原告谢某，男，X年X月X日出生，。
委托代理人潘道广，湖南二十一世纪律师事务所律师。
委托代理人甘进军，湖南南天门律师事务所律师。
被告常德市武陵区X村信用合作社，住所地湖南省常德市武陵区。
法定代表人胡某某，该社理事长。
委托代理人宋某某，男，常德市大众法律服务所法律工作者。
委托代理人杜某某，男，X年X月X日出生，汉族。
第三人常德市东永实业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人张立宏，湖南劲鸣律师事务所律师。
委托代理人吴扬，湖南劲鸣律师事务所律师。
原告谢某因与被告常德市武陵区X村信用合作社(以下简称武陵信用社)房屋买卖合同纠纷一案，于2006年10月23日向本院提起诉讼。本院于2006年10月30日立案受理后，第三人常德市东永实业有限公司(以下简称东永公司)于2006年12月3日以有独立请求权第三人向我院提起诉讼书，我院于2006年12月5日通知东永公司作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2007年3月28日公开开庭进行了审理。2008年1月16日，本院作出(2006)常林民初字第X号民事判决。第三人东永公司不服，向湖南省高级人民法院提出上诉。湖南省高级人民法院于2009年3月16日以事实不清、证据不足为由，作出(2008)湘高法林终字第X号民事裁定：一、撤销湖南省常德市中级人民法院(2006)常林民初字第X号民事判决；二、发回湖南省常德市中级人民法院重审。本院在2009年5月31日立案后，依法组成合议庭，于2009年7月20日公开开庭进行了审理。原告谢某的委托代理人甘进军，被告武陵信用社的委托代理人宋某某、杜某某，第三人东永公司的法定代表人李某某及其委托代理人张立宏、吴扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
谢某诉称：2005年12月14日，被告武陵信用社对外发布“金友大厦”出卖的邀约，拟采取公开竞价方式出卖其资产“金友大厦”。根据被告武陵信用社的《报价竞买须知》即邀约，原告作出了承诺，完全满足了被告武陵信用社的邀约要求，即出价最高，为x元，且根据该邀约要求，在2005年12月16日，在被告武陵信用社营业部存入款项x元。按《合同法》之规定，原被告间就“金友大厦”买卖合同已成立生效。故请求判令被告武陵信用社全面履行与原告之间的“金友大厦”买卖合同。
为支持其诉讼主张，原告谢某在举证期满之后的第三天即本案公开开庭时，向本院提交了如下证据材料：
合同关系成立的有关证据材料：
1、2005年12月4日的《报价竞买须知》(含谢某、东永公司、陈章金、付立波)。拟证明①竞买须知涵盖了成立房屋合同的主要条款；②竞买须知确定了“最高报价者为中买者”，既而确定了买卖合同双方当事人中买方的产生方法；③包含谢某、东永公司在内的四个竞买人签字同意确定中买者的方式为“最高报价者为中买者”，也同时证明了东永公司放弃了优先购买权。
2、谢某、东永公司、陈章金、付立波竞买报价单四份。拟证明谢某以1399万元最终报价为购买金友大厦的最高报价者：东永公司最终报价为1398万元。因此按信用社、谢某、东永公司、陈章金、付立波五方同意的《报价竞买须知》，谢某为中买者。
合同履行的有关证据材料：
3、原告在被告武陵信用社营业所存入400万元的存折。拟证明原告谢某已按约履行了合同的义务；
4、湖南省农村信用社联合社文件、武陵区X村信用合作社报告、湖南省农村信用社联合社常德办事处请示共四份。拟证明被告武陵信用社对本案资产处置进行了报批，其上级湖南省农村信用社联合社同意按竞卖方式处置。
5、原告谢某要求交付第一期购房款的函、关于敦促信用社签订房屋买卖合同的情况汇报共计二份。拟证明原告已按被告武陵信用社的要求履行了合同内容，但被告武陵信用社却拖延履行合同内容。
