（2009）株县法民一初字第X号原告谭某某诉被告文某甲房屋买卖合同纠纷案民事判决书
原告谭某某，又名谭某余，男，X年X月X日出生。
被告文某甲，男，X年X月X日出生。
委托代理人文某乙，女，X年X月X日出生。系被告文某甲之女。代理权限为全权代理。
原告谭某某诉被告文某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年5月4日立案受理后，依法由代理审判员伍露适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谭某某、被告文某甲的委托代理人文某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭某某诉称：我于2001年12月底购得被告文某甲所有的株洲县信用联社二单元二楼右边（204）房屋一套，定价为4万元。当时，我支付了被告购房款三万元，另一万元等房产过户手续办好后付清。事后，被告因自身的原因，迟迟未能提供房产证与我办理过户手续。因被告于2004年涉嫌犯罪被判刑、关押，我一直未能与其见面。直至2008年初，我才能与被告碰面，我多次找到被告要求其提供房产证并与我办理好过户手续，但被告以房产已被冻结为由拒绝办理。而事实上，该房产并没有办理抵押或被冻结。因被告文某甲长期欺骗我，故诉至法院，请求依法判决被告文某甲无条件提供房产证与我办理好房产过户手续。
原告谭某某为支持其诉讼请求，提交了以下证据材料：
1、原被告于2001年12月28日签订的购房协议，拟证明原被告之间买卖房屋的事实；
2、被告文某甲出具的收条二张，拟证明被告文某甲已收到原告谭某某交付的购房款三万元整；
3、水、电费票据27张，拟证明原告谭某某一直居住在本案讼争房屋中，并一直以被告文某甲名义交付水、电费；
4、株洲县公安局出具的户籍证明，拟证明原告谭某某曾用名为“谭某余”。
被告文某甲辩称：因原告谭某某长期未付清购房款，因此房屋未过户。该房屋系夫妻共同财产，我将房屋转让给原告时事先并未征得我妻子同意，且我妻子知道后也不同意转让该房。故我现在决定不出卖该房，但同意退还原告已付房款。另外，购房协议上乙方的签名为“谭某余”，而不是原告谭某某。
被告文某甲为支持其答辩意见，提交了以下证据材料：
1、原被告于2001年12月28日签订的购房协议，拟证明被告文某甲是与“谭某余”签订的购房协议，而不是本案原告谭某某；
2、郭雪尧的户口登记，拟证明购房协议上没有被告文某甲妻子郭雪尧的签名。
对于原告谭某某提交的证据材料，被告文某甲的质证意见为：
对于证据1、2、3的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为购房协议中的乙方，即购房者和交付三万元房款者均为“谭某余”，而不是本案原告谭某某；
对于证据4，认为不属实。
对于被告文某甲提交的证据材料，原告谭某某的质证意见为：
对于证据1无异议，但认为购房协议中的“谭某余”系原告本人，是原告谭某某的曾用名；
对于证据2的关联性有异议，认为不能体现被告文某甲与郭雪尧系夫妻关系。签订协议时，原告谭某某曾要求被告文某甲的妻子签名，但被告称其妻在乡下，不方便，没有必要。原告谭某某按照被告文某甲的要求交付了1万元购房款后，因被告文某甲之妻不同意，原告谭某某才又交付了2万元购房款，并领取了房屋钥匙。
经过原、被告双方的举证、质证并结合本案双方当事人的当庭陈述，现就双方提交的证据认证如下：
㈠对于原告的证据1、2、3的真实性、合法性，因被告文某甲均无异议，本院予以采信；
㈡对于原告的证据4，虽然被告文某甲不予认可，但该证据系株洲县公安局渌口镇派出所出具，并盖有该派出所户口专用章，且被告文某甲没有提交相反证据予以证明，故本院予以采信；
㈢对于原告的证据1、2的关联性，因株洲县公安局渌口镇派出所已出具户籍证明证实原告谭某某的曾用名为“谭某余”，且被告文某甲在第二次开庭审理中亦承认本案原告谭某某系购房协议中的乙方“谭某余”和交付三万元购房款的“谭某余”，故本院予以采信；
㈣对于原告的证据3的关联性，因该水、电费票据系原告谭某某提交，且票据中体现的缴款单位系本案讼争房产，被告文某甲在庭审中亦承认原告谭某某自签订购房协议后一直居住在该房产内，原告谭某某持有该票据合情合理，故本院予以采信；
㈤对于被告的证据1，因原告谭某某无异议，本院予以采信；
㈥对于被告的证据2的真实性、合法性，因原告谭某某无异议，本院予以采信；对该证据的关联性，因原告谭某某没有提出相反证据予以证实，且购房协议上确实没有被告文某甲配偶的签名，故本院予以采信。
通过对以上证据材料的认证并结合本案的相关诉讼材料，查明如下事实：
2001年12月28日，原告谭某某与被告文某甲签订购房协议，约定被告文某甲将其所有的位于株洲县X镇X路株洲县信用联社宿舍二单元二楼右边的房屋一套以四万元的价格卖给原告谭某某，过户费用由原告谭某某负担。签约当日，原告谭某某即支付了购房款一万元整，之后又于同年12月30日支付了购房款两万元整，并领取了房屋钥匙，搬进该房屋居住至今，但双方一直未办理房屋过户手续。
