原告开封市九鼎雅园业主委员会。
负责人魏某某，主任。
委托代理人刘某某，副主任，代理权限：特别授权。
委托代理人陈强，河南正言（略）事务所（略），代理权限：特别授权。
被告开封市XX物业服务有限公司。
法定代表人黄某乙，董事长。
委托代理人王平，法律顾问，代理权限：特别授权。
原告开封市九鼎雅园业主委员会（下称九鼎雅园业委会）诉被告开封市XX物业服务有限公司（下称大宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2010年6月28日向本院起诉，本院同日予以受理后，依法组成合议庭，分别于2010年8月12日、10月29日、11月16日公开开庭进行了审理，原告九鼎雅园业委会的委托代理人刘某某、陈强，被告大宏物业公司的委托代理人王平，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告九鼎雅园业委会诉称，2010年3月30日，被告依法向原告移交业主档案和住宅房屋建筑水电结构图资料，但拒不移交九鼎雅园规划、水电等竣工图、九鼎雅园会所竣工图、九鼎雅园物业服务用房和相关设施。2006年12月25日凌晨4时许，被告未经小区业主同意，擅自拆除雅园近400米围墙，围墙上的多处监控设施及围墙砖也被全部拉走。被告擅自拆除会馆四楼门窗，雅园电动大门也被被告破坏。小区路灯歪的歪，躺的躺，多处无灯泡，监控室设施要么无图像，要么模糊不清，失去了监控用途。小区广播也成了哑巴。健身器材部分不能使用。被告的上述行为，严重侵害了业主的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定:物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条的规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。据此，请求法院判令被告：1、立即搬出九鼎雅园会馆，交出九鼎雅园会馆物业办公用房，办公设施（原状态交付）及物业管理相关资料（竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，设施设备安装维护保护资料，物业质量保修文件，物业使用说明文件，个人档案中的购买合同，单户的水电图），并自2010年4月1日应搬出之日起交付超期占用房屋的占用费，按每月每平方米50元计算，至实际搬出之日止。2、立即恢复九鼎雅园围墙及围墙上监控设施。3、维修好九鼎雅园会馆四楼门窗，小区电动大门，小区路灯，小区监控设施，小区广播，小区健身器材等公共设施。
被告大宏物业公司答辩称，九鼎雅园一期总建筑面积为x.4平方米，根据《河南省物业管理条例》第四十一条有关物业管理用房面积为总建筑面积千分之二的规定，九鼎雅园一期物业管理用房面积应为188平方米，在物业服务合同终止前，已经全部交付原告，原告诉求无事实根据、法律依据。关于物业资料，大宏物业公司并非雅园一期首任物业公司，2007年4月，鉴于九鼎雅园一期业委会和当时的物业公司发生冲突，造成一期物业无人管理，应龙亭区政府要求，大宏物业公司才接管了九鼎雅园一期物业。因九鼎雅园一期业委会拖欠前任物业公司服务费，物业管理相关资料被前任物业公司拉走，大宏物业公司拿出5000元，才把资料买回，现已全部移交九鼎雅园一期业委会。原告未向被告交付过，该管理不善责任只能由原告自己承担。原告所诉围墙是九鼎园区一、二期工程之间的临时隔离墙，不在市政规划内，一、二期工程全部完工后，该临时围墙必须拆除，这是房地产公司必须做的，大宏物业公司根本无权过问。因此原告所诉恢复围墙，不仅违法，诉讼主体也错误。大宏物业公司接手九鼎雅园一期物业后，拿出10余万元用于公用设施设备的购置和维修，而业主未缴纳过专项维修资金，被告未损坏小区设施，要求被告承担责任无依据。
原告九鼎雅园业委会提交的证据有：1、2007年4月6日原、被告双方签订的物业服务合同，合同期限自2007年4月1日至2010年3月31日；2、2010年3月30日大宏物业公司通告一份，九鼎雅园业委会公告一份，证明原、被告双方在交接中；3、照片两张，证明交接情况；4、移交单，证明原、被告正在交接中；5、九鼎房地产公司的宣传页一份，证明一期会所的位置，证明规划的小区有三个多功能会所，物业用房是总建筑面积的千分之五；6、宣传页中的九鼎风雅颂总规划图，证明雅园与颂园是两回事，被告物业公司没有权利说产权问题；7、大宏物业公司2006年12月27日张贴的“近期工作汇报”一份，第十八条证明围墙是被告拆除的；8、照片三张，证明原围墙的状态；9、2007年1月5日“关于雅园围墙被推倒问题的意见书”一份，证明业主要求恢复原状；10、彩色照片三张，电脑拉出的黑白照片22张，证明九鼎雅园被被告破坏，物业服务合同第二条约定公用部位的维修、绿化养护属于被告管理，正常维修不属于维修资金范围，要求修复；11、2003年8月25日开封市九鼎房地产开发有限公司《物业管理用房产权移交书》一份（复印件），显示一期总建筑面积为x平方米，其中住宅房面积为x.