被告武陵信用社辩称：1、原告谢某同意竞买规则，愿意承担缔约风险。被告制定了《金友大厦竞买方案》，约定了承租户参加竞买可以行使优先权；明确了由被告上级主管部门审定最终买受人，该竞买规则被告已经在2005年12月14日竞买会上向原告宣读和解释，被告对非承租人参加竞买可能存在同等条件下租赁户优先的缔约风险进行了告知，原告在竞买须知的签名同意，对该事实原告在原诉讼过程中已经作出认可。2、原告接受《报价竞买须知》中所有关于订立合同的方法，同意《报价竞买须知》中关于成立合同所附的条件。被告通过《报价竞买须知》第七条的明确规定，经过谢某的签名同意成为买卖双方的共同约定：该条前段约定“以报价最高者为中买者”，后段紧接着进行了但书：对价高者但需经被告上级主管部门考察和审查；对合同成立约定形式为签订书面合同；第八条：对达标的竞买人进行排名由被告上级审定最终买受人，对有诚意的竞买人要求存款400万元，既可作为对原告资信状况的检验，也可作为原告的履约保证金；对包括优先购买权在内的未尽事宜，以依照法律法规作为兜底条款。由此可见原被告双方为“价高者为中买者”的约定附加了合同成立的条件，条件不成就，合同不成立。3、原告在原诉讼过程中陈述，在原一审、二审的举证材料中多次表明，武陵信用社没有给原告签中买书；没有与原告签合同；拒绝与原告签合同，说明原告很清楚原被告之间根本就不存在所谓买卖合同。4、原告按约存款400万元应视为履约保证金。原告在被告选定买受人期间撤回400万元履约保证金，证明原告以自己的行为方式撤回了与被告签订合同的意思表示，表明了原告不愿与被告签订合同。故原被告关于订立合同成立所附条件的约定，不违反法律规定，不损害公共、个人利益，原被告之间的房屋买卖合同自始至终都不成立，更谈不上生效，当然就没有履行效力。请求依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其辩称主张，武陵信用社向本院提交了如下证据材料：
一、《房屋所有权证》一份；《国有土地使用证》一份。拟证明整体出售和整体竞买的标的物的权属证明。
二、《金友大厦竞买方案》。拟证明1、同等条件下，租赁户有优先购买权；2、信用社上级审查确定最终买受人。
三、谢某签名同意的《报价竞买须知》一份。拟证明1、谢某在《报价竞买须知》签名同意，使之成为竞买合同；2、约定了房屋整体出售，出卖人不愿分割，竞买人必须整体购买；3、对最高报价者得的规则设定了但书限制(第七条)并告知各竞买者，谢某书面表示接受但书限制；4、第三条对非承租人谢某明确告知了竞买标的物已全部出租，其最高报价可能遇到承租人优先购买的风险，并在第九条再次提示谢某，未尽事宜包括优先购买权的问题“按有关法律法规执行”；5、同时要求谢某存入400万元履约保证金，不存入或者存入后撤回履约保证金，只能视为谢某以自己的行为表示撤回订立合同的意思表示。
四、谢某签名的《竞买报价单》一份。拟证明1、谢某书面表示“同意并遵守《报价竞买须知》所列条款”包括但书条件限制，接受最高报价可能遇到承租人优先购买的风险。2、报价1399万元。
五、谢某存款的《电子记账凭证》一份。拟证明谢某按《报价竞买须知》要求存入400万元履约保证金。
六、谢某的《取款凭条》一份。拟证明谢某以自己的行为表示撤回订立合同的意思表示和将来不履行合同。
七、谢某对信用社的《关于敦促武陵农村信用社签订房屋买卖合同的情况汇报》一份；《关于敦请签订房屋买卖合同并办理资产移交的工作联系函》一份。拟证明谢某说明信用社没有给他签中买书；没有与他签订合同；拒绝与他签订合同，因此，不存在房屋买卖合同；原被告之间不存在合同责任的事实。
八、信用社审查批复文件八份。拟证明1、上级主管部门同意信用社以报价竞买方式处置抵债资产；2、上级主管部门要求信用社一次性变现资产；3、经联社最终审定，同意按照信用社设定的、参加人竞买人共同签字同意的竞买规则，由租赁户优先购买房屋。
第三人东永公司针对谢某的诉称答辩如下：谢某与武陵信用社的房屋买卖合同没有成立，也没有生效，第三人东永公司享有对金友大厦的优先购买权。
