重庆市第五中级人民法院
民事判决书
(2009)渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）：舒某某。
委托代理人：杨某川，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：重庆缘佳物业管理有限公司。
法定代表人：杨某某，总经理。
委托代理人：叶某。
上诉人舒某某与被上诉人重庆缘佳物业管理有限公司（下称缘佳物业公司）居间合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2008年10月16日作出（2007）九法民初字第X号民事判决，舒某某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2006年1月6日，罗诗琼与缘佳物业公司签订《委托代理协议》，委托缘佳物业公司出售其位于重庆市九龙坡区杨某坪直港大道X号X栋X－X号(即丰泽园B幢XFX号)的房屋一套，价格为35万元以内，代理方式为非独家代理，代理权限为一般代理。同年5月25日，罗诗琼的丈夫陈念与重庆市万正房地产营销有限公司签订《物业租售委托书》，委托该公司出售其位于重庆市九龙坡区杨某坪直港大道X号X栋X—X号(即丰泽园B幢XFX号)的房屋。
2007年6月19日，舒某某因需要购买房屋，到缘佳物业公司下属的杨某坪店委托缘佳物业公司提供服务。缘佳物业公司接受委托后，向舒某某提供了一份《承诺书》，舒某某在该承诺书上的承诺人签字栏签了名。该《承诺书》的主要内容为：“本着自愿、公平和诚实信用原则，就本人委托贵公司代为购买或租赁房屋事宜承诺如下：1、我充分尊重贵公司的代理权及劳动成果，不擅自将贵公司提供的房屋信息及出售方或出租方泄露或推荐给第三人；2、经与贵公司所推荐房屋的户主或委托代理人签订房屋买卖或租赁合同时，即为贵公司代理成功，我愿在签订房屋成交合同时，按成交价的1％或者首月租金的40％向贵公司交纳代理费；3、未经贵公司同意，我或我的近亲属或朋友与贵公司介绍或推荐的出售方或出租方客户(即记录表所列房屋之房主)在看房之日起l2个月内自成交的，均视为代理成功，我愿意承担违约责任，并按代理费的双倍赔偿给贵公司；4、我于看房所签署的看房记录，作为本承诺的附件，有同等效力。”该《承诺书》上还附有看房记录表。《承诺书》签订后，缘佳物业公司分别于同日及次日带舒某某到君安楼、及房主罗诗琼委托缘佳物业公司出售的位于重庆市九龙坡区杨某坪直港大道X号X栋X—X号(即丰泽园B幢XFX号)的房屋看了两次房，并将该两次看房情况在《承诺书》所附看房记录表上作了记录，舒某某也在该看房记录表上对该两次看房进行了签名确认。
2007年7月8日，以舒某某的儿子舒某科为买方、罗诗琼为卖方、重庆市万正房地产营销有限公司为中介方，三方签订了有关位于重庆市九龙坡区杨某坪直港大道X号X栋X—X号(即丰泽园B幢XFX号)的房屋买卖及中介的《房地产买卖(转让)合同》。同年7月18日，舒某某的妻子黄某珍和儿子舒某科与罗诗琼签订《重庆市房地产买卖合同》(登记号：(2007)买卖第105—x号)，该合同经重庆市九龙坡区房屋产权产籍监理所登记确认生效，罗诗琼将其位于重庆市九龙坡区杨某坪直港大道X号X栋X—X号(即丰泽园B幢XFX号)的房屋作价x元出让给了黄某珍和舒某科。
缘佳物业公司在知道舒某某的妻子黄某珍和儿子舒某科与罗诗琼的房屋买卖成交后，即向舒某某催收中介代理费，但舒某某拒绝支付，缘佳物业公司乃向一审法院起诉。
缘佳物业公司一审诉称，缘佳物业公司与舒某某于2006年6月19日签定《委托代理买房承诺书》后，便积极为舒某某寻找交易机会，并于2006年6月19日、20日，两次带舒某某到卖房人罗诗琼位于丰泽园B栋XFX号的房屋看房，促使双方达成交易，完全履行了合同义务。现舒某某已完成房屋买卖交易，但拒绝支付中介代理费。舒某某的行为已构成违约，特起诉要求舒某某按承诺书的约定支付中介费3500元，及支付违约金7000元，并承担本案诉讼费用。
舒某某一审辩称，涉案房屋不是舒某某购买的，该房屋信息也不是缘佳物业公司独家所有，卖房人在多家中介机构登记委托出售该房屋。舒某某没有与买房人住在一起，且买房人看房的日期早于舒某某，不存在舒某某将该信息透露给第三人。承诺书第三条规定“我或我的亲属或朋友与贵公司介绍或推荐的出售方或出租方在看房之日12个月内自成交的均视为代理成功”，是指买卖双方避开中介公司私下成交，但本案中买方和卖方是通过另一中介公司完成交易，不是私自成交。作为购房人，有选择在这家买或是在另外一家买的权利，缘佳物业公司不能仅凭承诺书就让人放弃在其他中介公司购买的权利，也无权在其他中介公司促成交易后来收取中介费。因此，舒某某不是涉案房屋的购买人，也没有违反承诺书中的规定，请求驳回缘佳物业公司的诉讼请求。
一审法院认为，舒某某在缘佳物业公司提供的《承诺书》上签名的行为，是对缘佳物业公司发出的邀约内容的承诺，该承诺是舒某某的真实意思表示，合法有效，舒某某应受其承诺的约束。《承诺书》的内容符合法律关于居间合同的规定，因此，缘佳物业公司、舒某某双方据此形成的是居间合同关系，该合同关系受法律保护。
