原告怀化中皇房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市河西家电城X栋X号，组织机构代码x-1。
法定代表人曾XX，该公司董事长。
委托代理人尹世峰，湖南怀天律师事务所律师。
委托代理人邓旭东，湖南怀天律师事务所律师。
被告广西绿景房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道92-X号新城国际X楼X室，组织机构代码x-X。
法定代表人陈某某，该公司董事长。
委托代理人左某，男，苗族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码x。
第三人怀化市工程建设公司，住所地湖南省怀化市X路X号，组织机构代码x-5。
法定代表人钟某某，该公司经理。
委托代理人袁某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码x。
委托代理人张美祖，湖南通程律师集团淮新律师事务所律师。
第三人靖州开源物资有限公司，住所地湖南省靖州苗族侗族自治县X路X号，组织机构代码x-6。
法定代表人马某某，该公司经理。
委托代理人梁荣，湖南五溪律师事务所律师。
委托代理人孔某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。身份证号码x。
原告怀化中皇房地产开发有限公司（以下简称怀化中皇公司）与被告广西绿景房地产开发有限公司（以下简称广西绿景公司）及第三人怀化市工程建设公司（以下简称怀化工程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月2日受理后，依法组成由审判员舒卫平担任审判长，审判员李艳红、胡海雄参加的合议庭审理本案。2009年4月1日，第三人靖州开源物资有限公司（以下简称靖州开源公司）申请参加诉讼，本院审查后予以准许。2009年4月7日、5月18日、6月30日、9月2日，本院四次公开开庭审理本案,原告怀化中皇公司法定代表人曾XX及委托代理人尹世峰、邓旭东，被告广西绿景公司委托代理人左某，第三人怀化工程公司委托代理人袁某某、张美祖，第三人靖州开源公司法定代表人马某某及委托代理人梁荣、孔某某到庭参加诉讼。
原告怀化中皇公司诉称：“渠阳购物广场”系靖州苗族侗族自治县重点引资和20周年县庆项目，2004年立项并开工建设，项目由广西绿景公司开发，怀化工程公司承建。因资金短缺等问题，“渠阳购物广场”工程在2006年停工，形成烂尾楼。2006年11月4日，怀化中皇公司与广西绿景公司达成《房屋购买协议》，怀化中皇公司购买“渠阳购物广场”一、二楼的房产，双方对购房范围、购房款、付款方式、交付期限及其他权利义务作出了约定。合同签订后，怀化中皇公司按协议约定履行了全部付款义务，至2007年12月4日止，怀化中皇公司共向广西绿景公司支付购房款799.295万元（不包括应抵房款的借款），但广西绿景公司未能按合同约定“……保证整个项目在2007年8月20日前全部竣工，2007年4月20日前进场装修……”交付房屋，装修至今未能进行。广西绿景公司与怀化工程公司数次停工，迫使怀化中皇公司签订《施工计划协议书》、《协议书》，提前履行支付购房款义务。2007年2月2日，怀化中皇公司与步步高商业连锁股份有限公司签订租赁合同，双方约定由步步高商业连锁股份有限公司租赁怀化中皇公司购买的“渠阳购物广场”一、二楼房产用于经营，物业移交时间为2007年11月15日之前。由于广西绿景公司与怀化工程公司违约,至今未交付房屋，造成怀化中皇公司不能按合同约定向步步高商业连锁股份有限公司交付租赁物，造成经济损失达数百万元。请求法院判决：1、判令广西绿景公司履行合同义务，向怀化中皇公司交付“渠阳购物广场”一、二楼房屋；2、判令广西绿景公司赔偿实际交房日前不履行合同给原告造成的经济损失600万元；3、判令广西绿景公司退还怀化中皇公司多支付的购房款及利息；4、案件诉讼费由广西绿景公司负担。
