上诉人（原审本诉原告、反诉被告）武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心。住所地：湖北省武汉市江汉区解放大道X号。
法定代表人曹某某，该公司总经理。
委托代理人陈德芳，湖北山河（略）事务所（略）。
委托代理人魏东，湖北山河（略）事务所（略）。
被上诉人（原审本诉被告）武汉金某舍傧管理有限公司。住所地：武汉市武昌区X路X号。
法定代表人金某，该公司董事长。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）武汉金某舍傧怡然居名淑美容有限公司。住所地：武汉市江汉区解放大道X号世贸大厦X楼。
法定代表人金某，该公司董事长。
上述二被上诉人的共同委托代理人宋雪泓，湖北立丰（略）事务所（略）。
上述二被上诉人的共同委托代理人张用江，湖北立丰（略）事务所（略）。
上诉人武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心（以下简称武商购物中心）因与被上诉人武汉金某舍傧管理有限公司（以下简称舍傧管理公司）、武汉金某舍傧怡然居名淑美容有限公司（以下简称舍傧名淑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2009）仙民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年11月5日受理后，依法组成合议庭，于同年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人武商购物中心的委托代理人陈德芳、魏东，被上诉人舍傧管理公司与舍傧名淑公司的共同委托代理人宋雪泓、张用江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2000年11月11日，武商购物中心与舍傧管理公司签订了一份关于房屋租赁经营的《合同书》（共十五条）。该合同书前言部分约定：舍傧管理公司在武商购物中心内设置俱乐部，真诚合作，共同发展。合同第二条为经营位置、期限及经营范围，经营位置为武汉市解放大道X号世贸广场裙楼第X楼，实际使用面积为1200平方米，合同期限为16年，经营范围为健身、形体健美、美容美发、护肤及相关精品销售。合同第三条为营业分成及其他费用的支付方式。考虑到舍傧管理公司前期装修费用及机电设备投资较大，武商购物中心同意免去从俱乐部开业之日起直至两年内的营业收入分成（不含物业管理费及运行能耗费用），自第3年起武商购物中心按舍傧管理公司营业税前总收入的12%进行抽成以充抵租金某物业管理费，以后每年增加1%的抽成比例，至第6年达到15%后，按此抽成比例至合同期满。物业管理费及运行能耗费用每月10日之前结算。合同第四条为装修。武商购物中心提供3个月免营业抽成装修期。合同第五条为对舍傧管理公司销售额的审计及核查。为确保双方利益，从开业后的第3年起，舍傧管理公司的收银工作由双方派驻收银员进行，每周结算一次。合同第六条为转租和续约。在合同期限内，未经武商购物中心书面同意，舍傧管理公司不得将经营场地转租给第三方。合同第八条为终止合作及善后事宜。在合同终止时，舍傧管理公司置于经营场地内的可移动物品归舍傧管理公司所有，其他固定于天地柱墙上的设备、设施、器材及定作物、附着物，除转移时对经营场地现状进行改变、造成损害的外，舍傧管理公司均可拆除，其余物品按当时状况移交给武商购物中心所有。合同第九条为双方有权提前终止合同的情形。在武商购物中心逐月催交月基本抽成及水电费达3次的情况下，舍傧管理公司仍连续拖欠以上款项3个月或舍傧管理公司未经武商购物中心书面同意，擅自将经营场地转租、转让、转借他人使用或调换使用的，武商购物中心有权提前终止合同并要求舍傧管理公司赔偿6个月的抽成总额（以俱乐部最近6个月的平均抽成测算）；若武商购物中心在武汉商场范围内又允许开设与舍傧俱乐部经营项目相同或者类似的经营项目，舍傧管理公司有权提前终止合同，并要求武商购物中心赔偿“初次装修费用+设备折旧后的剩余价值+俱乐部6个月的经营收入总额”。合同第十二条为武商购物中心的义务，武商购物中心应保证在武汉商场范围内不再允许开设与舍傧管理公司经营项目相同或类似的项目。合同第十三条为舍傧管理公司的义务。舍傧管理公司必须按时足额向武商购物中心交纳抽成款项、管理费、水电费、空调费等多项费用。当合同有效期满或终止合同之日起15天内，舍傧管理公司将租赁房产连同所有的锁、钥匙等一并移交给武商购物中心，并保持场内家具和设备完好。合同第十四条为违约责任。双方均须严格遵守合同条款的约定，如有违约，则违约方应赔偿守约方的全部经济损失，本合同另有约定的从其约定。本合同期满或因其他原因而提前终止时，舍傧管理公司应于本合同约定的时间将物品撤离经营场地。如逾期不撤，武商购物中心有权自行腾空或按武商购物中心认为适当的办法处理。舍傧管理公司物品若有遗失或损坏，武商购物中心概不负责，舍傧管理公司不能要求赔偿。