东永公司诉称：2005年12月14日，东永公司和原告谢某参加了被告武陵信用社出卖金友大厦的竞买，东永公司出价x元，谢某出价x元，因东永公司长期租赁被告武陵信用社的金友大厦，而法律规定承租人享有优先购买权，所以东永公司书面致函被告武陵信用社愿意以x元购买金友大厦。请求驳回原告谢某的诉讼请求并确认东永公司享有对金友大厦的优先购买权。
为支持其主张，东永公司向本院提交了如下证据材料：
1、四个竞买人签字的报价竞买须知。拟证明①报价竞买须知是4个竞买人签字认可的竞买方式的合同；②排名第一必须存入400万元，不存入或中途取走400万元违反约定；③证明报价最高还要满足其他四个条件合同才能成立；④报价竞买须知从买卖房屋的角度是要约邀请不是要约，因为信用社不受该报价竞买须知的约束。
2、竞买方案。拟证明①根据竞卖方案第十条第③项规定“在同等条件下，租赁户优先；租赁户之间报价有相同或非租赁户之间报价相同，则组织第二次报价”，证明所有金友大厦的租赁户都有整体购买金友大厦的优先权，证明了约定优先权是成立的；②竞卖方案第十二条规定由联社审定最终买受人也证明订立合同的权利在联社，合同并未成立。
3、报价单。拟证明所有竞买人“同意并遵守《报价竞买须知》的所有条款”，证明出价最高必须满足其他条件即“信用社考察资信状况和经济实力”、“排名第一存入400万元”、“上级同意”、“未尽事宜依法”几个条件。
4、证人证言。①付立波、周晓峰、董子平、唐启国的书面证词。②省高院对董子平、唐启国所作的调查笔录。③付立波、董子平、唐启国当庭作证。拟证明①约定了所有租赁户均享有对整栋金友大厦优先购买权；②证明东永公司当场主张优先购买权。
5、2005年12月8日湘信咨(2005)X号省联社对常德办事处的批复、2005年12月21日武陵信用社给省联社常德办事处的报告、2006年3月13日常德办事处向省联社的请示、2006年4月13日省联社给常德信用社的批复。拟证明联社在处置金友大厦时充分考虑承租户优先购买权。
6、关于对“金友大厦”的处理意见。拟证明①武陵农村信用社自始至终没有承诺谢某购买房屋的要约，信用社与谢某的房屋买卖合同不成立。②东永公司参加竞买后，经武陵信用社全面考察，东永公司遵守租赁合同，资信状况好，经济实力强，接受东永公司购买金友大厦，东永公司与信用社合同成立并已生效。
7、关于敦促武陵农村信用社签订房屋买卖合同的情况汇报、关于要求交付金友大厦第一期购房款的函。拟证明谢某承认合同没有成立，要求签订书面合同。
8、楼层租赁合同。拟证明信用社处置资产时东永公司是金友大厦的承租人，因此东永公司享有金友大厦优先购买权。
9、2005年11月23日的通知。拟证明①信用社“拟将金友大厦整体出售”；②信用社的通知对象仅限于租赁户。
10、2005年12月14日申明。拟证明竞买当天东永公司主张优先购买权。
11、记账凭证、对账单，余额对账单。拟证明①东永公司行使优先购买权后已经是报价最高者所以按照报价竞买须知的规定在2005年12月31日前存入了400万元；②证明东永公司自2005年12月20日到2007年2月28日一直按照报价竞买须知的约定在信用社存款400万元。③东永公司至今还按照竞买须知存款400万元以上，证明东永公司有经济实力并有诚意购买金友大厦。
12、谢某缓交诉讼费申请。拟证明谢某在取走400万元几天后就无力交纳x元诉讼费，经济实力差。
对于东永公司的诉称，谢某答辩称：作为第三人东永公司承租的面积未达到出卖房屋的50%以上，根据相关规定，未达到50%以上面积的，主张优先购买权不予支持，而且本案中，东永公司已经放弃了优先购买权，东永公司签了报价竞买须知，放弃了优先购买权，谢某以最高价竞得房屋。
对于东永公司的诉称，武陵信用社答辩称：承租人的优先购买权应当得到法律保护，东永公司在竞买会上公开表示以最高价竞买房屋未违反法律规定，请求人民法院支持东永公司的诉讼请求。
