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胜利油田运输总公司房地产开发管理中心与东营市建伟工贸有限责任公司、尚某某、东营市房产管理局、东营市瑞康房地产中介服务有限公司商品房买卖合同纠纷案

时间:2005-11-30  当事人:   法官:   文号:(2005)东民四初字第45号

山东省东营市中级人民法院

民事判决书

(2005)东民四初字第X号

原告胜利油田运输总公司房地产开发管理中心。住所地:东营市东营区X路X号。

法定代表人韩某某,该公司经理。

委托代理人仇凤英,山东领先律师事务所律师。

被告东营市建伟工贸有限责任公司。住所地:东营区X路黄河口商厦北侧。

法定代表人尚某某,该公司经理。

被告尚某某,男,X年X月X日出生,汉族,东营市建伟工贸有限责任公司经理,住(略)。

以上两被告共同委托代理人张宏志,山东天地恒律师事务所律师。

被告东营市房产管理局。住所地:东营市X路X号。

法定代表人薛某某,该局局长。

委托代理人朱希民,山东众旭律师事务所律师。

第三人东营市瑞康房地产中介服务有限公司。住所地:东营市八分场。

法定代表人刘某某,该公司执行董事。

委托代理人石艳田,山东齐征律师事务所律师。

委托代理人徐波,山东鲁北律师事务所律师。

原告胜利油田运输总公司房地产开发管理中心(以下称原告)与被告东营市建伟工贸有限责任公司(以下称第一被告)、尚某某(以下称第二被告)、东营市房产管理局(以下称第三被告)、第三人东营市瑞康房地产中介服务有限公司(以下称第三人)商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后,依原告申请,依法对在第二被告尚某某名下的商品房(产权证号:东二路X号)进行了保全。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人仇凤英,第一被告、第二被告委托代理人张宏志、第三被告委托代理人朱希民,第三人委托代理人石艳田、徐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,2003年12月18日,其与第二被告签订了《商品房买卖合同》;2004年3月28日,又与第一被告签订了《购房协议》和《购房补充协议》,对《商品房买卖合同》进行了补充约定。约定:第一被告购买我中心位于东营市X路东、黄河口商厦北、运发小区东的综合楼,建筑面积2273.59平方米,购房总价款为(略).04元,第一被告在办完房产证后30日内支付房款。合同签订后,我中心依约全部履行了自己的义务,而第一被告至今未履行支付房款的义务。后第一被告与第二被告相互串通,将涉案商品房卖给了第二被告,严重损害了原告的合法权益。第三被告在涉案商品房产权转移过程中,负有审查不严的过错,应当承担与其过错相应的责任。请求法院判令:一、依法解除原告与第一、第二被告签订的《商品房买卖合同》;二、判决第一、第二被告返还涉案商品房(价值(略).04元)并履行过户义务,承担违约责任;三、判决第一被告与第二被告之间的房屋买卖合同无效;四、判决第三被告承担与其过错相应的法律责任;五、本案的诉讼费用和其他费用全部由被告承担。

第一被告辩称,1、在原告与第一被告签订的《购房协议》中明确约定原告将房屋过户给第一被告,但没有禁止第一被告将该房屋再次转让,因此,原告将该房屋转让给第一被告和第一被告将房屋转让给第二被告均是合法有效的,因此,原告起诉第二被告是没有法律依据的。原告一直强调第一被告的行为和第二告的行为是一个民事主体的行为,如果真的是一个行为,就不存在所谓房屋转让是合同诈骗以及以合法手段掩盖非法目的之说。原告的观点和诉讼请求是自相矛盾的;2、根据我方证据收据6张,我方预付的房款是123万元;3、根据我方证据《山东省东营市建筑业销售不动产和转让无形资产专用发票》6张,第一被告购买的房屋单价为2200元平方米,总价款为(略)元。该发票是在原告的配合之下形成的,原告是明知的,并且该6张发票形成于2004年3月30日,在时间上晚于形成于2004年3月28日的《购房协议》,因此应当视为双房对房屋价格的变更。此外,第三被告提供的证据2即原告、第一被告和第三被告在2004年4月6日签订《房地产契约》、《房地产买卖申请审批书》也已证明了这一点。目前第一被告已经预付了123万元,尚某(略)元没有支付。4、原告证据2《购房协议》第五条中涉及的土地补偿金(略).04元及税金7302元,应当按照有关法律规定由土地出让方即原告补交。该条中关于由受让方即被告承担的约定,违反了有关法律规定,应当无效。5、根据原告证据1《商品房买卖合同》第三条,被告向原告预付120万元中的20万元为定金。《购房协议》第六条第6项'乙方在签订合同时,已交付定金120万元整,交房时折成购房款'的表述,不是把预付房款变更为定金的明确约定,而是该协议的起草人——原告的偷换概念,被告对此不予认可。

