上诉人(原审被告)：洛阳市亿丰石油化工有限责任公司。住所地：洛阳市洛龙区X镇李屯。
法定代表人：陈某某，该公司董事长。
委托代理人：庞兰元，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：中国石化集团洛阳石油化工工程公司。住所地：洛阳市涧西区X路X号。
法定代表人：闫某某，该公司总经理。
委托代理人：史晓峰，该公司法律顾问。
委托代理人：沈倩，河南金纬（略）事务所（略）。
上诉人洛阳市亿丰石油化工有限责任公司（以下简称亿丰公司）与被上诉人中国石化集团洛阳石油化工工程公司（以下简称洛阳石化公司）欠款及租赁合同纠纷一案，洛阳石化公司于2009年9月18日向河南省洛阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：一、判令亿丰公司立即支付油品价款x元；同时按合同约定支付油品价款利息x.30元（自2008年11月1日按银行同期贷款利息计算至2009年8月31日）以及违约金x.30元。以上合计x.61元；二、判令亿丰公司立即将租赁洛阳石化公司的房屋腾空搬出，归还洛阳石化公司，并支付截止2009年10月31日拖欠的房屋租金x.90元以及房产租赁合同违约金x.79元，合计x.69元，同时按房产租赁合同继续支付房屋租金和合同违约金至退房屋之日止；三、判令亿丰公司立即支付拖欠的电话费、供暖费、维修费等物业费用共计x.36元。原审法院于2010年3月24日作出（2009）洛民二初字第X号民事判决，亿丰公司不服提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2010年7月5日公开开庭审理了本案，亿丰公司的委托代理人庞兰元，洛阳石化公司的委托代理人史晓峰、沈倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年6月，原隶属于洛阳石化公司的炼油实验厂改制成亿丰公司，成为具有独立法人资格的经济实体。该炼油实验厂在2001年7月停产时储罐、装置及管线中尚存有各种油品总量约x吨（按2004年双方检尺计算）。原储各类油品所有权仍为洛阳石化公司。2004年8月6日洛阳石化公司与亿丰公司签订一份《协议书》，约定变更原检修退油方式为由亿丰公司承包方式退油，并就相关事项进行了约定。2004年8月26日双方又为此签订了《补充协议》，对退油事项进行了补充。由于亿丰公司未能按前述协议约定如期退回全部油品，双方约定由亿丰公司以货币方式清偿油款，为此2008年洛阳石化公司与亿丰公司签订了《油品价款清偿合同》，合同约定：亿丰公司以货币方式清偿洛阳石化公司油款，双方确认截止本合同签订日，亿丰公司尚欠洛阳石化公司2894万元。付款期限为：一、亿丰公司于2008年4月30日前，向洛阳石化公司支付100万元；二、亿丰公司于2008年5-12月每月底前，向洛阳石化公司支付x元/月，三、亿丰公司于2009年1-12月每月底前，向洛阳石化公司支付x元/月，至2009年12月31日亿丰公司还清全款。四、洛阳石化公司收到亿丰公司支付的每笔合同款后，5个工作日内向亿丰公司开具收到等额款项的增值税发票。违约责任：一、亿丰公司未能按合同规定如期支付款项，未履行部分价款亿丰公司按银行同期贷款利率向洛阳石化公司支付利息，并支付与利息等额的违约金。二、亿丰公司违约造成洛阳石化公司的其它损失，由亿丰公司承担。合同签订后，亿丰公司履行了2008年11月前还款义务，自2008年11月起未按约定支付，截至目前尚欠油款x元未付。
