申请再审人（一审被告、二审上诉人）赵某某，女，X年X月X日出生，汉族，下岗职工，住（略）。
委托代理人：王国友，中国人民解放军沈阳军区法律顾问处律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）董某某，男X年X月X日出生，汉族，丹东市环球实业发展进出口有限公司经理，住（略）。
委托代理人：孙佩安，丹东市环球实业发展进出口有限公司法律顾问。
委托代理人：贺明琦，辽宁佩秉律师事务所律师。
原审被告：中国建设银行丹东分行
负责人：白某某，该行行长。
委托代理人：周小凯，中国建设银行辽宁省分行法律顾问。
申请再审人赵某某与被申请人董某某、原审被告中国建设银行丹东分行房屋租赁合同纠纷一案，丹东市元宝区法院于2003年12月4日作出（2003）丹元民一合初字第X号民事判决。宣判后，赵某某、董某某均不服，均向丹东市中级人民法院提出上诉，丹东市中级人民法院于2007年8月16日作出（2004）丹民一房终字第X号民事判决。该判决生效后，赵某某不服，向辽宁省人民检察院提出申诉，该院于2007年12月12日以辽检民抗字（2007）X号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2007年12月17日以（2007）辽立抗字第X号函移送丹东市中级人民法院按审判监督程序再审。2008年1月8日丹东市中级人民法院以(2008)丹审民抗字第X号民事裁定决定对本案提起再审。2008年5月15日丹东市中级人民法院作出(2008)丹审民终再字第X号民事判决。判决已经发生法律效力，赵某某向本院申请再审，本院于2008年10月14日以(2008)辽立二民再申字第X号民事裁定对本案提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。董某某的委托代理人孙佩安、贺明琦，赵某某及其委托代理人王国友，中国建设银行丹东分行的委托代理人周小凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丹东市元宝区人民法院一审查明：座落于丹东市元宝区X街环球一号楼X-X号房屋系门市用房。该房原系丹东市环球开发总公司（以下简称环球公司）所有。1999年4月，该公司转制，由董某某个人买断，该房屋产权便归董某某个人所有，并办理了产权证。但该房在转制前，由案外人丹东市五金电器公司承租，承租期间，丹东市五金电器公司又将该房屋租给中国建设银行丹东市边境经济合作区支行做储蓄所使用，租期自1994年6月至2002年，年租金25，000元。1996年7月，因丹东市五金电器公司向本案赵某某借款62，000元及利息13，640元未能偿还，经丹东市元宝区人民法院判决，由丹东市五金电器公司偿还。该判决生效后，赵某某申请执行。同年12月丹东市元宝区人民法院委托辽东资产评估事务所对该房使用权进行评估，评估价值为108，520元，并经环球公司同意，将该房屋使用权抵顶给赵某某，赵某某承接丹东市五金电器公司与中国建设银行丹东市边境经济合作区支行的租赁关系，并与中国建设银行丹东市边境经济合作区支行重新签订了租赁协议，租期为五年，年租金数额仍为25，000元。该协议履行期间除董某某收租金18，000元外，其余租金100，700元，均由赵某某收取。2002年6月7日赵某某未经董某某允许，与中国建设银行丹东市分行建立了租赁关系，并签订了协议，租期1年，年租金25，000元，截止至2003年4月，赵某某共收取租金20，830元，该租赁协议已履行完毕，中国建设银行丹东市分行已撤离该房屋。
丹东市元宝区人民法院一审审理认为：承租人转租房屋需经出租人同意。本案诉争的房屋产权为董某某所有，赵某某作为承租人，未经董某某同意，便私自将承租房屋转租给中国建设银行丹东市分行，侵犯了董某某的利益，现董某某因此要求解除其与赵某某的租赁关系，并要求其倒房符合有关法律的规定，应予支持。考虑到赵某某用收取租金的方式，逐步实现债权的实际情况，对董某某要求赵某某退还转租期间所收租金的请求，不予支持。判决：“一、解除董某某与赵某某的租赁关系；二、赵某某于本判决发生法律效力之日起15日内将座落于丹东市元宝区X街环球一号楼X-X号房屋倒给董某某；三、驳回董某某、赵某某的其他请求。案件受理费1520元，董某某承担1200元，赵某某承担320元。”
赵某某、董某某均不服一审判决，均向丹东市中级人民法院提出上诉。丹东市中级人民法院于2007年8月16日作出（2004）丹民一房终字第X号民事判决。
丹东市中级人民法院二审查明事实与一审查明事实相同。
