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林云与施经纬、李少琼、福建骊特房地产综合服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:福建省高级人民法院

申请再审人(一审原告、二审上诉人):林云,女,汉族,1967年1月11日出生,福州市人,住福州市鼓楼区联湖花园A807。

委托代理人:周茂青、王飞,福建知信衡律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审上诉人):施经纬,男,汉族,1964年10月7日出生,大田县人,住福州市鼓楼区湖滨路66号东福楼12A。

委托代理人:施明行,男,汉族,1983年11月2日出生,大田县人,住福州市鼓楼区湖滨路66号东福楼12A。

被申请人(一审被告、二审上诉人):李少琼,女,汉族,1978年2月27日出生,霞浦县人,住福州市鼓楼区湖滨路66号东福楼12A。

原审被告:福建骊特房地产综合服务有限公司,住所地福州市鼓楼区杨桥中路231号星城国际大厦G层118单元。

法定代表人:林爱国,董事长。

林云与施经纬、李少琼、福建骊特房地产综合服务有限公司(以下简称骊特房产)房屋买卖合同纠纷一案,福州市中级人民法院于2009年8月21日作出(2008)榕民终字第3287号民事判决,已经发生法律效力。2009年11月15日,林云向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

林云申请再审称:原一、二审法院认定事实错误,适用法律不当。理由是:本案因施经纬、李少琼的违约行为致使讼争合同无法履行。1、根据《房产买卖代理合同》第三章其他事项第3点约定:“上述房产现有抵押,施经纬、李少琼承诺由其自行办理上述房产的解押手续,解押款由其承担30万元,剩余部份解押款由施经纬、李少琼与林云自行协商承担”,该第3点还对剩余解押款约定了两种解决方式:一是由林云承担剩余解押款;二是由施经纬、李少琼自行向担保公司借款。但施经纬、李少琼自始至终没有拿出任何款项用于解押上述房产,已违约在先。一审判决却故意曲解双方当事人的约定,而二审判决却故意予以回避。2、施经纬、李少琼未依约履行在2007年12月3日之前将房屋所有权证交由骊特房产监管的义务,亦构成违约。3、双方约定由施经纬、李少琼向担保公司借剩余解押款,上述房产解押手续未办理的责任仍在施经纬、李少琼,与林云无关。4、原一、二审判决认定“后因2007年年底银行额度原因,银行贷款有所限制,因此担保公司解押没有做成”没有任何依据。根据《房产买卖代理合同》第十六条约定,因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行,双方免责。根据本条款免责,双方应签订具结报告。施经纬、李少琼没有提供证据证明上述事实,一、二审判决却作出上述认定,有失公正。5、施经纬、李少琼在骊特房产催促其履约后,不仅不予答复,而且隐瞒事实真相,向福州市房地产交易中心申请补发新的房产证,并在多家报刊上刊登售房广告,欲将讼争房屋另行出售给他人。可见,施经纬、李少琼不仅违约在先,之后还以其行为明确表示其不再履行合同,已构成对合同的根本违约,应当承担违约责任。综上,请求依法对本案进行再审,支持其诉讼请求。

