原告（反诉被告）郑州XX置业有限公司。
法定代表人XXX，董事长。
委托代理人XXX，河南XX律师事务所律师。
委托代理人XX，该公司员工。
被告（反诉原告）韩X。
委托代理人王X、彭X，河南XX律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑州XX置业有限公司与被告（反诉原告）韩X商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州XX置业有限公司委托代理人XXX、XX，被告韩X及其委托代理人王X、彭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年1月11日，原、被告签订了《兴东•龙腾盛世预售协议》两份，第一份协议约定韩X按照每平方米5000元的价格，以银行按揭的方式认购原告开发的兴东•龙腾盛世项目共计1119.1平方米（预测）的14间商铺，商铺位置为X号楼临金水路商铺X层东X号至东X号及西X号至西X号，总价款为x元，同时约定在协议签订当日，被告韩X支付定金30万元，2009年3月31日前被告韩X付清银行规定的首付款，并与原告签订《商品房买卖合同》双方另约定了违约条款、送达条款等内容。双方签订的第二份《兴东•龙腾盛世预售协议》约定被告韩X每平方8000元的价格，以银行按揭的方式认购原告开发的兴东•龙腾盛世项目共计274.76平方米（预测）的商铺，商铺位置为X号楼独单元附X号商铺，总价款为x元，该份合同同时约定协议签订当日被告韩X向原告支付定金20万元，2009年3月31日前被告付清银行规定的首付款并与原告签订《商品房买卖合同》，双方另约定了违约条款、送达条款等内容。两份协议签订后，被告韩X按照约定付清了定金，并按照约定于2009年1月18日支付x元购房款，但未按照约定在2009年3月31日前付清银行规定的首付款并签订《商品房买卖合同》。经被告申请，原告公司同意被告暂缓签订《商品房买卖合同》及支付房款。后被告韩X于2009年3月26日支付房款100万元、于2009年5月6日支付房款60万元，但仍未签订《商品房买卖合同》，致使原告公司不能按计划销售房屋并收回售房款。为此，原告公司书面通知被告韩X及时付清银行规定的首付款并签订《商品房买卖合同》，否则原告将不再为被告保留其认购的商铺，并将商铺另行出售，但被告仍未履行双方预售协议约定的相应义务。因被告韩X的严重违约，原告通知被告解除预售协议，并通知被告前来办理退款手续。被告收到原告的通知后，不仅拒绝办理退款手续，相反于2009年8月1日纠集无关人员到原告公司售楼部闹事，并向政府相关部分进行不实举报，致使原告无法开展正常的工作。故诉至法院，请求法院依法确认双方于2009年1月11日签订的两份《兴东•龙腾盛世预售协议》已经解除，原告公司有权将被告认购的房屋另行出售，且不予退还定金。
被告辩称，原告公司违约在先，被告方没有违约行为，原告无权解除合同。被告已按照合同的约定支付了超过总价款50%的房款，符合合同最后双方的特别约定，原告公司以被告未付清房款而解除合同不能成立。被告未收到来自原告方的催缴和解约通知，故原告主张合同已解除不能成立。原告将被告已经支付大部分房款的房屋中的一部分或者全部另行出售，存在欺诈行为，应依法承担违约责任。
反诉原告诉称，双方签订的两份《兴东•龙腾盛世预售协议》系反诉被告公司提供的格式合同，双方在格式合同的最后以手写的方式作了特别约定，约定韩X于2009年1月20日前支付房款的30!，于2009年3月31日前支付房款的20!。该手写约定属于非格式条款，依照法律规定，其效力高于合同第四条关于银行首付款的约定，应当优先适用，故反诉人支付首付款的比例应是总房款的50!；按照双方的合同约定，反诉被告公司应当在2009年3月31日与反诉原告签订用于备案的《商品房买卖合同》，该正式合同的签订不以付清首付款为前提，故反诉被告公司以未付清银行规定的首付款为借口拒不签订正式合同，继而将该房另行出售他人的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；双方签订的预售合同已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款，属于最高人民法院司法解释规定的商品房买卖合同，反诉被告违约将房屋卖给第三人的行为，属于欺诈。故请求法院判令反诉被告郑州XX置业有限公司继续履行与反诉原告签订的《兴东•龙腾盛世预售协议》，与反诉原告签订正式的《商品房买卖合同》，并向反诉原告交付房屋；反诉被告不能交付房屋时，判令反诉被告赔偿反诉原告已付购房款利息x元，并判令反诉被告除退回反诉原告购房款外另行赔偿已付房款一倍的损失x元，以上合计x元。