第二被告答辩意见同第一被告。

第三被告辩称,答辩人给第一被告办理房权证的行为,是依据原告与第一被告的约定和申请作出的合法的具体行政行为,根本不存在与第一被告与第二被告相互串通、伪造房产证一说。答辩人根据第一被告的申请,在其提交了相关资料的前提下,给其办理房权转移登记手续也是依法行政行为。如原告认为答辩人具体行政行为侵犯了其合法权益的话,原告依法应先行通过行政复议或行政诉讼途径解决。为维护自身合法权益,特依法提出如上答辩,请依法驳回原告对答辩人的不实诉请。

第三人述某,1、第三人在本案中不承担任何责任。2、第三人独立享有向第一、第二被告主张返还欠款(略)元、代付租金(略)元、代理佣金按照1%计取为(略)元,共计(略)元的权利。3、第三人认为原告的诉请符合原告与第一被告、第二被告和第三人的约定,其诉请依法成立。4、第一被告、第二被告的答辩不符合三方签订的购房协议中的约定,第一被告和第二被告的房屋转让不能成立。5、第三人认为第三被告违背其作出的书面承诺,为第一被告和第二被告办理房屋过户,实际上是以职权支持了第一被告和第二被告的违法行为。第三人认为第一被告和第二被告之间的房产过户行为不应当受法律保护。

原告为支持其诉讼请求,提交了以下证据:

证据1,商品房买卖合同1份。证明:2003年12月28日原告与第二被告尚某某签订了该商品房买卖合同,合同约定了房屋的位置、面积、房价。

第一被告、第二被告、第三被告、第三人质证后认为,对该证据的真实性无异议;第三人补充说明应当明确买受人是第一被告还是第二被告。本院认为,该证据真实、合法,与本案具有关联性,予以采信。

证据2,购房协议1份。证明:1、第一被告受让了第二被告在商品房买卖合同项下的权利和义务后,于2004年3月28日与原告签订了购房协议。2、原告与第一被告在该协议的第四条和第七条第四项中特别约定了原告对本案的房屋保留所有权,如果是第二被告不按照约定期限支付(略).40元,原告可以取回标的物。3、该购房协议也是附解除条件的协议,所附的条件是:如果第一被告不按照约定的期限一次性支付房款,该购房合同解除。该约定不违反任何法律法规。4、双方在该证据中还约定房屋买卖合同中支付的120万元预付房款作为双方的履约定金,房屋的总价款约定是(略)。04元,也就是说这份购房协议即是保留标的物所有权合同,也是附条件的一份合同。

第一被告、第二被告质证后认为,对证据的真实性无异议。对原告的证明目的有异议,120万元不是定金,只有20万元是定金;第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议;第三人质证后认为,对证据的真实性无异议,并进一步指出:1、购房协议的第四条中的120万元,其中有20万元是第三人收取的第二被告的购房款项,并且已经交给了原告。2、关于120万元的性质问题,是由三方的购房协议第四条明确作了书面约定,第三人认为不存在争议。本院认为,该证据真实、合法,与本案具有关联性,予以采信。