合同签订后，舍傧管理公司并未进场经营，而是由武汉金某舍傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司先后进场经营。在合同履行期间，武汉金某舍傧女子会所健身有限公司违反合同约定，将租赁场所的90平方米转租给第三方武汉市江汉区名流名发廊。2001年9月1日，武汉金某舍傧女子会所健身有限公司与武商购物中心签订一份备忘录：武商购物中心收回武汉金某舍傧女子会所健身有限公司自行出租给武汉市江汉区名流名发廊90平方米的经营场地。2004年10月，舍傧名淑公司接替武汉金某舍傧女子会所健身有限公司进场经营。武商购物中心派遣出纳记录了舍傧名淑公司的经营收入并曾多次开具以舍傧名淑公司为交款方的收款收据。在武汉金某舍傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司经营期间，武商购物中心均未提出过异议。从2005年3月起，舍傧名淑公司开始未按期交纳租金某管理费，武商购物中心自2005年8月起逐月以大客户结算单的方式向舍傧管理公司进行书面催款，并多次向舍傧管理公司出具催款函，但舍傧管理公司仍拖欠武商购物中心2005年8月至2006年2月期间的租金某水电费共计x.69元。2006年1月，武商购物中心书面向舍傧管理公司出具解除合同通知并再次催款，要求舍傧管理公司于同年1月28日前支付全部欠款，但舍傧管理公司仍未履行付款义务。2005年8月至2006年2月，舍傧管理公司、舍傧名淑公司的经营收入总额为x元。
2000年3月16日，武商购物中心与西安润和工贸有限公司签订房屋租赁合同一份，约定将位于武汉商场X楼X平方米的经营场地出租给其经营美容院，租赁期限为2年，经营范围为美容、美体。2002年1月1日，武商购物中心与西安圣梦美容护肤品有限公司（以下简称“圣梦”）签订了房屋租赁合同，约定将位于武商购物中心X楼X平方米的场地出租给其经营，租赁期限为3年，经营范围为美容美体，并在合同中载明：原2000年3月16日的租赁合同作废。2003年3月1日，武商购物中心与武汉市江汉区名流名发廊（以下简称“名流美发”）签订了房屋租赁合同一份，约定将武商购物中心X楼X平方米的场地出租给其经营，租赁期限为10个月，经营范围为美发。2004年8月1日，武商购物中心与武汉市创智商贸有限责任公司（以下简称“法丹莉”）签订了房屋租赁合同一份，约定将武商购物中心X楼X平方米的场地出租给其从事化妆品销售及售后服务，经营期限为3年，但“法丹莉”实际上系在从事美容美体的相关业务。在武商购物中心引进“圣梦”、“名流美发”、“法丹莉”经营期间，舍傧管理公司及舍傧名淑公司均未提出过异议。
另查明，舍傧管理公司成立于2000年6月23日，法定代表人为金某。武汉金某舍傧女子会所健身有限公司成立于2001年5月10日，法定代表人为金某，金某占40%的股份。舍傧名淑公司成立于2004年10月，法定代表人为金某之母祝秀兰。2005年10月18日，舍傧名淑公司出具一份授权书授权金某为祝秀兰的全权代理人。截至2006年9月8日，祝秀兰将其在舍傧名淑公司的出资全部转让给金某，金某又新增注册资本199万元，成为舍傧名淑公司的新股东，占注册资本的89.9%。舍傧管理公司与舍傧名淑公司未签订过租赁合同，舍傧管理公司也未向舍傧名淑公司收取过租金。
