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原告谢××不服被告慈利县房地产管理局商品房买卖合同进行的登记备案案

当事人:   法官:   文号:(2007)张中行重初字第48号

原告谢××,女,X年X月X日出生,土家族,住张家界市永定区凤湾居委会城墙路X号。

委托代理人吴胜军,湖南风云律师事务所律师。

委托代理人李某(特别授权),女,X年X月X日出生,住(略)。

被告慈利县房地产管理局。

法定代表人朱某某,该局局长。

委托代理人刘某某(特别授权),该局副局长。

委托代理人舒某某,湖南金旅律师事务所律师。

原告谢××不服被告慈利县房地产管理局(以下简称慈利房管局)给原告与张家界飞达置业有限公司(以下简称飞达公司)签订的商品房买卖合同进行的登记备案行为,向本院提起行政诉讼。本院于2007年11月6日受理后,依法组成合议庭,经审理于2007年12月18日作出(2007)张中行初字第X号行政判决。原告谢××不服,上诉至湖南省高级人民法院,湖南省高级人民法院于2008年9月10日裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭,于2008年11月21日、12月9日两次公开开庭审理了本案。原告谢××的委托代理人吴胜军、李某,被告慈利房管局的委托代理人刘某某、舒某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告慈利房管局于2007年7月10日给原告谢××与飞达公司签订的商品房预售合同进行了登记备案,并在合同上加盖了“慈利县房地产管理局合同登记备案专用章”。被告慈利房管局向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据、依据:1、被告的商品房预售合同登记备案表,证明原告进行了正式的登记备案;2、原告谢××的商品房买卖合同一份,证明签订合同的事实;3、原告谢××2007年7月10日写的关于房屋维修基金的承诺书一份,证明要缴纳维修基金,但没有交纳;4、原告谢××及侯德永2007年6月27日的借款抵押承诺书一份,证明谢××等人的购房合同实际上是为借款作抵押的;5、慈利县经侦大队的证言,证明原告与飞达公司是借款关系;6、慈利县人民法院关于飞达公司破产清算的通知;7、法律、法规依据:《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第二款,《城市商品房预售管理办答辩诉称:2007年6月25日,原告与飞达公司签订了商品房买卖合同,从飞达公司“财富城”项目中购买了商业门面四间(具体门面号为C栋X、135、151、X号,面积为84.50m2)。合同签订后,在被告慈利县房地产管理局进行了合同登记备案,被告亦在该合同上加盖了“慈利县房地产管理局合同登记备案专用章”。之后,原告给飞达公司一次性付房款人民币10万元。2007年7月25日,原告从被告负责房地产开发的工作人员口中得知,原告等人所购买的门面有重复备案登记的现象。原告当即找到被告要求解决此事,被告答复说不能办理产权证,原告应去找飞达公司追讨购房款。但原告去找飞达公司时,该公司已人去楼空。原告认为之所以缴纳购房款是因为对被告的登记备案行为的信赖,原告的购房款损失与被告的登记备案行为有因果关系。故请求:1、确认被告对原告所购商品房进行预售登记备案行为违法;2、责令被告赔偿原告10万元购房款及利息(利息以银行贷款利率计算至原告获得赔偿日止);3、由被告承担本案全部的诉讼费用。原告为支持自己的主张,在庭审中向本院提交了如下证据:1、商品房买卖合同一份,说明原告购买门面的事实,该份证据证明被告所作的具体行政行为;2、购房款收据一份,证明损失;3、张家界飞达置业有限公司办理的x号房产总证;4、从邹连明得到的借款协议清单,没有原告的名字,证明原告与张家界飞达置业有限公司不是借款关系;5、2007年11月8日张家界日报上的公告一份;6、原告谢××等人自己所写的书面购房经过及2007年11月2日谢连华的证明,证明房子是现房而不是预售房;7、张家界家多宝置业顾问有限公司诉张家界飞达置业有限公司的民事诉讼状、财产保全申请书、担保书,永定区人民法院法律文书审签表、(2007)张定法民二初字第X号民事裁定、协助执行通知书(稿)、(2007)张定法民二初字第X号民事判决及相关的送达回证、(2007)张定法执字第X号民事裁定,证明原告购买的四间门面于2007年6月27日已被永定区人民法院查封、其中两间门面已于2008年6月28日作价抵偿给张家界家多宝置业顾问有限公司。

