申诉人（一审被告）商丘市X乡建设局。
法定代表人包某某。
委托代理人宗某某。
委托代理人因某某。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）商丘市梁园区X镇X村委会潘东村X组。
负责人陶某某。
委托代理人葛某。
原一审第三人、二审上诉人商丘市银信典当有限责任公司。
法定代表人苏某甲。
委托代理人温某某。
委托代理人苏某乙。
原一审第三人孙某某，男，X年X月X日生。
原一审原告商丘市梁园区X镇X村委会潘东村X组诉被告商丘市房地产管理局（现申诉人）房产行政登记纠纷一案，本院审理后于2007年9月24日作出（2007）豫法行终字第x号行政判决，已经发生法律效力。申诉人商丘市X乡建设局（原商丘市房地产管理局，以下简称商丘市房管局）对该判决不服，向本院提起申诉。本院于2009年5月2日作出（2009）豫法行申字第X号行政裁定书，再审本案。本院依法组成合议庭于2010年1月14日公开开庭对本案进行了审理。申诉人商丘市房管局的委托代理人宗某某、因某某，被申诉人商丘市梁园区X镇X村委会潘东村X组（以下简称潘东村X组）的负责人陶某某、委托代理人葛某，原一审第三人商丘市银信典当有限责任公司（以下简称银信典当公司）的委托代理人温某某、苏某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商丘市中级人民法院一审查明：本案涉诉房屋所占用的土地系潘东村X组农民集体所有的土地，位于商丘市X路（原商平路）东段北侧，东临平台乡粮管所，南临北海路，东西宽为47米，南北长为157米，面积为11亩。1995年10月1日，孙某某与原商丘县X乡X村民委员会（以下简称董庄村委会）签订租赁土地合同，孙某某租赁潘东村X组土地，合同约定：每年每亩补偿小麦250公斤和玉米250公斤，租赁期限为20年。1997年12月，孙某某在租赁土地上自建了本案涉诉房屋。1998年8月5日，孙某某向商丘市房管局申请办理房屋所有权登记，并提交了房屋所有权登记申请书、具结书、商丘市梁园区梁园家具厂（以下简称梁园家具厂）营业执照、村镇建筑许可证、租赁土地合同书、董庄村委会证明、商丘市梁园区X乡教育印刷厂（以下简称印刷厂）营业执照。商丘市房管局经勘丈，于1998年8月12日分别为孙某某颁发了商地房字第x号和x号房屋所有权证。1999年6月23日，孙某某、商丘市裕华电子工程有限公司（以下简称裕华电子公司）与民权县银信典当行签订房地产抵押合同。合同约定孙某某将其本案涉诉房产及房屋所占用的土地10.5亩抵押给民权县银信典当行，民权县银信典当行向裕华电子公司提供贷款270万元。后孙某某、民权县银信典当行向商丘市房管局申请办理房屋他项权利登记，并提供了：房屋他项权利登记申请表；原商丘县X镇企业城建设指挥部、平台乡政府、董庄村委会共同出具的证明；梁园家具厂、孙某某和民权县银信典当行出具的信函；梁园家具厂和孙某某出具的证明；申铁军和申小立身份证复印件；裕华电子公司营业执照；梁园家具厂营业执照；孙某某身份证复印件；租赁土地合同书；商房地押字第x号房地产抵押合同；商地房字第x号房屋所有权证；商地房字第x号房屋所有权证；豫建商估（1998）X号房地产评估报告书。商丘市房管局于1999年7月6日为民权县银信典当行颁发了商地房字第x号房屋他项权证。民权县银信典当行向裕华电子公司提供了贷款。2001年10月26日，商丘市公安局经济技术开发区分局根据举报对孙某某等人涉嫌贷款诈骗进行刑事案件立案。经商丘市公安局经济技术开发区分局刑事科学技术鉴定，孙某某提供的商丘县X镇企业城建设指挥部、平台乡政府、董庄村委会共同出具的证明上的“商丘市梁园区X乡人民政府”印章系仿造的，该证明上“阮继友”的字迹不是阮继友本人签名。2006年6月，潘东村X组向孙某某催要地租款，得知该土地已被抵押，后委托律师调查得知被诉具体行政行为。潘东村X组于2006年6月19日提起行政诉讼，请求撤销商丘市房地产管理局为孙某某颁发的商地房字第x号房屋所有权证、商地房字第x号房屋所有权证和为民权县银信典当行颁发的商地房字第x号房屋他项权证。另查明2002年民权县银信典当行更名为商丘市银信典当有限责任公司。