舍傧管理公司及舍傧名淑公司对租赁场所进行了两次装修。2000年8月，舍傧管理公司就第一次装修的第1期工程与武汉励诚装饰工程公司签订了装修合同，合同金某为120万元。但该装修工程实为陈国齐名义个人承包，只完成了45%左右。所完成的该第1期装修经湖北虹桥证券评估有限公司评估价值为x元。舍傧管理公司用现金某陈国齐支付了工程款，陈国齐向其出具了收据（非税务发票）。2000年7月，舍傧管理公司与卢新安就会所空调系统的制作与安装签订了施工合同，合同金某为11.8万元，双方用现金某算了工程款，卢新安向舍傧管理公司出具了收据（非税务发票）。2001年6月，舍傧管理公司与湖北风神桑拿设备工程公司就会所的桑拿工程签订了施工合同，合同金某为9.95万元。该工程实为崔向东个人承包，舍傧管理公司用现金某崔向东支付了工程款，崔向东给其出具了收据（非税务发票）。2001年6月，舍傧管理公司与武汉庆东锅炉工程公司就会所空调热水及生活热水循环系统设备供货及安装调试签订了合同，合同金某为17.3万元。该工程实为王爱新个人承包，双方用现金某理了结算，王爱新向舍傧管理公司出具了收据（非税务发票）。2001年10月，舍傧管理公司与武汉志明防水防漏工程签订了施工合同，合同金某为2.88万元。该工程实为周楚平个人承包，双方用现金某算了工程款，周楚平向舍傧管理公司出具了收据（非税务发票）。2001年5月，舍傧管理公司与武汉东诚装饰设计工程公司签订了会所第一次装修的第2期合同，合同金某为99万元。该工程实为李光登个人承包，双方用现金某理了结算，李光登向舍傧管理公司出具了收据（非税务发票）。。舍傧管理公司第一次装修实际耗资x元。
武商购物中心于2006年3月17日向武汉市江汉区人民法院起诉，请求判令解除与舍傧管理公司所签订的合同；舍傧管理公司给付租金、水电费等欠款x.69元，赔偿经济损失x.77元，共计x.46元；舍傧名淑公司对上述欠款承担连带责任并腾退武汉市解放大道X号世贸广场裙楼第X楼经营场所。舍傧名淑公司提出反诉，请求判令清退“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等三家经营商；武商购物中心赔偿经济损失x.52元。武汉市江汉区人民法院于2006年10月20日作出（2006）汉民二初字第X号民事判决：一、解除武商购物中心与舍傧管理公司签订的合同；二、舍傧管理公司于判决生效后10日内向武商购物中心支付欠款x.69元，赔偿经济损失x.77元，共计x.46元；三、舍傧名淑公司于判决生效后10日内腾退武汉市解放大道X号世贸广场裙楼第X楼经营场所，并由舍傧管理公司退还给武商购物中心；四、驳回武商购物中心的其他诉讼请求，驳回舍傧名淑公司的反诉请求。舍傧管理公司与舍傧名淑公司均不服该民事判决，向武汉市中级人民法院提出上诉。武汉市中级人民法院于2007年6月6日作出（2007）武民终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。武汉市江汉区人民法院执行上述生效判决，于2007年8月21日将舍傧管理公司、舍傧名淑公司强制腾退出经营场所，并将腾退物品予以扣押，交由武商购物中心保管。舍傧管理公司与舍傧名淑公司仍不服上述二审判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2007年12月17日作出（2007）鄂民监字第X号民事裁定，指令武汉市中级人民法院再审。武汉中级人民法院再审后于2008年9月11日作出（2008）武民再终字第X号民事判决：维持（2007）武民终字第X号民事判决。舍傧管理公司与舍傧名淑公司再次向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2008年12月25日作出（2008）鄂民监二字第X号民事裁定，指定本院进行再审。本院于2009年3月16日作出〔2009〕汉民再终字第X号民事裁定，撤消原一审、二审、再审判决，指定湖北省仙桃市人民法院对该案进行审理。在湖北省仙桃市人民法院一审诉讼期间，舍傧名淑公司增加诉讼请求为要求武商购物中心赔偿经济损失x元。2009年11月，舍傧管理公司、舍傧名淑公司申请对武汉市江汉区人民法院所扣押物品的剩余价值进行鉴定。原审法院以2007年8月21日作为鉴定基准日，以武汉市江汉区人民法院的扣押清单为辅，仓库内实际扣押物为主，委托有关机构对所扣押物品的剩余价值进行鉴定。2010年1月8日，仙桃市物价局价格认证中心作出仙价鉴字（2009）第X号鉴定结论书，鉴定所扣押物品的剩余价值为x元。武商购物中心对该鉴定提出异议，并申请复议。2010年5月17日，湖北省物价局价格认证中心作出鄂价认复（2010）X号鉴定复检结论，鉴定所扣押物品的剩余价值为x.2元。但复检结论中说明，仙价鉴字（2009）第X号鉴定结论书中价值为x元的1台多功能微波拉皮纤体机和价值为x元的1台光子嫩肤仪未见实物，仙价鉴字（2009）第X号鉴定结论书中价值为1680元的2台满天星脚踏车只见1台，价值为784元的2台格莱力脚踏车只见1台，而该次鉴定价值分别为1400元和700元；仙价鉴字（2009）第X号鉴定结论书中价值为x元的通风排气设备未作鉴定；仙价鉴字（2009）第X号鉴定结论书中价值为x元的1台多功能美容机，价值为x元的3台x-08八爪鱼美容仪，经勘验只见1台多功能美容机，价值为x元，多功能美容机与x-08八爪鱼美容仪为同一商品。
