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黄某与陶某房屋搬迁合同纠纷案

时间:2005-09-08  当事人:   法官:   文号:(2005)穗中法民四终字第758号

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2005)穗中法民四终字第X号

上诉人(原审原告)黄某,男,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人陈某民,广东花城律师事务所律师。

委托代理人梁某某,女,X年X月X日出生,住(略)。

上诉人(原审被告)陶某,女,X年X月X日出生,汉族,住(略)。

委托代理人陈某某,男,X年X月X日出生,无固定职业,联系地址同上。

原审第三某广州市广协房地产开发有限公司,住所地:广州市X区X路X号X楼。

法定代表人胡某,职务:经理。

委托代理人黄某,男,X年X月X日出生,该公司职员,联系地址同公司。

委托代理人曾某某,男,X年X月X日出生,该公司职员,联系地址同公司。

上诉人黄某、陶某因房屋搬迁纠纷一案,均不服广州市X区人民法院(2004)海民三某字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

一审法院经审理查明:广州市广协房地产开发有限公司(以下简称广协公司)经广州市房地产管理局颁发穗房(92)拆字X号《城市房屋拆迁公告》,拆除广州市X区X路X-X号、同福西街X-X号、2-X号、同福西后街X.2-1.4.X号地段范围房屋。陶某原是同福中路X街X号房屋的使用权人。该屋位于上述拆迁范围内。1994年10月7日,陶某(乙方)与广协公司(甲方)签订《广州市房屋拆迁安置协议书》(经公证处公证),约定甲方经广州市房地产管理局以(92)房拆许字X号房屋拆迁许可证批准,拆除同福中路X街X号房屋。乙方是该屋的使用人,承租面积31.59平方米;乙方同意1994年10月9日前迁出原址房屋。回迁办法:甲方应于1996年12月31日前,在南泰路X号(第C3区C幢)第七层、产权属于公/自有的两房一厅套间安置给乙方回迁居某;等。陶某按协议约定将原址房屋交给广协公司拆除,并于1999年4月6日回迁入住现址讼争房屋润怡三某X号203房。之后,陶某未与广协公司签订过租赁合同,也未缴交过租金。陶某是讼争房屋的户主。居某期间,陶某在全屋铺设地砖,大门处增加一道防盗铁闸,厨房增设一个灶台,厨、厕贴瓷片至天花,全屋4扇窗户和两个阳台加设了防盗网。

讼争房屋广州市X区X路X-X号首层及二楼房屋(原海珠区X路X号CX栋首层、二楼)的所有人原为广协公司。因拖欠债务,上述房屋被广州市X区人民法院委托拍卖。2004年6月4日,黄某与广东景茂拍卖行有限公司(以下简称景茂拍卖行)签订了(2004)第X号《拍卖成交确认书》,订明:黄某成功竞得由委托人广州市X区人民法院位于广州市X区X路X街X-X号首层及二楼、润怡三某X-X号首层及二楼(原海珠区X路X号CX栋首、二层),建筑面积约3070平方米,成交金额(略)元,拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖,且于拍卖前已声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质,不承担瑕疵担保责任,提供资料仅作参考。买受人已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状,知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险,并已仔细阅读和同意遵守《拍卖标的说明》等文件规定,自愿承担买受标的所有风险,其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,房产首层部分的用途为自行车房、泵某、电表房等。本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区X街润南居某会办公室所用,居某会属配套设施,买受人必须无偿提供给润南居某会使用。标的现状为临水、临电,未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后,买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的的租赁或其它相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。同日,黄某向景茂拍卖行支付了(略)元。2004年7月28日,广州市X区人民法院出具(2001)东法执字第X号、(2002)东法执字第X号民事裁定书,裁定:被执行人广协公司位于本市X区X路X街X-X号首层及二楼、润怡三某X-X号首层及二楼(原海珠区X路X号CX栋首层及二楼)的房产所有权归买受人黄某所有。2004年8月26日,广协公司将房屋产权转移到黄某名下。现该屋的房产证尚未办出。

另外,陶某向一审法院提交了两份东山区法院的公告,以证实讼争房屋是不交吉房屋。其中一份称讼争房屋经评估市场交易不交吉价为(略)元,另一份称为进一步核实讼争房屋的的承租、居某、产权情况,限各承租户、居某户、对产权有异议者向东山法院申报权利。

