濮阳市华龙区人民法院
民事判决书
（2009）华法民初字第X号
原告濮阳市永基实业发展有限公司，住所地，濮阳市X路东段。
法定代表人马某某，经理。
委托代理人孙贯玲，河南长庚律师事务所律师。
委托代理人苏栋太，河南泽民律师事务所律师。
被告陈某某，男，汉族，X年X月X日出生。
委托代理人张峥嵘，河南优诚律师事务所律师。
原告濮阳市永基实业发展有限公司与被告陈某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告濮阳市永基实业发展有限公司的委托代理人孙贯玲、苏栋太，被告陈某某及其委托代理人张峥嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告濮阳市永基实业发展有限公司诉称，2007年3月15日，原、被告经协商签订了一份《房屋租赁合同》，将凯旋门饭店租给被告使用。合同约定，租赁期间，被告擅自改变房屋主体结构或危害房屋安全的，原告有权终止合同，收回房屋，被告须承担违约责任，租赁物需要装修时，装修方案必须经原告过目同意，合同同时约定了其他相关条款。2009年3月5日，原告方去饭店订餐时发现该店已停业，正准备装修，于是询问被告装修为什么不通知原告，被告答复说“没有必要”。2009年3月6日至11日，原告先后四次以书面形式通知被告，要求其立即停止违法行为，被告接通知后，以种种理由推托，并继续对租赁物进行改造、装修，改变了饭店的主体结构，危及了租赁物的安全。被告改变饭店主体结构的行为，已构成严重违约，根据双方合同约定，原告有权收回租赁物，终止双方的合同。请求法院判决解除原、被告2007年3月15日签订的《房屋租赁协议》，本案诉讼费用由被告承担。
被告陈某某辩称，2007年3月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定将凯旋饭店租给被告使用。合同期限为2007年5月1日至2017年4月30日，到期后被告有优先签订合同的权利，标的物为沿街五层楼面积约为3400平方米、北楼面积约1000平方米、操作间西楼面积约为600平方米、库房面积约200平方米、院内场地约900平方米及配套水井、变压器等配套设施，年租金为50万元，合同保证金为10万元，合同还约定了其他内容。被告向原告支付了140万元转让费，并交纳了第一年租金和合同保证金，原告将标的物交给被告使用，被告投入了上千万资金将沿街楼四楼、五楼毛坏房装修为宾馆。沿街楼一、二、三层原来的装修经多年使用后，部分已老化，被告在不改变房屋主体结构和不危及房屋安全的情况下，将原来老化的壁纸拆除，对墙壁表面进行必要的清理，整个装修不违反合同约定。2009年3月初，被告出具装修方案与原告进行协商，但原告却不同意，并且阻止被告进行装修，时间已长达三个月，给被告造成很大损失。原、被告双方签订的租赁合同标的物面积共计约6100平方米，装修部分面积只有1000多平方米，占整个租赁物的一小部分，装修对整个合同的履行不构成影响，原告要求解除合同的理由不能成立。按照合同约定，每年的5月1日为交纳租金时间，2009年4月26日、28日、30日被告给原告法人代表联系交房租事宜，原告法人代表先是以时间未到为由拒收房租，后又以双方正在诉讼中为由拒收房租，2009年5月4日，被告扣除原告在被告处消费的5万元后，将45万元房租交给了法院，表明了被告要求继续履行合同、没有任何违约的事实，如果终止合同，被告的损失无法估计，合同应继续履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年3月15日，原、被告双方签订一份房屋租赁合同，合同主要约定，原告将位于黄河路东段的房屋[沿街五层框架，一、二层（东侧除外）面积约3400平方米，北楼面积约1000平方米，操作间西楼面积约600平方米，库房面积约200平方米，院内场地约900平方米，为房屋服务配套的水井两口及水网，储水池一个，水泵两台，变压器一台，配电柜一台及电网，气网，中央空调一座及室内管网]出租给被告；合同期限自2007年5月1日至2017年4月30日；该出租房屋每年租金50万元，合同保证金10万元，交纳方式为现金一次交清（期满后退还），其中，租金头五年每年支付一次，从第六年头起，首付三年，第七个年头付两年，即两次两年全部付清后五年的房租；原告有权利依照法律和本合同的有关规定，对出租房屋的使用及配套设施交与被告并进行监督，被告有下列情形之一的，原告有权终止合同，收回房屋，被告须承担违约责任：a.被告擅自将房屋转租转让或转借，b.被告利用房屋进行非法活动，损害公共利益的，c.被告擅自改变房屋主体结构或危害房屋安全的，d.被告拖欠房屋租金累计达十日的；原告保证对该出租房屋所有权与他人无任何纠纷，原告与他人因该出租房屋发生纠纷而导致被告经济损失的，原告应赔偿被告所受的经济损失；被告依照本合同有关规定对房屋享有使用权，有权爱护房屋和设施的义务，应负担在合同期内属被告应交纳的水电暖气卫生治安等费用及有关管理部门规定应交纳的其他费用；在合同期限内，该出租房屋的自然损害由被告负责修缮，该出租房屋如因被告人为破坏的由被告负责修缮，该房屋需要装修时，装修方案必须经原告过目同意；在合同期限内，原告如将房产所有权转让，被告在同等条件下享有优先购买权，被告放弃优先购买权后，原告有权将房产所有权转让给第三方，该第三方即成为该合同的当然甲方，享有原告的权利，承担原告义务，此合同正常履行，如有违约，原、被告双方协商解决赔偿事宜；在合同期限内被告如欲将房屋使用权转租给第三方，必须事先征得原告同意，并办理有关手续，取得使用权的第三方即成为本合同的自然乙方，享有被告的权利，承担被告的义务。