上诉人（原审原告）：谭某某，女，苗族，X年X月X日生，退休工人，住（略）-X号。
委托代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市黔江区武陵食品有限责任公司。
法定代表人：宋某某，该公司董事长。
委托代理人：余规浩，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：冉某某，男，土家族，X年X月X日生，个体建筑业，住（略）。
委托代理人：陈隆钊，重庆市黔江区联合法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王某，男，汉族，X年X月X日生，职业不祥，住（略）。
上诉人谭某某与被上诉人重庆市黔江区武陵食品有限责任公司（以下简称黔江武陵食品公司）、冉某某、王某优先购买权纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2009年5月27日作出（2008）黔法民初字第1535民事判决。上诉人谭某某不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月28日对谭某某及其委托代理人彭先斌，冉某某的委托代理人陈隆钊，黔江武陵食品公司的委托代理人余规浩进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1998年8月，原糖酒公司经黔江经济体制改革委员会批准改制成立黔江县糖酒股份合作公司。原黔江县国资局于1998年10月19日批复县商业局：“同意你局所属糖酒公司以评估后的净资产169万元，实行股份合作制，同时安置好退休职工和在职职工。按规定交纳两金。希接此批复后按规定办理好相关手续”。糖酒公司改制后，一直未办理产权手续，亦未成立股份合作制公司。2003年6月5日，糖酒公司将位于城东街道办事处解放路X路之间的房地产(砖混结构X幢，砖木结构X幢，共计建筑面积3208平方米，建筑土地使用面积1937.15平方米)以x元的价格转让给冉某某、王某二人，同年6月10日黔江区国土局办理了房地产过户手续。
糖酒公司退休职工在得知情况后集体上访。2003年6月l6日黔江区体改办、黔江区贸易局作出《关于原黔江县糖酒公司改制遗留问题的调查报告》对职工反映的卖房问题提出以下建议：“糖酒公司与冉某某、王某签订的《房地产转让合同》由于主体不合法，国土部门应当注销其已经办理的产权过户证件，由改制后的企业同冉某某、王某重新签订产权转让合同，国土部门依据其合同并依照有关法规收取土地出让金，重新办理产权过户手续。另要求改制后的企业必须在征求住户意见的前提下，依据住房搬迁的有关法律政策规定给予住户一定的补偿。其方案必须报经贸易局审定后方可实施，以避免发生纠纷，确保稳定”。2003年6月26日改制企业注册登记为重庆市黔江区武陵食品有限责任公司，其法定代表人为宋某某，其股东有宋某某、龚节洲、蒲霜梅、饶惠陵、陆林。
2003年7月2日黔江区贸易局受黔江区财政局委托，与黔江武陵食品公司签订了国有资产转让合同，将原黔江县糖酒公司于1998年8月经黔江地区会计师事务所黔江分所评估后国资局确认的所有资产，转让给武陵食品有限责任公司。转让资产的用途是用于安置原糖酒公司在职和退休职工。2003年7月5日，黔江武陵食品公司重新与冉某某、王某签订《房地产转让合同》，双方约定将位于城东街道办事处解放路X路之间的房地产(砖混结构X幢，砖木结构X幢，共计建筑面积3208平方米，建筑土地使用面积1937.15平方米)以x元的价格转让给冉某某、王某二人，并约定于2003年7月15日前交房，并办理公证。2003年8月26日，黔江区国土局为冉某某、王某颁发房屋所有权证、国有土地使用权证。
2003年9月1O日，王某及其妻子范容声明，因自己未履行转让价款给付义务，所以对双方共有的房屋所有权和土地使用权不享有共有权，由冉某某独自享有，并声明由冉某某将房屋所有权证和国土使用权证进行登记变更，权利人变更为冉某某。
因退休职工的不断上访，2003年9月9日黔江区贸易局作出信访处理决定书，对职工反映问题作出处理，对住房问题答复：“由于武陵食品有限责任公司未向我局上报住房搬迁补偿方案，故对黔江武陵食品公司给住户搬家补偿问题由该公司法定代表人宋某某妥善解决”。由于对该处理决定书不服，2003年9月12日原糖酒公司退休职工继续向黔江区委、区政府、区政协、区人大信访。20O3年7月4日黔江武陵食品公司对转让资产的资金作出分配，其中退休职工住房一次性补贴每人2000元，退还退休职工住房保证金。因部分退休职工委托法律服务所法律工作者李行向相关部门代为主张权利，故部分退休职工的补偿款及住房保证金由李行代领，但该部分退休职工对处理不服，未到李行处领取。原告谭某某于1992年3月30日缴纳住房保证金1012.92元，其中李行代谭某某领取住房保证金和补偿款3012.92元。