另查明：洛阳石化公司与亿丰公司签订了一份《房产租赁合同》（注：该合同并未注明合同签订时间，为叙述方便指代明确，根据租赁标的物，将本合同称为老设计楼等房产租赁合同），合同约定洛阳石化公司将老设计楼、职工食堂和工会楼共计建筑面积5255平方米的房产租赁给亿丰公司。合同约定：租赁期限为5年，自2005年1月1日起算至2009年12月31日止，考虑到合同房产的位置及破损情况，合同房产每月租金按7882.5元人民币，年租金合计x元，在合同签订生效后，亿丰公司应于15个工作日内支付第一年的租金x元，以后每年房屋租金提前30日一次性全额交纳，即每年的12月1日前交纳下一年度租金，如未按期支付租金，每逾期一日支付全年租金日万分之五的违约金。合同同时约定租赁期间，合同房产的水、电、暖费、维修费及其他有关使用该合同房产的费用由亿丰公司负担。合同还约定如亿丰公司拖欠租金达15个工作日，洛阳石化公司就有权利解除本合同。该合同附有“合同涉及房地产情况表”和“合同涉及房地产的位置宗地图”。2004年10月1日双方就前述租赁合同约定的房产签订《租赁房屋移交手续》，移交了该部分房产。亿丰公司支付了第一年的租金x元，之后租金未付。2005年4月7日双方又签订了一份《房产租赁合同》、该合同约定：洛阳石化公司将坐落于洛阳市洛龙区李屯基地（10-9单丘）的部分现有现状房屋，包括设计楼边楼、X号单身楼、老X号单身楼、电算站楼、东门北侧平房、东门南侧平房共计建筑面积为x.9平方米，租赁给亿丰公司（另有X号单身楼由亿丰公司代管、不计租赁面积），租赁期限为4年7个月，自2005年5月1日起算至2009年12月31日止。合同约定考虑到合同房产的位置及破损情况，合同房产每月租金按x.85元，7个月租金为x.95元人民币，合同房产年租金合计x.2元人民币（含土地租金以及土地使用税，合同房产占地面积约为x平方米）。租金的支付为合同签订生效后，亿丰公司应于15个工作日内支付第一年租金x.2元，以后每年房屋租金提前20日一次性交纳，即每年的4月10日前交纳下一年度租金，剩余7个月租金x.95元随最后一年租金交纳，如未按期支付租金，每逾期一日支付全年租金日万分之五的违约金。合同还约定如亿丰公司拖欠租金达15个工作日，洛阳石化公司就有权利解除本合同。该合同附有“合同涉及房地产情况表”和“合同涉及房地产的位置宗地图”。合同同时约定租赁期间，合同房产的水、电、暖费、维修费及其他有关使用该合同房产的费用由亿丰公司负担。洛阳石化公司主张亿丰公司截止2007年12月31日拖欠电话费x.16元，亿丰公司称确实欠该部分电话费，但由于洛阳石化公司所用的水和电均是由其提供的，对方欠电费7万余元一直未解决，且由于对方单方面中断电话造成的损失也一直没有解决，故欠电话费的问题也未予解决。2004年8月10日洛阳石化公司与亿丰公司签订《物业管理协议》，约定改制设立的亿丰公司的职工，原由洛阳石化公司实验厂承担其住房的全部物业管理费、采暖费及其他相关费用，在亿丰公司设立之日起，该费用全部由亿丰公司承担或代洛阳石化公司从职工工资中扣缴，合同同时约定了收费标准、代扣代缴及结算办法。截止2007年12月31日亿丰公司的职工共计欠交供暖费、维修费等物业费共计x.2元。
原审认为：2004年8月6日洛阳石化公司与亿丰公司签订的《协议书》、2004年8月26日所签订的《补充协议》以及2008年4月14日双方签订的《油品价款清偿合同》均是双方对原洛阳石化公司实验厂所遗留油品处理的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，根据双方最后签署的《油品价款清偿合同》的约定，亿丰公司应当分期分批以支付货币的方式清偿油款，但亿丰公司在履行部分款项后，不向洛阳石化公司支付剩余款项，其已构成违约，因此，洛阳石化公司请求其支付剩余款项并依约支付未履行部分价款的同期银行贷款利息及等额的违约金的请求应予支持。
