上诉人（原审原告）徐某某，女，38岁。
上诉人（原审原告）朱某甲，男，54岁。
上述两上诉人的共同委托代理人林某敢，福建诚毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）罗某某，女，42岁。
委托代理人王惠娟，莆田市涵江区商城法律服务所（略）。
原审第三人林某某，女，79岁。
委托代理人朱某乙，男，28岁，系原审第三人的孙子。
上诉人徐某某、朱某甲因与被上诉人罗某某、原审第三人林某某租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2010）荔民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原告徐某某与朱某甲系夫妻关系。本案诉争座落在荔城区X街X路X号的店面是朱某宣（已故）于1951年取得的产权，朱某宣的法定继承人有妻子徐某娇（已故）、长子朱某彬（已故）、次子朱某雄（已故）、三子朱某堂、女儿朱某英。1984年12月，朱某彬、朱某雄、朱某堂三兄弟对祖上遗留房屋进行析产公证。2005年8月间，原告朱某甲的父亲朱某彬去世。朱某彬的法定继承人有妻子林某某、长子朱某甲、次子朱某明、长女朱某萍。2006年5月21日，第三人林某某及其子女朱某甲、朱某明、朱某萍签订了《分家析产协议书》，约定该诉争店面产权归原告朱某甲所有，由朱某甲付给林某某生活费500元，朱某明生活费300元，朱某堂的养老送终问题由朱某甲负责，祖遗产业不得转卖和没有遵守协议付给林某某生活费，林某某有权取消朱某甲所有产权等等。同年6月30日，原告徐某某与被告罗某某签订《租赁合同》，约定将该店面租给被告罗某某经营，租期自2006年7月1日起至2008年7月1日止。合同签订后，原、被告双方按合同约定履行各自的义务，被告罗某某向第三人林某某交付店面租金。2008年7月1日，第三人林某某与被告罗某某签订《协议书》，约定继续由被告罗某某承租该店面，租赁期限至2012年2月30日止。2009年1月5日，原告口头通知被告该店面要另租他人，要求被告于同年2月9日前搬离。同年2月15日，原告用书面通知被告必须于当日搬出店面，而被告以已与第三人续签店面租赁协议书为由拒绝搬出致争议。第三人林某某与子女签订分家析产协议书后，尚未就本案讼争店面产权办理过户手续。自1993年以来，第三人林某某管理该店面，把该店面租赁给被告罗某某经营。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三人林某某虽在祖遗房屋析产协议书上签字，但尚未办理产权变更手续，仍对该诉争店面享有权利，故被告罗某某与原告徐某某签订店面租赁合同期限届满后，与第三人林某某签订协议继续租赁该店面是合法的，原告请求解除与被告罗某某的租赁合同并搬出店面支付租金的请求缺乏法律依据，本院不予支持。第三人林某某与本案的处理结果没有利害关系，本院通知退出诉讼。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告徐某某、朱某甲对被告罗某某的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告徐某某、朱某甲负担。
宣判后，上诉人徐某某、朱某甲不服向本院提起上诉称：1、原审判决违反法定程序。本案在审理过程中，荔城区人民法院己受理上诉人朱某甲的姑姑朱某英及叔叔朱某堂与上诉人及第三人因本案讼争租赁房屋的继承权纠纷所提起的诉讼，该案审理的是该租赁房屋的所有权纠纷，其审理结果直接决定了本案租赁合同的效力。显然，本案必须以该案的审理结果为依据。故根据民事诉讼法的相关规定本案应中止诉讼，原审判决未中止审理违反法定的程序。2、原审判决认定事实错误。2006年5月21日第三人与包括上诉人朱某甲在内的子女签订《分家析产协议书》，该协议书系各方真实意思表示，内容合法，具有法律效力。正是基于该协议书，被上诉人才会于同年6月30日与上诉人签订租赁合同。与被上诉人租赁合同的签订应视为上诉人已对租赁房屋进行占有、使用，进行有效管理，这也得到了被上诉人的认可。上诉人父亲过世后，该租赁房屋即一直由上诉人进行管理。故原审判决认定自1993年以来，第三人管理租赁房屋，把租赁房屋租赁给被上诉人经营，该事实认定错误。3、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条认定被上诉人与第三人签订的租赁合同有效，是对立法精神的曲解，适用法律错误。请求：1、撤销原判；2、依法改判。
被上诉人罗某某答辩称：1、原审判决没有违反法定程序。（2009）荔民初字第X号的继承权纠纷，是本案租赁房屋共有人的纠纷，该纠纷属物权纠纷，而本案是租赁合同纠纷。被上诉人罗某某从1993年以来，一直承租该房屋。所有房屋产权人均无异议，租赁关系合法有效。本案租赁关系与另案继承人之间纠纷在诉讼程序上，没有冲突。2、原审判决认定事实清楚，证据充分。3、原审判决适用法律正确。第三人对租赁房屋享有物权，是不争的事实。第三人长期对租赁房屋进行管理也是不争的事实。上诉人依据分家析产协议书对抗林某某对租赁房屋享有的物权，缺乏法律依据。请求：驳回上诉，维持原判。
原审第三人林某某答辩称，一、本案租赁房屋是祖遗，房屋产权发生继承，但尚未进行遗产的分割过户办证，第三人仍是祖遗房屋物权的共有人之一。二、本案租赁房屋自朱某宣夫妻去世后，一直由第三人管理对外出租，收取租金，租金用于大家庭共同开支（包括第三人朱某彬的弟弟和妹妹，其弟弟是残疾人）。第三人是祖遗房屋所有权人之一，并长期代表全部继承产权人管理房屋，符合全部产权人的利益且产期没有异议。三、本案第三人与被上诉人签订的房屋租赁协议书是合法有效的，应受到法律保护，协议书于2008年7月1日签订的，租赁期限为2012年2月份为止。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人徐某某、朱某甲对原审判决查明的事实有异议，异议的内容是：1、“被告罗……交付店面租金”其实是向徐某某交付租金。2、“自1993年以来，……被告罗某某经营”这个不属实，其实是1993-2005年朱某彬死亡前，一直是朱某彬管理，租赁给罗某某。2006年6月份，即分家析产后，该店面是有原告进行管理，租赁给被告罗某某。2006年-2007年8月间一直由原告徐某某收取租金，后徐某某跟随其丈夫到海峡职业学校食堂工作，后才委托林某某收取租金。对原审判决查明的的其他事实没有异议。被上诉人罗某某、原审第三人林某某均对原审判决查明的事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，讼争的店面虽依据上诉人朱某甲与原审第三人林某某及案外人朱某明、朱某萍签订《分家析产协议书》的约定产权归朱某甲所有，但因该产权尚未办理变更登记手续，故原审第三人林某某与被上诉人罗某某于2008年7月1日签订的《协议书》是合法有效的。上诉人徐某某、朱某甲的上诉理由因缺乏法律依据而不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，判决及适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币100元由上诉人徐某某、朱某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长陈利强
审判员余金灿
代理审判员吴荔生
二Ｏ一Ｏ年十二月十日
书记员吴玲玲
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