反诉被告辩称，反诉原告韩X的反诉不符合法律关于级别管辖的规定，应属于中级人民法院的管辖范围；反诉原告的两项诉讼请求相互矛盾，不具备法律规定的诉讼请求应当具体、明确的条件，依法应当不予受理。反诉被告的行为并不构成违约，相反是反诉原告韩X严重违约。反诉原告韩X在反诉中称所谓关于首付款手写的约定并不存在，更不存在其效力高于格式条款，按照双方预售协议第四条的约定，首付款的金额和比例以银行规定为准，并无其他约定；该案中，反诉原告采取按揭贷款的方式购房，其贷款金额和首付款的比例应当是多少，完全由提供贷款的银行决定，双方无权对此作出约定，即使约定了，对银行也没有约束力。反诉原告韩X没有按照预售协议的约定付清首付款，公司有权拒绝与其签订商品房买卖合同，并有权将房屋另行出售；反诉原告称双方签订的预售协议应当认定为商品房买卖合同没有依据，不符合法律规定，双方签订的是预售协议而不是商品房买卖合同，反诉原告请求反诉被告赔偿损失的依据是最高人民法院司法解释的规定，该规定针对的是商品房买卖合同成立的前提下做出的规定，反诉原告要求适用该规定赔偿损失没有法律依据，不能成立。
经审理查明：2009年1月11日，原、被告就购房一事签订了18份认购协议，并于当日签订《兴东•龙腾盛世预售协议》两份，第一份协议约定：韩X按照每平方米5000元的价格，以银行按揭的方式认购原告开发的兴东•龙腾盛世项目共计1119.1平方米（预测）的14间商铺，总价款为x元；在协议签订当日，被告韩X支付认购定金x元，该定金不计息，待签订正式的《商品房买卖合同》后，该定金即转为所购商品房房款的一部分；2009年3月31日被告韩X与原告签订《商品房买卖合同》，同时付清银行规定的首付款，并携带《商品房买卖合同》、定金收据、身份证和户口本于《商品房买卖合同》签订后十日内，到原告公司指定的银行办理余额的按揭贷款手续；被告应于2009年3月31日前携带预售协议、定金收据、身份证到兴东•龙腾盛世签订《商品房买卖合同》并按照双方已确定的付款方式支付首期应付款项，被告韩X如逾期未到上述地点签署《商品房买卖合同》或者不按期支付首期应付款项的，视为被告韩X违约，被告韩X所付定金30万元不予退还，同时原告公司有权将上述商品房另行出售，若原告公司在预售协议签订后将此房另行出售导致被告韩X不能购买房产的，则视为原告公司违约，原告公司应双倍退还被告所付定金；原、被告任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以发出邮戳日为准，收件地址以该协议所列的地址为准，若一方地址发生变更的，须及时书面通知对方；该协议一方向对方发出的任何书面函件，下列情况视为已送达：该通知已交付对方的，该通知以邮寄的方式发出后7天的，以传真、电话或者其他类似方法通知后对方以适当的形式确认的；被告韩X协议中载明的地址为河南省南阳市卧龙区桐树庄X号，电话为x；该协议的履行发生的争议，双方友好协商解决，协商不成的由原告所在地法院裁决。该协议最后，双方以手写的方式约定：“双方协议于2009年元月X号前支付房款30%，x元整（含大定），于2009年3月31日前支付房款20%，x元整”。
第二份预售协议约定：韩X以每平方8000元的价格，以银行按揭的方式认购原告开发的兴东•龙腾盛世项目X号楼独单元附X号274.76平方米（预测）商铺，总价款为x元，协议签订当日被告韩X向原告支付定金x元，该定金不计息，待签订正式的《商品房买卖合同》后，该定金即转为所购商品房房款的一部分。2009年3月31日被告韩X与原告签订《商品房买卖合同》，同时付清银行规定的首付款，并携带《商品房买卖合同》、定金收据、身份证和户口本于《商品房买卖合同》签订后十日内，到原告公司指定的银行办理余额的按揭贷款手续。被告应于2009年3月31日前携带预售协议、定金收据、身份证到兴东•龙腾盛世签订《商品房买卖合同》并按照双方已确定的付款方式支付首期应付款项；被告韩X如逾期未到上述地点签署《商品房买卖合同》或者不按期支付首期应付款项的，视为被告韩X违约，被告韩X所付定金x元不予退还，同时原告公司有权将上述商品房另行出售，若原告公司在预售协议签订后将此房另行出售导致被告韩X不能购买房产的，则视为原告公司违约，原告公司应双倍退还被告所付定金；原、被告任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以发出邮戳日为准，收件地址以该协议所列的地址为准，若一方地址发生变更的，须及时书面通知对方；该协议一方向对方发出的任何书面函件，下列情况视为已送达：该通知已交付对方的，该通知以邮寄的方式发出后7天的，以传真、电话或者其他类似方法通知后对方以适当的形式确认的；被告韩X协议中载明的地址为河南省南阳市卧龙区桐树庄X号，电话为x；该协议的履行发生的争议，双方友好协商解决，协商不成的由原告所在地法院裁决。该协议最后，双方以手写的方式约定：“双方协议于2009年1月X号前支付房款30%，x(含定金)元整，于2009年3月31日前支付房款20%，x元整”。