关于租赁问题，双方所签订的两份《租赁合同》均为有效协议，亿丰公司仅支付了老设计楼等房产租赁合同中第一年租金x元，截止2009年10月31日欠付租金x.90元，亿丰石公司称老设计楼等房产租赁合同确实仅付了一年的租金，剩余租金未付是由于所租赁的房产需要维修，但洛阳石化公司迟迟不予维修，经双方协商口头达成协议，即由亿丰公司出资维修，以维修费抵顶租金。另外认为2005年4月7日的房产租赁合同（关于租赁设计楼边楼、X号、X号单身楼等房产），虽然签订合同但并未实际交付，其并未使用。由于双方所签订的合同上已明确约定了房产存在破损情况以及租赁期间的维修费由亿丰公司负担，而亿丰公司并不能举出双方对用维修费抵顶租金已达成协议的相关证据，故亿丰公司称以维修费抵顶房租的辩由不能认定。对于亿丰公司是否接收2005年4月7日租赁合同项下的房产问题，由于从亿丰公司提交的2006年12月15日与洛阳市锦星涂料厂签订的《宿舍楼外墙及厂区部分围墙粉刷施工合同》中可以看出，其已对2005年4月7日租赁合同中约定的宿舍楼、通讯站、主楼的边楼等进行了外墙粉刷工程，从该装修行为应当推定出其已实际接受了该部分房产，由于其已实际接受，不管其是否实际使用，均应当支付租金。因亿丰公司未依约支付租金，已构成违约，其应当支付租金并支付合同所约定的全年租金日万分之五的违约金。同时依据租赁合同约定如亿丰公司拖欠租金达到15个工作日，洛阳石化公司就有权解除租赁合同，故洛阳石化公司要求解除租赁合同，并退还租赁物的请求应予支持。
关于亿丰公司是否拖欠电话费及数额问题，由于亿丰公司并未提交洛阳石化公司欠电费及中断电话并造成损失的相关证据，故对其辩称不予采信，因此应当认定亿丰公司欠洛阳石化公司电话费x.16元。
关于亿丰公司是否应当支付其职工的采暖、维修等物业费的问题。对于洛阳石化公司所要求的住宅供暖维修等物业费，虽然依法该费用应当由亿丰公司的职工向洛阳石化公司交纳，但由于在双方所签订的《物业管理协议》中已明确约定，由亿丰公司扣缴后统一支付给洛阳石化公司，该约定并不违反法律法规禁止性规定，合同一旦订立，双方均应自觉履行，故亿丰公司应依照双方所签订协议向洛阳石化公司支付相应的费用，现其违背合同约定，洛阳石化公司要求其支付该部分物业费的要求应当支持。据此，原审法院判决：一、亿丰公司在判决生效后10日内支付给洛阳石化公司油品款x元及利息x.3元（自2008年11月1日起按银行同期贷款利率暂计算至2009年8月31日，之后按相同标准计算至判决限定的付款期限届满之日）及违约金x.3元（自2008年11月1日起按银行同期贷款利率暂计算至2009年8月31日，之后按相同标准计算至判决限定的付款期限届满之日）；二、解除洛阳石化公司与亿丰公司签订的老设计楼等房产租赁合同和2005年4月7日房产租赁合同，亿丰公司在判决生效后15日内将其租赁的前述两份《房产租赁合同》项下的租赁物包括老设计楼、职工食堂、工会楼、设计楼边楼、X号、X号、X号单身楼、电算站楼、东门北侧平房、东门南侧平房等交付给洛阳石化公司；三、亿丰公司在判决生效后10日内支付给洛阳石化公司房屋租金x.9元及违约金x.76元（租金及违约金暂计算至2009年10月31日，之后租金按合同约定标准计算至实际交付之日止，之后的违约金根据所欠交的租金按照日万分之五的标准计算至判决限定履行期限届满之日）；四、亿丰公司在判决生效后10日内支付给洛阳石化公司电话费x.16元；五、亿丰公司在判决生效后10日内支付给洛阳石化公司物业费x.2元；如逾期履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，财产保全费5000元，共计x元，由亿丰公司负担。