证据3,购房补充协议1份。证明:1、原告与第一被告在2004年3月28日针对证据2购房协议双方约定的购房补充协议;2、该证据证明为了督促第一被告履行约定付款义务,原告与第一被告在该购房补充协议的第四条再一次特别地约定了在第一被告付清本案全部房款前,原告对本案的房屋保留所有权,只要是被告不按照约定付款,原告可以随时取回标的物;3、该证据也是附解除条件的协议,所附的条件是:第一被告必须在办完房产证后30日内支付房款,否则的话,本案的合同解除。

第一被告、第二被告、第三被告、第三人质证后认为,对证据的真实性均无异议。本院认为,该证据真实、有效,与本案具有关联性,且当事人均无异议,予以采信。

证据4,第二被告给原告出具的欠条1份。证明:第一被告未按照约定的期限支付房款,原告可以依据所有权的保留条款行使标的物的取回权,同时证明原告与第一被告在购房合同中所约定的解除条件已成就,本案的房屋买卖合同应当解除。

第一、第二被告质证后认为,对证据的真实性无异议。对原告的证明目的有异议:这只是在履行合同中没有按时付款的一次行为,不能视为解除条件已成就;第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议;第三人质证后认为,对证据的真实性无异议。并进一步说明该欠条与三方在2004年3月28日签订的购房协议第四条约定一致,第三人认为按照三方签订的购房协议的真实意思表示解除合同的条件已经成就,原告关于保留标的物所有权和行使解除权的要求第三人认为符合三方签订购房协议的本意。本院认为,该证据真实、有效,与本案具有关联性,且当事人对其真实性无异议,予以采信。

证据5,催款通知书1份。证明:1、2004年5月15日原告向第一被告发出催款通知后,第一被告在合理的期限内,仍未履行支付房款的义务,原告可以依据所有权保留条款行使标的物的取回权;2、该证据与证据2、3、4、相互印证,证明原告与第一被告在购房合同中所附的解除合同的条件已经成就,本案的房屋买卖合同应当解除。

第一、第二被告质证后认为,对证据的真实性无异议,对证明目的有异议;第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议;第三人质证后认为,对证据5的意见与证据4的意见相同。本院认为,该证据真实、有效,与本案具有关联性,予以采信。

证据6,催款通知1份。证明:原告在2004年11月15日向第一被告发出的催款通知,该份证据的证明内容同证据5相同。

第一被告质证后认为,对该证据的签字需要确认,如果确认是尚某某的签字就对证据的真实性及证明目的均无异议;第三被告质证后认为,对真实性无异议,但是这份通知书记载的户主是尚某伟,而签订合同的是建伟工贸公司,需要原告说明一下。原告说明:原告向第一被告发出的通知,第二被告的代理人也认可原告的陈述,本案尚某某的行为是职务行为,而且对证据叙述某时候,第一被告、第二被告的代理人是没有异议的。结合原告与第一被告在2004年3月28日签订的购房协议和购房补充协议中约定的欠款数额也验证了尚某某的签字是职务行为,是第一被告的法定代表人,原告有理由相信他的行为就是职务行为;第三人质证后认为,对证据的真实性无异议。但需要指出:原告和第一被告、第二被告之间进行了这次房产交易是由第三人积极努力促成的,在交易过程中是由最早的租赁发展成为房地产买卖,作为房地产中介机构的第三人,在实际进行房地产中介代理时,一般是充分尊重买受人的意愿和选择,买受人需要写公司就写公司,写个人就写个人,第三人认为都属于正常,也就是尚某某代表公司和个人签字均属正常,在第三人看来,没有将建伟工贸公司和尚某某两个主体割裂开来,在代理行为实施过程中将视为同一主体。

证据7,2004年11月18日第一被告的法定代表人尚某某代表第一被告向原告所作的承诺书1份。证明:1、被告在承诺书中承诺保证于2004年11月30日将所欠房款一次性交付原告,否则的话,被告甘愿按照房屋协议条款,由原告另行处理。该承诺书中的内容与证据2、3相互印证,证明第一被告在未付清全部房款前,原告保留本案房屋的所有权。2、第一被告未按照约定期限支付房款,原告可以依据所有权保留条款取回标的物。3、证明购房协议中所附的解除条件已经成就,本案的商品房买卖合同依法应解除。

