新疆维吾尔自治区高级人民法院
民事判决书
(1997)新民终字第X号
上诉人(原审被告)乌鲁木齐市聚龙房地产开发有限公司(简称聚龙公司)。
法定代理人张某甲,该公司经理。
委托代理人吴东曜,新疆经济律师事务所律师。
委托代理人黄某,该公司经理助理。
被上诉人(原审原告)田某某,男,汉族,X年X月X日生,个体工商户,住(略)。
被上诉人(原审原告)汤某某。男,汉族,X年X月X日生,个体工商户,住(略)。
被上诉人(原审原告)张某乙,男,汉族,1963年4月生,个体工商户,住(略)。
被上诉人(原审原告)于某某,女,汉族,1969年7月生,个体工商户,住(略)。
被上诉人(原审原告)胡某,男,汉族,X年X月X日生,个体工商户,住(略)。
委托代理人(以上五人委托)高金声,新疆军区法律顾问处律师(经特别授权)。
委托代理人(前列五人委托)王金池,新疆军区法律顾问处律师。
被上诉人(原审原告)吕某丙,男,汉族,1940年6月生,退休干部,住(略)。
委托代理人吕某丁,女,汉族,X年X月X日生,新疆洛滨文化艺术发展有限公司职员。(吕某丙之女)。
被上诉人(原审原告)酒某某,女,汉族,1960年9月生,新疆农业大学教工,住(略)。
上诉人聚龙公司因与田某某、吕某丙等七人房屋买卖质量纠纷一案,不服乌鲁木齐中级人民法院(1997)乌中民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原判认定,一九九四年四月至九月,吕某丙等七人,先后与聚龙公司签订了房屋销售合同,购买该公司位于某疆农业大学干休所院内沁园春住宅小区二号楼X套、三号楼X套住房,按合同约定交款(略).80元,于某年五月至十月有6户进住。酒某某已接收了钥匙。自一九九五年三月起吕某丙等七人以房屋质量问题向有关部门反映。当年五月二十六日市质量监督站对上述两栋住宅楼作出质量等级认证,认定其观感质量分别为26.66%和38.65%,质量保证资料均不齐全,均属不合格工程,经返修达到合格方可使用。九六年二月十五日,经复检认定为“可用工程,不符合合格标准。”吕某丙等七人认为该房质量问题严重,坚决要求退房。一审于某九九七年七月十六日作出判决:一、解除双方当事人签订的商品房销售合同;二、吕某丙等七原告将住房退给聚龙公司;三、聚龙公司将房款(略).80元退给吕某丙等七原告;四、驳回吕某丙等七原告的其它诉讼请求。
还确定判令退还的房价款自一九九七年七月十八日起按银行同期贷款利率计息,由聚龙公司支付。
聚龙公司上诉称,原审既已确认双方签订的合同合法有效,且已实际履行,就不应判决解除合同;对方已实际占用该房三年之久,原判认为应承担租金,却又判决以利息充抵租金,是不合理的,将给我方造成巨大损失。
吕某丙、酒某某答辩称,该楼房质量不合格,所订合同应属无效,判令退房是正确的;我们蒙受的利息等损失比房屋租金高得多,请求判令聚龙公司赔偿。
经本院审理查明,原判对聚龙公司向吕某丙等七人销售商品房及发生争议的基本事实认定属实,双方当事人亦无异议。
本院认为,双方签订的商品房销售合同,其标的物为特定的现成房屋;该标的物在订约时及交付时未经质量检验,事后补检又被确认为“不合格”,属依法不准销售的产品。订约时出售方对其产品存在显著质量问题的真实情况不向买方说明,属欺诈和侵害消费者合法权益的行为。故应确认双方签订的合同无效。致使合同无效的责任基本在聚龙公司一方,吕某丙等七人也有疏忽之误。原审认为合同合法有效不当应予纠正。原判除令双方将房屋和价款各自返还外,鉴于某约后的交付、占有等情况,决定对房屋租金与购房款利息等均不再清算和给付,但自一审判决后由售方计付房价款利息,亦属可行;聚龙公司上诉声称如此判决将给其造成巨大损失,显属无理,应予驳回。根据本案纠纷发生、发展情况,应判定先退价款,后退房屋;同时,据已查明的过错情况,两审案件受理费,应全部由聚龙公司负担。
故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第二项及第十六条第一款的规定,判决如下:
一、撤销乌鲁木齐中级人民法院(1997)乌中民初字第X号民事判决第一项;确认双方签订的商品房销售合同无效;
二、维持原判第二、三、四项,即吕某丙等七人将住房退给聚龙公司,聚龙公司同时返还房款(略).80元;驳回吕某丙等七人的其它诉讼请求;
三、前条确定的应退房价款,按原判确定的办法自一九九七年七月十八日起由聚龙公司按银行同期贷款利率加付利息;
前两条判定的聚龙公司应返还给吕某丙等七人房款本息于某判决送达后十五日内付清,逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息(原判确定一审判决送达后十五日内即付清,并开始计算罚息不当)。吕某丙等七人应在对方实际付清判定的房款本息后,一个月内腾退房屋;逾期则按对方已退付的款额加倍支付利息。
一、二审案件受理费合计(略).80元,由聚龙公司负担。
本判决为终审判决。
审判长许金富
审判员汪万智
审判员高华东
一九九八年三月十九日
书记员张晓英
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