丹东市中级人民法院二审审理认为：房屋所有权证应当作为确认房屋权属的主要依据，本案争议房屋的所有权证上载明的房屋所有权人为董某某，故应认定董某某为本案争议房屋的所有权人，赵某某主张其享有该房屋的所有权，因没有提供充分的证据证明，不予支持。赵某某取得本案争议房屋的使用权，是依据其与丹东市五金电器公司的诉讼案，在该案中，债务人丹东市五金电器公司无力向赵某某清偿债务，在此情况下，法院通知产权人环球公司，以转让丹东市五金电器公司享有使用权的房屋实现债权人的债权，并没有产权的买卖。赵某某有偿取得涉案房屋的使用权后，与中国建设银行丹东市边境经济合作区支行签订了5年租赁合同，通过收取租金的方式来实现自己的债权，对其合法权益应予保护，鉴于赵某某收取的租金已超过其原来对丹东市五金电器公司享有的债权，其合法利益已得到保障，如再通过该房屋的使用权取得利益，没有法律依据，董某某请求解除租赁关系，倒出房屋，应予支持。董某某请求赵某某退还在2002年6月收取的租金，考虑到赵某某是通过收取租金的方式逐步实现自己原来对丹东市五金电器公司的债权的情况，对董某某此请求，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由董某某承担760元，赵某某承担760元。
赵某某不服二审判决，向辽宁省人民检察院提出申诉，辽宁省人民检察院于2007年12月12日以辽检民抗字（2007）X号民事抗诉书向本院提出抗诉。
辽检民抗字（2007）X号民事抗诉书的主要内容是：丹东中院（2004）丹民一房终字第X号民事判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误，判决显失公平。一、判决认定“董某某请求解除租赁关系，倒出房屋，应予支持”错误。丹东市元宝区人民法院1996年委托辽东资产评估事务所对所争议的丹东市元宝区X街X号楼X-X号门市房以市场价进行了评估，取值为每平方米3250元，总评估值：108，520元，并以（1996）元执字第X号民事裁定书做出裁定：“将被执行人丹东市五金电器公司位于元宝区X街X号楼X-X号公房一处（面积37.1平方米）以108，520元作价给申请人赵某某。差价款20，000元由申请人返还被执行人。”又以（96）元执字第X号协助执行通知书通知丹东市环球房屋开发公司，通知称：原告赵某某诉被告丹东市五金电器公司欠款一案（95）元民初第X号民事判决书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第230条之规定，请协助执行下列项目：“将被执行人丹东市五金电器公司位于元宝区X街环球一号楼X-X号公房一处过户给申请人赵某某，望协助。”依据法院已生效的裁定和通知，法院仍判决解除租赁关系，给予支持，违反法院生效裁定，于法无据。二、判决认定“本案争议房屋的所有权证上载明的房屋所有权人为董某某，故应认定董某某为本案争议房屋的所有权人”错误。1999年2月环球公司转制，由董某某个人零资买断，注册成立了丹东市环球实业发展进出口有限公司，同年4月董某某以个人名义办理了环球X号楼一至三层的产权证（其中包括新安街X号楼X-X号门市房）。其取得元宝区X街X号楼X-X号门市房的产权证于法无据。X年X月X日生效的《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定下列房地产不得转让，其中第二项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”丹东市元宝区人民法院1997年2月8日做出民事裁定，争议房屋已执行给赵某某，而董某某于1999年4月以个人名义办理了争议房的产权证，法院生效的裁定在先，系《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第2项所禁止的行为，法律禁止行为系无效行为，故判决认定董某某为争议房所有权人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》有关禁止性规范。三、本案争议房屋当时是房屋使用权和所有权分离的，公产房是具有长期使用权的。元宝区X街X号楼X-X号门市房应是五金公司回迁房。丹东市公安局经侦支队2004年1月14日询问时任丹东五金电器公司经理周正石时，周在笔录中证实：这处住房是环球公司动迁时返还的，因为我单位以前在此处有一自行车行，后来环球公司开发动迁了自行车行,回迁时环球公司给了我公司两处住房：一处是上面提到的，另一处座落在金汤街X-X号。另据当时自行车行的老邻居也均证实争议房系动迁后返还的房屋，是公产房，符合历史房产客观情况的。