原告北京华煦物业有限公司，住所地朝阳区X路戊二号。
法定代表人荣某某，董事长。
委托代理人贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。
被告北京爱惠物业管理有限公司，住所地朝阳区X路戊X号D座（住宅）楼X室。
法定代表人宋某某，董事长。
委托代理人张志明，北京市创世律师事务所律师。
委托代理人袁某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京爱惠物业管理有限责任公司经理。
原告北京华煦物业有限公司（以下简称华煦公司）与被告北京爱惠物业管理有限公司（以下简称爱惠公司）经营合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔晓林独任审判，公开开庭进行了审理。原告华煦公司委托代理人贾学峰，被告委托代理人张志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华煦公司诉称：2006年11月28日，华煦公司与爱惠公司签订《地下停车场承包经营合同》，华煦公司将自己所有的位于朝阳区X路戊X号国际港255个车位承包给爱惠公司经营管理，委托管理的期限从2007年1月1日至2007年12月31日。爱惠公司在合同期满后45天前没有提出续订合同的意思表示，2008年1月1日合同到期，华煦公司向爱惠公司收回停车场255个车位，爱惠公司拒绝向华煦公司交付，为此双方发生争执。现华煦公司诉至法院，要求爱惠公司返还255个车位的经营权，并承担本案诉讼费。
被告爱惠公司辩称：爱惠公司对华煦公司主张的2006年11月28日签约事实不持异议，但不同意华煦公司的诉讼请求。爱惠公司在履约过程中一直诚实守信、认真负责，停车场管理工作获得了业主的一致认可和好评。2007年底，双方应该续签新的《地下停车场承包经营合同》，如果有细节需要调整，应在不改变主合同性质的前提下再由双方协商确定，但2007年11月20日，爱惠公司收到华煦公司致函，华煦公司声称“停车场2008年不再对外承租，由华煦公司组成班子进行经营”，爱惠公司对此极其重视，积极与华煦公司进行协调和沟通，但爱惠公司执意收回停车场自己经营管理，双方于2008年1月1日发生冲突；爱惠公司从华煦公司接手停车场属实，当时华煦公司作为小区的开发商，与爱惠公司签订前期物业管理方面的合约是正常和适当的，但随着小区物业销售工作的逐步完成，华煦公司已经不能再越过全体业主不受约束地自由行使权利。小区停车场共有255个车位，其中地上39个，地下一层108个，地下二层108个，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二、三款之规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，据此，地上停车位属于业主共有，地下二层属于人防工程，华煦公司不再享有所有权和管理权，地下一层，也已经计入面积分摊，属于业主共有而不属于华煦公司专有。华煦公司对全部停车场的所有权有瑕疵，华煦公司至今未能向爱惠公司出具适格的权利证明文件，由于物业所有权（建筑物区分所有权）的特殊性，华煦公司仅仅凭借其作为开发商与爱惠公司签署前期合同而主张权利缺乏基础和依据，华煦公司在小区业主入住后无权选定小区的物业管理包括停车场的管理；从合同不具有独立性，2006年11月28日合同不是独立的合同，是对《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的细化和补充，它不能突破和改变《物业管理委托合同》和《经营管理合同》的主体内容，停车场管理作为整体物业管理服务内容的一部分，爱惠公司享有管理权。华煦公司片面引用2006年11月28日合同中约定的合同期限主张收回停车场自管是不能成立的，物业管理工作具有特殊性，关系民生和社会稳定，合同期限方面内容的执行不能完全追随主体的自由意志，最典型的，在合同到期没有选聘出新的物业公司接续的情况下，原来的物业公司是不能擅自停止服务的，即使主合同约定的管理期限到期，也是由全体业主共同决定物业服务企业的选聘和解聘，而不是由作为开发商的华煦公司行使权利和独享管理权；华煦公司与爱惠公司签订的物业管理合同已经到期，但爱惠公司还在从事物业管理服务，同时在居委会的主持下正在组织成立业主委员会的筹委会，下一步由业委会或业主大会决定小区的物业管理方案和物业管理机构，这个决定是整体性的，包括本案所争议的内容，华煦公司的诉讼主张直接与法律规定相冲突。