两份协议签订后，被告韩X按照约定于2009年1月11日付清了两份预售协议约定的定金x元，并按照约定于2009年1月18日支付房款x元，于2009年3月26日支付房款x元，于2009年5月6日支付房款x元，共计x元。但双方未签订正式的商品房买卖合同。原告公司于2009年6月4日以韩X违约为由按照双方约定的送达方式和韩X在协议上留的通讯地址以特快专递的方式书面通知韩X5日内及时付清银行规定的首付款及代缴费用并签订《商品房买卖合同》，否则原告将不再为被告保留其认购的商铺，并将商铺另行出售。原告公司又于2009年7月13日以同样的方式书面通知韩X上述房屋原告公司将另行出售，并称考虑到被告韩X并非恶意拖延，而是房款支付及按揭手续无法完备而造成的违约，故同意韩X在该通知发出10个工作日内，来原告公司办理退款手续。邮局提供的特快专递回执复印件显示，原告公司2009年6月4日发出的书面通知，于2009年6月5日由他人代收，2009年7月13日发出的通知，于2009年7月24日也由他人代收。2009年8月10日，被告韩X到龙腾盛世项目售楼中心与原告公司交涉时，原告公司的负责销售的经理郑信彦在谈话中明确告诉韩X该15套房子原告公司已经卖给了别人，并在2009年7月16日或者17日给第三方买房人开具了发票。双方就补偿事宜进行了协商，但未最终达成一致意见。
郑州市郑东新区地方税务局出具的开票日期为2009年7月16日，发票号码为x、x的销售不动产统一发票显示，涉案房产中位于X号楼X层X号274.76平方米的商铺和X号楼X层东X号商铺，原告公司已于2009年7月16日收取了他人的预售定金共计x元。
另查明，本案双方争议的15套商铺，原告公司于2009年12月22日与范大海签订了正式的商品房买卖合同，并同时通过郑州市房管局联机备案系统进行了登记备案。原告于2009年12月30日将15份正式的商品房买卖合同和15份发票提交本院，买卖合同及发票显示范大海以银行按揭的方式付清了全部价款，此次原告公司与范大海之间的交易房价，比与被告韩X所签的合同房价高出160余万元。
对反诉原告韩X请求的利息x元，反诉被告郑州XX置业有限公司称对韩X的计算方式有异议，认为韩X主张的两笔借款180万元本身就不真实，并且韩X借条中与出借人约定的利息远远超出了法定的限额，公司对此无法预见，不应由自己公司承担。
本案在审理过程中，反诉原告韩X在庭审结束后于2009年12月30日申请范大海作为本案反诉的被告或者第三人参加诉讼，因韩X的该项申请违反《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕若干问题的意见》第156条以及《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行〔中华人民共和国民事诉讼法〕的若干规定》第11条的规定，故本院未予准许。
2009年12月24日，反诉原告韩X申请对涉案的15套房产进行保全，本院于申请当日作出裁定并立即执行，郑州市房管局电脑显示该15套争议的房屋原告公司于2009年12月22日与一个叫“范大海”的人签订了正式的商品房买卖合同，范大海购得了争议的房产，以银行按揭的方式付清了全部价款，并在房管局联机备案电脑系统上进行了登记备案，电脑显示该房产的权利人为“范大海”，产权证正在办理中，房管局法规处协助执行的人员当场在电脑上进行操作，查封系统无法对该15套房产进行限制。2010年1月14日，反诉原告韩X再次向本院提出保全申请，请求法院依法保全反诉被告郑州XX置业有限公司价值830万元的财产，并提供了相应的担保。本院于2010年1月15日依法裁定采取了相应保全措施。
