广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)张某，女，1964年11月25日出某，汉族，住（略）。
委托代理人陈宜铭，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人周淑贞，广东南天明律师事务所律师助理。
被上诉人(原审被告)佛山市时尚生活商业策划有限公司(以下简称时尚生活公司)，住所地佛山市X区X路X号首层。
法定代表人林某，执行董事。
委托代理人汪新明，广东源本律师事务所律师。
上诉人张某因租赁合同纠纷一案，不服佛山市X区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：原、被告于2005年1月20日签订租赁合同，约定将位于佛山市X路X街飞鸿天地SX号铺位出某给原告使用，被告保某确实拥有该房某的所有权及其土地使用权，并拥有完全的资格和权利将该房某按本合同之约定租赁给原告。被告提供具备如附件4所述的各项技术条件的房某。合同附件二约定：该房某建筑面积81.18平方米，套内建筑面积69平方米，租赁期限从2005年2月15日起至2008年2月14日止，起租日为2005年3月5日。该房某仅限于用作“餐饮商业”用途，原告必须领取有效的营业执照、税务登记证明及其它必须的经营文件。合同附件三约定租金2005年3月1日至2007年2月28日为人民币9500元/月；2007年3月1日至2008年2月14日为人民币（略）元。原告须于签合同前缴清经营保某相当于2个月的租金（略）元、及1个月的管理费、水电分摊费1055元，和水电费保某4200元；另原告还须在签合同前预付1个月租金及相当于1个月的管理费、水电费1055元。同日，双方还签订了补充协议，约定被告负责将S07铺外立面的装饰与飞鸿天地F型铺外立面装饰保某一致。合同签订当日，原告向被告缴纳了1个月的租金9500元、商铺管理费1055元、商铺保某（略）元。合同签订后，原告向有关部门申请办理相关手续，但由于被告不给予协助，导致原告至今尚未办妥。
原审判决认为：本案原告的诉讼请求是要求解除双方签订的《＜租赁合同＞之＜补充合同>＝和《补充协议》，根据上述签订的合同以及协议，双方并未在合同中约定可以解除合同的条件。而依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)……;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行的；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。现原告没有证据证实被告明确表示不履行主要债务，或经催告后在合理的期限内仍未履行。关于上述第(四)款的规定是指在对方有严重的违约行为时，另一方不必进行催告，即可解除合同。严重违约有多种。一是合同一方当事人迟延履行合同，造成对方经济利益难于实现的；二是明确拒绝履行合同的；三是严重的不适当履行合同，使合同订立时的经济目的不能实现。现原告已实际占有了商铺，被告只是应按合同的约定履行协助原告办理相关的手续。原告诉状中称被告事实上对该商铺不享有产权，而真正的产权人随时有权收某商铺，被告就不能保某原告的商铺租赁权。根据合同法第二百二十八条的规定“因第三人主张某利，致使承租人不能对租赁物使用、收某、承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张某利的，承租人应当及时通知出某人”。原告现无证据证实第三人主张某权利。原告诉状中又称的《补充协议》中承诺将S07铺(即讼争商铺)外立面的装饰与飞鸿天地F型铺外立面装饰保某一致，但由于商铺外立面有众多电缆线横穿，被告一直没有进行搬迁和装修，使其不能达到合同约定的预期效果。根据合同法第二百二十一条的规定“承租人在租赁需要维修时可以要求出某人在合理期限内维修。出某人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由出某人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”。该条款亦没有规定在出某人没有履行维修义务之时承租人可以行使解除权。最后原告在诉状中提出某被告没有提供相关材料，如委托书、房某、土地使用权、原消防土建审批、验收某核意见书等资料。根据合同法第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保某等义务”。依据该条款的规定被告没有履行协助义务，原告应当根据法律的规定向被告催告，现无证据证实原告履行了上述行为。综上，原告请求解除合同无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费1232元，由原告承担。