2004年7月1日,黄某向广州市X区人民法院提起诉讼称,其经拍卖取得原属广协公司所有的海珠区X路X街、三某、二层房屋(含陶某占住房屋),陶某无理占住润怡三某X号203房,经其催告拒不搬出,故起诉请求:1、陶某于2004年6月23日迁出占用的海珠区X路润怡三某X号203房,并完好无损地交付黄某使用;2、陶某向黄某交纳自2004年6月4日起至迁出之日止的房屋占用费(每月按每平方米实际使用面积15元×66.39平方米计算);3、陶某承担本案诉讼费。房屋面积是物业管理处提供的,不能提供相关证据。

陶某辩称,其由广协公司永迁安置入住现址房屋,安置合同合法有效,应受法律保护。法院拍卖房屋时,没有征求居某人的意见,其对房屋应有优先购买权。该屋在拍卖时,已经明确是不交吉房屋。黄某在愿意承担相应风险及责任的情况下,才竞买到了该屋,应继续履行永迁义务。现黄某尚未取得房产证,故不同意黄某的诉讼请求。根据拆迁协议,房屋的居某面积约64平方米。

广协公司述称,黄某的产权证尚未办出,故产权状况不清晰。黄某陈某的过程属实。

一审法院认为,黄某与广东景茂拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》是黄某的真实意思表示,是合法有效的合同,对黄某具有约束力。该《确认书》确定,拍卖人依标的现状(含瑕疵)拍卖,黄某已于拍卖前向委托人(含拍卖人)和与标的有关的各当事人、各政府职能部门充分了解标的现状,知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险,自愿承担买受标的所有风险,其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式等对价格的影响。标的依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区X街润南居某会办公室所用,拍卖成交后,黄某自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的的租赁或其它相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题;等。故黄某对讼争房屋用于安置拆迁户的情况,应十分明确,同时应遵循诚实信用的原则,承担该房屋的风险及责任。现该屋由陶某居某,就该屋的居某使用权的问题,陶某与广协公司签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》,陶某是基于上述拆迁安置协议而由广协公司安置入住讼争房屋的,安置入住后,按照双方的约定,广协公司本应与陶某签订租赁合同,陶某没有违反约定或法定事由时,广协公司不能要求陶某搬迁,且直到该房屋拍卖时为止,广协公司仍未与陶某签订租赁合同,对此,黄某是清楚的。现房屋转移给黄某后,黄某应当与陶某签订租赁合同,故黄某要求陶某立即搬迁的诉讼请求,理由不足,不予支持。另外,就黄某要求陶某支付房屋占用费的请求,由于黄某已经买受了讼争房屋,各陶某实际居某该屋,应向黄某支付居某期间的房屋使用金,黄某的该项诉讼请求有理,予以采纳,但起算日期宜从广州市X区人民法院裁定讼争房屋归黄某所有之日(2004年7月28日)起算,同时,房屋使用金标准由于双方事前没有约定,故应按私人住宅标准价租金标准计算。陶某的答辩意见有理,予以采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,于2004年12月3日作出如下判决:一、陶某从2004年7月28日起,按有资质的评估部门评估的房屋承租面积和私房住宅标准价租金标准,向黄某支付广州市X区X路润怡三某X号203房的房屋使用金(本判决生效之前的房屋使用金,于本判决生效之日起十日内支付,之后逐月支付);二、驳回黄某要求陶某搬迁的诉讼请求。案件受理费150元由黄某负担100元,陶某负担50元。

