原告中国建设银行股份有限公司北京建行西单支行，营业场所北京市西城区X街X号。
负责人朱某，中国建设银行股份有限公司北京建行西单支行行长。
委托代理人尚娟，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人郭伟，北京市兰台律师事务所律师。
被告张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人熊某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京嘉裕房地产有限公司职员，住（略）。
原告中国建设银行股份有限公司北京建行西单支行（以下简称建行西单支行）与被告张燕平借款合同纠纷一案，本院于2009年5月5日受理后，依法由审判员闪彤独任审判，于2009年6月1日公开开庭进行了审理。原告建行西单支行的委托代理人尚娟，被告张燕平的委托代理人熊某某到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告建行西单支行起诉称，建行西单支行与张燕平、嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）于2006年8月30日签订《个人住房借款合同》（合同编号为2006个商贷字第X号），由嘉裕公司提供连带担保责任。借款合同约定：建行西单支行向张燕平提供x元贷款，用于购买北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第B座X层13D号房屋，借款期限为2006年8月30日至2021年8月30日；张燕平还款采用按月等额本息还款法，还款期限为180期；合同期内，张燕平应当每月归还建行西单支行借款本息x.12元；合同各方约定担保方式为抵押加阶段性保证，即建行西单支行以张燕平所购房屋作抵押，并由嘉裕公司承担连带保证责任。同时约定违约责任：张燕平未按还款计划还本付息，建行西单支行有权对逾期未还的贷款本金及利息在逾期之日起按中国人民银行规定的日息万分之二点一计算，直至该款项偿还之日止。借款期间，张燕平累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，建行西单支行有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息，并有权要求保证人履行保证责任。建行西单支行依约在合同签订当天向张燕平发放贷款x元，但是张燕平未按借款合同的规定按期还款。建行西单支行曾起诉过保证人嘉裕公司承担保证责任，并与嘉裕公司达成了调解协议，有（2008）西民初字第x号调解书为证，但嘉裕公司未履行调解书中关于承担保证责任的承诺。故诉至法院要求：1、判令张燕平偿还借款本金x.15元；2、判令张燕平偿还借款利息（包括罚息）（自2008年3月1日起至实际偿还之日）；3、判令张燕平承担本案诉讼费。
本案在审理过程中，建行西单支行向法庭提交如下证据予以证明：1、《个人住房借款合同》。2、核定贷款指标通知书。3、贷款账户基本信息。
被告张燕平辩称，借款事实存在，但是张燕平已经于2007年12月11日与嘉裕公司签订了退房协议，解除了商品房买卖合同，并约定债权债务由嘉裕公司承担，现不同意建行西单支行的诉讼请求。
本案在审理过程中，张燕平向法庭提交如下证据予以证明：1、退房协议。2、（2008）西民初字第x号调解书。
经本院庭审质证，张燕平对建行西单支行所提交的证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
双方对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、（2008）西民初字第x号调解书。张燕平据此证明建行西单支行在2008年时通过诉讼程序已主张过其对张燕平的权利，当时放弃了对张燕平的起诉而只要求嘉裕公司对债务承担连带保证责任并得到了调解书的确认。建行西单支行对该证据的真实性无异议，对该证据的关联性有异议，认为调解书是仅就保证合同关系进行的协商，不涉及与张燕平之间的债务关系。本院认为，该调解书是建行西单支行及嘉裕公司的真实意思表示，符合调解的自愿、合法原则，且该调解书处理的法律关系是基于张燕平购房及借款的法律关系而产生，故本院对该调解书予以确认。
二、退房协议。张燕平据此证明其与嘉裕公司签订了退房协议，一致同意解除双方签订的《北京市商品房预售合同》。建行西单支行对该证据表示不知情，提出退房的行为不必然导致借款责任的免除，且该协议书中约定了嘉裕公司将购房款一次性退还给张燕平。本院认为，该退房协议是张燕平及嘉裕公司的真实意思表示，嘉裕公司加盖公章予以确认，故本院对该证据予以确认。