原审认为：本案的争议焦点为：一、舍傧管理公司与舍傧名淑公司之间是否存在非法转租关系；二、武商购物中心大客户结算单是否具有催款效力，舍傧管理公司与舍傧名淑公司是否违约；三、武商购物中心引进“名流美发”、“圣梦”、“法丹莉”等经营商的行为是否违约；四、武商名淑公司是否具有反诉权；五、舍傧名淑公司的经济损失应如何确定。
关于舍傧管理公司与舍傧名淑公司之间是否存在非法转租关系的问题。原审认为，武商购物中心与舍傧管理公司所签订的房屋租赁合同合法有效。合同前言部分约定由舍傧管理公司在武商购物中心内设置俱乐部进行经营，但合同履行之初实际上系武汉金某舍傧女子会所健身有限公司在租赁场地内经营，武商购物中心对此未曾提出过异议，且在双方签订的备忘录中，武商购物中心也明确认可了武汉金某舍傧女子会所健身有限公司的合同地位。自2004年起，舍傧管理公司将租赁场地交由舍傧名淑公司经营，虽舍傧名淑公司是独立法人，但双方从未签订过转租合同也无租金某交纳。在经营期间，武商购物中心派驻收银员参与了舍傧名淑公司的收银工作，舍傧名淑公司在与武商购物中心的往来函件中曾多次加盖自己的公章，且武商购物中心还曾开具以舍傧名淑公司为交款人的收款收据，这都表明武商购物中心对武汉金某舍傧女子会所健身有限公司及舍傧名淑公司在租赁场地的经营是知情的，其默认了舍傧名淑公司为租赁场地的实际使用者，因此，舍傧管理公司与舍傧名淑公司不存在非法转租关系。
关于武商购物中心大客户结算单是否具有催款效力，舍傧管理公司与舍傧名淑公司是否违约的问题。原审认为，房屋租赁合同第九条约定，在武商购物中心逐月催交月基本抽成及水电费达3次的情况下，舍傧管理公司仍连续拖欠以上款项3个月的，武商购物中心有权提前终止合同。因此，就合同本身而言，只要武商购物中心发送给舍傧管理公司的函件具有催款内容便符合合同约定，并非函件必须冠名“催款单”。而武商购物中心发送给舍傧管理公司的大客户结算单清楚地载明了舍傧管理公司累计应交款的项目及金某，具有催款效力。本案中，舍傧管理公司及舍傧名淑公司拖欠武商购物中心租金、水电费的行为违反了房屋租赁合同第三条、第九条的约定，属违约行为。
关于武商购物中心引进“名流美发”、“圣梦”、“法丹莉”等经营商的行为是否违约的问题。舍傧名淑公司反诉称，由于武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等其他美容美体经营商，违反了合同约定，应承担违约责任。武商购物中心辩称，与“圣梦”签订合同系为续租而非新引进了美容经营商；“法丹莉”的经营范围为化妆品销售及售后服务，与舍傧名淑公司的经营项目不一致；“名流美发”系舍傧管理公司自行违约引进，武商购物中心只是承接了“名流美发”对舍傧管理公司的权利、义务，不构成违约。原审认为，第一，武商购物中心与西安润和工贸有限公司于2000年3月16日签订了在武汉商场X楼开设美容院的合同，所约定的经营期限为2年。后武商购物中心于2002年1月1日与“圣梦”签订了在武商购物中心X楼设置美容项目的合同，所约定的经营期限为3年。这两份合同中承租方的名称、住所地、租赁场所均不一致，故2002年签订的合同为一份新的合同，而不是对2000年合同的续签。第二，虽然武商购物中心于2004年与“法丹莉”所签合同中注明“法丹莉”的经营范围为化妆品销售及售后服务，但“法丹莉”实际上提供的却是美容美体相关服务。第三，“名流美发”虽系舍傧管理公司未经同意违约引进，但根据舍傧管理公司与武商购物中心签订的合同，武商购物中心应将“名流美发”清退出场，而不是与其签订新的合同让其经营。因此，武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为违反了房屋租赁合同第九条的相关规定，应属违约。