《物业管理条例》明确规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，《北京市居住小区机动车停车管理办法》亦规定：“居住小区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责，未实行物业管理的居住小区，由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责”，法律有规定物业管理区域的停车场由物业企业来管理，不允许停车场的管理与小区管理相分离。华煦公司要求返还停车场，不管是其自己经营管理，委托他人经营管理还是封存停车场不用，都与法律法规的规定相冲突，其诉讼主张本身违法；华煦公司的诉讼主张侵害小区业主权益。根据《物业管理条例》规定：“业主在物业管理活动中，对物业共享部位、共享设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，“业主依法享有的物业共享部位、共享设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，停车场的使用管理情况事关小区全体业主共同利益，华煦公司的行为已给小区带来混乱和引起业主质疑，如果华煦公司收回停车场，必然导致两家共管小区状况，交叉事项的处理与责权利的划分都是解决不了的难题，由此受到侵害和影响的将是小区全体业主；华煦公司不具有从事物业管理服务活动的相应资质，其权利主张也是缺乏最基本的基础条件，现在这些车位正在由爱惠公司出租给业主使用。综上，华煦公司的诉讼主张所依据的合同基础不存在，其主张与法律法规相冲突，也侵害了业主的共同利益。故爱惠公司不同意华煦公司的诉讼请求。
经审理查明：2003年7月8日，华煦公司和爱惠公司签订《物业管理委托合同》，约定华煦公司委托爱惠公司对本案所涉小区（包括商品住宅、车位）进行物业管理，管理事项包括交通与车辆停放秩序的管理，合同期限为5年，自2003年7月1日起至2008年6月30日，或截止至业主委员会选举变更物业管理公司日止，以先发生者为准，管理服务费标准的调整按政府规定的收费标准调整，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前3个月向对方提出书面意见。
2003年7月9日，双方签订《经营管理合同》，约定华煦公司委托爱惠公司对本案所涉小区实行物业经营管理活动，委托经营管理事项：1、地上及地下停车场的经营管理；2、华煦公司所属房产的经营管理（主要指华煦公司所属空置房屋及所属空间）；3、会所的招商经营管理和其它项目经营管理；合同期限暂定为5年，自2003年7月1日起至2008年7月1日止；华煦公司的权利义务：保证停车场达到国家车辆停车标准要求，保证提供的物业无任何产权纠纷；爱惠公司的权利义务：负责华煦公司委托的一切经营活动和管理活动，编制可行性方案并与华煦公司商定后，组织实施；为委托物业经营管理委聘所需承办商，并负责其行政管理及监督，保证开展的各项经营活动不损害业主的合法权益；经营方案及费用，双方将依据可经营项目的具体实施状况另行商定经营方案和费用，并签定相应补充协议；合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满6个月向对方提出书面意见。
上述合同签订后，华煦公司将国际港小区和停车场交付爱惠公司进行经营和管理。华煦公司与爱惠公司先后于2005年4月27日和2006年11月28日分别签订1份《地下停车场承包经营合同》，约定了华煦公司委托爱惠公司管理的停车场的范围及管理期限，管理期限分别为2005年1月1日至2006年12月31日及2007年1月1日至2007年12月31日，并分别对爱惠公司应当交纳的承包费的标准和支付时间进行了约定。2006年11月28日《地下停车场承包经营合同》另约定：由爱惠公司按政府有关政策自主制定小区停车收费价格和收费办法，华煦公司无权对之进行修订；华煦公司的权利和义务：提供完善的车场设施；有权按照双方约定的标准向爱惠公司收取承包费；华煦公司保证交与爱惠公司管理和经营的物业不存在权属纠纷，地下二层人防，如须向人防局交纳相关费用，由爱惠公司承担本合同约定期限内的费用；爱惠公司的权利义务：遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会决议、物业管理服务合同及业主（临时）公约等，制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