原告为支持其诉讼请求，提交了下列证据：
1、怀化中皇公司营业执照、广西绿景公司营业执照副本及组织机构代码证、企业法定代表人证明书复印件各1份，以证实怀化中皇公司、广西绿景公司身份及诉讼主体资格。
2、2006年11月4日《房屋购买协议》1份，以证实怀化中皇公司购买“渠阳购物广场”一、二楼房产价款、交付时间等事实。
3、2006年11月10日，广西绿景公司《承诺书》1份，以证实怀化中皇公司购买原设计图上物业用办公室两个门面的事实。
4、2006年11月10日《补充协议》1份，以证实怀化中皇公司与广西绿景公司达成补充协议，所购“渠阳购物广场”货梯间、门面中的墙体、柱子及步行楼梯不计算面积。
5、2007年11月1日《商品房买卖合同》及《渠阳购物广场一、二楼平面图》档案各1份，以证实怀化中皇公司与广西绿景公司的商品房买卖已向房产行政机关备案，同时证实原签订的房屋买卖协议的真实性。
6、2007年8月13日《协议书》、《渠阳购物广场8～10月工程进度计划安排表》及2008年12月2日《协议书》各1份，以证实怀化中皇公司、广西绿景公司、怀化工程公司三方对“渠阳购物广场”的工程进度及各方责任作出约定，同时证实怀化中皇公司为购房人。
7、2006年5月25日，广西绿景公司出具的授权委托书1份，以证实广西绿景公司授权其在靖州设立的广西绿景房地产开发公司靖州分公司全权办理“渠阳购物广场”项目事务。
8、2004年8月4日《立项申请报告》及批复1份，以证实“渠阳购物广场”项目开发获得行政机关批准。
9、2004年2月21日的《靖州苗族侗族自治县人民政府县长办公会议纪要》1份，以证实“渠阳购物广场”开发项目获得政府批准。
10、“渠阳购物广场”用地图1份，以证实广西绿景公司所取得的“渠阳购物广场”土地使用权及用地范围。
11、《建设工程委托监理合同》1份，以证实“渠阳购物广场”的开发商为广西绿景公司。
12、《中标通知书》及《施工合同》各1份，以证实“渠阳购物广场”的开发商为广西绿景公司，经公开招标确定施工单位为怀化工程公司。
13、2008年7月30日领条复印件1张，以证实怀化中皇公司代广西绿景公司向怀化工程公司支付120万元工程款。
14、“渠阳购物广场”给付房款清单1份，借条、收条、收据共42张，以证实怀化中皇公司支付购房款799.295万元的事实。
15、2008年7月17日，借款协议书1份，以证实广西绿景公司向怀化中皇公司借款150万元用于“渠阳购物广场”项目的事实。
16、借款清单1份及借据、借条20张，以证实广西绿景公司共向怀化中皇公司借款261万元，需向怀化中皇公司支付利息，借款可以抵扣购房款。
17、2006年11月13日《协议书》1份及工程进度款报审表2份，以证实开发商广西绿景公司与施工方怀化工程公司签订工程进度协议，施工方按工程进度向开发商申领工程款。
18、聘任合同书及身份证明各2份，以证实广西绿景公司聘用刘仁久、刘福让为其工作。
19、水电、消防设施材料款、化粪池等工程开支票据8张及电气安装工程预（结）算单5份，以证实怀化中皇公司代广西绿景公司支付水电、消防设施材料款、化粪池工程款27.98万元。
20、2009年4月2日，广西绿景公司工作人员刘仁久出具的“渠阳购物广场”一、二楼建筑面积及购房款金额计算表2份，以证实广西绿景公司工作人员计算怀化中皇公司所购“渠阳购物广场”一、二楼房产的购房款为1091.5098万元。
21、怀化中皇公司工作人员尹欣如制作的结算汇总表、编制说明、误差说明各1份，以证实怀化中皇公司应支付的“渠阳购物广场”一、二楼房产的购房款为1014.9912万元。