关于舍傧名淑公司是否具有反诉权的问题。原审认为，除满足起诉的一般条件外，提起反诉还需具备以下特殊条件：反诉提起的对象必须是本诉的原告；反诉与本诉具有牵连性；反诉的内容必须是人民法院主管范围，并向审理本诉的人民法院提出；反诉案件与本诉案件能够适用同一种诉讼程序合并审理，且反诉应当在本诉进行中提起。本案中，舍傧名淑公司的反诉对象为武商购物中心，且舍傧名淑公司是在本次诉讼中向法院提起反诉；尽管武商购物中心与舍傧名淑公司没有签订过租赁合同，舍傧名淑公司在租赁场所经营也未经武商购物中心书面同意，但武商购物中心的行为表明其已许可舍傧名淑公司在租赁场所进行经营，认可了其承租方的地位，那么舍傧名淑公司提起反诉亦是基于其与武商购物中心之间存在房屋租赁合同关系。舍傧名淑公司对武商购物中心的诉讼符合反诉的条件，舍傧名淑公司有权提出反诉。
关于舍傧名淑公司的经济损失应如何确定的问题。舍傧名淑公司诉称，武商购物中心因违约应赔偿其两次装修费用x元、设备折旧后的价值139万元、俱乐部6个月经营收入总额x元及因武商购物中心违约而减少的经营收入x元，共计x元。武商购物中心辩称，舍傧名淑公司的装修损失及设备折旧后的剩余价值无相关证据证实，应严格按合同约定的违约责任处理。原审认为，舍傧管理公司拖欠租金某水电费等相关费用，其行为已构成违约。同时，武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为也构成违约。因此，应按照合同约定各自承担赔偿责任。舍傧名淑公司反诉的赔偿经营收入损失x元没有合同依据，依法应不予支持。舍傧名淑公司反诉请求武商购物中心赔偿“舍傧管理公司初次装修费用+设备折旧后的剩余价值+俱乐部6个月的经营收入总额”符合合同约定，依法应予以支持。争议焦点主要是初次装修费用和设备折旧后的剩余价值。关于初次装修的问题，从合同整体来看，初次装修应为对租赁场地的第一次装修，而不是舍傧名淑公司反诉称的两次装修的初始值。2000年8月，舍傧管理公司就第一次装修的第1期工程与武汉励诚装饰工程公司签订了装修合同，工程金某为120万元。第一次装修的第1期工程只完成了约45%，经湖北虹桥证券评估有限公司评估所完成的装修工程的价值为x元，该评估报告真实可信。2001年5月，舍傧管理公司与武汉东诚装饰设计公司签订了第一次装修的第2期合同，合同金某为99万元，这与湖北虹桥证券评估有限公司评估的第一次装修全部工程金某为120万元大体吻合，时间也较为一致，且合同书及证人证言相互印证，亦能证明舍傧管理公司支付了上述工程款99万元。与此同时，舍傧管理公司所进行的空调系统制作与安装工程、桑拿蒸汽房工程、锅炉工程、防水工程都是正常营业必需设备，这部分装修客观存在，也比较符合当时的市场行情，相关收款收据和证人证言能够证明舍傧管理公司支付了上述工程款x元，故第一次装修损失应为x元。关于设备折旧后剩余价值的认定问题。两次鉴定双方争议的焦点主要是价值x元的多功能电波拉皮纤体机1台、价值为x元的光子嫩肤仪1套及价值为x元的x八爪鱼美容仪3台是否存在于扣押物中。从仙价鉴字（2009）第X号鉴定情况来看，双方当事人均参与现场清点，清点情况由仙桃市物价局统一进行汇总，仙桃市物价局价格认证中心也见过实物，但保管责任在武商购物中心。另外，通风排气设备虽然在第二次鉴定中未作鉴定，但已在第一次装修费用中予以考虑。综合来看，应在鄂价认复（2010）X号鉴定复检结论的基础上，再加上未见实物的多功能电波拉皮纤体机1台、光子嫩肤仪1套及x八爪鱼美容仪3台的价值，所扣押物品的剩余价值共为x.2元。由于武商购物中心承担了赔偿设备折旧后的剩余价值的责任，根据合同约定及公平原则，所扣押物品应归武商购物中心为宜。
综上所述，舍傧名淑公司在武商购物中心经营虽然得到了武商购物中心的默认，但舍傧管理公司、舍傧名淑公司欠交2005年8月至2006年2月期间的租金某水电费的行为违反了合同第三条的约定，武商购物中心依照合同进行了催款但舍傧管理公司及舍傧名淑公司仍不交纳。武商购物中心引进与舍傧管理公司经营项目类似的“名流美发”、“圣梦”、“法丹莉”等经营商的行为违反了合同第十二条的约定。武商购物中心、舍傧管理公司的行为均符合约定的解除合同条件。鉴于双方均有违约行为，依照合同第九条的约定，各自应承担相应的赔偿责任。武商购物中心应赔偿舍傧管理公司初次装修费用+设备折旧后的剩余价值+俱乐部6个月的经营收入总额，共计x.2元。