施经纬、李少琼辩称:一、林云再审申请认为其违约行为致使讼争合同无法履行,没有事实和法律依据。1、其不存在任何违约行为。根据《房产买卖代理合同》第三章附则约定,若由担保公司借款解押上述房产,则担保公司的担保费用及公证费由林云承担。一、二审庭审确认双方选择士金担保公司借款解押讼争房产,并办理相关手续,其应士金担保公司的要求办理了公证委托书,委托该公司黄松作为代理人,并提交身份证,按时完成士金担保公司对其要求的全部义务,此次解押过程,其不存在任何过错。2、林云存在违约的事实。合同约定解押的最后期限是2007年12月3日,而林云至2007年11月30日才将冻结及解押费用汇入担保公司指定银行帐户冻结,延误了解押时间,有银行回单可以证实。3、担保解押失败后,其仍有诚意继续办理解押,但林云不予理睬。2008年1月3日,士金担保公司电话告知解押失败,林云已将冻结款解冻取回,为将房产卖出,其又找元通担保公司继续办理,但林云不予理睬。2008年2月26日,其委托律师发函,要求林云对是否办理房产解押作出书面答复,林云没有任何答复。二、林云的再审理由系断章取义,玩文字游戏,没有事实和法律依据。1、讼争房产约定了两种解押方式,第一种是现金解押,由其办理解押手续,解押款其承担30万元,另38万元解押款由双方协商承担;第二种是担保公司解押,解押费用和公证费用由林云承担。在实际履行中,第一种现金解押方式,由于合同已说明其无法自行解决另38万元解押款的原因而无法办理。最后双方共同选择了林云指定的士金担保公司借款解押,其也与士金担保公司办理了公证委托,并由黄松作为解押代理人陪同林云于2007年11月30日到银行办理了69万元等解押款及解押费冻结手续,解押失败后又于2008年1月3日再次由黄松陪同林云去银行办理解冻手续并收回冻结款。2、讼争房产解押的关键是钱,解决了全部解押款才能办理手续。合同中已说明其不能自行解决全部解押款,无论是现金解押还是担保解押都必须双方配合才能完成。既然选择了担保公司借款解押,那只能按担保公司的要求去做,至于担保公司为什么做不成,理由林云更清楚,否则为何要与担保公司解除解押合同,退回全部冻结款呢?综上,请求驳回林云的再审申请。

本院审查查明:2007年10月9日,林云(乙方)与施经纬、李少琼(甲方)及骊特房产(丙方)签订《房产买卖代理合同》,约定施经纬、李少琼将座落于福州市鼓楼区五凤街道江厝路106号茂林山48e5urzt62W%楼101复式单元房产作价938000元出售给林云,由骊特房产提供交易服务。该合同还约定了房款支付、费用承担的方式、违约责任以及合同生效、变更、解除和交易服务等内容。其中,第三章附则其它事项载明:3、上述房产现有抵押,甲方承诺由其自行办理上述房产的解押手续,甲方承诺上述房产的解押款由甲方承担人民币30万元整,剩余部份解押款由甲乙双方自行协商承担,若由乙方承担剩余解押款解押上述房产,则乙方的该借款在上述房产交易成功后可直接冲抵部份购房款;若由担保公司借款解押上述房产,则担保公司的担保费用及公证费由乙方承担。4、甲方承诺解押上述房产的银行罚利由甲方自行承担,同时甲方承诺在2007年12月3日之前领取到其名下解押后的房屋所有权证并将解押后的房屋所有权证交由丙方监管。

合同签订后,林云于同年10月9日、11日向骊特房产分别支付了5000元、95000元,骊特房产出具二张收款收据载明购房定金。尔后,双方协商共同选择福建省士金担保公司办理借款解押,2007年11月19日,施经纬、李少琼向士金担保公司的黄松出具了委托书,11月30日,林云将69万元存入福州市商业银行,作为施经纬、李少琼向士金担保公司和银行办理用于解押的借款手续的担保款。同日,林云、施经纬以及士金担保公司的经办人同往福州市商业银行办理资金冻结手续,冻结林云帐户上资金69万元,因2007年年底银行额度原因,银行贷款有所限制,士金担保公司担保借款解押未成,林云帐户上69万元资金也于2008年1月3日办理了解除冻结手续。2008年1月9日,骊特房产向施经纬、李少琼通过特快专递方式寄出履约通知,要求施经纬、李少琼在收到通知后五天内到骊特房产办理相关手续。2008年2月26日,施经纬、李少琼向林云、骊特房产寄出律师函,要求在收到律师函后五天内答复是否继续办理房产解押等事宜。

2008年7月1日,林云向一审法院起诉,请求判令施经纬、李少琼:1、解除《房产买卖代理合同》;2、双倍返还定金计20万元(其中10万元由施经纬、李少琼支付,另外10万元由林云自行向房产中介退回);3、依据合同约定承担因违约而产生的诉讼费、律师代理费3000元、差旅费500元、代理交易服务费1500元等;4、承担本案诉讼费。一审诉讼中,骊特房产于2008年10月8日将10万元购房定金返还给林云。