经庭审质证，被告武陵信用社针对原告谢某提交的证据材料，发表如下质证意见：根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定，应当在举证期内提交证据，而本案举证期内原告谢某未提交证据，视为民事权利的放弃，应承担举证不能的后果。但为了便于法院查清本案的基本事实，可以在法院主持下回答相关问题。认为原告谢某举出竞买须知涵盖了合同的全部条款，竞买须知是客观的，是武陵信用社发出的，但不能证明原告合同成立的主张。报价四份，证明谢某报价最高，但不能证明谢某报价最高就一定是购买者。谢某存款400万元的事实存在，但已撤回。表明放弃签订合同。武陵信用社的文件是真实的，但均不能证明原告合同成立的主张。关于函的问题，这份函从来没有看到过。原告超过举证期的所有证据，不属于新证据，不能证明合同成立与生效。
第三人东永公司认为，总的原则是原告过了举证期，不予质证。对原告证据的关联性不予认可。
原告谢某针对武陵信用社提交的证据材料，发表了如下质证意见：房屋所有权证上没有写金友大厦，如果是金友大厦的，那没有异议。对第二份证据有异议，方案与公开的竞买须知内容完全不同，有理由相信方案是打官司后炮制的，而且方案是内部的，未公开过。对第三份竞买须知真实性无异议，对于证明的内容有异议，须知第三条并不是优先购买权的告知。谢某存入400万元完全是按须知第八条存入的400万元，并没有违背竞买须知的条款，对报价单的真实性无异议，对要证明的事实有异议。谢某存入400万元证明谢某已经履行合同，谢某取回400万元是行使不安抗辩权，情况汇报真实性无异议，对于要证明的问题有异议。
第三人东永公司认为：对被告武陵信用社的证据的真实性、关联性及合法性及证明目的均无异议。
原告谢某针对东永公司提交的证据材料，发表了如下质证意见：对竞买须知真实性无异议，对证明目的有异议。中途取走400万元是对方加上去的，但书条款是签订正式购买合同的但书。竞买须知是要约不是要约邀请，武陵信用社应当要受竞买须知的约束。方案的真实性有异议，是事后炮制的，对报价单的真实性无异议，证实了东永公司的最终报价不是最高报价。对证人证言董子平、唐启国、周晓峰本身是联社的工作人员，有利害关系。对请示和批复的真实性无异议，对证明目的有异议。处理意见本身就是对原告合法权利的侵犯。对情况汇报的真实性无异议。对租赁合同的真实性无法提异议，但不一定就是东永公司就享有优先购买权。对通知无异议。记账凭证和本案无关。缓交诉讼费申请与本案无关。
被告武陵信用社认为，对第三人提交的证据的真实性和合法性均不持异议。对证明目的个别作一下说明，几个证人和本案不属于法律意义上利害关系人，在场人除竞买人以外，就是信用社的工作人员，最能证明本案事实。
东永公司在举证期限内向本院提出申请，要求证人唐启国、董子平、付立波、周晓峰出庭作证。经本院准予后，唐启国、董子平、付立波当庭出庭作证。对于唐启国、董子平、付立波的证言，第三人东永公司认为，三人的证言能够证明东永公司已主张过优先购买权，能够证明竞买方案已经宣读过，包括谢某在内已经认可了竞买方案，没有提出异议。
谢某认为，对于唐启国、董子平的证言，因二人本身就是武陵信用社的工作人员，其证言不可信。付立波所证实的东永公司是报价完毕后主张的优先购买权，付立波证明的宣读了方案是不真实的，方案与须知不一致，应该以须知为准。
武陵信用社认为，唐启国、董子平的证言是有证明力的，是客观的。
本院认为，对于原告谢某、被告武陵信用社、第三人东永公司三方提交的《报价竞买须知》、《竞买报价单》、谢某对信用社的《关于敦促武陵农村信用社签订房屋买卖合同的情况汇报》及《关于敦请签订房屋买卖合同并办理资产移交的工作联系函》、常武信联复(2006)X号《关于武陵区X村信用社联合社抵债资产处理变现批复》、湘信联咨(2006)X号《湖南省农村信用社联合社关于对常德市X村信用联社抵债资产处置的咨询批复》、湘信联常(2006)X号《湖南省农村信用社联合社常德办事处关于武陵区信用联社武陵信用社抵债资产变现的请示》、湘信联咨(2005)X号《湖南省农村信用社联合社关于武陵区信用社资产变现的咨询批复》、常武信联发(2005)X号关于转发《银行抵债资产管理办法》的通知、湘信联发(2005)X号关于转发财政部《银行抵债资产管理办法》的通知、财政部《银行抵债资产管理办法》、谢某存款的《电子记账凭证》及《取款凭条》、东永公司存款的《电子记账凭证》及《湖南省农村信用社余额对账单》与《湖南省农村信用社余额对账回单》、武陵信用社的《房屋所有权证》与《国有土地使用证》、武陵信用社与东永公司签订的《楼层租赁合同》、武陵信用社发出的《2005年11月23日的通知》、谢某的《诉讼费缓交申请书》、及东永公司交纳诉讼费的发票，因双方当事人均无异议，符合证据的三性，故本院予以认定。