一审宣判后,黄某、陶某不服,均向本院提起上诉。黄某上诉称:1.一审查明事实不清。事实是陶某违反与第三某所订《广州市房屋拆迁安置协议书》第三某第2款的规定,一直既不签订租约也不交纳房屋使用费,被拆迁时的原租赁合约早已期满终止。根据住户入住合约相关规定,陶某属非法入住,第三某早就责令其搬迁。若是第三某不依约签订租赁合约,违约时间已达8年之久,陶某仍未提起诉讼,也已过2年的诉讼时效,《广州市房屋拆迁安置协议书》已没有法律效力。若认为陶某是租户也应是不定期租赁,依照《中华人民共和国合同法》第二百三某二条的规定,陶某亦应搬迁。一审认定第三某没有与陶某签订租赁合约,陶某未违约是没有依据的。2.一审法院认定上诉人黄某应继受不交吉的风险和责任缺乏事实和法律依据。因为陶某在拆迁时是承租户而非产权人。拆迁时陶某并无被拆迁范围内的正式户口,依法不属需安置的被拆迁房屋使用人。东山区法院委托拍卖时和上诉人竞买后,都多次征询过陶某是否购买,但其均表示不买;同时黄某也告知了不出租房屋,陶某不买最迟应于2004年6月23日前搬出交给黄某使用并交纳前期使用费。在拍卖合同中双方所约定的风险责任是针对买受人与拍卖人之间的,不能用黄某和拍卖公司之间的关系代替黄某和被上诉人陶某之间的债权债务关系。3.一审法院对(2004)第X号《拍卖成交确认书》的认定违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定,另本案应适用《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条及第一百三某四条或按照《中华人民共和国合同法》第四十条及第六十条的规定,一审法院适用法律错误。4.一审混淆了物权与债权概念的后果问题。黄某是讼争房产的所有权人,而陶某无租赁合约,黄某已将房屋卖给他人,一审法院却超越黄某的诉讼请求判令其出租是错误的。故上诉请求:1.撤销一审判决,判令陶某立即搬出占用的海珠区X路润怡三某X号203房并完好无损地交付给上诉人黄某;2.陶某承担本案一、二审诉讼费用。

陶某上诉认为:1.一审判决认为黄某应当与上诉人陶某确定租赁合同,却未明确判令双方签订租赁合同,那么业主可随时收回房屋或出售房屋,上诉人权益得不到保障。且一审判决判令上诉人支付房屋使用金,使用金与租金是不同性质的。上诉人认为应按拆迁前后一致的、政府定价的公或私房租金标准×使用面积计租,并订立长期租赁合同。2.一审认定上诉人未与第三某广协公司签订过租赁合同,也未交纳过租金。事实上是上诉人一直要求与广协公司订立租赁合同,但广协公司和广州市宝龙苑建设发展有限公司没有与上诉人订立租赁合同,上诉人是无过失的。3.对于一审判决中“房屋使用金标准由于双方事前没有约定,故应按私房住宅标准价租金标准计算。被告的答辩有理,予以采纳”有异议。上诉人在拍卖前已将拆迁协议、入住合约等所有资料按时交给广州市X区人民法院,黄某已确知讼争房屋是用于安置拆迁户,拆迁户原向房管站承租的公房租户,房屋拆迁前、后租金标准应是不变的(历史形成的待遇)。因此,法院还应判黄某执行拆迁前所执行的、政府定价的公或私房租金标准及按使用面积计租金,随政府定价变化而变化,并解决水电、维修等问题。4.国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当经房屋拆迁管理部门同意。现宝岗路X号地块建设项目下的润南花园拆迁安置用房被拍卖转让给黄某。上诉人认为拍卖前黄某应取得市拆迁办的同意,否则,拍卖无效。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》及《中华人民共和国拍卖法》相关规定,“在拆迁安置完成前,拆迁人不得转让、抵某、租赁补偿安置用房”,该拍卖标的不合法,不得拍卖。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定了被拆迁人对补偿安置房屋的优先购买权;《中华人民共和国拍卖法》第46条:“拍卖公告应当载明下列事项:(四)参与竞买应当办理的手续。(五)需要公告的其他事项。”但东山区法院在2004年5月25日和2004年5月26日的《公告》均无告示,致使上诉人作为优先购买权的永迁入住户不知如何参与竞买,因此,拍卖程序不合法。故上诉请求:1.判令东山区法院委托拍卖南泰路润南花园润怡大街、三某、二层房产不合法、无效,由广协公司与永迁户协商购买,或永迁户依法享有优先购买权;2.若拍卖有效,则判令:原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务依法转移给黄某,其必须按拆迁协议、政策与上诉人签订长期租赁合同(期限20年,可分段签),租金执行拆迁后与拆迁前相同的公房或私房标准价,以后随政府定价调升而调升。计租面积按使用面积(由区房管局房屋租赁管理所测量面积)。计租时间按一审判决,但支付时间应在租赁合同鉴证登记之后;3.若出租租金须按市场评估的私房租金标准计算,租金评估结果与上诉人上诉请求第二点所计租金之差额则由广协公司直接付给黄某。4.本案一、二审受理费由黄某负担。

