上诉人（原审被告）张某甲，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人郭水林，河南华威（略）事务所（略）。
委托代理人张某乙，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）步某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人吉某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
原审被告郑州市X街区X街道办事处。住所地：郑州市X街区小关矿。
法定代表人张某丙，办事处主任。
委托代理人张家绪，郑州市X街区X法律服务所（略）。
委托代理人刘某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
原审被告郑州市X街区X街道工业办公室。住所地：郑州市X街区小关矿。
法定代表人赵某某，主任。
委托代理人刘某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
原审被告张某丁，男，汉族，1965年5月31日，住（略）。
上诉人张某甲因与被上诉人步某某、原审被告郑州市X街区X街道办事处（以下简称矿山办事处）、原审被告郑州市X街区X街道工业办公室（以下简称矿山工业办）、原审被告张某丁租赁合同纠纷一案，不服郑州市X街区人民法院（2009）上民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某甲的委托代理人郭水林、张某乙，被上诉人步某某及其委托代理人吉某某，原审被告矿山办事处的委托代理人张家绪，原审被告张某丁，均到庭参加诉讼。原审被告矿山工业办经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：步某某租用郑州市X街区X路X号矿山工业办综合楼建筑部分房屋经营网吧、化妆品。2007年1月1日、2008年3月15日，步某某向矿山工业办分别缴纳2007年度和2008年度的房屋租金各x元。2006年11月26日，矿山工业办进行企业改制并制定“上街区X街道工业办公室改制方案”。2007年12月3日，将上述方案报矿山办事处。该方案于2008年1月15日获批。2008年10月14日，以矿山工业办为甲方、以郑州市X街区矿山利民批发部为乙方签订“上街区X街道工业办公室房屋转让协议”，该协议载明：“甲方将矿山路X号矿山街道工业办综合楼房屋使用所有权转让给乙方，乙方享有永久房屋使用权，允许继承、自用、转让……”。2009年4月23日，张某甲发出“通知”，该“通知”载明：“因楼体年久失修，房顶漏雨，需翻修改造。请用户2009年4月26日前暂时搬出。带来不便，敬请原谅！”2009年7月28日，张某甲、郑州市X街区矿山利民批发部向步某某发出“关于解除房屋租赁关系的通知”，该“通知”载明：“2008年10月14日，本人在郑州市X街区X街道工业办公室改制过程中，依法取得了你所租赁矿山路X号矿山街道工业综合楼的所有权。矿山街道办事处和我本人首先并多次告知你工业办改制情况和续签房屋租赁合同事宜，但你方以对所租房屋享有优先购买权为由予以拒绝，致使我本人的合法财产权益一直处于受侵害过程中。为了依法维护我本人的合法财产权，根据我国法律相关规定，今特对你通知如下：自本通知到达你方之日，你方对矿山路X号矿山街道工业综合楼房屋的事实租赁关系即告解除。请你方自收到本通知之日起十日内搬走你所租赁房屋内的一切物品。否则，我将依法起诉。特此通知！”步某某为租赁上述房屋，向矿山工业办缴纳房屋租赁押金3000元，用电押金150元至今未予退还；步某某为经营网吧，缴纳2009年度卫生费400元、2009年度电信资费5000元，2009年度宽带光纤使用费5000元。
另查明，上述房产未依法登记且无权属证书。矿山工业办未进行工商登记，河南省技术监督局于1993年11月1日向其颁发《中华人民共和国企业法人代码证书》，该证书核准的名称为“郑州市X街区X街道工业办公室”，而该单位刻制的公章名称为“上街区X街道工业办公室”。郑州市X街区矿山利民批发部为个体工商户，其业主为张某甲。
原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。矿山路X号矿山街道工业综合楼未依法登记且无权属证书，该房产依法不得转让，故2008年10月14日以矿山工业办为甲方，以郑州市X街区矿山利民批发部为乙方签订的“上街区X街道工业办公室房屋转让协议”已违反上述法律规定，应属无效合同；亦因此，步某某并不享有上述房产的优先购买权。步某某要求矿山办事处、矿山工业办、张某甲、张某丁连带赔偿房屋租赁押金、用电押金、2009年度卫生费、2009年度电信资费、2009年度宽带光纤使用费、服务器架设与安装、软件使用费及日常维护费、营业性损失共计x元，但矿山办事处在矿山工业办企业改制过程当中履行的是行政管理职能，且矿山办事处、张某丁与步某某均无合同关系，故步某某的此项诉请不予支持，但其可就上述诉请另行主张。依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该院判决：一、确认2008年10月14日上街区X街道工业办公室与郑州市X街区矿山利民批发部签订的“上街区X街道工业办公室房屋转让协议”无效；二、驳回步某某的其他诉讼请求。诉讼费775元，由步某某负担725元，由上街区X街道工业办公室负担50元。