第一、二、三被告及第三人对证据的真实性均无异议,第三人补充说明:这份承诺书不仅是尚某某代表建伟公司对原告所作的承诺,同时也是尚某某代表建伟公司对第三人所作的承诺,原因是尚某某和建伟公司拖欠第三人的代理费和佣金;另外,承诺书中载明的2004年3月28日签订的房屋买卖协议,就本案而言是唯一的,同一天还签订了原告所讲的证据2和证据3,因此在第三人看来,当时尚某某的承诺不仅代表本人,而且足以代表建伟工贸公司。

证据8,2004年11月30日原告向第一被告发出的催款通知。证明:1、第一被告经原告催告后,在合理的期限内,仍未履行支付房款的义务,原告可以依据与第一被告在购房协议中约定的所有权保留的条款行使标的物的取回权;2、原告与第一被告在购房协议中及购房补充协议中所附的解除合同的条件已经成就,本案的房屋买卖合同应当解除。

第一、第二、第三被告及第三人对证据的真实性均无异议。第三人强调:对于尚某某代表公司签收这份通知也没有异议。这份通知是由第三人按照原告即委托人的意志起草的,并由第三人和原告共同向第一被告送达的,在第三人看来,该通知本质上是一份解除合同的通知,也就是说只要是在2004年12月4日之前,尚某某代表的公司不能向原告全额支付房款,原告和第三人不再另行通知即可将房屋收回,另外出售。因此,其本质上是给建伟工贸公司作的最后的通知。根据合同法的有关规定,刚才第一、第二被告的代理人对该通知均无异议,都已经在2004年12月4日当天已经收到该通知,根据合同法规定,尚某某所在的公司,经由第三人与原告签订的商品房买卖合同,即原告所举的证据1、2、3,在尚某某签收该通知时合同已经解除。解除合同的通知自到达对方时合同解除。

证据9,第三被告在2004年4月1日给原告发的函,名称是东营市房产管理局关于东二路、黄河口商厦北综合楼出售事宜有关意见的函。证明:1、第三被告曾对原告作出承诺,即该函的第三条,第三被告曾对原告承诺第三被告是第一被告的保证人,保证责任是:在第一被告不按约定期限支付原告房款的时候,第三被告根据双方在购房补充协议中的约定将本案的标的物房产变更到原告的名下,至今第三被告仍未履行自己的保证义务,仍未将房产过户到原告的名下。既然是第三被告为原告出具了书面的承诺函,根据函的内容要对原告产生附随义务,也就是在涉案房屋发生其他异动的情况下,附有特别的注意审查义务,而且有义务通知原告,但是第三被告没有按照承诺函中的承诺履行自己的义务,给原告造成了损失,依法应当赔偿原告的损失。