广协公司答辩同意一审判决,不同意两上诉人的上诉请求。

本院二审查明:广协公司在一审庭审述称上述拆迁公告广州市X区X街X-X号、2-X号等地段的地块最早由其司拆迁,1995年成立项目公司广州市宝龙苑建设发展有限公司,具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责。本案诉争房屋的住户均是拆迁户,虽然其司没有与陶某签订租赁合同,但其司视为是对拆迁之前租赁的延续。广州市宝龙苑建设发展有限公司拆迁办公室在1999年4-6月期间通知包括陶某在内的上址拆迁户入住本案诉争房屋永迁居某,凭《入住通知书》、拆迁协议等到诉争房屋所在的润南花园小区管理处办理有关入住手续及领取钥匙,并将原所在户口迁到现住处。随后,陶某迁入讼争房屋润怡三某X号203房居某,并于1999年7月6日将户口从同福西街X号迁入该房。陶某本案述称其多次要求办理诉争房屋租赁合同,但广州市宝龙苑建设发展有限公司一直拖延办理,且不能出示诉争房屋的产权证及广协公司委托签订租赁合同和收租的委托手续,及后诉争房屋被法院查封。广协公司在二审庭审述称因具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责,故不清楚没有与拆迁户签订租赁合同的原因。

本院另查明:因广协公司和广州市宝龙苑建设发展有限公司没有履行生效法律文书确定的债务,广州市X区人民法院于2002年12月20日以(2001)东法执字第X号、(2002)东法执字第X号民事裁定书,裁定拍卖广协公司位于广州市X区X路X街X-X号首层及二楼(原海珠区X路X号CX栋首层及二楼)的房产以清偿债务。黄某于2004年6月4日竞买取得上述房产所有权。

陶某于2005年1月18日向本院申请调取广州市X区人民法院委托广东景茂拍卖行有限公司拍卖润怡大街、三某X-X号首层及二楼时向竞拍人出示的所有文件。本院经向广东景茂拍卖行有限公司调查,该拍卖行向本院提供了《广州市X区人民法院拍卖委托书》、《拍卖标的说明》、拍卖笔录和《拍卖成交确认书》。其中拍卖笔录和《拍卖标的说明》记载该行依照《中华人民共和国拍卖法》第45条规定,于2004年5月24日在《广州日报》A2版上刊登了拍卖公告。拍卖标的数量、质量及其他状况都以现货为准,拍卖人以拍卖标的现状拍卖,委托人和拍卖人不承担任何瑕疵担保责任。本标的物在拍卖之前买受人均现场看过,对拍卖标的质量、数量等状况和瑕疵以及此种交易方式等皆已认可,对此无任何争议。买受人出价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。作为拍卖标的的广州市X区X路X街X-X号首层及二楼、润怡三某X-X号首层及二楼(原海珠区X路X号CX栋首层及二楼)(不交吉),建筑面积约3070平方米,依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,房产首层部分的用途为自行车房、泵某、电表房等;本标的房产现为拆迁户(约有数十户,含永迁及临迁)和海珠区X街润南居某会办公室所用,居某会属配套设施,买受人必须无偿提供给润南居某会使用;标的现状为临水、临电,未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后,买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题,买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。黄某竞得诉争房产后,与广东景茂拍卖行有限公司签订的《拍卖成交确认书》也对上述标的现状(含瑕疵)予以确认。上述拍卖资料经出示各方当事人质证,黄某认为最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据,不得迟于举证期限届满前七日”的举证期限届满应只限于一审,二审没有举证期限;陶某在一审没有提出调查取证申请,二审提出申请已超过举证期限,应为无效,故不予质证。陶某和广协公司均表示没有异议。

二审期间,黄某已取得了讼争房屋的产权证。另黄某补充提交广州市汇涛房地产咨询有限公司与苏燕桃于2004年6月23日签订的《买卖确认书》,用以证明诉争房屋已转卖给他人。陶某对产权证的真实性没有异议,但认为《买卖确认书》是在诉讼期间发生的,应为无效。广协公司对产权证的真实性没有异议,对买卖确认书不发表意见。陶某则补充提交了广州市东晓物业管理有限公司于2005年4月12日出具的《证明》和广州市X区房地产管理局房屋管养费收据四张,其中东晓公司证实同福西街X号正间头房是我公司管理收租的房屋,租户陶某租用使用面积是31.59平方米,月租金54.30元,该房屋大约在1995年被广州市宝龙苑建设发展有限公司征拆,租户陶某被拆迁公司安排在海珠区X路润怡三某X号203房居某。黄某和广协公司对陶某补充提交的上述证据的真实性没有异议。本院查明的其他事实与一审基本相同。

