严格依约履行。现原告宋某已按约定给被告某置业公司付清了购房款，被告给原告也交付了商品房，2007年5月9日原告也办理了房产证，但产权证登记套内面积小于合同约定的套内面积，产权证登记确认的分摊面积又大于合同约定分摊面积，依照法律规定，出卖人即被告交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应当按照约定处理。故原告宋某要求被告某置业公司按照约定返还面积误差款的诉讼请求，本院予以支持。因合同明确约定的房屋套内建筑面积及分摊建筑面积，原告要求面积误差比超过3%的部分的房价款由被告双倍返还无法律依据。故本院不予支持。原告宋某要求被告某置业公司补偿商品房入户防盗门差价款人民币800元，依据双方所签定的商品房买卖合同第十三条规定，被告某置业公司应给原告宋某安装商品房入户防盗门，但被告某置业公司给原告交付使用的防盗门系兴发钢质门，经慈利县工商行政管理局行政处罚决定书认定，不符合x—1998《防盗安全门通用技术条件》国家强制性中各项技术指标，不是防盗门。故原告宋某要求被告某置业公司补偿防盗门差价款的诉讼请求本院依法予以支持,但由于双方在合同中就防盗门的品牌、价格没有明确约定，故对其差价只能根据价格市场行情，适当补偿。原告宋某要求被告某置业公司赔偿迟延办证违约损失人民币338.09元，本院认为原告宋某与被告某置业公司之间签订的商品房买卖合同为有效合同，依据合同第十五条关于产权登记的约定之规定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内办理产权证书，现原告宋某未在合同约定的期限内取得房屋产权证书，故原告宋某要求被告某置业公司依据合同第十五条第一款（2）项规定，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条第一款、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款第（三）项及《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第七项、第八项的规定，判决，一、被告某置业公司返还原告宋某房屋面积误差多收房款人民币元9214.56〖486×（139.13-107.73－3.48-17.92÷2）〗。二、被告某置业公司补偿原告宋某商品房入户防盗门差价款人民币300元。三、被告某置业公司赔偿原告宋某迟延办证违约经济损失人民币338.09元。以上共计人民币9852.65元。待判决书生效后15日内付清。三、驳回原告宋某其他诉讼请求。
宣判后，某置业公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决违背法律规定和合同约定，错误计算返还的房款，正确返款方式是：(合同约定建筑面积-产权证测绘面积+层高不足2.2米建筑面积)×购买单价；2、原审不尊重事实，将上诉人合理增大公摊面积的情况完全忽略，致使判决结果违背了我国合同法的公平、公正、合理的原则；3、原审错误认定被上诉人提交的证据，也是造成判决结果错误的原因之一。请求二审依法撤销原判，作出公正判决。
被上诉人宋某答辩认为，原判认定事实清楚，房屋公摊面积应按双方的合同约定的面积计算，上诉人多收的房款应按合同约定的建筑面减去房管部门颁证认定的套内面积计算后退还被上诉人，被上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法维持。
经审理查明，本院对原判认定的事实予以确认。
另查明，上诉人某置业公司给被上诉人宋某交付房屋的日期为2006年6月30日，上诉人某置业公司将办理房屋产权登记资料，报登记机关备案的日期为2006年12月5日。被上诉人宋某购买上诉人某置业公司的房屋，经慈利县房管部门确认的产权建筑面积为118.48平方米，其中共有分摊面积为10.75平方米。
上述事实有宋某的房屋产权证、《商品房买卖合同》、业主入伙手续书等证据证实，足以认定。
本院认为，上诉人某置业公司与被上诉人宋某签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案双方当事人约定的商品房建筑面积为139.13平方米，其中共有分摊面积为3.48平方米；经慈利县房管部门登记产权建筑面积为118.48平方米，其中共有分摊面积为10.75，层高不足2.2米未计算建筑面积有17.92平方米。原审根据行业规定减半计算层高不足2.2米的房屋面积价款后被上诉人宋某没有上诉，本院对此予以确认，上诉人某置业公司上诉主张本案应将层高不足2.2米的建筑面积按成双方约定的价格计算房屋价款的理由，与合同约定不符，本院不予支持；被上诉人宋某购买的商品房约定建筑面积为139.13平方米，其中分摊建筑面积3.48平方米。经慈利县房管局测绘，该房建筑面积为118.48平方米，其中，分摊建筑面积10.75平方米。由此看出，上诉人某置业公司交付给被上诉人宋某的商品房建筑面积和套内建筑面积比合同约定的减少，而交付分摊面积比约定的增多，为此，降低了该商品房的使用率，损害了购房人的利益，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定和双方签订购房合同的约定，上诉人某置业公司应当承担返还多收被上诉人宋某房款的违约责任，其返还房屋价款的计价方式与价款应为：(合同约定建筑面积139.13-产权证测绘面积118.48-层高不足2.2米房屋面积17.92÷2)×商品房单价486元＝5681.34元。同时，本案又因上诉人某置业公司在签订合同时，对于公摊的共有建筑面积部分存在误导买受人宋某的行为，某置业公司存在缔约过错责任，故对于实际公摊面积超过合同约定公摊面积7.27平方米给买受人宋某所致经济损失，某置业公司应当予以补偿，考虑到超出合同约定公摊面积的所有权和使用权归买受人宋某享有，上诉人付出了建筑成本，根据公平原则，其补偿数额以超过合同约定公摊面积乘以购房单价款总数的70%较为适当，即(10.75-3.48)×486×70%＝2473.25元。由于上诉人某置业公司于2006年6月30日将被上诉人宋某所购商品房交付使用，其于2006年12月5日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并不违反双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记方面的约定，一审法院按双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第2项判令上诉人支付违约金不当，上诉人某置业公司认为办证未违约，不应给宋某支付违约金的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，原判计算的计价方式和适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条第(四)项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）之规定，判决如下：
一、维持湖南省慈利县人民法院(2008)慈民一初字第3-X号民事判决的第二、四项；
二、撤销湖南省慈利县人民法院(2008)慈民一初字第3-X号民事判决的第一、三项；
三、上诉人某置业公司返还被上诉人宋某房屋面积误差多收房款人民币5681.34元〖486×（139.13-118.48-17.92÷2）〗。
四、上诉人某置业公司补偿被上诉人宋某房屋公摊面积误差款2473.25元。
以上给付内容，限判本决生效后15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费450元，由被上诉人宋某负担；二审案件受理费450元，由上诉人某置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长段智敏
审判员贺金华
审判员卓德琼
审判员王艳欣
审判员黄勇芳
二00九年三月二十七日
书记员尚攀
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