广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市三水千叶花园房地产有限公司(以下简称千叶花园)住所地：佛山市X区森林公园内。
法定代表人李某甲，该公司执行董事。
委托代理人赵某某，该公司职员。
被上诉人(原审原告)吴某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审原告)李某乙，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
两被上诉人共同委托代理人程某某，女，汉族，X年X月X日出生，住佛山市X区千叶花园桂花苑6座401。
上诉人千叶花园因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市X区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决，向本某提起上诉。本某受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审法院认定：2004年1月14日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同其中约定：原告购买被告位于三水区X街道森林公园千叶花园桂花苑6座602商品房一套，该预售商品房合同约定建筑面积为130。18平方米，房价总额为（略）元。首期款（略）元在2004年1月14日前付清，余款（略）元办理银行按揭。原告逾期付款超过30天的，被告有权解除合同；被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。被告应在2004年3月1日前将具备下列第2种条件，并符合本某同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。被告逾期交房超过30日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交楼时间的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。被告并应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按原告已付房价款的10%向原告支付违约金。合同第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本某同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付购房款。2004年3月5日，原被告办理了商品房交接手续。2004年10月2日，吴某在被告开出的《开具发票申请表》签名，该表其中的内容为：对该物业未有任何不满或索赔。被告于2004年9月27日开出购房发票。
原审法院认为：原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护。双方应切实履行各自的合同义务。合同约定被告应在2004年3月1日前将商品房交付原告，本某中，被告于2004年3月5日将商品房交付原告使用，属违约行为。原告起诉请求被告承担相应违约责任，合法合理，法院予以支持。但原告请求从2004年3月1日起计算违约金至2004年6月14日，无理。违约天数应从2004年3月2日起计算至2004年3月4日，共3天，违约金应为：（略）×0。0003×3=271元。根据合同的约定，被告应于2004年6月1日前开出购房发票协助原告办证，本某被告是在2004年9月27日才开出购房发票，属于违约行为。原告请求按已付房价款的10%计算违约金，合法，法院予以支持。被告辩称违约金过高，被告辩称无理，法院不予采纳。被告辩称原告已在《开具发票申请表》签名表示放弃追究答辩人的违约责任，由于该申请表是被告制定的格式合同，限制了原告的主要权利，违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，因而是无效的。被告辩称无理，法院不予采纳。原告要求被告按合同第八条规定出示3个证明文件，首先，原告已收楼，应视为原告放弃此权利；其次，合同第八条约定的是被告提供“商品房经综合验收合格”的证明文件，并不是要同时提供三个证明文件。另合同第11条规定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本某同第8条规定的证明文件”，第11条规定出卖人履行第8条的义务，应作狭义的理解，即合同第8条规定出卖人出示“该商品房经综合验收合格”的证明文件，而不应作广义的理解，要求出卖人同时提供另外2个证明文件，因为“该商品房经综合验收合格”的证明文件已最完全保护了买受人的利益。原告该请求无理，法院不予支持。原告请求与被告签署房屋交接单，由于双方已进行了房屋交接手续，故应视为被告已履行该义务，原告该请求无理，法院不予支持。原告请求被告承担保修责任，由于原告的权利客体未受侵犯，故原告可在实体权利受侵犯时另行起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十条，第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司支付原告吴某、李某乙逾期交楼违约金271元、逾期办证违约金（略）元(（略）×10%)，合共（略）元。该款于本某决生效之日起十日内给付完毕。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴某、李某乙对被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1591元，由原告负担371元，被告负担1220元。