被告慈利房管局辩称:1、根据《城市房地产管理法》第44条第2款及《城市商品房预售管理办法》第10条的规定,被告有权对《商品房买卖合同》办理登记备案手续。故原告的第一项诉讼请求没有法律依据,不能成立。2、原告的第二项请求明显缺乏事实依据。理由如下:首先,被告没有行政违法行为的事实存在;其次,到目前为止,原告的损害后果没有实际发生;第三,损害后果和登记备案行为之间没有法律上的因果关系。3、飞达公司已进入破产清算,所有财产被查封,原告的损失尚处于未定状态。请求:驳回原告的诉讼请求。

经庭审质证,本院对证据作如下确认:被告提交的第X号证据商品房预售合同登记备案表,原告认为登记备案的时间应以承诺书上的时间为准,本院经审查表明该备案表上记录的登记备案时间与被告的第X号证据谢××写的关于房屋维修基金的承诺书上的时间一致,同时备案表上记录的原告购买的房号与原告合同(原告作为第X号证据,被告作为第X号证据提交)的内容相印证,本院对上述被告的第1、2、X号证据及原告的第X号证据均予以采信,对证实原告与飞达公司签订了商品房买卖合同并在被告处办理了登记备案及登记备案的时间具有证明力;被告提交的第4、X号证据与本案无关联,本院不予采信;被告提交的第X号证据,不是被告作出具体行政行为时收集的证据,不能证明被告具体行政行为的合法性,但该证据是人民法院发出的司法文书,内容客观真实,对于该证据提到的飞达公司现已进入破产清算的事实本院予以认可;被告提交的第X号证据,系被告作出具体行政行为的法律依据,原告未提出实质异议,本院予以采信。原告提交的第X号证据购房款收据,盖有飞达公司的财务专用章,被告对其中的数额也无异议,本院予以采信,对证实原告于2007年6月27日向飞达公司支付购房款10万元的事实有证明力,但该证据并不能直接证实原告的损失;原告提交的3、X号证据,与本案无关联,本院不予采信;原告提交的第X号证据,系有权机关作出的公文,且与原被告双方的陈述相印证,本院予以采信,对证实原告约定购买的房产未进行竣工验收的事实具有证明力;原告提交的第X号证据,从内容上看并不能证明飞达公司销售的房子是现房而不是预售房,且与原被告都提交的商品房预售合同矛盾,对原告的证明主张不予采信。对原告提交的第X号证据,是人民法院作出的生效法律文书,原告提交该组证据所要证明的事实被告也予以认可,本院予以采信。

经审理查明:2007年6月25日,原告谢××与飞达公司签订预售商品房买卖合同,从飞达公司“财富城”项目中购买了商业门面四间(具体门面号为C栋X、135、151、X号,面积为84.50m2),并于同月27日一次性向飞达公司支付了购房款10万元。7月10日,谢××将与飞达公司签订的上述买卖合同拿到被告慈利房管局处进行登记备案,被告慈利房管局对谢××与飞达公司签订的上述买卖合同进行了登记备案,在合同上加盖了“慈利县房地产管理局合同登记备案专用章”。由于种种原因,飞达公司未按约将原告约定购买的房产进行竣工验收并交付原告,后飞达公司主要负责人逃跑。(现飞达公司已进入破产清算)原告谢××因未能办到所购门面的房产证,据此认定自己已得不到房产,遭受了购房款及利息损失。原告谢××认为其所购买的门面有重复登记备案的现象,被告慈利房管局将已进行合同登记备案的房产再给原告进行登记备案,是违法行为。原告基于对被告的信赖,由此造成购房款及利息损失,依法应当由被告予以赔偿。故向本院提起行政诉讼,请求:1、确认被告对原告所购商品房进行预售合同登记备案行为违法;2、责令被告赔偿原告10万元购房款及利息(利息以银行贷款利率计算至原告获得赔偿日止)。