根据丹东市环球实业发展有限公司2002年3月5日关于申请核发环球商场房屋产权证书的报告，该房直至2002年均未能报竣验收，并没有取得房产证。四、原判决认定赵某某有偿取得争议房屋的使用权后，通过收取租金的方式逐步实现自己的债权一节的主要证据不足。赵某某取得争议房屋使用权的依据是人民法院生效的判决和裁定，不是基于合同关系的普通房屋租赁。丹东市元宝区人民法院（1996）元执字第X号民事裁定书明确规定将被执行人丹东市五金电器公司位于元宝区X街X号楼X-X号公房一处（面积37.1平方米）以108，520元作价给申请人赵某某。差额部分由申请人返还被执行人20，000元。该案已经执行终结，赵某某取得了争议房屋的公房使用权，没有规定通过收取租金的方式逐步实现债权的内容。判决解除房屋租赁关系，倒出房屋没有根据。
丹东市中级人民法院再审查明事实除与原审法院一致外，另查明，现争议房屋由赵某某经营使用。
丹东市中级人民法院再审认为，房屋所有权证应当作为确认房屋权属的主要依据，本案争议房屋的所有权证上载明的房屋所有权人为董某某，故应认定董某某为本案争议房屋的所有权人，赵某某主张其享有该房屋的所有权，因没有提供充分的证据证明，不予支持。赵某某取得本案争议房屋的使用权，是依据其与丹东市五金电器公司的诉讼案，在该案中，债务人丹东市五金电器公司无力向赵某某清偿债务，在此情况下，法院通知产权人环球总公司，以转让丹东市五金电器公司享有使用权的房屋实现债权人的债权，并没有产权的买卖。在环球总公司同意的情况下，赵某某取得本案争议房屋的使用权，并履行向环球总公司交纳租金的义务，故应认定双方当事人之间形成租赁关系。赵某某有偿取得涉案房屋的使用权后，与中国建设银行丹东市边境经济合作区支行签订了5年租赁合同，通过收取租金的方式来实现自己的债权，对其合法权益应予保护，鉴于赵某某收取的租金已超过其原来对丹东市五金电器公司享有的债权，其合法利益已得到实现，如再通过该房屋的使用权取得利益，没有法律依据，董某某请求解除租赁关系，倒出房屋，应予支持。董某某请求赵某某退还在2002年6月收取的租金，考虑到赵某某是通过收取租金的方式逐步实现自己原来对丹东市五金电器公司的债权的情况，对董某某此请求，不予支持。判决：维持（2004）丹民一房终字第X号民事判决。
赵某某不服再审判决，向本院申请再审。
赵某某的申请再审理由是：原判认定的基本事实缺乏证据支持，适用法律错误。一是认定“本案争议房屋的所有权证上载明的房屋所有权人为董某某，故应认定董某某为本案争议房屋的所有权人”错误。二是认定“双方当事人之间形成租赁关系，赵某某通过收取租金的方式逐步实现债权”错误。董某某的房屋产权存在重大瑕疵，仅凭此证认定争议房权属，违反综合判断证据规则。应依法驳回董某某的诉讼请求。
被申请人董某某答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。应驳回申请再审人的再审申请。申请再审人的依据是丹东市元宝区人民法院的裁定书，裁定将房屋过户给她，而裁定规定过户的是丹东市五金电器公司的承租权而并非是产权。当时法院主要的目的是将承租权的主体变更一下，让赵某某享有承租权五年，这样赵某某的债权得以实现。
原审被告中国建设银行丹东分行答辩称：丹东建行与本案没有任何关系。我方作为承租人没有欠租金。
本院再审查明，原丹东市环球实业开发总公司是在1984年组建的集体所有制企业，董某某始终为该公司的法定代表人，1998年2月该公司开始转制，其后由董某某个人零资买断，1999年2月3日该公司注销，次日董某某申请注册了丹东市环球实业发展进出口有限公司。本案争议房屋是丹东市元宝区X街环球一号楼X-X号房屋，该房屋是门市用房。1999年4月，环球公司由董某某个人买断后，董某某办理了包括该争议房屋在内的房屋产权证，所有权人是董某某，产别是私有财产，来源是转制。在董某某取得房屋产权证之前，该楼房所有权性质是集体性质。2003年2月，董某某起诉赵某某和中国建设银行丹东市分行，要求赵某某倒出房屋，并给付所欠租金。