另查明:一审庭审中,骊特房产、林云以及施经纬、李少琼三方当事人均陈述确认,由于去年底银行额度问题,国家银行贷款有限制,未能办理借款解押。

本院组织听证中,林云提交落款时间为2008年3月19日的律师函和国内特快专递邮件详情单各一份,拟证明其已发函施经纬告知违约,要求支付违约金并继续按合同约定履行义务。施经纬质证称,没有签收该函件,详情单上施经纬的签名与其起诉状签名不一,该律师函无论是否真实,都没有收到。

此外,林云、施经纬、李少琼对二审法院认定林云交付给骊特房产的10万元款项属定金性质没有异议,并确认双方协商共同选择士金担保公司办理借款解押。

还查明:施经纬、李少琼出具给黄松的委托书载明:兹委托黄松为我们房产的代理人,并以我们的名义分别为我们办理位于福州市鼓楼区五凤街道江厝路106号茂林山庄17#101复式单元(详见《房屋所有权证》榕房权证R字第0437206号及《房屋共有权证》榕房GR共字第047408号)的如下事项:1、办理为上述房产与银行签定相关借款合同。2、办理为上述房产的房款在银行冻结及解冻手续。3、办理上述房产的银行提前还款、解押、抵押注销、领取抵押注销受理单、交易受理单及代领抵押注销后的《房屋所有权证》。4、办理上述房产的出售转让、交易过户手续。

一审法院认为:林云与施经纬、李少琼及骊特房产之间签订的《房产买卖代理合同》合法有效。双方当事人通过担保公司借款解押方式进行讼争房产的解押因政策原因无法履行,按照三方签订的《房产买卖代理合同》第一章第三节第十六条的约定“因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行,双方免责”,因此林云与施经纬、李少琼双方均无需承担任何责任。后双方没有进一步就继续履行合同进行协商达成一致,应视为双方自愿解除合同,在诉讼过程中,三方均同意解除三方签订的《房产买卖代理合同》,故林云要求解除合同的诉讼请求,予以准许。至于林云诉请要求施经纬、李少琼承担违约责任,因是买卖双方原因导致合同无法继续履行,双方互不承担责任,林云该项诉请依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条之规定,判决:一、解除林云与施经纬、李少琼及骊特房产于2007年10月9日签订的《房产买卖代理合同》;二、驳回林云的其他诉讼请求。

二审法院认为:林云与施经纬、李少琼及骊特房产签订的《房产买卖代理合同》,合同主体适格、意思表示真实、内容并不违反法律法规的强制性规定,依法应认定为合法有效的合同,各方当事人均应按约履行。虽然《房产买卖代理合同》约定林云应支付交易保证金10万元,并无定金一词,但在合同签订后,林云出具的并由施经纬签字确认的欠条,以及骊特房产向林云出具的二份代收款收据,均载明该10万元系购房定金,本案当事人以实际行为变更了合同内容,故林云交付给骊特房产的10万元依法应认定为购房定金。原判认定该10万元为交易保证金不妥,予以纠正。根据三方合同约定,施经纬、李少琼承诺在2007年12月3日之前领取到其名下解押后的房屋所有权证并将解押后的产权证交由骊特房产监管,但买卖双方代表于2007年11月30日才一起到指定银行办理林云账户资金冻结手续,此间只有四天差距,而从银行审批到房地产交易中心办理抵押注销等一系列手续需要的天数来看,买卖双方关于施经纬、李少琼应于2007年12月3日前领取到解押后的房屋所有权证的约定是无法实现的,故可以认定买卖双方在合同实际履行过程中已经更改了讼争房产的解押时限,后因2007年年底银行贷款额度限制原因导致担保公司解押没有做成,至此,讼争房产的解押因遇到政策原因无法履行。之后买卖双方没有进一步就继续履行合同达成一致意见,现买卖双方在诉讼中均表示同意解除合同,故原审法院判决本案三方所签订的《房产买卖代理合同》予以解除是正确的。由于本案合同目的系因政策原因而无法实现,根据法律规定及双方合同约定,买卖双方均无需互相承担任何责任,故林云请求施经纬、李少琼承担违约责任,依法不予支持。判决:驳回上诉,维持原判。