对于谢某提交的《关于要求交付金友大厦第一期购房款的函》不予采信；对于被告武陵信用社、第三人东永公司提交的《金友大厦竞买方案》，是武陵信用社制定的方案，在2005年12月14日的竞买会上向各竞买者宣读过。各竞买者对此竞买方案已经认可，没有提出异议，故本院对此证据予以采信。对于第三人东永公司提交的证人证言及申请的三位证人唐启国、董子平、付立波出庭作证时陈述的关于“东永公司是否在竞买会场当场主张过优先购买权”的事宜，符合当时的实际情况，本院予以采信，对于武陵信用社相关负责人是否在竞买会场解释了所有租赁户均享有对整栋金友大厦的优先购买权的问题，因无相关证据佐证，本院不予采信。对于东永公司提交的《2005年12月14日的申明》因前述已经认证，本院予以采信。对于东永公司提交的《关于对“金友大厦”的处理意见》是本案被告向人民法院提出的相关请求，不属证据范畴，本院不予采信。
根据上述确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2002年9月30日，武陵信用社与东永公司签订了一份《楼层租赁合同》，约定武陵信用社将自属产权的位于兴街口武陵阁广场金友大厦三层建筑出租给东永公司，由东永公司经营、管理，租期为8年，自2002年10月1日至2010年9月30日止，年租金为15万元，每年分两次付清。
2005年11月23日，武陵信用社发出金友大厦整体出售通知，通知载明“金友大厦各租赁户：根据上级关于处理抵债资产的有关精神，经研究，拟将金友大厦整体出售，如果您有意竞买，请在接此通知后五天内向我社报名。报名时，法人单位请带工商执照附本原件、机构代码证、法人身份证复印件、法人授权委托书、税务登记证。自然人带身份证原件，到本社办公楼三楼报名。”截止2005年11月31日，共有4人报名竞买，其中三人为自然人，即陈章金、李某庆、李某银，一名法人即东永公司。武陵信用社给前述陈章金、李某庆、李某银、东永公司办理了相关登记。
2005年12月12日，武陵信用社制定了《金友大厦竞卖方案》，载明了如下内容：1、向金友大厦各租赁户发送通知，告知大厦将要变卖，如有意购买，则向我社报告，并签收回执。2、设立报名联系电话，安排联系人。3、请权威机构进行价值评估。4、报名时竞买人属自然人的，出示本人身份证原件，交身份证复印件；属法人机构竞买的，提交组织机构代码证、营业执照复印件，法定代表人身份证明文件。5、在报价竞买会上向竞买人发《竞买须知》两份，一份由竞买人留存，一份签收并写明意见后交我社存档。6、报价竞买时间：2005年12月14日上午9时。7、成立竞买领导小组：由信用社理事会成员组成，信用社主任组长并具体负责竞买事宜。8、联社派出督导组：由联社监事长任组长，财务、监察、保全科负责人为成员，负责监督竞买全过程，确保竞买公正、公平、公开进行。9、报价竞买会参加人员：本社理事会成员、联社督导组成员、报价竞买人。10、宣布竞买规则：①《报价竞买单》的签名必须是今后产权过户人。②报价低于我社账面价值者无效，所有报价均低于账面价值宣布本次竞买会失败，待向上级汇报后另行决定。③在同等条件下，租赁户优先；租赁户之间报价相同或非租赁户之间报价相同，则组织第二次报价。11、向竞买人发《报价竞买单》，现场报价，当场宣布报价结果，排出前三名。12、将报价竞买情况上报联社。由联社审定最终买受人。