亿丰公司上诉称：一、亿丰公司与洛阳石化公司签订了两份租赁合同，其中一份是没有签订日期的合同，在该合同履行中，亿丰公司交纳了第一年的租金，后因洛阳石化公司交付该合同项下房产时不具备基本的使用条件，洛阳石化公司不愿投入资金进行维修，洛阳石化公司的领导口头同意由亿丰公司自己维修，维修费用冲抵租金，亿丰公司有证据证明其在使用过程中的维修费冲抵租金后还有x.39元待以后冲抵，且洛阳石化公司在亿丰公司交纳第一年租金后从未向亿丰公司索要过租金，双方已经履行了“用维修费用冲抵租金”的口头合同，所以，亿丰公司不欠该份合同的租金。2005年4月7日双方签订的租赁合同实际上未履行，因该合同不具备使用的基本条件，洛阳石化公司答应维修却始终未维修，双方也未办理交付使用该房产的手续，亿丰公司也从未使用该房产，洛阳石化公司也从未向亿丰公司主张租金，且洛阳石化公司又将该份合同中约定的房产租给了他人，进一步证明实际上该合同双方并未履行，亿丰公司不存在欠租金的问题。二、亿丰公司欠洛阳石化公司9万元电话费，但洛阳石化公司所用水、电是亿丰公司提供的，至今仍欠亿丰公司7万多元的电费未支付，后物业公司单方中断电话，给亿丰公司的生产经营造成损失，洛阳石化公司要求支付电话费，应当先支付亿丰公司电费和因中断电话给亿丰公司造成的损失。三、关于供暖费、物业费的问题。这些费用不是亿丰公司发生的，是企业改制的职工发生的，应由改制企业的职工承担，亿丰公司只是负责代扣代交，不是实际债务人，不应承担该费用。亿丰公司请求：撤销原判第二、三、四、五项，改判驳回洛阳石化公司要求亿丰公司支付租赁费、电话费、物业费的诉讼请求。
洛阳石化公司答辩称：一、双方签订第一份租赁合同后办理了交接手续，该租赁合同中明确约定维修费用由亿丰公司承担，亿丰公司主张的维修费冲抵租金的事实没有提供证据证明。第二份租赁合同所涉房产与第一份租赁合同的房产相邻，因亿丰公司强行占用并使用至今，所以没有交接手续。洛阳石化公司每年都向亿丰公司主张租金，对此事实亿丰公司是认可的，只是表示要洛阳石化公司出具费用的明细以便核实，亿丰公司主张维修费抵租金没有事实依据。二、亿丰公司对欠电话费的事实是认可的，其主张的洛阳石化公司欠其7万多元水电费没有证据证明。三、亿丰公司与洛阳石化公司签订的物业管理合同中明确约定，由亿丰公司承担物业费用，原审判决其承担物业费是有合同依据的。请求：驳回上诉，维持原判。
针对各方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、亿丰公司应否支付洛阳石化公司房屋租金x.9元及违约金x.76元；二、亿丰公司应否支付洛阳石化公司电话费x.16元及物业费x.2元。
本院经审理查明：2008年5月14日，洛阳石化公司向亿丰公司发出两份“催款通知单”,由亿丰公司的员工刘建成签收，2008年5月15日亿丰公司“关于洛阳石化公司财务计划部催交通知的回函”，载明：2008年5月15日，我公司收到贵部曹新宇等同志送交的催款通知单时，已当面口头向曹新宇要求提交贵公司催交款项的明细，以便于核对，但时至今日未见提供。……为此，我公司希望贵部能够出具有关交款的明细，以便双方核对。原审法院审理中，亿丰公司主张洛阳石化公司欠其电费7万多元，但未提供相应证据，二审审理中，要求亿丰公司在庭审后3日内提供洛阳石化公司欠其电费的相应证据，亿丰公司未提供。原审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为：亿丰公司与洛阳石化公司就油品处理事项签订的协议、补充协议，以及两份房产租赁合同和物业管理协议，经双方当事人协商议定，意思表示真实，合法有效，原审法院认定合同有效正确。原审法院判令亿丰公司支付洛阳石化公司油品款及违约金，并解除亿丰公司与洛阳石化公司签订的老设计楼房产租赁合同和2005年4月7日房产租赁合同，对此，亿丰公司未上诉并表示认同，本院予以确认。