第一、第二被告质证后认为,该份证据与第一、第二被告无关;第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议。对原告的证明目的有异议。1、原告应当纠正自己的一个认识,第三被告不是保证人,只是出具的一份意见,这份意见只针对原告来谈,在此之后,原告已经提交了证据3、4、5、6、7、8,这些证据一直到2004年的11月30日,均证明第一被告出现了违约情形,而且原告所主张的合同解除的条件已经成立,但是原告既没有告知过第三被告,也没有向第三被告申请办理过户,因此,按照房产过户办理登记手续,应当由原告申请,第三被告不能依职权主动的办理,至于现在之所以没有办理变更手续,一是因为原告没有提出申请,二是第一被告已经出卖给了第二被告。补充意见:原告所讲的附随义务是没有法律规定的义务,只是民事上的附随而不是行政上的附随,作为原告方通过房产变更来进行贷款是原告与第二被告的积极追求的结果。原告所签的前面中的一系列协议只证明了一点,原告与第一被告在商品房买卖合同履行中的解除条件已经成就,并不是原告所主张的所有权保留条款,因此,第一被告在取得房产证的情况下,进行自由处分,不受约定限制,也没有法律禁止。因此,第三被告根据第一、第二被告的买卖协议以及相应的过户登记资料进行了必要的资料审查的,作为第三被告在房产过户登记时,只进行形式审查,不需要进行实质审查。因此,其过户登记的行为是合法的。第三人质证后认为,对函的真实性无异议。在第三人看来,第三被告对于将过户的房产重新变更到原告名下,是作了书面的承诺的。第三人认为,第三被告作为国家行政机关,对于其所作的承诺第三人相信能够履行承诺,建议原告向第三被告提出书面申请,以便促成本案的解决,至于第一被告将房产卖给第二被告,在第三人看来,实际上是尚某某和建伟工贸公司所做的文字游戏,也就是说尚某某作为建伟工贸公司的法定代表人对某三方签订的购房协议中原告在第一被告未付清房款的情况下,对买卖的房屋保留所有权这一事实是明知的,尚某某明知上述某况而将房产从建伟公司过户到自己名下显然有恶意,因此对其所谓买卖商品房的行为及基于该商品房买卖行为发生的过户行为均不应受法律保护。第三告在作出了书面的承诺之后,在明知建伟工贸公司没有足额向原告支付房款的情况下,违背其书面承诺,将争议的房产从建伟工贸公司过户至尚某某名下,第三人相信第三被告作为政府机关,肯定能够做到有错必纠,如果第三被告纠正了这一错误,也是对第三人基于代理合同而对本案的原告以及建伟工贸公司和尚某某所享有的债权也是一个保护。我们希望也相信第三被告能够履行承诺。

证据10,申请法院调取的本案房屋的登记材料。证明:第一被告和第二被告明知道第一被告对本案的房屋不具有所有权能,第一被告和第二被告相互串通非法处分了原告享有所有权保留的房屋,严重损害了原告的财产权利,同时也证明了第一被告在证据1、2、3中与原告约定的支付房款,现在已经成为支付不可能了,因此原告可以依据双方的所有权保留的条款行使房屋取回权,同时有权解除本案的合同。第三被告在2004年4月1日对原告作出书面承诺之后,也明知道第一被告没有足额的支付房款,在这种情况下,为第一被告和第二被告办理了房屋过户手续,第三被告对此事是有过错的,应当承担因其过错给原告造成的损失。从调取的材料上可以看出,结合证据1、2、3,总的价款是(略)。04元购买的原告的房屋,第一被告却在2005年1月21日,以620万元的低价卖给了其法定代表人尚某某,而且从时间上看第二被告代表第一被告一面给原告承诺,一面又偷偷地将原告的房产过户到自己名下,是以合法手段掩盖非法目的,根据合同法第52条,应当确认第一被告和第二被告之间的房屋转让协议是无效的。该份材料证明,第一被告的法定代表人尚某某采取欺骗手段隐瞒自己不可能履行合同的真实目的而利用房屋买卖合同来诈骗原告,原告请求合议庭查明事实真相,将案件移送到公安机关,依法追究尚某某的刑事责任即合同诈骗罪。第二被告作为第一被告的法定代表人,在办理第一被告和第二被告的房屋交易的登记材料过程中,这是一个人在唱双簧,玩文字游戏,一边代表着第一被告给原告写承诺书,承诺保证支付房款,一边又代表他自己和第一被告将涉案的房产过户到自己名下,他的行为很明显是以合法形式掩盖非法目的,因此第一被告和第二被告之间的房屋买卖是违反法律规定是无效的。