22、2009年2月5日，靖州苗族侗族自治县建设工程质量监督站出具的《关于渠阳购物广场1＃楼一、二层主体工程验收合格的证明》1份，以证实渠阳购物广场一、二楼主体工程经验收合格。
23、2009年4月17日，怀化市公安消防支队出具的《建筑工程消防验收的意见书》，以证实渠阳购物广场1＃楼经消防验收合格。
24、2009年4月5日，怀化市宏图工程造价咨询有限公司制作的《预算书》，以证实怀化中皇公司代广西绿景公司支付消防工程款31.456万元。
25、2009年4月22日领条及银行进帐单各1份，以证实在诉讼期间，怀化中皇公司代广西绿景公司支付怀化工程公司工程款150万元。
26、2009年6月23日，靖州苗族侗族自治县房产测绘队出具的《户室面积对照表》和《渠阳中路房屋勘测、测绘说明》各1份，以证实怀化中皇公司所购“渠阳购物广场”房产的实际面积为5473.94m2。
27、步步高商业连锁股份有限公司靖州店营业场所照片3张，以证实在诉讼过程中，怀化中皇公司已实际占有所购“渠阳购物广场”房产，并租赁给步步高商业连锁股份有限公司经营。
28、2009年5月16日、18日，湖南高城消防实业有限公司怀化分公司的收款收据2份，以证实怀化中皇公司代广西绿景公司支付消防工程款31.3万元。
被告广西绿景公司答辩称：怀化中皇公司在2006年11月4日以曾XX个人名义与广西绿景公司靖州分公司签订“渠阳购物广场”一、二楼房产买卖协议，同时曾XX代表怀化中皇公司与广西绿景公司签订联合开发协议。之后，怀化中皇公司与广西绿景公司共同向靖州苗族侗族自治县房产管理局申办了预售房屋许可证，并按联合开发协议实行内部资金运作，怀化中皇公司与广西绿景公司只存在结清帐务问题。怀化中皇公司未按联合开发协议约定履行付款义务，违约在先造成损失。靖州“渠阳购物广场”主体工程尚未验收合格，仅一、二楼有验收单，房屋不具备交付条件，原告诉讼请求不符合法定条件。
被告广西绿景公司未提交证据。
第三人怀化工程公司辩称：“渠阳购物广场”项目的《靖州县商品房预售款监管协议书》及《商品房预售许可证》记载的开发商均为怀化中皇公司和广西绿景公司，已明确怀化中皇公司与广西绿景公司同为“渠阳购物广场”项目开发商。因开发商尚欠怀化工程公司工程款500万元，同时因开发商资金不到位，尚有近100万元的扫尾工程不能及时完工，“渠阳购物广场”尚不具备交付条件，怀化中皇公司请求将“渠阳购物广场”进行交付缺乏事实依据和法律依据。怀化工程公司作为“渠阳购物广场”项目工程承包方未按时交付房屋，是因开发商广西绿景公司、怀化中皇公司未按施工进度支付工程款造成的，不应由怀化工程公司承担责任，怀化中皇公司要求广西绿景公司与怀化工程公司承担损失数百万元的请求不成立。请求法院驳回怀化中皇公司的诉讼请求。
怀化工程公司为支持其抗辩主张，除怀化中皇公司提供的第2份证据外，还向本院提交了下列证据：
29、2005年12月10日，广西绿景公司与怀化工程公司签订的施工合同1份，以证实“渠阳购物广场”项目工程由怀化工程公司承建。
30、2007年2月2日，怀化中皇公司与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同1份，以证实怀化中皇公司与步步高商业连锁股份有限公司签订了租赁合同的事实。
31、2006年1月11日的《靖州县商品房预售款监管协议书》1份及2006年12月19日的《商品房预售许可证》存根摘录1份，以证实怀化中皇公司与广西绿景公司同为渠阳购物广场项目开发商。
32、2009年3月9日，靖州苗族侗族自治县房产管理局收取查档费票据1份，以证实靖州苗族侗族自治县房产管理局收取100元的查档费。
33、2007年9月15日，怀化中皇公司与刘衍军签订的商品房买卖合同和商铺（回购）转让合同各1份，靖州渠阳购物广场物业管理有限责任公司与刘衍军签订的商铺租赁合同1份，以证实怀化中皇公司销售“渠阳购物广场”未竣工的房屋，代理购房人委托租赁，并与购房人协议回购出售的房产。