2005年12月14日上午，武陵信用社按期组织竞买，其相关负责人在竞买会上宣布了《金友大厦竞卖方案》，发放了《报价竞买须知》，并对《金友大厦竞买方案》与《报价竞买须知》的相关条款进行了解释。其《报价竞买须知》载明：1、报价竞买标的物为位于武陵阁广场西侧的“金友大厦”，属我社的抵债资产，现账面价值为1398万元。2、报价竞买标的物现有房产证两本，主楼房产证号为x＃，附楼房产证号为x＃，土地证号为009＃，标的物的结构质量及附属设施的结构质量均以现场实物为准，房产、地产面积以房产和国土部门的登记为准。3、报价竞买标的物现已全部出租，不论谁购买，我社与现租赁户所签合同均需履行至期满。4、此次报价属我社处置资产的实际净值，房屋和土地过户所产生的各种税费均由购买者承担，我社只协助办理过户手续，不承担任何产权过户税费。5、此次报价采取保密报价，即各购买者在我社统一印制的报价单上分别填上自己购买标的物的最高价格，不得互相通气商量。属法人单位购买的，报价单上需盖法人单位公章和法定代表人私章；属自然人购买的，在报价单上签名，当面审验并留本人身份证复印件及联系电话。6、此次报价如各购买者的最高报价均低于账面价值，则此次报价竞买无效，待将情况上报后另行组织报价竞买。7、此次报价竞买者中，如有最高报价等于或大于账面价值时，则此次报价竞买有效，以报价最高者为中买者。但需经本社考察竞买者的经济实力和资信状况，并报上级正式审查同意批复后，才能签订正式购买合同。8、报价结束后，当面公布报价结果，从高到低排出前三名，排名第一者在2005年12月31日前，向我社最低存入人民币400万元。9、未尽事宜，按有关法律法规执行。当天的竞买活动就在陈章金、谢某、付立波与东永公司之间进行。李某庆系代其丈夫谢某报名，李某银系替外甥付立波报名。因陈章金与付立波报价均低于账面价值，东永公司报价1398万元，谢某报价1399万元，报价结果宣布后，东永公司当即表示自己享有优先购买权，愿意以1399万元买受。东永公司并于当日向武陵信用社提出书面“申明”：我公司已按贵社的《报价竞买须知》报价竞买“金友大厦”，根据我国《合同法》及其它法律、法规之规定，在参与竞买前我公司已向贵社多次申明我公司作为金友大厦的承租人，在同等条件下有优先购买的权力。现我公司再次书面申明，愿意接受任何竞买者关于“金友大厦”竞买的最高报价结果，并依法享有优先购买权。
2005年12月15日，谢某在武陵信用社存入400万元，2006年10月24日取走。2005年12月20日，东永公司在武陵信用社存入400万元至今。
谢某于2006年元月1日与同年的6月2日，向武陵信用社写出《关于敦促武陵农村信用社签订房屋买卖合同的情况汇报》与《关于敦请签订房屋买卖合同并办理资产移交的工作联系函》，要求武陵信用社按《报价竞买须知》的约定全面履行金友大厦买卖合同；武陵信用社认为与谢某之间并不存在买卖金友大厦的合同关系。故酿成纠纷。东永公司亦以自己有独立请求权的第三人向法院提起诉讼，请求法院判决驳回谢某的诉讼请求，并确认其享有优先购买权。
本院认为，本案争议的焦点：一是《报价竞买须知》是要约还是要约邀请，合同是否已经成立；二是东永公司是否享有优先购买权，是否放弃了优先购买权。
一、《报价竞买须知》是要约还是要约邀请，合同是否成立的问题。
根据合同原理，要约，是希望和他人订立合同的意思表示。应该包含未来所成立的合同的基本内容。要约原则上应该向特定的人发出，特定的人可以是一个人，也可以是数个人。要约邀请，是指一方发出的邀请对方或者引诱对方向自己发出要约的行为，是向他人发出的希望他人向自己发出要约的意思表示。故，发出要约邀请的一方一般不会承担什么法律后果；相反，要约是希望和他人订立合同的意思表示，接受要约的相对人一旦进行承诺，合同便会成立，要约人与承诺人都要受合同的约束。综观本案，武陵信用社为处置抵债资产，在得到上级有关部门的同意后，向社会发布“金友大厦”整体出售通知和在竞买会上宣读了《金友大厦竞买方案》。该通知和方案是武陵信用社发出的出售房产信息和竞买的规则、工作程序等，属单方行为，从法律属性说，是要约邀请。谢某、东永公司等报名参与竞买，视为同意并接受要约邀请。