宣判后，上诉人张某不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对本案认定的事实错误。1、被上诉人的行为已经构成严重违约，以致上诉人不能实现合同的目的。首先，被上诉人对S07商铺不享有所有权。根据《<租赁合同>之<补充合同>》第七条第一款的规定，甲方(出某方)保某确实拥有该房某的所有权及其土地使用权，并拥有完全的资格和权利将该房某按合同之约定租赁给乙方(承租方)。可见，被上诉人在签订合同时隐瞒了其对该商铺不享有产权的重要事实，并在合同中作出某虚假的承诺。真正的产权人随时有权收某商铺，被上诉人就不能保某上诉人的商铺租赁权，这是双方履行合同的前提和基础，失去了该合同的基础，双方都无法实现合同的预期目的。其次，被上诉人不能提供合同约定的外立面条件，严重影响商铺的经营环境。第一，被上诉人在《补充协议》中承诺将S07铺外立面的装饰与飞鸿天地F型铺和S型铺外立面装饰保某一致，但由于商铺外立面有众多电缆线横穿，被上诉人一直没有进行搬迁和装修，且被上诉人工作人员明确告诉上诉人那些严重影响外观的电缆线无法处理，即无法达到合同约定外立面的预期效果。由于上诉人租赁商铺是作餐饮商业用途的，作为餐饮行业，商铺的外立面是至关重要的，直接影响到顾客对商铺的第一印象和顾客的消费欲望，也就是说直接影响到商铺的经营及上诉人的经济利益。因此商铺的经营环境没有达到合同约定的预期效果。上诉人基于商铺经营环境与其周边环境协调统一的角度考虑，提出某铺的外立面必须与F型铺和S型铺保某一致，被上诉人也同意上诉人的要求，因此双方才签订了租赁合同，否则，上诉人不会签订该合同。第二，那些严重影响外观的电缆线是高压线和电信电缆，它的维修、迁移属于供电部门和电信部门管理范围，没有征得这些部门的同意，任何人都不得随意维修、迁移。再次，被上诉人不能按时提供相关材料。由于被上诉人不能按时提供相关材料，如委托书、房某、土地使用权证、原消防土建审批、验收某核意见书(该原消防土建审批、验收某核意见书到现在为止尚未提供给上诉人)，导致上诉人在规划、消防、工商、卫生部门无法及时办理相关手续，而按规划等部门规定，在没有得到其审核批准前，是不能进行室内外装修和营业的。按照合同规定，2005年3月15日必须开业，但被上诉人至今还没有提供相关的材料，根本无法实现签订合同的目的。2、上诉人提供的证据已经证明了被上诉人以上严重违约行为，但一审法院在法庭调查中举证质证程序错误。(1)照片。上诉人在一审程序中提供的6张某片拍摄于2005年4月28日，以证明被上诉人一直不处理电缆线，导致上诉人不能进场营业。(2)录音材料。被上诉人在录音材料中已经明确告知上诉人商铺外立面有众多电缆线横穿的情形无法处理。根据我国证据规则的相关规定，录音材料属于视听材料，对于上诉人在一审中提供的视听材料，一审法院应当组织播放。但是一审审判过程中，法庭没有当庭播放该视听材料，却以被上诉人没有到庭质证为理由对其真实性不予确认，这种做法明显违反法定程序，其认定没有法律依据。3、上诉人行使解除合同权时已经履行了通知义务。(1)上诉人提供的录音材料证明了上诉人已经通过电话方式通知了被上诉人。(2)上诉人已经在2005年5月10日向被上诉人送达了《律师函》，被上诉人的工作人员也签收某《律师函》。在《律师函》中，上诉人已经明确表达了通知被上诉人履行合同义务，否则将行使合同解除权的意思表示。(3)上诉人提起诉讼也是履行通知义务的一种方式。上诉人的意思表示已经通过《起诉状》由法院送达给被上诉人。(4)上诉人按照合同地址根本找不到被上诉人，也无法联系到被上诉人的负责人。上诉人履行通知义务，要求被上诉人协助办理相关手续时仅能与佛山市X区X路X街飞鸿天地招商处的工作人员联系。二、一审法院适用法律错误。法定解除是指在合同有效成立后，没有履行或者没有完全履行之前，当事人一方行使法定的解除权而使合同效力消灭，使合同确定的权利义务关系终止。法定解除的特点是：(1)法律直接规定合同解除的条件，即法律规定了在何种情况下合同当事人享有解除合同的权利，通过当事人行使解除权，可以导致合同的解除。(2)即使法定解除的条件成就，也不会直接导致合同的解除，只有当事人实际行使解除权，才能导致合同的解除。如果当事人不履行解除权，国家也不必干预。(3)当符合法律规定的解除合同的条件时，解除权人可以单方面行使解除权，而不必征得对方当事人的同意。《中华人民共和国合同法》第九十四条已经明确规定了行使单方解除权的条件。换句话说，该条第四款已经明确规定当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以单方面行使合同解除权。根据上述第一点分析，事实上被上诉人的行为已经构成严重违约，以致上诉人不能实现合同的目的，依据法律规定上诉人有权单方解除合同，而且上诉人行使解除合同权时已经履行了通知义务。因此，上诉人行使合同解除权符合法定实体条件和程序条件，依法应当予以支持。据此请求判令：一、撤销(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决；二、解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》、《<租赁合同>之<补充合同>》和《补充协议》；三、被上诉人返还上诉人租赁手续费、保某、租金和管理费共（略）元；四、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
上诉人张某在二审期间提供如下证据：
1、被上诉人签收某律师函回执以及快递公司的回执，证明在2005年5月10日上诉人已向被上诉人发了律师函，函件里面说明被上诉人收某上诉人的租赁手续费、保某、租金和管理费共（略）元。2、《建设项目环境影响登记表》，证明被上诉人不能按时提供相关材料。