商丘市中级人民法院一审认为：（1）本案涉诉房屋所占用的土地系潘东村X组农民集体所有的土地，商丘市房管局为孙某某办理房屋所有权登记即是对本案涉诉房屋的登记，商丘市房管局为银信典当公司办理房屋他项权利登记中包某对该土地的使用权抵押登记，潘东村X组与被诉具体行政行为有法律上的利害关系。因某，潘东村X组具备本案原告的诉讼主体资格。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定，被告认为原告起诉超过法定起诉期限的，由被告承担举证责任。本案中商丘市房管局和银信典当公司提出潘东村X组起诉已超过法定起诉期限的诉讼主张，均未提供相关证据予以证明，故其所称潘东村X组起诉超过法定起诉期限的诉讼理由不能成立。（2）《城市房屋权属登记管理办法》第二十三条第（二）项规定，属于临时建筑的，房屋权属登记机关应当作出不予登记的决定。本案涉诉房屋所占用的土地系潘东村X组农民集体所有的土地，孙某某使用该土地是基于租赁且租赁期限为20年，其在该土地上自建房屋后，向商丘市房管局申请办理房屋所有权登记，商丘市房管局依法应当作出不予登记的决定，其为孙某某办理房屋所有权登记违反了上述规定。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。孙某某向商丘市房管局申请办理本案涉诉房屋的房屋所有权登记时提交的租赁土地合同书和董庄村委会证明均不是用地证明文件或者土地使用证，商丘市房管局以孙某某提交的租赁土地合同书和董庄村委会证明作为用地证明文件或者土地使用证，而为孙某某颁发商地房字第x号和x号房屋所有权证，主要证据不足。因某，依法应当予以撤销。（3）《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第（四）项规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验国有土地使用证。根据上述规定，国有土地使用证是办理房地产抵押登记不可缺少的证明文件。本案中孙某某、银信典当公司向商丘市房管局申请办理房屋他项权利登记时，未交验国有土地使用证。其提供的原商丘县X镇企业城建设指挥部、平台乡政府、董庄村委会共同出具的证明上“商丘市梁园区X乡人民政府”印章，经商丘市公安局经济技术开发区分局刑事科学技术鉴定系仿造，该证明上“阮继友”的字迹不是阮继友本人签名，因某该证明和租赁土地合同书不能作为土地使用证使用。因某案涉诉房屋所占用的土地归潘东村X组农民集体所有，孙某某、银信典当公司向商丘市房管局申请办理房屋他项权利登记所提交的文件中未有潘东村X组同意孙某某抵押该土地使用权的有关资料，事实上潘东村X组也不同意孙某某抵押该土地使用权，而商丘市房管局为银信典当公司办理房屋他项权利登记中包某对该土地的使用权抵押登记。因某，商丘市房管局为银信典当公司办理本案涉诉房屋的房屋他项权利登记，主要证据不足，依法应当予以撤销。孙某某未向商丘市房管局提交有效土地使用权证明，银信典当公司明知该土地系潘东村X组农民集体所有的土地且租赁期限为20年，而同意以本案涉诉房产及房屋所占用的土地10.5亩抵押贷款，向商丘市房管局申请办理房屋他项权利登记，依法应当承担相应法律责任。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目之规定，判决：撤销商丘市房管局为孙某某颁发商地房字第x号房屋所有权证、商地房字第x号房屋所有权证和为银信典当公司颁发商地房字第x号房屋他项权证行政行为。
银信典当公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审程序违法；一审判决认定涉诉房屋为临时建筑错误；一审对银信典当公司的行为进行评价属越权审理。请求二审查明事实，公正裁判。
潘东村X组答辩称：土地租赁合同、抵押合同均无效；房管局颁证证据不足。请求维持一审判决。
本院经审理查明的主要事实与一审查明事实无异。
本院二审认为：土地管理法律法规对农用地转为建设用地的审批权限和程序作了具体规定，相关行政管理机关应当严格执行。本案中商丘市房管局以董庄村委会、乡政府、县建设指挥部的同意颁证证明作为合法土地使用权证明，证据不足。本案涉及的土地房产争议手续是孙某某个人办理的，其作为当事人参加诉讼，能够起到查明事实、落实权利与义务的作用。一审时董庄村委会明确表示不参加诉讼，故未列其为当事人不影响案件实体裁判。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，潘东村X组的起诉没有超过法定期限。一审判决对银信典当公司与行政行为相关的行为进行评价，不属越权审理。银信典当公司的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。