在竞买过程中，武陵信用社现场发放《报价竞买须知》和《竞买报价单》，该《报价竞买须知》明确规定了资金账面价值为1398万元，以报价最高者为中买者，但需经本社考察竞买者的经济实力和资信状况，并报上级正式审查同意批复后，才能签订正式购买合同。报价结束后，当面公布报价结果，从高到低排出前三名，排名第一者在2005年12月31日前向我社最低存入人民币400万元；未尽事宜，按照有关法律法规执行等几个条件。武陵信用社的行为为要约邀请，竞买者竞价行为为要约。不管是信用社的要约邀请，还是谢某、东永公司的要约，均是订立合同的程序和过程，并不产生合同的效力。双方在反复要约邀请过程中，并未达成一致意见，亦未签署买卖协议。之后，原告谢某多次通过“情况汇报”等材料，认为《报价竞买须知》一经原告签名同意，就是一份具有法律效力的文书，对买卖双方均有约束力，应共同遵守。同时，谢某在诉讼过程中的陈述及举证材料也多次表明被告武陵信用社没有给其签订中买书，没有与其签合同，并拒绝与其签订合同，说明武陵信用社没有承诺。因此，谢某与武陵信用社之间并不存在房屋买卖合同。同时，原告谢某在诉讼过程中的陈述及举证材料中的表明，多次要求武陵信用社签定合同，证明谢某知道自己的报价是要约，因此便书面要求武陵信用社承诺。谢某按规定在武陵信用社存入400万元保证金之后，在武陵信用社承诺之前又取走了400万元，表明放弃了竞买和撤销了要约，即如按原告谢某的认为“武陵信用社的行为为邀约，原告谢某做出了承诺，满足了武陵信用社的邀约要求，即出价最高，为1399万元，且根据该邀约要求，在武陵信用社营业部存入款项400万元”，但合同法规定，“要约可以撤销，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”“要约人依法撤销要约，要约失效。”故，谢某报价1399万元的要约失效。谢某与武陵信用社之间的合同并未成立。
综上所述，《报价竞买须知》是要约请邀请而非要约，谢某的报价是要约而非承诺，武陵信用社亦未给予原告谢某承诺。谢某与武陵信用社之间并不存在房屋买卖合同，其要求武陵信用社全面履行“金友大厦”买卖合同的请求没有事实与法律依据，故对其要求武陵信用社全面履行该买卖合同的请求应予驳回。另外，依照相关法律规定，原告谢某作为主张合同关系成立并生效的一方当事人，对合同订立和生效的事实承担举证责任，但原告谢某却未在本院指定的举证期限内履行举证义务，是属于放弃举证权利，应承担举证不能的责任和败诉的不利后果。
二、东永公司是否享有优先购买权，是否放弃了优先购买权问题。
合同法及最高人民法院的相关司法解释规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买权的权利。”“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。”“从房屋的使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。”
武陵信用社在出卖金友大厦时考虑到金友大厦承租户较多，租期长，投入较大，便拟定了一次性变现的方案，即整体出卖房屋的通知只发给了租赁户，因在实际操作过程中会出现非租赁户参加竞买，武陵信用社在为实现最大利益的同时，对非租赁户参加竞买金友大厦设定了限制，并制定了竞买方案和竞买规则，确定了同等条件下承租户优先，竞买方案与竞买须知所制定的竞买规则在得到上级批准同意之后，武陵信用社在竞买会上对承租户整体房屋的优先购买权进行了阐释。“竞买方案”中明确规定了“在同等条件下、租赁户优先，租赁户之间报价相同或非租赁户之间报价相同，则组织第二次报价”。原告谢某在《报价须知竞买》上签名同意，同意承租户对整体房屋可以行使优先购买权。故武陵信用社已经赋予了金友大厦的所有承租人享有整体优先购买权，因此约定优先购买权成立。优先购买权是法律赋予承租人的权利，承租人在同等条件下、合理期限内，均可以行使优先购买权。本案中，第三人东永公司主张的优先购买权，既符合武陵信用社与东永公司关于承租户参加竞买可以主张优先购买权的约定，也未违反武陵信用社与谢某关于承租户参加竞买可以主张优先购买权的约定。承租户参加竞买可以主张优先购买权是竞买各方当事人的真实意思表示，是本案原告谢某、被告武陵信用社、第三人东永公司的共同约定，该约定不违反法律规定，也未损害公共、个人利益。故，第三人东永公司对金友大厦整体房屋出售，享有优先购买权。东永公司在竞买过程中和报价竞买之后，多次口头和书面提出对“金友大厦”竞买最高报价的结果享有优先购买权。因此，东永公司并未放弃优先购买权。