另查明，该套房屋在株洲县房产局登记的房屋所有权人为被告文某甲一人，共有人一栏为空白，在诉讼过程中，本院依原告谭某某的诉讼保全申请已对该房屋予以查封。原告谭某某搬进该房屋居住期间，被告文某甲与其妻郭雪尧一直共同居住在株洲市区，偶尔回乡下。
本院认为：本案的案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原告谭某某要求被告文某甲无条件继续履行购房协议，与其办理房屋过户手续的诉请能否得到支持。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
原告谭某某与被告文某甲系完全民事行为能力人，双方于2001年12月28日签订的购房协议系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，故该购房协议自双方当事人签字时成立并生效。由于讼争房产登记的房屋所有权人只有被告文某甲一人的名字，且未注明共有人，故该房产是共有房屋还是个人所有房屋本身就存在争议。即便将讼争房产视为夫妻共同财产，亦应视为是被告文某甲夫妻平等协商的结果，因为被告文某甲之妻郭雪尧在原告谭某某领取了房屋钥匙并搬进该房屋居住时，一直与被告文某甲共同居住，不可能对出卖房屋一事不知情；之后，在原告谭某某居住的近八年时间里，郭雪尧也一直未提出异议，甚至在2004年被告文某甲夫妻原居住的房屋被冻结，两人又无其他固定居所的情况下，郭雪尧也未提出异议，因此，原告谭某某有理由相信出卖房屋是被告文某甲夫妻的共同意思表示，被告文某甲不得以其妻郭雪尧不同意或不知情为由对抗善意第三人，故被告文某甲提出的事先未征得妻子郭雪尧同意，且其妻在知道出卖房屋一事后亦表示不同意转让该房屋的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
购房协议签订后，双方当事人均应当依法按约全面履行自己的义务。根据购房协议，原告谭某某需支付购房款四万元整，并承担过户费用，但双方未约定购房款的支付方式及支付时间，现原告谭某某已支付购房款三万元整。原告谭某某诉称在签订购房协议之后曾与被告文某甲口头约定办理房屋过户手续时付清余下的一万元房款，但被告文某甲不予认可，且原告谭某某没有提交证据予以证实。由于购房协议中未明确约定四万元购房款的支付方式和支付时间，且原、被告又不能达成补充协议，故根据当事人确定各方的权利与义务应当遵循公平原则、诚实信用原则，并按照有利于实现合同目的的方式履行原则，结合协议有关条款和目前二手房交易时部分房款在办理过户手续时支付的交易习惯，以及被告文某甲在协议签订之日起至今近八年时间里未催告原告谭某某支付余款的情况，确认原告谭某某应在与被告文某甲办理房屋过户手续的同时付清余下的一万元房款。故被告文某甲提出原告谭某某未先付清房款，所以不与其办理房屋过户手续的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告文某甲已交付了房屋，仍应按约协助原告谭某某办理房屋过户手续，原告谭某某亦应在办理房屋过户手续的同时按约付清余款一万元并承担房屋过户费用。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十一条、第六十二条第㈤项、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释㈠》第十七条第㈡项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条之规定，判决如下：
限被告文某甲于判决生效后一个月内协助原告谭某某办理讼争房屋的过户手续，原告谭某某在办理好讼争房屋过户手续的同时付清余款一万元整，并承担房屋过户手续有关费用。
本案受理费100元，减半收取50元，诉讼保全费620元，共计670元，由被告文某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：x。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
代理审判员伍露
二○○九年六月一日
书记员曾旭华
相关法规：
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国合同法》第六十二条第㈤项：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……㈤履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。
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