原告谭某某诉称：1998年10月，原黔江县体改委、国资局批复原黔江县商业局：“同意你局所属糖酒公司以评估后的净资产169万元，实行股份合作制，同时安置好退休职工和在职职工。”2003年6月5日，黔江武陵食品公司的法定代表人在没有按此批复意见对糖酒公司进行股份合作制改造，没有征求主管部门同意，没有安置好退休职工，没有告知谭某某，甚至连谭某某所交的住房保证金都没有清退的情况下，就以糖酒公司的名义与冉某某签订《房地产转让合同》将价值300多万元的国有资产(房屋X幢X平方米，土地1937.05平方米)低价(179.98万元)非法转让给冉某某。冉某某仅凭《房地产转让合同》于2003年8月25日将全部资产办证过户到自己名下。谭某某及原糖酒公司退休职工知情后，立即向有关部门反映情况，主张权利。后经区政府责成体改办、贸易局组成联合调查组调查后，认为糖酒公司与冉某某签订的《房地产转让合同》因“改制不彻底、不完善、主体不具备、行为不合法，是无效的”。同时责成黔江武陵食品公司的法定代表人完善改制手续、成立股份合作制公司，依法收回糖酒公司的国有资产为在职职工多交的社保费129.9万元，依法注销冉某某依据《房地产转让合同》已办理的产权过户证件。由改制后的企业同冉某某重新签订产权转让合同，补缴土地出让金，重新办理产权过户手续，改制后的企业必须在征求住户意见的前提下，依据住房搬迁有关法律政策规定给予住户一定的补偿。其方案必须报经贸易局审定后方可实施。2003年6月23日，黔江武陵食品公司的法定代表人为了应付区政府的调查处理意见，不是完善对糖酒公司改造，不是糖酒公司职工参与成立股份制公司，而是由糖酒公司几名领导和会计如宋某某、龚节洲、蒲霜梅、饶汇陵、陆林等5人为股东申请设立重庆市黔江区武陵食品有限责任公司。并于同年7月5日，同样在没有让原糖酒公司职工参与组建股份制公司，没有对谭某某等退休职工进行任何安置，没有告知和征求谭某某意见，没有退还谭某某住房保证金的情况下，以此5人公司的名义与冉某某补签一份与原内容完全相同的《房地产转让合同》，对政府调查组提出的查处意见，除政府主管部门强制性收回土地出让金和多交的在职职工社保费外，其余查处意见至今也没有落实兑现。对此问题，原糖酒公司退休职工多次向区委、区政府及主管部门投诉无果。上述事实，有谭某某等人的投诉书及区委、区政府主要领导的批示、联合调查组的调查报告，黔江武陵食品公司与冉某某之间的转让合同等证据足以证明。谭某某认为，二被告以欺上瞒下的手段，在没有对原糖酒公司进行股份合作制改制的情况下，特别是没有按调查组提出的查处意见对住房职工进行安置补偿、清退住房保证金的情况下，背着职工以5人设立的武陵食品有限责任公司与冉某某签订合同，低价转让国有资产，不仅违背政策和《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，而且严重损害职工的合法权益和国家利益，并且侵犯了谭某某等人的优先购买权。谭某某等人在寻求行政救济无果的情况下，被迫根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，诉请人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第(二)、(五)项规定，确认黔江武陵食品公司与冉某某之间签订的《房地产转让合同》中涉及转让谭某某等人所住房屋的内容无效。
被告黔江武陵食品公司辩称：谭某某要求确认协议部分无效于法无据。根据《中华人民共和国合同法》的规定，只有违反国家强制性规定和损害国家、集体、第三人利益的合同才能认定无效，黔江武陵食品公司与冉某某之间的买卖协议合法、有效，未损害国家、集体、第三人利益。谭某某所诉权利被侵害是在1998年就发生，而自己未主张，已经超过诉讼时效。
被告冉某某辩称：谭某某的诉求不成立，转让合同的主体及内容合法。被转让资产授权合法，属黔江武陵食品公司合法所有，与谭某某主张的优先购买权无关。2003年7月谭某某就知道权利受损，但未主张，已经超过诉讼时效。
被告王某辩称：黔江武陵食品公司将公司全部房产转让给冉某某和王某，其转让程序合法，主体资格具备，均系双方真实意思表示，同时转让至今时隔6年之久，依法受《中华人民共和国物权法》和相关法律保护，谭某某要求法院确认转让行为部分无效，缺乏事实和法律依据。谭某某主张优先购买权之理由不成立，黔江武陵食品公司与冉某某、王某之间的转让是在2003年7月，而谭某某在2O08年1O月份起诉要求确认转让行为部分无效，超过诉讼时效。该资产转让时王某参与是实，但此之后，王某与冉某某协议，将王某的资产份额转让给冉某某，且办理公证手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。谭某某为原黔江县糖酒公司退休职工，居住在本单位职工宿舍，并缴纳了住房保证金。后根据国家政策，对住房制度实施改革，对单位职工缴纳住房保证金的住户实行以息抵租，从而住户与单位实际形成了租赁关系，故谭某某对其租赁的房屋享有优先购买权。而黔江武陵食品公司与冉某某提供的证据不能证明购买前合理期限内通知了谭某某，故黔江武陵食品公司确实侵犯谭某某的优先购买权。但谭某某在诉讼之前已经退了住房保证金，并领取2000元的一次性住房补贴。应视为对原租赁关系已经解除。无权再提出优先购买权。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外，故谭某某主张的优先购买权，应适用2年诉讼时效。黔江武陵食品公司与冉某某第一次签订房地产转让合同是在2003年6月5日，根据黔江区体改办、贸易局于2003年6月16日的调查报告可以看出，谭某某在2003年6月就知道其权利受到侵害，并引发集体上访。庭审中谭某某称是2007年才知道自己的住房被卖不属实，故对谭某某主张黔江武陵食品公司与冉某某侵犯其优先购买权，已经超过诉讼时效，对谭某某主张优先购买权不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百五十三条之规定判决：驳回原告谭某某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告谭某某负担。