张某甲不服原审判决，向本院上诉称：一、步某某以出租人矿山工业办侵害其优先购买权为由，请求确认出租人矿山工业办与张某甲签订的房屋转让协议无效，而非以转让房屋未依法登记且无权属证书，转让行为违反法律、行政法规的强制性规定，主张转让协议无效。此内容可见步某某2009年9月8日的《起诉书》（原审判决书亦有显示）。张某甲在原审整个诉讼活动中未见到步某某进行变更的诉讼文书或相关声明。
二、步某某无权主张房屋转让协议无效。根据合同相对性原则，合同效力判断亦属于合同相对性原则的内容。即合同主体之外的第三人无权就合同有效、无效、可撤销或者效力待定进行主张。步某某不是争议的房屋转让协议的任何一方，无权提出房屋转让协议无效的诉讼请求。
三、步某某提出房屋转让协议无效的诉讼请求，依法不应支持。首先，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条明文规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。该条仅是赋予了作为承租人的步某某的赔偿请求权，而未赋予其主张房屋买卖无效的请求权。步某某正是以出租人矿山工业办侵害其优先购买权为由主张房屋转让协议无效的，因此，依法只能驳回其诉讼请求。另外，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，并不是效力性强制性规定，应属行政管理规范，不能作为认定合同无效的依据。
四、矿山工业办既已进行完企业改制，其法律主体资格应当随着企业改制的完结而自动消灭和实际消灭。而矿山工业办早于2008年11月企业改制完毕，何以还能以民事主体身份参加民事诉讼活动呢
五、企业改制不能倒车，否则后患无穷。张某甲与矿山工业办达成房屋转让协议的前提，是基于矿山工业办企业改制，也是矿山工业办企业改制的最后一个程序（改制企业的资产处置）。原审法院判令房屋转让协议无效，无疑是否定了矿山工业办的企业改制行为，并完全可能造成矿山工业办企业改制工作的回转！但这种回转几乎是不可能的！
张某甲庭审中补充上诉称：一、确认合同的效力应依据合同法。最高人民法院《合同法》解释（一）第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。二、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。三、物权法第十五条也再次强调物权未进行登记的合同的效力：未办理物权登记的，不影响合同效力。四、《城市管理法》第三十七条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定是管理性规定等。请求撤销一审判决，改判驳回步某某的诉讼请求。
步某某答辩称：工业办的法定代表人的诉状与证据材料不一致。对方违反合同义务，侵犯了我的优先权。工业办改制的预案中有改动的痕迹，工业办没有与我解除合同。商业用房使用年限为40年，而本案中的买卖期限是永久的，与法律相悖。请求维持一审判决。
矿山办事处答辩称：本案争议房屋是企业改制、处分财产的行为，该协议不是单独的房屋转让协议，是对企业员工安置等综合的行为，是附条件的。本协议主体适格，内容合法，没有违反国家法律强制性规定。该协议只有继续履行，不然会带来很多社会矛盾。请求确认合同有效。
矿山工业办未作答辩。
张某丁答辩称：张某甲一直交着工业办员工的统筹，房屋买卖行为，经工业办人员同意，属内部改制行为。买房的事与我无关。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：认定合同的效力应依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：强制性规定是指效力性规定。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定应属管理性强制性规定，同时最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。故涉案房屋的转让，并不违反法律的强制性规定，应合法有效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，步某某要求确认矿山工业办与郑州市X街区矿山利民批发部签订的“上街区X街道工业办公室房屋转让协议”无效的诉讼请求，本院不予支持。同时，涉案房屋的转让，并不是简单的房屋买卖行为，是在企业改制过程中，附有职工安置的转让行为，步某某主张优先购买也只能是在同等条件下的购买，这与附有职工安置的转让不可能是同等条件，故步某某要求的优先购买权亦不能支持。关于步某某主张的各项损失，一审判决驳回了步某某的诉讼请求，步某某没有上诉，不是二审审理的范围。综上，张某甲的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院查明事实清楚，但适用法律不当，实体处理有误，应予纠正。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市X街区人民法院（2009）上民二初字第X号民事判决；
二、驳回步某某的诉讼请求。
二审案件受理费775元，由步某某负担。一审比照二审收取。
本判决为终审判决。
审判长王东
审判员李长军
审判员宁宇
二Ｏ一一年一月十四日
书记员陈文杰
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