34、“渠阳购物广场”方案三立面图、一层平面图各1份，2007年8月24日工作联系函及2007年11月9日关于卖场事宜的复函各1份，以证实怀化中皇公司是“渠阳购物广场”的开发商。
35、2009年3月15日，怀化工程公司的起诉状及举证通知书各1份，以证实施工方怀化工程公司因工程款纠纷已向法院提起诉讼。
36、未竣工验收的现场照片12张，以证实“渠阳购物广场”不符合竣工验收条件。
37、2006年11月4日的《靖州县渠阳购物广场项目联合开发协议》1份，以证实广西绿景公司与怀化中皇公司联合开发“渠阳购物广场”项目。
38、广西绿景公司资质证书、组织机构代码证各1份，广西绿景公司靖州分公司营业执照1份，广西绿景公司授权委托书1份，以证实广西绿景公司具有合法开发商资格，该公司授权其靖州分公司全权办理“渠阳购物广场”项目事宜。
39、怀化中皇公司资质证书1份，以证实怀化中皇公司为叁级房地产开发企业。
40、2006年11月16日，广西绿景公司靖州分公司出具的授权委托书1份，以证实广西绿景公司与怀化中皇公司委托唐书平办理商品房预售许可证的事实。
41、2006年12月19日的申请报告1份，以证实广西绿景公司与怀化中皇公司共同向靖州苗族侗族自治县房产管理局申请办理“渠阳购物广场”商品房预售许可证的事实。
42、存档于靖州苗族侗族自治县房产管理局预许字(2006）第X号商品房预售许可证存根1份，以证实广西绿景公司与怀化中皇公司同为“渠阳购物广场”开发商。
43、靖州苗族侗族自治县房产管理局2009年7月10日出具的《调查复函》1份，以证实怀化中皇公司即是“渠阳购物广场”的购房户，也是“渠阳购物广场”的开发商。
第三人靖州开源公司述称：2004年，靖州开源公司将所属的x土地使用权与广西绿景公司签订开发合同，靖州开源公司留用12个门面和二楼x商铺作为补偿。2007年10月18日双方签订补充协议，广西绿景公司以494.9856万元购买靖州开源公司留用的8个门面和二楼x商铺，约定怀化中皇公司付给广西绿景公司300万元，再由广西绿景公司付给靖州开源公司，未付清款项前，广西绿景公司不得将“渠阳购物广场”一楼X个门面和二楼x商铺产权办理给任何单位或个人，产权仍属于靖州开源公司。怀化中皇公司与广西绿景公司至今未履行合同义务。靖州开源公司请求法院判决怀化中皇公司、广西绿景公司退还“渠阳购物广场”一楼X个门面及二楼x的商铺。
第三人靖州开源公司为支持其主张，提交以下证据：
44、国有土地使用权出让合同和宗地图各1份，以证实靖州开源公司拥有靖州县X路X号宗地总面积为x的土地使用权。
45、2004年2月25日合同书1份，以证实靖州开源公司将其名下的x的土地使用权交给广西绿景公司从事房地产开发，广西绿景公司以“渠阳购物广场”一楼X个门面及二楼x商铺作为给靖州开源公司的补偿。
46、2007年10月18日补充协议1份，以证实广西绿景公司另付494.9856万元购买靖州开源公司“渠阳购物广场”1-X号门面及二楼x的商铺，并约定在2007年12月底之前付300万元，未付清款项前，产权仍属于靖州开源公司。
在案件审理过程中，本院根据怀化中皇公司申请，于2009年5月13日提取了靖州开源公司收取的拆迁费、开发费、收条等票据复印件12张共计金额222万元。2009年8月31日，本院依职权调查证人刘双根，陈历同证言各1份，证人刘双根、陈历同到庭作证，证实2006年11月前，怀化中皇公司法定代表人曾XX与广西绿景公司协商购买“渠阳购物广场”一、二楼房产事宜，刘双根还证实怀化中皇公司法定代表人曾XX与广西绿景公司在贵州三穗签订《房屋购买协议》。
2009年8月20日，怀化中皇公司自认2006年11月6日向广西绿景公司转帐20万元与2006年11月10日广西绿景公司出具20万元购房款收据为同一笔购房款。