商丘市房管局不服二审判决，向本院提起申诉称：潘东村X组无原告资格，原审漏列当事人，本案已超过诉讼时效，故原审程序违法；原判认定潘东村X组X年6月催收地租时才知抵押、涉诉房屋为临时建筑、抵押登记包某潘东村X组土地的事实错误；法律没有禁止性规定对租赁土地上的房屋不能办理房产证及抵押登记，原判适用法律错误。请求撤销二审判决。
潘东村X组答辩称：潘东村X组具有原告资格；原审程序合法；起诉不超过诉讼时效；房管局颁证违法，应予撤销。
银信典当公司答辩意见与商丘市房管局一致。
本院再审查明的事实与一审、二审查明的事实一致。
本院再审认为：原审程序并无违法之处。本案被诉的商地房字第x号房屋所有权证、商地房字第x号房屋所有权证及商地房字第x号房屋他项权证所涉及的土地在租赁土地合同书上明确显示系潘东村X组所有，商丘市房管局的具体行政行为与潘东村X组有利害关系，故潘东村X组具有本案原告诉讼主体资格。商丘市房管局提出本案一审漏列当事人，应追加董庄村委会、梁园家具厂、印刷厂参加本案诉讼，租赁土地合同虽系梁园家具厂、孙某某与董庄村委会所签，但董庄村委会在一审时已明确表示不参加本案诉讼，被诉房屋所有权证记载的房屋又系孙某某个人所建，孙某某在一、二审时均参加庭审，已起到查明案件事实的作用，原审未追加董庄村委、梁园家具厂、印刷厂参加诉讼程序并不违法。商丘市房管局的此项申诉理由不能成立。商丘市房管局无证据证明潘东村X组何时知道被诉具体行政行为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条关于公民、法人和其他组织自知道行政行为之日起起诉期限不超过2年的规定，本案不超过诉讼时效。故，商丘市房管局申诉称原审程序违法的理由本院不予支持。
《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。该办法第三十九条规定了城市规划区范围外的房屋权属登记，参照该办法执行。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第六十条规定了农村X组织兴办企业应当持有关批准文件，向县级以上土地行政主管部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。本案孙某某在向商丘市房管局申请颁证时，虽然提交了村镇建筑许可证、租赁土地合同、董庄村委会证明、梁园家具厂证明、印刷厂证明等，但梁园家具厂、印刷厂系村办企业,其用地没有经过县级以上人民政府批准，租赁土地合同、董庄村委会证明等均不能作为土地使用权属的依据。商丘市房管局为孙某某颁发的商地房字第x号和x号房屋所有权证以上述证明为主要依据，属证据不足，原审予以撤销正确。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条第（四）项规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验国有土地使用证、房屋所有权证。商丘市房管局在为银信典当公司颁发商地房字第x号房屋他项权证时依据的租赁土地合同、原商丘县X镇企业城建设指挥部、平台乡政府、董庄村委会共同出具的证明等，均不属于法律规定的土地使用权属凭证，并且所依据的商地房字第x号和x号房屋所有权证也因某据不足被撤销，因某，商地房字第x号房屋他项权证也失去了颁证依据。故原审判决撤销该房屋他项权证正确。
综上所述，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。商丘市房管局的申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十六条之规定,判决如下：
驳回申诉，维持本院（2007）豫法行终字第x号行政判决。
本判决为终审判决。
审判长林秀敏
审判员陈春梅
代理审判员李新兴
二○一○年二月二十七日
书记员吴轶男
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