舍傧管理公司应赔偿武商购物中心6个月的提成总额（以俱乐部最近6个月的平均抽成测算）x.77元，同时还应支付所欠租金某水电费共x.69元。由于舍傧名淑公司已被强制腾退，故武商购物中心诉请的要求舍傧名淑公司腾退已无实际意义。遂判决：一、解除武商购物中心与舍傧管理公司签订的合同。二、舍傧管理公司向武商购物中心支付欠款x.69元，赔偿经济损失x.77元，共计x.46元，舍傧名淑公司承担连带责任。三、武商购物中心赔偿舍傧名淑公司装修费用x元、6个月的经济收入总额x元及设备剩余价值x.2元，共计x.2元。四、驳回武商购物中心、舍傧名淑公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起10日内付清。逾期支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2930元，由舍傧管理公司负担；反诉案件受理费x元及鉴定费x元，由武商购物中心负担x元，舍傧名淑公司负担x元。
武商购物中心上诉称：一、舍傧名淑公司在本案中不享有反诉权，其理由为：（一）舍傧名淑公司与武商购物中心未签订过房屋租赁合同，武商购物中心与舍傧管理公司才是本案房屋租赁合同的当事人。舍傧名淑公司虽实际使用了武商购物中心的房屋并交纳过一部分租金，但并不表明舍傧管理公司概括取得了武商购物中心与舍傧管理公司所签房屋租赁合同的全部权利义务。武商购物中心与舍傧管理公司、舍傧名淑公司之间未就房屋租赁合同的权利、义务转让达成过任何协议，且按照租赁合同的约定，舍傧管理公司不得转租租赁场地。（二）原审认定武商购物中心的行为表明其已许可舍傧名淑公司在租赁场所进行经营，认可了其承租方的地位，这一认定没有依据。房屋租赁合同约定了舍傧管理公司在武商购物中心内设置俱乐部，以此方式经营，但从事经营的应为舍傧管理公司本身或者其投资的分支机构等下属单位。武汉金某舍傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司先后进场经营，因均冠以“金某舍傧”的名称，足以让武商购物中心误以为系舍傧管理公司的分支机构或下属单位在经营。舍傧名淑公司虽以自己名义交过几次租金，但并不表明武商购物中心认可了其合同主体地位。武商购物中心是在起诉前查询有关工商登记资料时才发现舍傧管理公司与武汉金某舍傧女子会所健身有限公司、舍傧名淑公司均为独立的法人。二、原判第三项判令武商购物中心赔偿舍傧名淑公司装修费用x元、6个月的经济收入总额x元及设备剩余价值x.2元，共计x.2元没有事实和法律依据。（一）原判第三项的依据为武商购物中心与舍傧管理公司所签房屋租赁合同第九条的有关约定，但舍傧名淑公司未取得舍傧管理公司在上述租赁合同中的全部权利、义务，作为租赁合同当事人的舍傧管理公司未就武商购物中心是否违约提出反诉或主张权利，舍傧名淑公司的反诉应予以驳回。且租赁场所内的装修投入、设备购置均系由舍傧管理公司出资，舍傧名淑公司与舍傧管理公司之间未签订过资产转让协议，舍傧名淑公司也无支付对价的行为，故舍傧名淑公司根本无权要求武商购物中心赔偿其损失。（二）原审判令武商购物中心赔偿舍傧名淑公司装修费用x元及设备剩余价值x.2元证据不足。首先，原审认定的第一次装修的第1期工程款x元的依据是一份舍傧管理公司单方委托的没有评估资格的湖北虹桥证券咨询评估公司出具的评估报告，该报告不能作为证据使用；其次，确定第一次装修第2期工程款99万元的装修合同没有原件，没有工程施工图，没有工程决算书，且付款凭证全是复印件，全是白条，不能证明装修合同已实际履行；再次，空调系统、桑拿房、锅炉工程、防水工程等并非正常经营必需的设备，即便属必需的设备，仅凭舍傧名淑公司提交的只有复印件的合同、领款白条就判定这些设备的价值且设备款已实际交付也明显证据不足；最后，关于设备折旧后剩余价值的认定问题，原审先后委托仙桃市物价局价格认证中心及湖北省物价局价格认证中心进行鉴定和复核，两次鉴定的价值相差40多万元，产生此结果的主要原因是两次鉴定中美容设备品种数量的差异。第二次鉴定时，勘验发现没有多功能电波拉皮纤体机、光子嫩肤仪，多功能美容机（与x八爪鱼美容仪为同一商品）只有1台，但多出了4台CME仪器及1台皮肤检测仪，两次鉴定的美容设备中未见实物的设备和增加的设备数量正好一致，共5台，这说明是第一次鉴定时将美容设备名称弄错了，设备实物并未发生实质性的增减。舍傧名淑公司认为是武商购物中心在第一次鉴定后将价值高的美容设备拿走没有任何依据。