以上事实有原告郑州XX置业有限公司提交的《兴东•龙腾盛世预售协议》两份、中国邮政快递国内快递邮件回执单复印件两份、《商品房买卖合同》十五份、销售不动产统一发票十五份，被告韩X提交的《兴东•龙腾盛世商铺认购协议》十八份、《兴东•龙腾盛世预售协议》两份、郑州XX置业有限公司开具的销售不动产统一发票三十一份、郑州市郑东新区地方税务局出具的销售不动产统一发票两份、被告本人与原告公司郑信彦经理谈话录音一份，本院2009年12月30日询问笔录一份、2010年3月10日质证笔录一份及开庭笔录在案佐证。
原告郑州XX置业有限公司提交其与中国工商银行股份有限公司郑州未来支行2006年12月18日签署的按揭业务合作协议复印件一份，证明该银行是原告公司为购房客户选择的提供银行贷款的银行。被告韩X质证称该复印件未提供原件相核对，真实性无法确认，该份证据并不显示该银行要求的首付款比例为60%。原告郑州XX置业有限公司庭后提交中国工商银行股份有限公司郑州未来支行出具的书面情况说明一份，证明双方签订预售协议后，银行对被告韩X应付首付款的比例认定为不低于总房款的60%。被告韩X质证称银行出具的该份证据并没有指明所谓的客户就是被告韩X，双方签订的商品房预售协议上也没有约定办理按揭的银行就是该行，故对自己没有约束力。
被告韩X庭后提交盖有原告公司印章的应付款清单一份，并称该份证据是原告公司售楼部工作人员2009年3月出具的，证明原告公司对原告首付款比例是按总房款的50%计算的，而不是原告公司诉状中所说的60%，被告也一直将首付款的比例理解为总房款的50%，这与预售协议中最后的手写条款相互印证。原告公司质证称无法确认该份证据的真实性，该份证据本身并不显示出具的具体时间，不能证明系在预售协议签订后出具的，即使该份证据的内容属实，也仅是指导性意见，对于首付款的比例，应当以预售协议中的约定为准，由银行规定。
被告韩X申请证人魏花窕出庭作证，证明被告韩X买房时曾向魏花窕高息借钱，被告韩x年3月26日交付100万元房款后，曾要求签订正式合同，但原告公司又要求交付60%房款才签正式合同，被告韩X有异议才未将另x元房款在当天交付原告公司的，被告2009年5月6日支付房款x元并非拖延支付或者不签合同；被告曾与魏花窕一起到银行咨询购房贷款事宜。原告质证称该证人与本案存在利害关系，证人所述与事实不符，不应采信。
被告韩X庭审时提交证人黄某出具的书面证人证言一份、借据复印件两份，证明韩X此次购房曾向他人高息借款，承担了高额利息。原告公司质证称证人黄某未出庭作证，故对黄某出具的书面证人证言不予质证，被告韩X提交的两份借据复印件恰恰证明韩X本身没有能力买下这15套商铺，银行对商业用房的贷款首付款的要求较高，韩X不能满足条件，所以才未付清剩余10%的房款，也一直未能与原告公司签订正式的商品房买卖合同。
本院认为：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。当事人一方解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购、订购、预定等商品房买卖预约协议，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。经审查，原、被告双方于2009年1月11日签订的两份《兴东•龙腾盛世预售协议》约定了当事人的名称和住所，商品房的基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，解决争议的方法，违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的主要内容。庭审时原告公司主张称被告韩X应付首付款的比例为总房款的60%以上，因原告庭后提交的中国工商银行股份有限公司郑州未来路支行出具的情况说明中所称的客户并未直接指明就是本案被告韩X，并且银行也未对客户的贷款材料进行审查，故该份证据与本案缺乏直接联系，本院不予采信。经审查，双方提交的两份《兴东•龙腾盛世预售协议》最后手写条款的约定，以及原告公司向被告韩X出具的应付款清单均显示被告韩X应付款比例为总房款的50%，经庭审查明韩X共付购房款x元，已达到总房款的50%，故本院认定原告公司作为房屋出卖人已经按照约定收受了购房款，双方签订的两份《兴东•龙腾盛世预售协议》应认定为商品房买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，商品房买卖合同中，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，经过催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，一方可以解除合同。