本院根据上述认证查明：
一、2006年8月30日，建行西单支行与张燕平、嘉裕公司签订了《个人住房借款合同》，该合同约定：借款人借款用于购置北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第B座X层13D号房屋；借款金额为219万元，借款期限为自2006年8月30日起至2021年8月30日止；建行西单支行将款项一次划入嘉裕房地产开发有限公司账户，账号为：x；借款人采用等额本息还款法，每月归还本息金额为x.12元；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押物是指张燕平以本合同项下贷款资金所购买的房屋，该房屋座落于北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第B座X层13D号，抵押房屋建筑面积为199.37平方米；保证担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及建行西单支行为实现债权而发生的相关费用等。
二、2006年8月30日，建行西单支行依约将贷款划拨至嘉裕公司的帐户供张燕平购房之用。
三、2007年12月11日，嘉裕公司与张燕平签订《退房协议》，协议约定：1、嘉裕公司与张燕平就北京市朝阳区X路X号嘉裕苑第B座X层D号房屋于2006年1月12日签订了《北京市商品房预售合同》及其附件。张燕平已于2007年12月11日向嘉裕公司提出解除上述《北京市商品房预售合同》及其附件的请求。2、嘉裕公司与张燕平经友好协商、一致同意解除上述《北京市商品房预售合同》及其附件，并就解除的相关事宜签订本协议。3、嘉裕公司与张燕平一致同意，由嘉裕公司自本协议生效之日起30日内，将张燕平已付的全部购房款（该款项不包括应由张燕平承担的合理费用）一次性无息退还张燕平，具体退款日期由张燕平及嘉裕公司另行协商确定。4、嘉裕公司与张燕平一致同意，自本协议生效之日，嘉裕公司取回该房屋所有权，并有权自生效之日起将该房屋另行出售。
四、2008年11月25日，建行西单支行与嘉裕公司达成调解协议，经本院确认调解协议内容如下：2008年12月5日前，嘉裕公司对《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（合同编号为2004个商贷字第X号）项下借款人张燕平所欠借款本金x.15及至实际还款日前发生的利息罚息（按借款合同约定的标准计算）承担连带保证责任。嘉裕公司至今未履行该调解书确定的还款义务。
五、张燕平至今未还款本金余额为x.15元，同时尚欠自2008年3月1日起至今的利息、罚息。
本院认为：建行西单支行与张燕平、嘉裕公司所签订的《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，为各方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律规定，应认定为合法有效的合同，各方当事人均应按照合同的约定履行相应义务。
建行西单支行与张燕平、嘉裕公司签订借款合同所要达到的合同目的是为张燕平购买嘉裕公司开发的房产提供贷款，按时收回贷款本金并收取相应利息。张燕平与嘉裕公司在借款合同签订后另行签订了《退房协议》，协议解除了双方已经签订的《北京市商品房预售合同》，张燕平同意将所购买房屋的所有权返还嘉裕公司，并同意嘉裕公司将该房屋另行出售，嘉裕公司亦同意将张燕平已经交付的全部购房款一次性退还张燕平。商品房买卖合同是借款合同的基础合同，张燕平与嘉裕公司协议解除《北京市商品房预售合同》的行为致使建行西单支行签订借款合同的合同目的无法实现，但由于建行西单支行已经履行放贷义务，故有权收回贷款本息。鉴于建行西单支行已经依照借款合同的约定将所贷款项一次性划入嘉裕公司的帐户，应认定嘉裕公司为该笔贷款的实际使用人。张燕平既未实际使用贷款，亦未取得购买的房屋，故建行西单支行要求张燕平偿还贷款本金及利息、罚息的诉讼请求有失公平，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
驳回原告中国建设银行股份有限公司北京建行西单支行的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费用二万三千二百四十二元，由原告中国建设银行股份有限公司北京建行西单支行负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员闪彤
二ＯＯ九年六月十一日
书记员崔宇航
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