武商购物中心保管这批美容、健身器材是受武汉市江汉区人民法院的委托，有该院制作的扣押清单为保管依据。原审以仙桃市物价局价格认证中心的鉴定人员见过实物为由，将两次鉴定结果选择性地累加从而得出设备鉴定价值，缺乏公正性。三、武商购物中心履行房屋租赁合同期间没有违约行为。“圣梦”并非武商购物中心新引进的经营商，而是在与舍傧管理公司签订合同之前便已存在；“法丹莉”的经营项目与舍傧管理公司的并不相同或类似；“名流美发”系舍傧管理公司引进，且其经营范围与舍傧管理公司的并不相同或类似。综上所述，原审认定的部分事实缺乏依据导致实体处理错误。请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。
舍傧名淑公司答辩称：一、舍傧名淑公司享有反诉权，体现在：（一）武商购物中心已将舍傧名淑公司列为被告诉至法院并要求舍傧名淑公司承担民事责任，已表明其认可舍傧名淑公司的合同当事人地位；（二）舍傧名淑公司是本案租赁合同权利、义务的承受者，是该合同的实际履行者，是实际的承租人。二、原审判决武商购物中心赔偿舍傧名淑公司经济损失x.2元事实清楚，适用法律正确。首先，舍傧名淑公司作为本案租赁合同权利、义务的承受者，当然享有该合同约定的全部权利（包括索赔权）。租赁场所的装修、设备的购置虽然是由舍傧管理公司负责进行的，但并不影响舍傧名淑公司以租赁合同权利、义务继受者的身份向武商购物中心主张赔偿，同时，舍傧管理公司也允许舍傧名淑公司行使索赔的权利。其次，原审认定装修费用x元及设备剩余价值x.2元事实清楚，证据充分。三、武商购物中心违反房屋租赁合同第九条的约定，理应承担违约责任。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
舍傧管理公司的答辩意见与舍傧名淑公司相同。
双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：武商购物中心与舍傧管理公司所签订的《合同书》体现了双方当事人的真实意思，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应遵照执行，任何一方违约，均应按合同约定承担违约责任。
关于舍傧名淑公司是否享有反诉权的问题。本案房屋租赁合同系舍傧管理公司与武商购物中心所签订，合同主体和承租方为舍傧管理公司。房屋租赁合同虽约定了舍傧管理公司在武商购物中心内设置俱乐部，以此方式经营，但从事经营的主体应为舍傧管理公司本身或者其投资的分支机构等下属单位。舍傧管理公司未经武商购物中心书面同意，将房屋租赁合同权利、义务概括转让给另一独立法人舍傧名淑公司，违反了合同第六条的约定，是一种违约行为。武商购物中心上诉所称武汉金某舍傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司先后进场经营，均冠以“金某舍傧”的名称，足以让其误以为系舍傧管理公司的分支机构或下属单位在经营的理由成立。舍傧名淑公司以自己的名义向武商购物中心交纳过几次租金，亦不表明武商购物中心认可了其合同主体地位。但武商购物中心在起诉前通过查询有关工商登记资料得知舍傧名淑公司并非舍傧管理公司的分支机构或下属单位，乃另一独立法人后，仍以舍傧名淑公司为共同被告提起诉讼并要求其承担连带给付责任，鉴于舍傧名淑公司为上述房屋租赁合同权利、义务的实际履行者，即实际承租人，根据诉的对抗原则，舍傧名淑公司认为其作为实际承租人的民事权益受到侵害，可以本诉原告武商购物中心为被告提起反诉。舍傧名淑公司虽未与武商购物中心另行签订房屋租赁合同，但其在实际履行上述房屋租赁合同的权利、义务，在武商购物中心要求其承担连带给付责任的情况下，舍傧名淑公司以上述房屋租赁合同为依据行使反诉权，符合我国民法和合同法所规定的公平原则。且舍傧管理公司未提出反诉是因为舍傧名淑公司已提出反诉，其再提出反诉已无必要。舍傧名淑公司的反诉得到了舍傧管理公司的认可，亦未由此加重武商购物中心的合同责任。至于舍傧管理公司违约转租，则应依合同约定承担相应违约责任，但舍傧管理公司和舍傧名淑公司分别作为合同约定的承租人和实际承租人正当的民事权利和诉讼权利并不因此而丧失。故武商购物中心关于舍傧名淑公司在本案中不享有反诉权的上诉理由不能成立。