关于亿丰公司应否支付洛阳石化公司房屋租金及违约金的问题。双方签订老设计楼等房产租赁合同后，洛阳石化公司如约交付了该合同项下的租赁物，亿丰公司也交纳了一年的租金，此后的租金未交，亿丰公司认为双方实际履行了“用维修费用冲抵租金”的口头合同，维修费已经冲抵租金后还有部分尚未冲抵完毕，其不存在欠租金。但根据双方合同约定，租赁期间的维修费用由亿丰公司承担；因亿丰公司拖欠租金，洛阳石化公司于2008年5月14日，向亿丰公司发出两份“催款通知单”,由亿丰公司的员工刘建成签收，虽然亿丰公司不认可刘建成签收的效力，但2008年5月15日亿丰公司“关于洛阳石化公司财务计划部催交通知的回函”中，亿丰公司认可其欠租金的事实，且回函是在亿丰公司刘建成收到催款通知后回复的，可以证明亿丰公司认可刘建成签收文件的效力；亿丰公司也未提供洛阳石化公司同意用维修费用冲抵租金的相关证据；所以，亿丰公司主张以维修费用冲抵租金理由不能成立。亿丰公司未依约向洛阳石化公司交纳租金，构成违约，原审判决亿丰公司向洛阳石化公司支付租金并承担违约责任正确，本院予以维持。2005年4月7日的租赁合同，已经依法成立，对双方当事人具有法律效力，当事人必须全面履行合同规定的义务。虽然该合同项下的房产双方未办理书面的交接手续，但亿丰公司已经占有了该合同项下的租赁物，亿丰公司应当向洛阳石化公司支付相应租金。因亿丰公司认为其未使用过该房产，该房产中的一部分房屋已被洛阳石化公司租给了他人，但亿丰公司在一审中提交的其对租赁房屋进行维修所签订的维修合同中，已对2005年4月7日租赁合同中的宿舍楼、通讯站、主楼的边楼等进行了外墙粉刷工程，至于亿丰公司是否使用该房屋属于其对租赁物如何正常使用的问题，不影响其合同义务的承担；亿丰公司主张洛阳石化公司将一部分房屋出租给他人，并未提供相应的证据证明。所以，原审法院认定亿丰公司已实际接受2005年4月7日租赁合同项下的房屋，应当支付租金并无不当。亿丰公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于亿丰公司应否支付洛阳石化公司电话费及物业费的问题。亿丰公司对其欠洛阳石化公司x.16元的电话费是认可的，但其认为洛阳石化公司欠其7万多元的电费未支付，应一并解决，因亿丰公司一、二审期间未提交洛阳石化公司欠其电费的相关证据，故对其主张不予支持。依据双方签订的《物业管理协议》的约定，改制设立的亿丰公司的职工，原由洛阳石化公司实验厂承担其住房的全部物业管理费、采暖费及其他相关费用，在亿丰公司设立之日起，该费用全部由亿丰公司承担或代从职工工资中扣缴。亿丰公司是否从职工工资中扣缴，是亿丰公司对其职工的内部管理行为，不能因此免除其承担物业费的责任。因亿丰公司未按协议约定履行承担或扣缴物业费的义务，原审依据双方约定判令亿丰公司承担物业费并无不当。亿丰公司上诉称其不应承担物业费的理由不能成立，应予驳回。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，应予维持。亿丰公司上诉理由均不能成立，应予驳回。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由洛阳市亿丰石油化工有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长原永杰
审判员宋丽萍
代理审判员高海娟
二○一○年八月十三日
书记员张天艳
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