《承诺书》约定“(舒某某)经与贵公司(即缘佳物业公司)所推荐房屋的户主或委托代理人签订房屋买卖或租赁合同时，即为贵公司代理成功，我(即舒某某)愿在签订房屋成交合同时，按成交价的1％或者首月租金的40％向贵公司交纳代理费”、“(舒某某)未经贵公司同意，我或我的近亲属或朋友与贵公司介绍或推荐的出售方或出租方客户(即记录表所列房屋之房主)在看房之日起l2个月内自成交的，均视为代理成功，我愿意承担违约责任，并按代理费的双倍赔偿给贵公司”。因此，当舒某某的妻子和儿子在未经缘佳物业公司同意的情况下，于舒某某看房之日起12个月内的2007年7月18日与罗诗琼成交时，缘佳物业公司的居间行为已经视为成功，且舒某某未经缘佳物业公司同意与罗诗琼成交的行为还违反了双方的约定，属违约行为。舒某某依约应向缘佳物业公司支付该房屋成交价x元的l％的两倍即6554元违约赔偿费。故缘佳物业公司要求舒某某支付该赔偿费的请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。由于《承诺书》中关于缘佳物业公司在正常居间成功后向舒某某收取房屋成交价的l％的代理费、及在舒某某违约成交视为居间成功后要求舒某某按代理费的双倍进行赔偿的约定属选择适用条款，缘佳物业公司只能根据实际情况择一主张。因此，对于缘佳物业公司在已向舒某某要求赔偿两倍代理费的违约损失后，又再要求舒某某支付代理费的请求，一审法院不予支持。
《承诺书》中对构成违约行为的内容已作出了明确的约定，舒某某以其不是涉案房屋的购买人就不构成违约的抗辩理由，不能成立。舒某某在庭审中陈述称“我当时看房就走了，并没有购买房子，后来我儿子在万正公司也看到了该房信息”，因此，舒某某在答辩中所主张的“买房人(即舒某某的儿子)看房的日期早于舒某某，不存在舒某某将该信息透露给第三人”的事实不能成立。《承诺书》虽然没有限制舒某某委托其它社会房屋中介机构提供购房服务，但舒某某向多家中介机构委托购房增加了交易成功的机会，舒某某理应对其获得的多家服务支付各自约定的对价。故舒某某以其是通过别的社会房屋中介机构完成此房的中介售房服务，不是与卖方私下成交为由，认为其不构成违约的答辩理由，也不能成立。遂判决：一、舒某某于该判决生效后5日内给付重庆缘佳物业管理有限公司违约金6554元；二、驳回重庆缘佳物业管理有限公司的其它诉讼请求。
一审案件受理费63元，由重庆缘佳物业管理有限公司负担l3元，舒某某负担50元。
舒某某不服该判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由：1、被上诉人缘佳物业公司主体不适格，其并未取得二手房中介服务资质；2、缘佳物业公司提供的《承诺书》上的条款属于格式条款，加重了上诉人的责任，应为无效。
被上诉人缘佳物业公司答辩称，1、缘佳物业公司在营业执照上登记的经营范围包括“房屋经纪”，因此，其有资格从事二手房中介服务；2、舒某某在《承诺书》上的签字是其真实意思表示，应受合同条款约束，按照约定支付中介费或违约金。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、缘佳物业公司是否具有从事房屋中介的主体资格；2、舒某某是否应向缘佳物业公司支付中介费用或者违约金。下面针对上述焦点问题评述如下：
一、关于缘佳物业公司是否具有从事房屋中介的主体资格问题，本院认为，缘佳物业公司营业执照的经营范围中明确注明“房地产销售、代理；房屋经纪”等等，因此，缘佳物业公司有进行房地产中介服务的资质，上诉人舒某某的该上诉理由不成立，应予以驳回。
二、关于舒某某是否应向缘佳物业公司支付中介费用或者违约金的问题。本院认为，合同法第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”，本案中，缘佳物业公司仅仅带领委托人舒某某看了房，并没有进一步提供其他服务来促成买卖合同的成立，而本案所涉成交房屋并非由缘佳物业公司独家代理销售，在并无证据证明买受人是通过舒某某得知该房源的情况下，买受人即舒某某的妻子和儿子通过其他中介公司购买该套房屋，并已支付了相应的中介费用，不能认为缘佳物业公司促成合同成立，因此，缘佳物业公司无权要求舒某某按照承诺书的约定支付中介费或违约金。
综上所述，上诉人舒某某的上诉理由部分成立，一审法院查明事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2007）九法民初字第X号判决第一、二项，即“舒某某于该判决生效后5日内给付重庆缘佳物业管理有限公司违约金6554元；驳回重庆缘佳物业管理有限公司的其它诉讼请求”；
二、驳回重庆缘佳物业管理有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费63元，二审案件受理费63元，合计126元，由重庆缘佳物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长秦文
代理审判员严荣源
代理审判员杨某
二○○九年五月四日
书记员吴妍霓
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