关于原审判令武商购物中心赔偿舍傧名淑公司装修费用x元及设备剩余价值x.2元的证据是否充足的问题。首先，湖北虹桥证券咨询评估公司评估第一次装修的第1期工程款为x元，该评估公司是经国家财政部核准颁发x号资格证书的专业资产评估机构，所作出的评估报告可作为证据使用；其次，确定第一次装修第2期工程款99万元的装修合同及付款凭证的复印件已经二审庭审核实，与原件无异，该工程款足以认定；再次，空调系统的制作与安装工程、桑拿蒸汽房工程、锅炉工程、防水工程都是从事美容、健身经营业务必需设备，相关设备合同、收款收据的复印件已经二审庭审核实，与原件无异，设备合同、收款收据与证人证言相互印证，这部分装修工程款x元足以认定；最后，关于设备折旧后剩余价值的认定问题，原审以武汉市江汉区法院的扣押清单为辅，仓库内实际扣押物为主，委托有关机构对所扣押物品的剩余价值进行鉴定。两次鉴定双方争议的焦点主要为价值x元的多功能电波拉皮纤体机1台、价值为x元的光子嫩肤仪1套及价值为x元的x八爪鱼美容仪3台是否存在于扣押物中。从仙价鉴字（2009）第X号鉴定情况来看，双方当事人均参与现场清点，清点情况由仙桃市物价局统一进行汇总，仙桃市物价局价格认证中心也见过实物，但保管责任在武商购物中心。另外，通风排气设备虽然在第二次鉴定中未作鉴定，但已在第一次装修费用中予以考虑。综合来看，应在鄂价认复（2010）X号鉴定复检结论的基础上，再加上未见实物的多功能电波拉皮纤体机1台、光子嫩肤仪1套及x八爪鱼美容仪3台的价值，所扣押物品的剩余价值共为x.2元。原审所作的上述处理并无不当。原审认定舍傧名淑公司第一次装修费用为x元及设备剩余价值为x.2元的证据是充足的。
关于武商购物中心履行房屋租赁合同期间是否存在违约的问题。武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为原审认定为违约，并分别评述为：第一，武商购物中心与西安润和工贸有限公司于2000年3月16日签订了在武汉商场X楼开设美容院的合同，所约定的经营期限为2年。后武商购物中心于2002年1月1日与“圣梦”签订了在武商购物中心X楼设置美容项目的合同，所约定的经营期限为3年。这两份合同中承租方的名称、住所地、租赁场所均不一致，故2002年签订的合同为一份新的合同，而不是对2000年合同的续签。第二，虽然武商购物中心于2004年与“法丹莉”所签合同中注明“法丹莉”的经营范围为化妆品销售及售后服务，但“法丹莉”实际上提供的却是美容美体相关服务。第三，“名流美发”虽系舍傧管理公司未经同意违约引进，但根据舍傧管理公司与武商购物中心签订的合同，武商购物中心应将“名流美发”清退出场，而不是与其签订新的合同让其经营。本院认为，原审对上述问题的评价并无不当，武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为违反了房屋租赁合同第九条的相关约定，构成违约，应承担违约责任。
综上，舍傧管理公司将本案房屋租赁合同的权利、义务概括转让给舍傧名淑公司，未得到武商购物中心的书面同意，属违约转租；舍傧管理公司、舍傧名淑公司欠交2005年8月至2006年2月期间的租金某水电费，武商购物中心依照合同进行催款但舍傧管理公司及舍傧名淑公司仍不交纳。舍傧管理公司、舍傧名淑公司的上述行为违反了房屋租赁合同第三条、第六条、第九条的有关约定。武商购物中心引进与舍傧管理公司经营项目类似的“名流美发”、“圣梦”、“法丹莉”等经营商，其行为违反了房屋租赁合同第九条、第十二条的有关约定。双方均存在违约行为，均有权提出解除房屋租赁合同，并应依房屋租赁合同的约定各自承担相应的违约责任。舍傧管理公司、舍傧名淑公司应赔偿武商购物中心6个月的提成总额（以俱乐部最近6个月的平均抽成测算）x.77元，同时还应支付所欠租金某水电费共x.69元。武商购物中心应赔偿舍傧名淑公司初次装修费用+设备折旧后的剩余价值+俱乐部6个月的经营收入总额，共计x.2元。武商购物中心的主要上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元由武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心负担。
本判决为终审判决。
审判长肖淑云
审判员肖志祥
代理审判员张云山
二O一O年十二月二十日
书记员胡煜婷
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