本院认为,上诉人黄某经拍卖取得广州市X区X路润怡三某X号203房的产权,根据拍卖公司提供的拍卖资料显示,该讼争房屋是依现状(含瑕疵)不交吉拍卖,且黄某在竞买前已确知拍卖标的存在瑕疵,其中包括标的房产为拆迁户、拍卖成交后需与拆迁户解决标的物租赁等问题,因此,黄某理应承担不交吉拍卖的法律后果。经审查,上诉人陶某因拆迁法律关系永迁讼争房屋居某,有陶某与原审第三某广协公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议书》和广州市东晓物业管理有限公司出具的《证明》等证据材料为证。据此,一审判决驳回黄某要求陶某搬迁的诉讼请求正确。至于陶某与广协公司没有签订讼争房屋的租赁合同和没有交租的原因,广协公司表示具体拆迁工作由广州市宝龙苑建设发展有限公司负责,不清楚具体原因;黄某也未能充分举证证明陶某与广协公司没有签订租赁合同和没有交租是陶某自身原因所致。故黄某以陶某既不与广协公司签订租约,也没有向广协公司交租,已构成违约为由主张陶某立即迁出讼争房屋的上诉请求,缺乏事实依据和法律依据,本院不予支持。关于黄某上诉认为风险责任仅存在于其与拍卖公司之间,其不同意出租诉争房屋,也明显与不交吉拍卖的法律特征和相关法律规定不符。

现黄某已取得讼争房屋的所有权,该房屋性质已属私房,陶某在讼争房屋居某使用,且此前尚未与广协公司签订租赁合同,因此,一审判决陶某从2004年7月28日起按照私房住宅标准价租金标准支付房屋使用金给黄某并无不当,本院予以维持。经审查,讼争房屋原产权人是广协公司,因广协公司没有履行生效法律文书确定的债务而被拍卖,故广协公司对讼争房屋被拍卖有过错。因此,涉及公私房之间的租金差价问题,陶某可依房屋拆迁安置协议书的约定与广协公司另行解决。由于上述房屋拆迁安置协议书只约束广协公司和陶某,对黄某没有法律约束力,陶某上诉认为原拆迁安置协议中有关权利、义务转移给黄某,主张租金差额由广协公司直接付给黄某,缺乏依据,本院不予支持。

黄某本案提起房屋搬迁之诉,陶某没有提起反诉,因此,一审根据黄某的诉请作出相应判决,符合民事诉讼法规定。陶某要求与黄某签订租赁合同,可通过协商等其他途径解决,本案不予处理。另外,陶某上诉主张讼争房屋拍卖不合法、无效,以及享有优先购买权,属另一法律关系,本院亦不予调处。

根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”黄某虽表示其在一审期间提供给一审法院的《拍卖成交确认书》并非作为证据提交,但该《拍卖成交确认书》涉及不交吉拍卖和拍卖标的瑕疵的内容不利于黄某,因此,一审法院直接认定,适用法律正确。且陶某在一审判决后,知道黄某持有该证据,在本案二审立案前申请调查广州市X区人民法院委托拍卖公司拍卖诉争房产时向竞拍人出示的所有文件,符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定,应予准许。上述若干规定第十九条所规定的举证期限并没有限定是一审的举证期限,因此,黄某认为《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的举证期限届满应只限于一审,二审没有举证期限;陶某在一审没有提出调查取证申请,二审提出申请已超过举证期限,应为无效,故不予质证的理由,显然不成立,本院不予采纳。

综上所述,上诉人黄某、陶某的上诉请求的理由均不成立,本院不予支持。审查一审判决认定事实基本清楚,处理并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三某第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审受理费150元,由上诉人黄某承担75元,陶某承担75元。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

审判员万力平

代理审判员黄某清

二OO五年九月八日

书记员朱琳



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