安阳火车站信通运输贸易公司与程某某房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:郑州铁路运输法院

原告安阳火车站信通运输贸易公司。

法定代表人洪某某，该公司经理。

委托代理人王晓冰，河南鼎维（略）事务所（略）。

被告程某某，女，汉族，39岁。

委托代理人陈红歌，河南大沧海（略）事务所（略）。

原告安阳火车站信通运输贸易公司（以下简称安阳信通公司）与被告程某某房屋租赁合同纠纷一案，安阳信通公司于2010年3月5日向我院起诉，本院于当日作出受理决定，依法组成合议庭，在法定期间内向双方当事人送达诉讼文书并指定举证期限。本院于2010年4月20日公开开庭进行了审理，原告安阳信通公司的法定代表人洪某某及委托代理人王晓冰，被告程某某及其委托代理人陈红歌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告安阳信通公司诉称，2008年3月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将其综合楼地下室及两边通道交被告使用，租赁期限为2008年3月1日至2013年2月31日。合同签订后，被告在没有取得相关手续的情况下从事非法住宿经营活动，被公安消防部门检查确定为违法营业，且未经安阳信通公司同意在地下室西南角挖了深约3米的大坑作为化粪池，将生活垃圾随意排放，严重污染了环境，并把地下室下面地基里的钢筋截断了好几根，将地下室肆意改造，增加了地下室的负重。被告的行为已经严重破坏了楼房的整体结构，违反了合同且危及该楼住户的人身安全和生活居住环境。故诉至法院，请求判令：1、解除双方所签房屋租赁合同；2、由被告赔偿损失x元；3、由被告负担本案的诉讼费用。

被告程某某辩称：1、程某某从事的活动并不违法，原告安阳信通公司所述与事实不符且没有法律依据。程某某所经营的是宾馆服务行业，并未违反法律规定，该经营行为并未违反合同约定。原告安阳信通公司称在未取得相关手续的情况下经营系非法经营活动的说法不能成立且没有法律依据。2、程某某在地下室修建的排污设施是为维护财产的正常使用。在地下室内部修建做过防水的水池，并未改变房屋的主体结构，不影响楼房的整体结构，未对租赁物造成侵害。3、程某某要求安阳信通公司继续履行合同。

根据原告和被告的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同是否符合解除的条件2、被告应否赔偿原告x元损失

原告安阳信通公司为支持其主张，提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明双方存在合同关系，被告违反了合同的约定；2、30户居民的情况反映，证明被告的改建影响了楼房的整体结构，危及住户的人身安全；3、安阳信通公司《通知》，证明原告曾多次要求程某某暂停营业；4、《垒建宾馆简单说明》，证明程某某对地下室的改建情况；5、现场照片一组，证明程某某对地下室的改建情况及对租赁物的损害。

被告程某某为支持其主张，提交如下证据：1、程某某身份证，证明被告主体适格；2、《房屋租赁合同》，证明双方存在合同关系；3、《合伙协议书》，证明程某某与他人合伙，将综合楼地下室装修为快捷宾馆；4、经营的相关手续5份，证明程某某不存在违法经营的情况；5、《施工证明》，证明在楼上业主、安阳信通公司的要求下，化粪池已经回填。

根据庭审质证情况，本院对上述证据作如下认证：双方提交的《房屋租赁合同》来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院予以采信；原告安阳信通公司提交的《通知》、《垒建宾馆简单说明》、现场照片一组，被告程某某对真实性不持异议，且与本案有关联性，本院予以采信；安阳信通公司提交的30户居民的情况反映两份，不符合证据的形式且程某某不予认可，本院不予采信；被告程某某提交的本人身份证复印件原告无异议，本院予以采信；被告程某某提交的《合伙协议书》、经营的相关手续、《施工证明》虽然原告安阳信通公司不认可，但与本案有关联性，且能与其他证据相互印证，本院予以采信。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2008年3月1日，安阳信通公司作为甲方与乙方程某某签订了一份《房屋租赁合同》，安阳信通公司将其综合楼地下室及两边通道交程某某使用，租赁期限为2008年3月1日至2013年2月28日（合同上表述为2月31日），年租金为2.4万元。合同约定了乙方的责任，其第五项为：不得有妨碍环境卫生的行为，要爱护甲方的公共财产，未经甲方同意，不得擅自拆改房屋和设施，否则，赔偿一切损失。合同还约定了租金交纳方法及时间、违约责任等事项。安阳信通公司加盖了本公司的合同专用章，程某某在乙方签名处签名“程某琴”。合同签订后，程某某先后开了台球室、麻将馆。2009年11月5日，程某某作为甲方与乙方吴杰签订了《合伙协议书》，协议约定甲方以综合楼地下室原装修和消防设备作为投资，乙方以现金方式作为投资，合伙经营快捷宾馆。2009年年底，程某某及其合伙人未征得安阳信通公司同意即开始对综合楼地下室进行改造，在地下室西南角挖了一个深约3米的大坑欲作为化粪池，施工中截断钢筋12根。2010年1月13日，因楼上业主反对，该化粪池全部用混凝土回填，钢筋加长连接，恢复了原状。施工中，抬高地面30公分左右，加装了下水管道，将地下室分割为内设厕所的房间，并进行了装修。2010年2月13日，安阳信通公司向程某某发送《通知》一份，载明：“鉴于目前情况，你方违反了我公司对你2010年元月28日下达的暂停营业的通知。现我公司再次郑重通知你方即日起暂停营业，等候处理的结果。如发现你方再次擅自营业，我公司有权与你方立即终止合同，所造成一切后果由你方自负”。吴杰在通知下方签名，并注明：“已收到转交程某芹”。2010年3、4月份，改造后的豫通快捷宾馆，先后办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》、《个体工商户营业执照》。

本院认为，原告安阳信通公司与被告程某某签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法、有效，理应得到全面履行。合同履行过程某，被告程某某改变地下室的用途，开办快捷宾馆，参照建设部的《城市房屋租赁管理办法》，应征得出租人的同意，并签订书面合同。被告程某某在未得到安阳信通公司同意的情况下，即组织施工属擅自拆改、增添，该行为是酿成本案纠纷的根本原因。双方在合同中未约定租赁物的使用方法，也没有就该地下室如何使用达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当按照租赁物的性质使用。该地下室原来没有下水，被告程某某加高地面、铺设下水管道，改变了租赁物使用方法，属于未按照租赁物性质使用租赁物的行为。被告程某某擅自拆改、增添的不当行为导致地下室发生根本变化，对租赁物造成了损害，原告安阳信通公司要求解除合同的请求本院予以支持，被告程某某认为未违约、要求继续履行合同的答辩意见本院不予采纳。程某某于2010年3月9日收到原告要求解除合同的起诉状，故双方的租赁关系应自此日解除。至于原告安阳信通公司要求赔偿x元损失，因其系恢复原状的费用，该损失并未实际发生，待损失发生后可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条的规定，判决如下：

一、原告安阳火车站信通运输贸易公司与被告程某某所签的《房屋租赁合同》自2010年3月9日起解除；

二、驳回原告安阳火车站信通运输贸易公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费2300元，由被告程某某负担2000元，原告安阳火车站信通运输贸易公司负担300元（本案案件受理费原告已交纳，待本判决生效后，被告直接向原告付清）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州铁路运输中级法院。

审判长李P耐

审判员吴少永

代理审判员李欣

二O一O年四月二十六日

书记员蒋航航

附法律条文：

《中华人民共和国合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

《中华人民共和国合同法》第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。