上诉人谭某某对一审判决不服，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：一、上诉人谭某某确实是在2003年6月就知道被上诉人之间买卖上诉人租住的房屋，但上诉人知情后并没有放弃权利，而是及时且持续不断地向区委、区政府、区人大、区贸易局、区体改办、区信访办等机关主张权利，寻求救济，对此上诉人在一审中提供了相应证据证明，上诉人不但自己向黔江武陵食品公司和相关部门主张过权利，而且还委托代理人李行向有关部门主张权利，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，上诉人主张权利的诉讼时效发生了中断，故原判认定上诉人主张权利超过了诉讼时效的事实和理由均不成立。二、一审中上诉人是基于两个事实和理由请求确认被上诉人之间签订的转让合同部分无效，一是被上诉人之间非法转让退休职工租住的房屋，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》的禁止性规定和国有企业改制政策的规定，损害了上诉人的合法权益；二是被上诉人之间签订的房地产转让合同侵犯了上诉人的房屋优先购买权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，应当认定转让合同部分无效。而原判只对第二项理由进行了审理，漏审理上诉人的事实和理由。三、上诉人是基于同一事实理由和标的提起的诉讼，一审法院按照共同诉讼作为一个案件受理并审理，而在判决时分别作出七个判决，其审理程序违法。四、上诉人至今没有自己亲自向被上诉人领取住房保证金和一次性补偿款，更没有委托其他人代为领取上述款项。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黔江武陵食品公司答辩称：黔江武陵食品公司于2005年就被注销了营业执照，至今未恢复，其作为被告属于主体资格不适格。黔江武陵食品公司是股份有限公司，宋某某作为该公司的法定代表人对外签订合同转让公司财产，合法有效，并没有侵犯上诉人的合法权益，而且上诉人领取了相关补偿费用，应视为对转让财产的认可。上诉人虽然在信访中主张权利，但并没有通过相关部门主张其对租住房屋的优先购买权，故上诉人在本案中主张优先购买权已经超过了诉讼时效。综上，原判认定事实正确，适用法律适当，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人冉某某答辩称：同意黔江武陵食品公司的答辩意见。
被上诉人王某未作答辩。
本院二审审理查明：根据黔江武陵食品公司在一审中提供的黔江县国有资产管理局《关于县糖酒公司移交房屋及土地使用权的请示的批复》、重庆市黔江区财政局给区贸易局出具的《委托书》、重庆市黔江区贸易局与重庆市黔江区武陵食品有限责任公司签订的《重庆市黔江县糖酒公司国有资产产权转让合同书》记载内容，应当认定重庆市黔江区武陵食品有限责任公司是经原黔江县体改办批准，于1998年由原黔江县糖酒公司（国有企业）转制成立的企业。2003年6月26日黔江武陵食品公司才由其五个股东共计出资50万元正式登记注册成立重庆市黔江区武陵食品有限责任公司。上诉人大约于1984年起入住其现在居住的房屋，租住房屋的面积约为35-50平方米，系砖混结构房屋。上诉人只对其租住的房屋主张优先购买权，其购买条件是每平方米500元左右。2008年5月5日，重庆市黔江区贸易局证明，因原黔江县糖酒公司在企业改制过程中没有妥善解决住户住房补偿问题，导致该公司退休职工长期信访不止。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：因黔江武陵食品公司属于国有企业改制成立的有限公司，是政府主管部门依据行政命令对原国有企业黔江县糖酒公司实施改制的一种行政管理行为，本案纠纷属于国有企业进行改制的遗留问题。根据司法权不干预行政权的原则，本案不属于法院管辖，应当驳回上诉人的起诉。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百八十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销重庆市黔江区人民法院（2008）黔法民初字第1535民事判决；
二、驳回谭某某的起诉。
本裁定为终审裁定。
审判长张登明
审判员黄某
代理审判员甘国艳
二○○九年十月二十日
书记员谢红军
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