本院根据当事人举证、质证，对当事人提交的证据认证如下：
第13份证据，怀化工程公司认为2008年7月30日的领条系复印件，怀化工程公司没有领取该120万元工程款。因该领条系广西绿景公司支付给怀化工程公司工程款凭据，领条原件通常情况下由广西绿景公司保存，广西绿景公司也自认120万元已收取，是否已支付给怀化工程公司，与怀化中皇公司没有关联，该证据不能证实怀化中皇公司支付工程款给怀化工程公司的事实，本院不予以采信。第14份证据，怀化中皇公司自认2006年11月6日银行转帐20万元与2006年11月10日广西绿景公司出具购房款收据为同一笔款项，能够证明怀化中皇公司实际支付购房款事实。当事人对其它证据的真实性均无异议，亦能证明案件相关事实，本院予以采信。结合本案其他证据，刘双根、陈历同的证言能证明怀化中皇公司与广西绿景公司磋商并签订买房协议的事实。
根据上述认证和采信的证据，本院查明的案件事实如下：
一、2004年8月24日，靖州苗族侗族自治县发展计划局下发靖计[2004]X号《关于渠阳购物广场立项的批复》，同意广西国美房地产开发有限公司与靖州开源公司联合开发建设“渠阳购物广场”项目。2004年2月25日，靖州开源公司与广西国美房地产开发有限公司签订合同，双方对项目建设及新建商贸城产权约定：1、由广西国美房地产开发公司独立完成商贸城项目的规划承建；2、采取资产置换方式，广西国美房地产开发有限公司将新建商贸城一楼X间门面按实际面积补偿给靖州开源公司；3、靖州开源公司原大楼二、三层拆除后，广西国美房地产开发有限公司将新建商贸城二楼x房产补偿给靖州开源公司。2005年12月16日，广西国美房地产开发有限公司、靖州开源公司与广西绿景公司达成协议，由广西绿景公司承担广西国美房地产开发有限公司在合同中的权利义务。2007年10月18日，靖州开源公司与广西绿景公司签订《开发补充协议》,约定靖州开源公司通过资产置换方式留用的一楼X个门面及二楼x场地出让给广西绿景公司，价款为494.9856万元。其中300万元价款在2007年12月前付给靖州开源公司，未付清款项前，广西绿景公司不得将购物广场临街的8个门面和二楼x的房产办理给任何单位或个人，该产权仍属靖州开源公司所有。
二、2006年11月4日、11月10日，广西绿景公司与怀化中皇公司法定代表人曾XX分别签订《房屋购买协议》和《补充协议》，约定曾XX购买广西绿景公司在建的“渠阳购物广场”一楼x、二楼x房产，总价款为1100万元，按实际面积结算，货梯间及墙体、柱子、步行楼梯不计算面积，广西绿景公司原大楼进门通道及两侧各一个门面扩大成商场进出口，该四间门面按实际面积计算，按2800元/m2计价，另补25万元作扩大进出口补偿；价格计算方法：一楼X元/m2，二楼X元/m2,一楼除商场正门外的其它出口及商场公共卫生间以实际面积700元/m2；广西绿景公司保证整个项目在2007年8月20日前全面竣工，2007年4月20日前进场装修，如延长一天，罚款2万元，但不能超过10天，超过10天作毁约处理，协议签订一个月内广西绿景公司负责办理好房产预售许可证，双方同时约定购房款支付方案，在2007年10月底以前，怀化中皇公司分期付购房款800万元，余款在办好两证后一个月付清。同日，怀化中皇公司与广西绿景公司签订《靖州县渠阳购物广场项目联合开发协议》，约定“渠阳购物广场”项目由双方联合开发，怀化中皇公司分割一楼x，二楼x房产，怀化中皇公司投入1100万元，用于“渠阳购物广场”项目的工程起建和支付工程进度款，协议签字生效支付200万元，2006年11月30日、12月30日前分别支付100万元，2007年1月支付100万元，其余每月支付120万元，怀化中皇公司负责步步高招商事宜，广西绿景公司主持开发项目的日常事宜，并做好项目的进度质量管理。