第一、第二被告质证后认为,对证据的真实性无异议,对证据目的有异议,首先房屋过户行为是一种行政行为,而不是第一、第二被告之间自己能够做主的行为,因此该转让是合法有效的。其次,认为第二被告以合法手段掩盖非法目的是错误的,不存在。第三,所谓追究尚某某的合同诈骗罪的要求,超过了本诉,也是自相矛盾的,因为刚才对方说第一被告的法定代表人采某的欺骗手段,要求追究尚某某本人的刑事责任是互相矛盾的。第一、第二被告之间的行为并不违反法律规定,法律也没有禁止所谓文字游戏和所谓双簧之说,只是原告的预测而不是法律结论。第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议,对其证明目的有异议:因为原告从没有告知过第三被告,因为按照其合同的约定,按照原告与第一被告买卖合同的约定,合同解除条件早已出现,应当及时地办理申请房产过户手续,而且原告将自己名下的房产过户到第一被告手里,原告已经提交了足够的房款收款凭证,第三被告在办理由原告过户到第一被告所知悉的情况下,第一被告已经向原告支付了房款,至于第一被告与第二被告之间的房屋买卖效力问题,第三被告无权无职责无义务去审查它的效力。在第一被告具有房产证的情况下,进行处分给第二被告的行为,既然有买卖协议而且又有交款凭证,又提出了过户申请的情况下,符合房屋过户登记的条件,第三被告就应当给其办理房屋过户手续,其过户登记行为是合法的并无过错,因此也不存在过错赔偿责任问题。第三人质证后认为,对证据的真实性无异议,对其合法性有异议:第三人认为,第三被告在向原告和第三人出具了正式的函告以后,对于该涉案房产的产权异动负有特别注意的义务,只有这样理解才符合公序良俗,因为第三人非常清楚对于第一被告和原告能够达成商品房买卖合同关系,不仅取决于第三人的积极中介的行为,而且依赖于第三被告的书面承诺,也就是说没有房产局的书面承诺,这笔交易就不会做,因为尚某某和建伟工贸公司,明知自己没有支付房款的能力,就是依赖于先办理过户,在付清房款之前,由原告保留房屋的所有权,然后通过银行的按揭贷款或抵押贷款支付商品房款,如果没有第三被告的书面承诺,作为房产中介的第三人和作为房地产开发企业的原告都决不会允许先将该房产过户至建伟工贸公司名下,之所以第三人和原告同意先过户后付款是因为房管局有书面承诺如果付不了钱还可以把该房产过户回来,因此,对于涉案的房产的产权异动情况,第三被告仅履行了通常的审查义务是远远不够的,第三人认为,第三被告不规范的登记行为使得第一被告和第二被告有了可乘之机,这是本案纠纷发生的根本原因所在。因此,第三人请求确认证据10所显示的这些内容,第三人请求确认无效。

第一被告为支持其答辩请求,提交了以下证据:

证据1,购房协议1份,即原告的证据1。证明:原告向被告办理过户手续是合同约定,因此是合法有效的。

原告质证后认为,对证据的真实性无异议,对证明目的有异议:该证据证明的是原告与第一被告的房屋买卖合同是属于所有权保留的一份合同,也是约定附解除条件的合同,第一被告对本案的房屋没有处分的权利。第二被告质证意见同第一被告主张。第三被告质证后认为,无异议;第三人质证后认为,同刚才发表的意见。本院认为,该证据真实、有效,与本案具有关联性,予以采信。

证据2,本案第三人提供的收据3张以及山东盛运置业有限公司提供的收款收据3张,证明:第一被告已经预交房款123万元以及报名费100元。

原告质证后认为,对6张收据的真实性无异议,除去一个(略)元的收据外,其他5张单据上的数额有异议。原告认为这5张单据上记载的2003年11月份,被告交付给原告的120万元,原告与第一被告在2004年3月28日签订的购房补充协议中明确地将120万元变更为定金。对于这(略)元的定金,不是原告收取的,原告不知道第三人是否收到。第二被告质证意见同第一被告;第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议,这些收款凭证只有两份(略)元是作为定金,其他的是作为预付房款;第三人质证后认为,第一被告提供的2003年10月22日(略)定金的收据,由于第一被告和第二被告欠第三人的中介佣金和服务费以及借款,所以这(略)元第三人已经主张和第一、第二被告债务抵消,因此,这(略)元没有交付到原告手中。2003年11月24日的20万元的收据也是加盖的第三人的印章,这20万元第三人已经交付给原告,在原告和第一、二告确认的已付款中的120万元,就包括了第三人转交给原告的20万元。本院认为,该证据真实、有效,与本案具有关联性,予以采信。