综上所述，《报价竞买须知》是要约邀请而非要约，谢某的报价是要约而非承诺，武陵信用社亦未给予原告谢某承诺。谢某与武陵信用社之间并不存在房屋买卖合同，其要求武陵信用社全面履行“金友大厦”买卖合同的请求没有事实与法律依据，故对其要求武陵信用社全面履行该买卖合同的请求应予驳回。第三人东永公司对金友大厦整体房屋出售，享有优先购买权。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二百三十条、《最高人民法关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第118条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第三十四条第一款、第四十一条、第七十六条、《最高人民法院关于适用＜关于民事诉讼证据的若干规定＞中有关举证时限规定的通知》第九条之规定，判决如下：
一、驳回原告谢某的诉讼请求。
二、确认第三人常德市东永实业有限公司对金友大厦享有优先购买权。
本案案件受理费x元，由原告谢某承担x元，被告常德市武陵区X村信用合作社承担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长杨名夏
审判员陈位安
审判员陈远定
二○○九年十月十三日
书记员孙艳慧
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第二十三条承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。
要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：
(一)要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；
(二)要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》
第118条出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
第三十四条第一款当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
第四十一条《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：
(一)一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据；
(二)二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《最高人民法院关于适用＜关于民事诉讼证据的若干规定＞中有关举证时限规定的通知》
第九条关于发回重审案件举证期限问题。发回重审的案件，第一审人民法院在重新审理时，可以结合案件的具体情况和发回重审的原因等情况，酌情确定举证期限。如果案件是因违反法定程序被发回重审的，人民法院在征求当事人的意见后，可以不再指定举证期限或者酌情指定举证期限。但案件因遗漏当事人被发回重审的，按照本通知第五条处理。如果案件是因认定事实不清、证据不足发回重审的，人民法院可以要求当事人协商确定举证期限，或者酌情指定举证期限。上述举证期限不受“不得少于三十日”的限制。
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