2006年12月19日，经靖州苗族侗族自治县房产管理局许可，怀化中皇公司与广西绿景公司共同办理了《商品房预售许可证》（预许字[2006]第X号）。2007年11月1日，怀化中皇公司与广西绿景公司签订正式《商品房买卖合同》，并向靖州苗族侗族自治县房产管理局备案，该合同所涉交易的房屋状况、面积及价格均从广西绿景公司与怀化中皇公司法定代表人曾XX签订《房屋购买协议》及《补充协议》约定，并将《房屋购买协议》和《补充协议》作为该商品房买卖合同附件。此后，怀化中皇公司将所购买的部分房产出让给刘衍军等人，再与买受人签订租赁协议，回租出让的房产。2007年2月2日，怀化中皇公司与步步高商业连锁股份有限公司签订《租赁合同》，怀化中皇公司将“渠阳购物广场”一楼x，二楼x租赁给步步高商业连锁股份有限公司经营。至2007年12月4日，包括2006年11月22日广西绿景公司法定代表人陈某某向怀化中皇公司借款40万元（借条注明用三穗项目），怀化中皇公司共支付779.295万元。怀化中皇公司代广西绿景公司代付水电、消防设施材料款、化粪池工程款27.98万元。
三、2005年12月10日，广西绿景公司与怀化工程公司签订《湖南省靖州渠阳购物广场项目建筑工程施工合同》，约定由怀化工程公司承建“渠阳购物广场”项目工程，开工日期为2005年12月25日，竣工日期为2006年11月25日。2007年8月13日及2008年12月2日，怀化中皇公司、广西绿景公司及怀化工程公司分别签订协议书，对“渠阳购物广场”项目工程建设进度及工程款支付协商达成一致。
四、2008年7月17日，怀化中皇公司与广西绿景公司签订《关于用飞山商务大厦在建工程抵押借款协议书》，约定广西绿景公司以“飞山商务大厦”在建工程项目作抵押，向怀化中皇公司分批次借款150万元用于“渠阳购物广场”项目建设，借款月息为5%。自2008年4月9日至2008年12月15日，广西绿景公司共向怀化中皇公司实际借款261万元。2009年4月22日怀化中皇公司向怀化工程公司支付工程款150万元，2009年5月18日、19日，怀化中皇公司支付“渠阳购物广场”消防工程款31.3万元。2009年6月23日，经靖州苗族侗族自治县房产测绘队测算，怀化中皇公司占有的“渠阳购物广场”一、二楼房面积为5473.94m2，按合同约定的计价方法，总价款为1009.6481万元。
在诉讼过程中，怀化中皇公司已实际占有渠阳购物广场一楼x，二楼x的房产，并已装修交付给步步高商业连锁股份有限公司经营。
另查明，靖州开源公司法定代表人马某某同时兼任广西绿景公司靖州分公司主要负责人。2006年，广西绿景公司还在贵州三穗开发房地产项目。
本院认为，怀化中皇公司法定代表人曾XX与广西绿景公司签订的房屋买卖合同及补充协议，作为怀化中皇公司与广西绿景公司商品房买卖合同附件，购房款均由怀化中皇公司支付，事实上怀化中皇公司法定代表人曾XX签订房屋买卖合同系代表公司履行职务行为。本案争议焦点问题如下：
一、怀化中皇公司是否为“渠阳购物广场”项目的开发商及本案纠纷性质。
房地产联合开发是指开发商共同投资、共享利润、共担风险，共同开发房地产项目。本案中，怀化中皇公司与广西绿景公司在2006年11月4日签订形式上的联合开发协议，约定怀化中皇公司出资1100万元，分割“渠阳购物广场”一楼x，二楼x的房产，并负责步步高商业连锁股份有限公司招商事宜，从联合开发协议内容看，怀化中皇公司实质上不承担“渠阳购物广场”项目的开发投资风险，也不参加“渠阳购物广场”项目盈利分配，怀化中皇公司出资1100万元，分割的房产完全基于同一天双方签订的《房屋买卖协议》约定的购房价款及购房面积，且基于联合开发协议约定的房产分割方式，广西绿景公司没有权利再将“渠阳购物广场”一楼x，二楼x的房产出让给怀化中皇公司。