本院认为,根据讼争双方签订的《房产买卖代理合同》第三章附则其它事项第3点约定:“上述房产现有抵押,甲方承诺由其自行办理上述房产的解押手续”,可见,讼争房产的解押手续由施经纬、李少琼办理。由于讼争房产有抵押,解除抵押需有解押款,故合同附则其它事项第3点还约定:“甲方承诺上述房产的解押款由甲方承担人民币30万元整,剩余部份解押款由甲乙双方自行协商承担,若由乙方承担剩余解押款解押上述房产,则乙方的该借款在上述房产交易成功后可直接冲抵部份购房款;若由担保公司借款解押上述房产,则担保公司的担保费用及公证费由乙方承担。”由上约定,表明除甲方承担30万元解押款外,双方对其余解押款的筹措约定了两种方式,一是由乙方承担,二是由担保公司借款解押。从本案查明的事实,双方在实际履行合同中,经协商共同选择了由担保公司借款的解押方式,后因银行贷款额度限制,担保公司借款未成,解押手续亦无法办理。上述情形,属于因政策原因未能办理房产解押,对此,双方均无责任。一审庭审中三方当事人均陈述确认由于银行的原因无法实现银行解押,故林云主张原一、二审判决认定“后因2007年年底银行额度原因,银行贷款有所限制,因此担保公司解押没有做成”没有任何依据的理由不能成立。虽然买卖合同约定施经纬、李少琼承诺在2007年12月3日之前领取到其名下解押后的房屋所有权证并将解押后的房屋所有权证交由骊特房产监管,但林云至2007年11月30日才将担保款存入银行并办理冻结手续,原判认定双方已实际变更解押时限并无不当。

本案讼争房产因政策原因未能办理借款解押之后,由于合同没有约定担保公司借款解押未成时,施经纬、李少琼应自行承担解押款,双方此后亦未能就如何解押达成一致意见,故林云主张施经纬、李少琼履行合同违约缺乏事实依据。再审审查中,林云提交的律师函和国内特快专递邮件详情单,即使真实,也不能证明买卖双方就合同继续履行达成一致意见。一审诉讼中,三方均同意解除所签订的《房产买卖代理合同》,骊特房产亦将购房定金返还给林云。故原审判决解除三方签订的《房产买卖代理合同》,驳回林云要求施经纬、李少琼返还定金10万元和承担诉讼费、律师代理费、差旅费、代理交易服务费等诉讼请求并无不当。林云的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定,裁定如下:

驳回林云的再审申请。

审判长张锦萍

                  审判员田青

                 代理审判员高晓

               二0一0年四月十八日

                   书记员李志尧

附本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条 当事人的申请符合下列情形之一的,人民法院应当再审:

  (一)有新的证据,足以推翻原判决、裁定的;

  (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的;

  (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的;

  (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的;

  (五)对审理案件需要的证据,当事人因客观原因不能自行收集,书面申请人民法院调查收集,人民法院未调查收集的;

  (六)原判决、裁定适用法律确有错误的;

  (七)违反法律规定,管辖错误的;

  (八)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的;

  (九)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人,因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由,未参加诉讼的;

  (十)违反法律规定,剥夺当事人辩论权利的;

  (十一)未经传票传唤,缺席判决的;

  (十二)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的;

  (十三)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的。

    对违反法定程序可能影响案件正确判决、裁定的情形,或者审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的,人民法院应当再审。

第一百八十一条第一款 人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查,符合本法第一百七十九条规定情形之一的,裁定再审;不符合本法第一百七十九条规定的,裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准。



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