本案被告韩X于2009年5月6日支付房款x元，虽然超出了双方合同约定的2009年3月31日的期限，但原告公司却收取了该笔款项，后原告公司于2009年6月4日以韩X违约为由按照双方约定的送达方式和韩X在协议上留的通讯地址以特快专递的方式书面通知韩X5日内及时付清银行规定的首付款及代缴费用并签订《商品房买卖合同》，否则原告将不再为被告保留其认购的商铺，并将商铺另行出售，又于2009年7月13日以同样的方式书面通知韩X上述房屋原告公司将另行出售，并同意韩X在该通知发出10个工作日内，来原告公司办理退款手续，原告公司的上述通知解除行为不符合法律规定的解除合同条件。在法定三个月的合理期限内，2009年8月10日被告韩X到龙腾盛世项目售楼中心与原告公司交涉时，原告公司负责销售的经理郑信彦在谈话中明确告诉韩X该15套房子原告公司已经卖给了别人，税务机关出具的发票也显示涉案房产中位于X号楼X层X号274.76平方米的商铺和X号楼X层东X号商铺，原告公司已于2009年7月16日收取了他人的预售定金共计x元，故原告公司的该种行为属“一房二卖”，依法应承担相应的法律责任。因2009年12月22日范大海与原告公司签订了正式的商品房买卖合同，并同时通过郑州市房管局联机备案系统进行了登记备案，买卖合同及发票显示范大海付清了全部价款，综合考虑房产交易的安全和秩序，以及本案的具体案情，本院认为已备案的合同具有公示作用和对抗效力，韩X反诉要求法院判令郑州XX置业有限公司继续履行与反诉原告签订的《兴东•龙腾盛世预售协议》，与韩X签订正式的《商品房买卖合同》，并交付房屋的请求客观上无法实现，原、被告于2009年1月11日签订的两份《兴东•龙腾盛世预售协议》应当予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，反诉原告韩X可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故反诉被告郑州XX置业有限公司应返还韩X已付购房款x元。对韩X请求的利息x元，郑州XX置业有限公司庭审时持有异议。因证人黄某无正当理由未出庭接受质询，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，对证人黄某的书面证言本院不予采信。本案系原告（反诉被告）郑州XX置业有限公司与被告（反诉原告）韩X商品房预售合同纠纷，韩X与别人之间的是否存在借款关系，以及韩X与别人约定多高的借款利率，与本案并无直接联系，故本院认为韩X请求的利息按中国人民银行同期贷款利率自2009年5月6日韩X最后一次付款之日起计算至本判决确定的债务履行之日为宜。对反诉原告主张赔偿已付房款一倍损失x元的请求，鉴于韩x年5月6日支付x元房款时已经超出了双方约定预售协议约定的日期，综合考虑本案的案情、双方履行合同的具体情况，对反诉被告郑州XX置业有限公司所应承担的赔偿责任，本院酌定为x元，该数额足以弥补韩X的损失，也体现了对郑州XX置业有限公司违约行为的适当惩罚。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除二○○九年一月十一日原告（反诉被告）郑州XX置业有限公司与被告（反诉原告）韩X签订的两份《兴东•龙腾盛世预售协议》。
二、驳回原告郑州XX置业有限公司的其他诉讼请求。
三、反诉被告郑州XX置业有限公司返还反诉原告韩X已付购房款三百九十三万八千零四十四元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自二○○九年五月六日起计算至本判决确定的债务履行之日止），于本判决生效后十日内付清。
四、反诉被告郑州XX置业有限公司赔偿反诉原告韩X三百三十万元，于本判决生效后十日内付清。
五、驳回反诉原告韩X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五万零九百六十九元，由原告郑州XX置业有限公司负担；反诉案件受理费三万三千五百八十二元及两次诉讼保全费一万元，共计四万三千五百八十二元，由反诉原告韩X承担九千六百三十元，反诉被告郑州XX置业有限公司负担三万三千九百五十二元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省郑州市中级人民法院。
审判长陈晓菲
审判员赵宜勇
代理审判员李建涛
二○一○年四月一日
书记员王健Ny
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