平方米，其他为物业用房和会馆；12、2001年杭州当代建筑设计院设计的西北湖小区总体规划图，明确标明了房屋用途，一期标“61”的为会馆，二期标“116”的为配套公建，证明九鼎雅园一期、二期都有物业用房，和九鼎公司宣传资料相符，说明一期会馆不存在和二期共用的情况，1300平方米会馆属于公共建筑，被告应全部退出；13、申请法院调取的九鼎雅园一期总平面图，证明会馆是一期建的，开封市规定的物业房不少于总建筑面积千分之二，并不是只限于千分之二，会馆是公共设施，物权法第七十三条对共用设施有明确规定，一期围墙是一期开发商承建，被告推倒围墙没有经过同意；14、照片两张，证明北边围墙高2.4米，长370米，东边围墙高2.4米，长370米，是经法定单位签字批准的；15、九鼎雅园业主公约一份，第一章第2条证明九鼎雅园是一个独立小区，第17条证明围墙属于公共围墙，属于全体业主共有。第一章第24条、第六章第6条证明会所供区内的业主享用，属业主共有；16、前期物业管理服务协议一份，证明后期大宏公司没有按协议履行；17、电脑拉出的黑白照片两页，证明八十院有大门有围墙，是一个独立小区。
被告大宏物业公司质证意见为：对证据1真实性无异议，证据2与本案无关，对证据3真实性无异议，已经移交完毕。对证据4无异议，证据5只是宣传页，以合同为准，不能证明有三个会所。证据6不是政府的规划图，不能证明原告主张。关于证据7、8、9，围墙是临时的，政府规划图上并没有围墙，是必须拆除的，大宏物业公司接受地产公司委托拆除围墙是合法的。证据10所显示没有一处是被告损坏的，对原告自己给自己出证明有异议。证据11系复印件，现九鼎房地产公司确定的物业用房面积为千分之二。证据12显示的物业用房只限于标“61”号的会馆第二层，是整个三期的物业用房，规划图上并没有围墙，标“116”的是小区配套公建，是为整个小区服务的，不是物业用房，所有权不归业主。证据13是平面图，不是规划图，不能做为依据，围墙只是临时的。证据14没有参照物，从哪照的不清楚，规划图上有政府部门盖章，围墙只是临时的，所有人有权拆除，拆除合法。关于证据15，一、二、三期是一个小区，因一期较早，所以成立了一个业主委员会，临时围墙并不是公约所指。公约并未显示会所归业主共有。关于证据16，业委会成立后已经终止。关于证据17，八十院是经过政府批准的。
被告大宏物业公司提交的证据有：1、2003年7月24日开封市九鼎房地产开发有限公司的工程竣工总结一份，证明九鼎雅园分三期；2、工程概况表一页，证明一期建筑面积x.4平方米；3、2001年杭州当代建筑设计院设计的西北湖小区总体规划图，证明一、二、三期是一个小区，关于会馆如何分配都有显示，整个小区的物业用房是会馆的二层，其他属于公建配套建筑，不是公共设施，政府批准的规划图中间没有围墙；4、2003年6月16日上海市土地管理局沪房地资市［2003］X号《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》一份，证明会所所有权归属由开发商确定；5、九鼎雅园、颂园、八十院房产分户图，证明公建配套建筑包括会馆没有分摊给业主，不是业主的；6、2010年3月30日《关于大宏物业服务有限公司与九鼎雅园业主委员会交接档案资料的情况》，证明交接了哪些东西；7、开封市九鼎房地产开发公司与大宏物业公司签订的八十院别墅前期物业服务合同一份，证明物业用房是整个小区的，被告也在为颂园、八十院提供物业服务，根据合同，有权进入这个地方；8、2004年9月开封市九鼎房地产开发有限公司与开封市大宏房地产开发有限公司《开封市九鼎雅园二期工程合作开发协议书》一份，证明协议签订后整个会所管理权归大宏开发公司所有，整个转给大宏开发公司。一期遗留问题也签在该协议中，一期不是独立小区。
原告九鼎雅园业委会质证意见为：对证据1真实性无异议，被告证明内容与本案无关。对证据2真实性无异议，但x.4平方米是不包括会馆楼的。对证据3真实性无异议，但二、三期全改了，一期成为一个独立的小区，围墙是开发商垒的，被告无权推倒，1300平方米会馆归一期业主所有，不存在物权纠纷，被告应无条件腾出。证据4与本案无关，物权法第七十三条规定公共设施属于业主所有。证据5系复印件，与本案无关。证据6有原告方业委会成员许梅、米振玉签字，但签后没有交给原告一份，不知道内容有没有变动。证据7与原告无关，只说明八十院是个独立小区，没有标明物业房是哪的房，证明不了是会馆楼。证据8与本案无关，九鼎开发公司与大宏开发公司协议是2004年，这时一期已开发完毕并建有围墙，后面九鼎卖给大宏与前期无关。