被告足额缴纳租金，原告如无正当理由拒收，被告不负迟延缴纳租金的责任，以十日为限，被告如拖欠租金，原告有权终止租赁合同，收回出租房屋，被告除足额补缴外，应按所缴租金额的10%偿付原告违约金，租赁期间，被告不得擅自改变房屋主体结构和本合同约定的用途等，被告如因故意或过失造成租用房屋和配套设施毁损，应负责恢复至原状或房屋应达到的性能，并赔偿由此造成的经济损失，租赁期间，被告违反有关规定造成事故或受到有关部门处罚，被告除赔偿原告所受的损失外，一切责任均由被告负责，租赁期满或合同解除，被告应保持原房屋及所有配套设施齐全完好，如有损坏或丢失的按原值索赔，转让设施归被告所有。合同签订后，原告按约将出租房屋交付给被告使用，被告用于经营新凯旋门酒店，并按约向原告支付租金。2009年3月3日，被告在没有征得原告同意的情况下，停止经营新凯旋门酒店，将沿街楼一至三楼进行装修，欲经营宾馆和洗浴，原告得知情况后及时进行了制止，并于2009年3月7日、8日、11日三次通知被告停止施工，提供装修方案，并要求解除合同。被告接到通知后，没有停止施工，继续进行装修。2009年3月16日，原告向法院提起诉讼，认为被告的装修行为违反了合同约定，要求解除合同，被告不同意解除合同，双方形成纠纷。
另查明，在案件审理过程中，原告提出申请，要求对下列事项进行司法鉴定：1、被告的装修行为是否改变了房屋主体结构或危害房屋安全；2、确认装修工程性质，是否改变建筑主体或承重结构，明显加大房屋荷载；3、对下列施工行为作出定性评估：在没有防水要求的房间增设卫生间，在地面楼板（预制板）上同一个断面多处开设洞口，打断钢筋和预埋线管，在楼顶上增设水罐；4、分析和评估建筑物使用功能改变后，水、电、暖、排污和消防系统的安全隐患及使用性能；5、对在拆改装修施工中给酒店设施及附属物造成的损毁进行完损与完整等级评定。经本院依法委托鉴定机构，2009年4月24日，开封市房屋安全鉴定站作出汴房安（2009）房司鉴字第X号司法鉴定书，鉴定结论为：被告改造装修房屋的行为主要是增加了原结构的荷载，拆改部分尚未改变房屋主体结构；根据鉴定时现场装修时对临街楼房三层框架柱、梁、板计算，主要框架构件能够满足安全使用要求，二层楼面11轴次梁（LL－1）不满足安全使用要求，上部墙体拆除后LL－1满足安全使用要求，附属楼个别预制楼板打洞造成楼板承载力降低，存在一定的安全隐患，建议对楼板进行处理。2009年5月5日作出补充鉴定意见：1、楼板上增加x厚砖经勘察不存在；2、卫生间地面提高20CM，经现场勘察不存在，部分卫生间地面存有建筑垃圾，属临时荷载，且数量较小，不会造成安全影响；3、预制楼板开设洞口，打断钢筋一事，在原报告中已做说明；4、屋面增加两个水箱一事，经现场勘察，水箱安放在C轴、D轴线框架梁上，不在屋面板上，由于上部荷载不详，不能进行结构计算，但一般不会对结构产生影响；5、水、电、暖等拆改项目以及损毁情况不涉及主体结构和房屋安全。
本院认为，2007年3月15日，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。合同双方当事人均应遵循公平合理、诚实信用、促进合同目的实现、有利于合同全面履行的原则，享有合同权利，承担合同义务。在合同履行过程中，被告陈某某停止经营新凯旋门酒店，在未征得原告同意的情况下，擅自将沿街楼一至三楼进行装修，增加了原结构的荷载，二层楼面11轴次梁（LL－1）不满足安全使用要求，附属楼个别预制楼板打洞造成楼板承载力降低，存在一定的安全隐患，被告陈某某的擅自装修行为违反了合同约定，应当承担违约责任。根据法律规定，承担违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，原告可以请求解除合同，亦可以请求赔偿损失。但依法成立的合同受法律保护，当事人不得随意变更或解除，履行过程中的合同提前解除通常给当事人造成较大经济损失，亦不能实现合同目的，故对于当事人行使合同解除权亦应给予合理限制。对于具备继续履行合同的条件，合同当事人一方中有违约行为，但通过采取强制继续履行合同义务、采取补救措施等方式能够保护当事人合同权益的，则不应支持当事人请求解除合同。本案中的房屋租赁合同履行期限为十年，已履行两年有余，被告擅自装修对租赁房屋所造成的安全隐患通过对上部墙体的拆除、对楼板进行处理后可以消除，被告的违约行为尚不完全具备合同解除的条件，原、被告之间的房屋租赁合同现仍具备继续履行的条件，能够继续履行，通过强制被告采取整改措施，消除安全隐患，即可保护原告合同的主要权益，实现合同目的。故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告濮阳市永基实业发展有限公司的诉讼请求。
本案诉讼费100元，保全费30元，由原告负担。
如不服本判决，可自接到本判决之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审判长董明海
代理审判员马某
代理审判员马某选
二〇〇九年七月七日
书记员赵慧
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