等；当遇到国家有关政策调整时，双方可另行商定车场承包事宜；关于华煦公司自用车位及售出车位的约定：爱惠公司为华煦公司提供15个免费自用车位，其中固定车位5个、停车证10个及5个临时出入证；爱惠公司应配合华煦公司对地下一层车位的出售工作，对于华煦公司售出的车位，爱惠公司可以收取不低于100元的管理费；当华煦公司开始出售车位时，双方每月核定车位，同时承包费也相应核减，金额另行商定，爱惠公司同小区业主签订的租赁车位合同不得超过本合同的有限期限；本合同期满，双方如续订合同，应在该合同期满45天前向对方提出书面意见，如果爱惠公司提出书面续订合同的请求，爱惠公司享有同等条件下优先订立合同的权利。
2007年11月20日,华煦公司致函爱惠公司：华煦公司停车场2008年不再对外承租，由华煦公司组成班子进行经营，望爱惠公司收到此函后做好2008年的工作安排，同时应暂停2008年固定车位费的收取，关于停车场租赁费与物业费冲抵的事宜，请爱惠公司与华煦公司联系，以便合理冲抵。
上述2006年11月28日《地下停车场承包经营合同》约定的期限届满后，爱惠公司仍坚持继续行使255个停车位的承包经营权。
另查一，本案争议的停车场在小区的建筑区划之内。北京市国土资源和房屋管理局颁发的房屋所有权证记载：停车场的使用年限至2050年9月28日；据北京市房屋权属登记事务中心的档案资料记载，华煦公司所备案的国际港（爱地嘉园）公用建筑面积分摊的说明中未将停车场的面积列入可分摊的公用部位，各购房业主按建筑面积分摊该项目的整个出让地块；2007年11月29日，华煦公司将地面和地下停车场的停车位到北京市朝阳区市政管理委员会进行备案，取得北京市公共停车场备案表，有效期至2008年11月29日。
另查二，2004年4月1日，华煦公司致函爱惠公司：地下一层X号、X号两个车位已售出，请办理两张免付通行证，标明车号。上述两车位现已售出，已不包含在本案所争议的停车位之内。华煦公司与爱惠公司均确认，如果将本案所涉车位售出，应由华煦公司收取车位款。
另查三，双方确认爱惠公司现已将本案所涉车位出租给小区业主使用，目前爱惠公司不能返还本案所涉车位对外出租的经营权。华煦公司表示：华煦公司保证收回车位的经营权后不会影响现在使用车位的小区业主的权利，保证小区内业主使用车位的优先权，并同意将本案所涉停车场交由小区物业管理单位统一管理。华煦公司提出因本案经营管理合同所产生的其它债权债务不在本案中处理。
上述事实，有华煦公司提交的2006年11月28日《地下停车场承包经营合同》和《经营管理合同》、房屋所有权证、北京市公共停车场备案表、停车场地申报表，爱惠公司提交的《物业管理委托合同》、《经营管理合同》、2005年4月27日《地下停车场承包经营合同》、华煦公司2004年4月和2007年11月20日函以及本院调取的国际港（爱地嘉园）公用建筑面积分摊的说明、土地分摊办法以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：华煦公司与爱惠公司签订的《经营管理合同》以及2005年4月27日、2006年11月28日签订的《地下停车场承包经营合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应遵照执行，现合同约定的履行期限届满，华煦公司和爱惠公司的权利义务终止，爱惠公司应当将其依据双方合同取得的255个车位的经营权予以返还。现华煦公司要求爱惠公司返还255个车位的承包经营权，理由和证据充分，本院予以支持。爱惠公司的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。华煦公司不要求本院对合同终止后的其他债权债务进行处理，双方当事人应当另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，判决如下：
北京爱惠物业管理有限公司于本判决生效后二十日内返还北京华煦物业有限公司位于朝阳区X路戊二号国际港小区二百五十五个车位的经营权。
案件受理费三十五元，由北京爱惠物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如于上诉后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员崔晓林
二００八年十月二十一日
书记员李伊雯
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