本院对原告提交的证据1、4、12、13予以采信，证据11可与规划图相印证，予以采信。对证据2、3、5、6、7、8、9、10、14、15、16、17的真实性予以确认。对被告提交的证据1、3、6、8予以采信，对证据2、5、7的真实性予以确认，被告提交的政策文件属适用依据，不具有证明案件事实的证据效力。
根据原、被告的陈述、举证及辩论意见，本院确认以下案件事实：
九鼎雅园小区先后有九鼎物业公司、百邦物业公司提供物业服务。2007年4月6日，九鼎雅园业委会与大宏物业公司签订物业服务合同，合同期限自2007年4月1日至2010年3月31日。合同期满，双方于2010年3月30日下午在午朝门办事处汤清峰、石磊主持下进行了档案资料交接，双方代表人在交接单上签了字。九鼎雅园业委会在公告中称“交接了以下资料：九鼎雅园业主档案670盒。九鼎雅园住宅房屋建筑结构图、九鼎雅园住宅排水图、水电图共67盒。大宏物业服务有限公司拒绝依法交还雅园会馆物业办公用房和相关设施。”大宏物业公司称其支付5000元才自前任物业公司取得的资料已全部移交。2010年3月31日凌晨双方签字有“监控室及设施设备移交单”。
另查明，2003年8月25日开封市九鼎房地产开发有限公司《物业管理用房产权移交书》显示“将会馆一层（详附图一）和会馆二层东段A-F轴/⑤-⑦轴（详附图二）及1#楼、2#楼大门两边处房（详附图三）的产权均移交给九鼎雅园业主委员会做为九鼎雅园物业管理用房”。经现场核对，大宏物业公司尚在使用：一层大厅东侧房屋半间（系一间房屋隔开，原、被告各使用半间，被告所用为门朝西的半间），楼梯下楼梯间，及大厅以东北侧自西向东数第二个门、第三个门的房屋；二层南侧自西数共四个门五间房屋，及北侧楼梯向东第一、二两门各一间房屋；三层全部；四层全部。其中大宏物业公司尚在使用的一层房屋属于《物业管理用房产权移交书》显示移交给业主委员会的范围。原告诉至本院要求被告搬出会馆，支付占用费，交付办公设施，交付物业管理相关资料，恢复被告拆除的小区围墙及墙上监控设施原状，修好会馆四楼门窗、小区电动大门，小区路灯，小区监控设施，小区广播，小区健身器材等公共设施。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中原告提交的证据可认定2003年8月25日开封市九鼎房地产开发有限公司将会馆一层和会馆二层东段A-F轴/⑤-⑦轴及1#楼、2#楼大门两边处房的产权移交给了九鼎雅园业主委员会做为九鼎雅园物业管理用房，故被告应将占用的会馆一层房屋腾出。物业服务合同期满被告未腾房，应向原告支付费用。物业办公用房不具有营利性，原告主张的费用过高无依据，酌定按300元/月予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。物业管理用房的分配、交接涉及开发商和业主委员会双方，而对于会馆其他部分，原告未能提交与开发商间的移交手续，无证据证明明确的产权归属，被告称系受开发商委托为颂园、八十院提供物业服务，该争议涉及案外人，应另行解决。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交相关资料。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。被告不是九鼎雅园的首个物业服务公司，原告未能提供被告接手小区物业服务时与前任公司或业主委员会的交接、清点、确认相关物业资料和设施数量、状态的手续，应其申请本院到百帮物业公司调取，百帮公司称其接手时没有档案手续。原、被告间于2010年3月30日进行过物业资料的交接，原告无证据证明被告尚接收有其他物业资料、设施未予交还。原告要求交付物业管理资料、办公设施，本院不予支持。无证据证明被告造成小区设施损坏，对原告恢复原状的诉求不予支持。小区围墙被拆除于物业服务合同签订之前，小区规划图中无围墙，被告称系开发公司授权拆除，涉及案外人，原告要求恢复原状本院不予支持，如有纠纷可另行解决。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告开封市XX物业服务有限公司于判决生效后十五日内将其占用的九鼎雅园会馆一层房屋（一层大厅东侧门朝西的半间房屋，楼梯下楼梯间，及大厅以东北侧自西向东数第二个门、第三个门的房屋）腾出，并向原告开封市九鼎雅园业主委员会支付使用费自2010年4月1日起，按300元/月的标准，计至腾出房屋时止。
驳回原告开封市九鼎雅园业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原、被告各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长王英杰
审判员王培霞
审判员朱长勇
二○一一年一月二十八日
书记员刘某
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