怀化中皇公司支付779.295万元，除广西绿景公司法定代表人陈某某出具借条的40元外，收据均记载为购房款，怀化中皇公司借款261万元给广西绿景公司也是基于双方签订的借款协议，怀化中皇公司并不是按联合开发协议履行出资义务。怀化中皇公司将“渠阳购物广场”一楼x，二楼x的房产出售给刘衍军等人，再回租后承包给步步高商业连锁股份有限公司经营，广西绿景公司亦不承担任何商业风险。怀化中皇公司在“渠阳购物广场”项目中并不履行开发商的义务，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，怀化中皇公司不是“渠阳购物广场”项目的开发商，而是房屋买受人，本案为房屋买卖合同纠纷。至于怀化中皇公司与广西绿景公司共同在房产部门办理商品房预售许可证是否违反法律规定，受行政法律关系调整，不是本案民事纠纷审理范围，在本案中不予审理。
二、怀化工程公司是否向怀化中皇公司承担责任。
2007年8月13日及2008年12月2日，怀化中皇公司、广西绿景公司及怀化工程公司分别签订协议书，约定怀化中皇公司直接向怀化工程公司支付工程款，怀化中皇公司只是代开发商广西绿景公司向承包人怀化工程公司支付工程款，怀化中皇公司与怀化工程公司之间没有建设工程合同权利义务关系，怀化工程公司与开发商广西绿景公司签订工程建设承包合同，由怀化工程公司承建“渠阳购物广场”项目工程，怀化工程公司只向广西绿景公司承担合同责任。怀化中皇公司主张怀化工程公司未按工期完成工程项目建设，承担延期交付房产责任的理由不成立，本院不予支持。
三、“渠阳购物广场”一楼X个门面及二楼x的房产是否归靖州开源公司所有。
2007年10月18日，靖州开源公司与广西绿景公司签订的《开发补充协议》,约定靖州开源公司通过资产置换方式留用的一楼X个门面及二楼x房产出让给广西绿景公司，全部价款为494.9856万元，2007年12月底前广西绿景公司付300万元，未付清款项前，出让的房产不得办理过户手续，产权仍归靖州开源公司所有。首先，马某某作为靖州开源公司法定代表人和广西绿景公司靖州分公司的主要负责人之一，对广西绿景公司在签订《开发补充协议》后，将补偿置换给靖州开源公司的一楼X个门面及二楼x房产再出让给怀化中皇公司是明知的。因此，靖州开源公司对补偿置换给靖州开源公司的一楼X个门面及二楼x房产已出让给怀化中皇公司应当知情并认可。其次，“渠阳购物广场”未经验收交付，靖州开源公司不拥有置换的一楼X个门面及二楼x房屋产权，该约定是为担保广西绿景公司履行付款义务而设定的权利限制性条件，并非合同解除条件，不影响此后广西绿景公司与怀化中皇公司的《商品房买卖合同》效力，且怀化中皇公司买受以上房产，尚未办理房产过户手续，在广西绿景公司未付清494.9856万元前，靖州开源公司应依合同约定，要求广西绿景公司履行付款义务。靖州开源公司已将置换留用的房产出让给开发商广西绿景公司，再以应优先取得补偿安置房产为由，主张退还“渠阳购物广场”一楼X个门面及二楼x的房产归其所有，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，本院不予支持。
四、怀化中皇公司的购房价款、所支付购房款的确定及广西绿景公司违约责任。
怀化中皇公司所买受的“渠阳购物广场”一楼x，二楼x的房产，在未进行竣工验收、备案登记的情形下，怀化中皇公司已实际占有使用买受的房产，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，视为广西绿景公司已将房屋交付购房人使用。办理出让房屋的产权手续是房产交付事项的一部分，广西绿景公司应在“渠阳购物广场”项目竣工验收后，按合同约定为怀化中皇公司办理产权手续，但基于建筑物的特殊性，权利人在建筑物上形成各自相应的权利，经营性购房人怀化中皇公司无论办理所买受房屋产权过户手续与否，均不得对抗优先权人对房屋的权利行使。