另查明，该争议房屋在环球公司转制前，由案外人丹东市五金电器公司租赁使用，丹东市五金电器公司将该争议房屋租给中国建设银行丹东市边境经济合作区支行做储蓄所使用，租期是1994年6月至2002年，年租金25，000元。1995年10月，因丹东市五金电器公司曾向赵某某借款62，000元及利息13，640元不予偿还，赵某某起诉至丹东市元宝区法院，1996年6月4日丹东市元宝区法院以（1995）元民初字第X号民事判决书，判决丹东市五金电器公司偿还所欠赵某某款项。判决生效后，赵某某向丹东市元宝区人民法院申请执行，同年12月丹东市元宝区人民法院委托辽东资产评估事务所对该房使用权进行评估，评估价值为108，520元。评估后，丹东市元宝区人民法院作出（1996）元执字第X号民事裁定，内容为：“将被执行人丹东市五金电器公司位于元宝区X街一号楼X-X号公房一处（面积37.1平方米）以108，520元作价给申请人赵某某。差价款20，000元由申请人返还被执行人。”1997年2月18日丹东市元宝人民区法院给环球公司下发（96）元执字第X号协助执行通知书，内容为：“原告赵某某诉被告丹东市五金电器公司欠款一案（95）元民初第X号民事判决书已发生法律效力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第230条之规定，请协助执行下列项目：将被执行人丹东市五金电器公司位于元宝区X街环球一号楼X-X号公房一处过户给申请人赵某某，望协助。”环球公司出具《同意房屋使用权转让证明》，内容为：“根据丹东市元宝区法院民事判决书（1995）元民初字第X号和辽宁省丹东市元宝区人民法院民事裁定书，协助执行通知书（96）元执字第X号，将我公司新安街环球一号楼X-X号公房使用权于1997年2月18日由五金电器公司转让给赵某某同志。我司同意法院裁定。由赵某某女士按时缴纳租金”。元宝区法院的执行裁定生效并已执行。由此，在1997年2月，该争议房屋在法院执行过程中，经环球公司同意，赵某某取得该争议房屋的公房使用权。法院执行后，赵某某接替丹东市五金电器公司与中国建设银行丹东市边境经济合作区支行的租赁关系，与中国建设银行丹东市边境经济合作区支行重新签订了租赁协议，租期为五年，年租金数额仍为25，000元。该协议履行期间除董某某收租金18，000元外，其余租金100，700元，均由赵某某收取。上述租赁协议到期后，2002年6月7日赵某某与中国建设银行丹东市分行签订租赁协议，租期1年，年租金25，000元，截止至2003年4月，赵某某共收取租金20，830元，该租赁协议已履行完毕，中国建设银行丹东市分行已撤离该房屋。现争议房屋由赵某某经营使用。
本院再审认为，原审对“赵某某通过收取租金的方式来实现自己的债权”这一事实的认定，证据不足。赵某某取得争议房屋使用权的依据是人民法院生效的判决和裁定，不是基于合同关系的普通房屋租赁。丹东市元宝区人民法院在1997年裁定将本案争议房屋作价执行给赵某某，并给环球公司下发了协助执行通知书将争议房屋过户给赵某某，环球公司出具证明同意将争议房屋的公房使用权转让给赵某某，赵某某比照作价付了差价款20，000元，因此，赵某某有偿取得了该争议房屋的公房使用权，裁定中并没有规定通过收取租金的方式逐步实现债权的内容。从本案事实看，丹东市五金电器公司通过法院执行裁定处分了该争议房屋。丹东市元宝区人民法院在1997年裁定将争议房屋作价执行给赵某某，协助执行通知已明确说明将争议房屋过户给赵某某，环球公司在收到法院协助执行通知书后，没有提出异议，而且出具证明，同意将本案争议的公房使用权由丹东市五金电器公司转让给赵某某，说明环球公司对丹东市五金电器公司处分该争议房屋过户给赵某某这一法律事实是认可并且无异议的，当时三方的真实意思表示是赵某某取得该争议房屋的公房使用权，丹东市五金电器公司、环球公司同意将房屋过户给赵某某。因此，丹东市五金电器公司当时转让的是“公房使用权”，而不是“承租权”。也就是说，赵某某因最初的债权取得了本案争议房屋的公房使用权进而取得了对外租赁权。1997年丹东市元宝区人民法院将争议房屋评估作价执行给赵某某在先，1999年董某某就争议房屋办理产权证的行为在后，虽然董某某已取得该争议房屋的所有权证，但赵某某对争议房屋的公房使用权在先，而且是依据法院生效裁判取得，应当受到保护，如仅仅依据董某某所办理的房屋所有权证而让赵某某倒出房屋，是对赵某某所拥有的合法权益的侵害。综上所述，董某某的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销丹东中院(2008)丹审民终再字第X号民事判决、丹东市中级人民法院（2004）丹民一房终字第X号民事判决及丹东市元宝区法院（2003）丹元民一合初字第X号民事判决。
二、驳回董某某的诉讼请求。
一审案件受理费1520元，二审案件受理费1520元，合计3040元，由董某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张昕
审判员姜传宝
代理审判员吴丹华
二〇〇九年七月十七日
书记员辛颖
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