宣判后，上诉人千叶花园不服，向本某提起上诉称：一、原审判决认定的事实不清，违反举证原则，判决错误。首先，根据双方合同的约定及最高人民法院的司法解释，只有因出卖人的责任导致买受人未能按期取得房地产权属证的出卖人才承担违约责任。根据“谁主张，谁举证”的责任原则，被上诉人应对上诉承担违约责任进行举证，但在一审期间，被上诉人没有提供任何证据证明其曾去办理过房产证而因上诉人的原因未能办理成功。其次，即使上诉人有义务向被上诉人出具商品房销售发票，但这义务的履行须以被上诉人的接受为条件，被上诉人一审时没有提供任何证据证明曾向上诉人索取过发票而遭拒绝，相反，上诉人多次以电话等形式通知被上诉人领取发票，因此，被上诉人怠于行使自身权利的责任应由自己承担。一审法院的认定与原双方签订合同第十五条关于产权登记的约定的违约责任不同。被上诉人应出具证明其于90日内未能办取房地产权属证明书或向上诉人索要有关购楼发票而不得，才能向上诉人要求赔偿。再次，被上诉人已明确放弃了追究上诉人的违约责任。被上诉人在领取发票时，签订了一份开具发票申请表，明确表示“对该物业未有任何不满或索赔”。被上诉人在签收发票时已明确知道上诉人交付发票的时间已经超过合同的约定，上诉人从他签领发票时起被上诉人就知道可以向上诉人索赔，但被上诉人明确放弃了。虽然该条款是上诉人单方写好，但在被上诉人签名前已明确告知被上诉人，被上诉人也认为不向上诉人索赔，这是被上诉人的真实意思，一审法院认定该申请表是上诉人单方写好而视为是格式合同，违反合同法第四十条的规定，应为无效合同，这是错误的。二、原判决认定上诉人延迟提供办证资料(发票)的违约责任是不公平和过高的，应适当减少。首先，原合同约定出卖人迟提供发票须承担10%违约责任是不公平的。其次，要上诉人承担10%违约金明显是过高的，由于被上诉人所购房屋是用于自住，上诉人已按约定实际交付了商品房，迟延办证对被上诉人根本某任何损失，被上诉人也未提供任何证据证明其损失，即假定上诉人迟延提供办证资料，但对被上诉人没有任何损失的情况下，仍要承担10%的违约责任，显然是过高的。合同法第114条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条亦规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”因此，请求二审法院予以纠正。综上，请求：1、撤销广东省佛山市X区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本某、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人千叶花园在二审期间没有提交证据。
被上诉人吴某、李某乙答辩称：一、被上诉人与上诉人于2004年1月17日签订的《广东省商品房买卖合同》符合国家法律有关规定，是合法有效的，法律才赋予它的约束力。合法有效的合同则成为追究上诉人违约责任的根据。二、上诉人称“原判决认定事实不清，违反举证原则”。被上诉人认为，被上诉人已向人民法院完成举证责任，但上诉人至今为止却未能向人民法院举证自己未违反合同第十五条的约定，未向人民法院举证自己将商品房交付被上诉人之后的90日内已向有关部门提供了办证的必要证明文件。关于商品房销售发票的交付，被上诉人认为，销售发票是办理房地产权属证书不可缺一的证明文件，是双方履行合同第十五条有否违约的直接证据，至于上诉人称多次以电话通知被上诉人前去领取销售发票，被上诉人都未去领取，上诉人应向人民法院举证曾通知过被上诉人领取销售发票的证据。三、至于上诉人称多次以电话通知被上诉人领取商品房销售发票，被上诉人都说不用急。被上诉人认为，按惯例，任何一位购房者在付清购房款和办理必要的手续后，都想早日取得房屋权属证，如上诉人声称哪位被上诉人说不急要取得商品房销售发票，上诉人应向法院举证。上诉人称，被上诉人在领取发票时签订了一份开具发票申请表，明确表示“对该物业的买卖履行及发票的交付未有任何不满或索赔”。被上诉人认为，该申请表并非双方经协商后制作的，而是由上诉人单方制订的。四、上诉人认为违约金过高，应按实际损失确定。被上诉人认为，依据合同第七条约定，被上诉人如逾期付款要支付10%的违约金给上诉人，该合同在卖方与买方违约时所承担的违约金比例是同等的。合同第七条、第十五第二项的违约金是惩罚性的，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，以约定为准。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人吴某、李某乙在二审期间没有提交证据。
经审查，本某对原审判决认定的事实予以确认。
本某认为：上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。购房发票是办理房屋权属证明的必要条件。根据合同的约定，上诉人应于2004年6月5日前开出购房发票协助被上诉人办证，本某上诉人是在2004年9月27日才开出购房发票，上诉人存在违约行为，应当按合同的约定承担违约责任。关于上诉人认为原审判决违反举证原则问题，因开具购房发票是上诉人的义务，上诉人没有举证证明其已经履行相应的义务，就要承担相应的法律后果，故原审判决没有违反举证原则。至于上诉人认为违约金过高，应按实际损失确定问题，违约金责任不以实际损失为前提，且本某合同约定的违约金并不过高。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1591元，由上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。
本某决为终审判决。
审判长吴某
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00六年二月十六日
书记员张飞凤
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