怀化中皇公司与广西绿景公司在《房屋购买协议》中约定，怀化中皇公司所购买的房产价款为1100万元，按实际面积结算，因广西绿景公司怠于履行合同义务，“渠阳购物广场”未能如期竣工验收，怀化中皇公司也不能按期进场装修，至今未与怀化中皇公司结算购房款，现以靖州苗族侗族自治县房产测绘队测算面积5473.94m2作为怀化中皇公司购买靖州“渠阳购物广场”的房产面积较为恰当。本院按合同约定计价方法，确定该5473.94m2房产价款为1009.6481万元。怀化中皇公司代广西绿景公司支付水电、消防设施材料款、化粪池工程款27.98万元，在诉讼过程中，支付建设工程款150万元，支付消防工程款31.3万元，共计款项209.28万元，该209.28万元为房地产开发商应当支付的项目开发建设费用，购房人怀化中皇公司代为支付后，可以抵扣购房款，另广西绿景公司出具购房款收据，收取怀化中皇公司购房款739.295万元，相抵一楼商场大门补偿款25万元，怀化中皇公司已实际支付购房款923.575万元（739.295万元+209.28万元-25万元）。2006年11月22日，广西绿景公司法定代表人陈某某向怀化中皇公司借款40万元，并注明用于广西绿景公司在贵州三穗项目，因此，该40万元系陈某某是代表广西绿景公司借款，另广西绿景公司向怀化中皇公司借款261万元，怀化中皇公司共借给广西绿景公司301万元。怀化中皇公司用借款债权抵销购房款，系当事人在法律规定的范围内处分民事权利的行为，并不违反法律规定，怀化中皇公司主张购房款全部付清的理由成立，本院予以支持，但抵销债权应以购房总价款的差额为限，计86.0731万元（1009.6481万元-923.575万元），其余借款214.9269万元（301万元-86.0731万元）不能视为多支付的购房款，在本案中不予审理，怀化中皇公司可以另行起诉。
2006年11月4日，广西绿景公司与怀化中皇公司签订的《房屋买卖协议》，约定广西绿景公司保证“渠阳购物广场”项目必须在2007年8月20日前全面竣工，2007年4月20前进场装修，如延长一天，罚款2万元，但不能超过10天，超过10天作毁约处理。至2007年11月1日双方签订正式《商品房买卖合同》，“渠阳购物广场”并未竣工，也不具备进场装修条件，广西绿景公司应按约定承担违约责任，即每天罚款2万元。因事实上双方合同并未解除，仍然继续履行，对超过10天后项目不能竣工及不能进场装修的责任未作约定，广西绿景承担项目不能按合同如期竣工和不能保证进场装修违约责任应以10天为限，违约金共计20万元。怀化中皇公司与广西绿景公司签订的《商品房买卖合同》未明确约定房屋交付日期，工程竣工日期及进场装修日期均不能作为商品房买卖合同的房屋交付日期。因房屋交付日期不能确定，怀化中皇公司请求赔偿实际交房日前广西绿景公司不履行合同造成的其它经济损失主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、广西绿景房地产开发有限公司在“渠阳购物广场”项目竣工验收后90日内，按合同约定为怀化中皇房地产开发有限公司办理房屋产权手续；
二、广西绿景房地产开发有限公司赔偿怀化中皇房地产开发有限公司违约损失20万元，限本判决生效后10日内履行；
三、驳回怀化中皇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回靖州开源物资有限公司的诉讼请求。
案件受理费x元，由广西绿景房地产开发有限公司负担x元，怀化中皇房地产开发有限公司负担x元。
如广西绿景房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长舒卫平审判员李艳红审判员胡海雄
二OO九年九月二日
书记员谌东霞
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