本院另查明,原告谢××购买的四间门面,已于2007年6月27日被永定区人民法院查封(查封的门面号为C栋X、1116、1118、X号,分别对应原告购买的门面号为C栋X、150、135、X号),永定区人民法院于同日向被告慈利房管局送达了协助执行通知。2008年6月20日,永定区人民法院裁定将查封的1116(150)、1118(135)号门面作价二十一万元抵偿给张家界家多宝置业顾问有限公司。

本院认为:本案中,原告谢××与飞达公司签订商品房买卖合同,约定购买飞达公司的门面。从该合同的内容来看,该合同的第二条表明,飞达公司是根据慈利房管局颁发的预售许可进行的商品房预售。原告认为与飞达公司签订合同约定购买的房产属于现房,经本院查明,原被告也认可,原告约定购买的房产未进行竣工验收,不符合《商品房销售管理办法》第七条第(四)项规定的商品房现售条件,对原告的该主张本院不予支持。因此,原告谢××与飞达公司签订的商品房买卖合同是商品房预售合同,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定,被告慈利房管局有对该合同进行登记备案的职权,也应当对该合同进行登记备案。但是,《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款也同时规定,将商品房预售合同报房管部门登记备案的应该是商品房预售人而不是商品房购买人。本案中,原告谢××与飞达公司签订的商品房预售合同是由购买人谢××拿到被告慈利房管局进行登记备案的,被告慈利房管局虽然辩称是商品房预售人飞达公司委托他人的,且飞达公司曾给慈利房管局电话通知,但慈利房管局并没有依照《城市商品房预售管理办法》第十条第三款的规定收集被委托人的书面委托手续和身份证明,也未能提供飞达公司委托他人登记备案的其他有效证据,因此,本案只能认定原告谢××与飞达公司签订的商品房预售合同是由购买人谢××拿到被告慈利房管局进行登记备案的。被告慈利房管局由此对原告合同进行的登记备案违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律规章的规定,客观上增加了重复登记甚至冒名登记的可能性,是不合法的。同时,原告所购买的四间门面已于2007年6月27日被永定区人民法院查封,被告慈利房管局也于同日收到了永定区人民法院的协助执行通知,由于被告疏于审查及内部管理制度的不完善,被告又于2007年7月10日对已查封的门面进行备案登记,导致出现了重复备案登记的违法情形,因此,对原告要求确认被告该登记备案行为违法的请求,本院依法予以支持。对于赔偿问题,本院认为,从原告自己出具的购房款收据来看,原告支付购房款的时间是2007年6月27日,而被告对原告合同进行登记备案的时间本院已通过采信的证据证实,是2007年7月10日,在原告签订合同和支付购房款之后,原告口头陈述对上述事实有异议,但原告的陈述与原告自己提交的购房款收据及原告签名的承诺书矛盾,效力上明显低于本院已采信的购房款收据、承诺书及登记备案表等书证。故本案的事实是原告签订购房合同和支付购房款均在被告对原告合同进行登记备案之前。因此,原告认为自己是基于对被告慈利房管局登记备案行为的信赖才支付购房款,并由此而造成损失的观点,与事实不符,本院不予支持。另外,本案原告与飞达公司签订合同约定购买的门面仍有两间尚未处理给他人,且飞达公司正在进行破产清算,原告的损失及数额事实上尚未确定。故此,原告认为自己是基于对被告慈利房管局登记备案行为的信赖才支付购房款,并由此而造成损失的观点不能成立;原告的损失及数额也未确定,对于原告由此提出的赔偿请求本院依法不予支持。

综上,依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十七条第二款第(二)项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定,判决如下:

一、确认被告慈利县房地产管理局给原告谢××与张家界飞达置业有限公司签订的商品房买卖合同进行的登记备案行为违法;

二、驳回原告谢××要求被告慈利县房地产管理局赔偿10万元购房款及利息的诉讼请求。

案件受理费50元由被告慈利县房地产管理局承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提供副本,上诉于湖南省高级人民法院。

审判长覃恩赐

审判员丁光辉

审判员彭斌韬

二○○八年十二月十五日

书记员徐联宏



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