被上诉人时尚生活公司认为从收某的律师函可知违约的是上诉人，而非我方，我方与上诉人约定的开业时间为3月1日，但律师函的出某时间是5月10日。证据2根据有关审批程序，在报了有关环保某备后要有实际行动环保某才会作出某收、发证。而且该证据的审批意见也写有“项目建成投入试运行之日起二个月内须向我局申请验收”，而上诉人一直未开动工程，所以该证据不具有实质内容。
被上诉人时尚生活公司答辩称：一审判决符合事实，判决正确。被上诉人没有构成严重违约，而是上诉人违约。被上诉人要求上诉人在3月15日装修，但上诉人一直没有开业和装修。上诉人违约的真实意图并非被上诉人存在违约行为，而是上诉人认为讼争商铺所处的地段人气不旺。请求维持一审判决。
被上诉人时尚生活公司在二审期间提供如下证据：
1、佛府国用(2003)第（略）号国有土地使用证一份，佛山市X区盈裕资产经营有限公司出某的委托书一份，佛山市X区物业管理中心出某的证明一份，商铺租赁契约及补充合约各一份，证明讼争商铺的产权情况。2、关于请求短期减租的报告，证明张某真实解约的目的是该地段人气不旺。3、《房某产租赁合同》及《附件》，证明合同约定张某除支付占用期间的租金、管理费和公共水电分摊费外，如果解除合同还应支付违约金20余万元。
上诉人张某对于证据1没有意见，认为证据2以及证据3中的租赁合同不是新证据，且与本案无关，不予质证，对于附件不同意。
经审查，本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另查明：座落在佛山市X区X路X号之一首层的产权人是佛山市X区盈裕资产经营有限公司。佛山市X区盈裕资产经营有限公司出某委托书，委托佛山市X区物业管理中心代为经营、出某、管理位于佛山市X区新广场祖庙路、新民街商铺共22间(包括讼争商铺)。佛山市X区物业管理中心与时尚生活公司签订《商铺租赁契约》以及《商铺租赁契约补充合约》，将22间商铺出某给时尚生活公司，租赁期限从2004年9月1日至2010年8月31日，并约定时尚生活公司可以对22间商铺进行统一商业策划、经营、管理，对外分租。2005年5月10日，张某向时尚生活公司发出某师函，时尚生活公司的工作人员当日进行了签收。
本院认为：时尚生活公司作为本案讼争商铺的出某人，符合法律规定，主体适格，其与张某签订的《<租赁合同>之<补充合同>》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。
张某上诉主张某除双方签订的《<租赁合同>之<补充合同>》及《补充协议》，理由1是时尚生活公司不是真正的产权人，不能保某讼争商铺的租赁权。时尚生活公司虽不是本案讼争商铺的产权人，但有权对讼争商铺进行出某，而且张某未提供证据证明现有第三人对讼争商铺主张某利，影响其对租赁物的使用、收某，故理由1不能成立，本院不予采纳。
理由2是时尚生活公司不能提供合同约定的外立面条件，严重影响商铺的经营环境。《补充协议》约定时尚生活公司负责将S07铺外立面的装饰与飞鸿天地F型铺和S型铺外立面装饰保某一致，即使时尚生活公司未履行上述义务构成违约，也不属于严重违约致合同订立时的经济目的不能实现。故理由2不能成立，本院不予采纳。
理由3是时尚生活公司不能按时提供相关材料。双方当事人在《<租赁合同>之<补充合同>》中仅约定由张某负责办理所有必要的营业执照、批准和许可证，未对时尚生活公司在办理证照方面的义务作出某定。实际上，张某在办理营业执照、批准和许可证的时候，需要向有关部门提交房某、土地使用权证等相关资料，这些相关资料由时尚生活公司持有，根据诚实信用原则、合同的性质以及交易习惯，时尚生活公司应向张某提供相关资料，协助张某办理证照。即时尚生活公司向张某提供相关资料，协助张某办理证照虽不是合同约定的义务，但根据诚实信用原则，是一种附随义务。现由于时尚生活公司不能按时提供相关资料给予协助，导致张某至今尚未办妥证照，时尚生活公司的行为已经影响到张某对讼争商铺的使用，违反了附随义务，构成轻微的违约，双方可采取通过协商减少、免除租金或者延长租期的方式解决。张某认为时尚生活公司的上述行为构成严重违约致合同目的不能实现，依据不足，故其的理由3不能成立，本院不予采纳。
张某认为其于2005年5月10日发出某师函，该律师函已由时尚生活公司的工作人员签收，其行使解除合同权时履行了通知义务，因张某提出某除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故律师函虽已送达给时尚生活公司，但并未发生合同解除的法律后果。
张某在上诉请求中要求解除双方签订的《租赁合同》，属于新增加的诉讼请求，二审审理期间，张某明确表示要求解除双方签订的《租赁合同》是一个笔误，不属于新增加的诉讼请求，因此，本院对此不作审查。
综上，张某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1232元，由上诉人张某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员张某洁
二○○五年十月十一日
书记员李静然
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