证据3,山东省东营市建筑业销售不动产和转让固定资产发票6张,证明:涉案房屋的价格为每平方米2200元。

原告质证后认为,这份证据是复印件,对其真实性有异议,需要第一、二被告提供原件;第二被告同意第一被告意见;第三被告质证后认为,对其真实性无异议,原件在第三被告处;第三人质证后认为,待提供原件核对后再发表意见。我们认为这是原告与第一被告产生交易的不真实数额,真正的欠款数额,被告已经对欠款数额作了确认,第一被告为了完成抵押贷款或按揭贷款,先出具了发票,但实际上没有付款。本院认为,该证据系复印件,结合本案的实际情况及其他证据佐证,对该证据不予采信。

证据4,第一被告、原告、第三人临时买卖合约1份,证明:涉案房屋的定金是20万元。

原告质证后认为,对证据的真实性无异议,但对第一、二被告的证明目的有异议:根据合同法原理,当事人后来的意思表示能够变更或撤销以前的意思表示,原告与第一被告及第二被告在2004年3月28日的购房补充协议中已经将20万元的定金变更为120万元的定金;第二被告质证意见同第一告;第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议;第三人质证后认为,1、第一被告和第二被告提供证据想证实定金是20万元,显然不能成立。因为在第三人的中介下原告与第一被告签订的购房协议中明确定金是120万元,从签订的主体来看,临时买卖合约,是尚某某本人签订的,原告提供的证据2购房协议是建伟工贸公司签订的。2、临时买卖合约是2003年11月20日签订的,而购房协议是2004年3月28日签订的,在第三人看来,尚某某先是临时决定以自己的名义购买该房,而在正式签订购房协议时,则决定以建伟工贸公司的名义签订,因此,第三人认为买受人一方,尚某某和建伟工贸公司实际上是一回事。3、后行为取代前行为,或者说是变更前行为,临时合约是20万元,正式签订合同的时候约定的是120万元,因此,应当以后来的行为或合同为准。4、第一被告和第二告提供的房款发票,由于该发票载明价格与买卖双方在第三人的中介下所形成的合意不一致,依法应该确定合同当中载明的价格,才是买卖双方的真实意思。至于说为什么不动产发票上的价格会低于合同价格,这个应该由第一、二被告向法庭作出解释,而不是以发票上的价格推翻合同价格,这在逻辑上是站不住脚的。5、对合同的真实性无异议,同意原告的质证意见。本院认为,当事人对该证据的真实性均无异议,该证据真实、合法,但结合其他证据佐证,对第一被告的证明目的不予采纳。

第二被告提交证据同第一被告。

第三被告为支持其答辩理由,提交了以下证据:

证据1,原告与第一被告在申请房产过户登记时的资料:第一是原告与第一被告于2003年11月28日签订的商品房买卖合同,该份合同的第四条规定,房屋的价格为(略)元,对于房款支付约定是签订合同时120万元,剩余房款待房产证办理完后全部付清。证明:第三被告在为第一被告办理房产过户登记时,没有过错,是遵循了双方的约定,办理房产证是原告同意的;第二是房地产买卖申请审批书和房地产买卖契约,在房地产买卖契约中对房产的价格与原告和第一被告达成的商品房买卖合同是一致的,对房款支付方法也是一致的。同时提交第一被告交费凭证,即交房款的发票,总共房款的价格是(略)元。原告方法定代表人的某权委托书,被委托人是王强,时间是2003年12月12日,以上证据证明:第三被告为第一被告办理房产转让是根据原告的申请,并且提交资料齐全的情况下办理的,第三被告的过户登记行为是一种合法的行为。提交第一被告的房屋转移登记是2004年1月7日,以及第一、二被告签订的房屋买卖契约和第一被告给第二被告的收条,证明:第一被告将自有房产已经买卖,房产局根据其申请给办理的房屋过户登记是合法的,没有过错。

证据2,东营区人民法院行政裁定书1份。证明:原告起诉被告要求撤销行政行为,开庭前原告又撤销,证明原告认可了被告的登记行为是合法的。

原告质证后认为,对第三被告提交的商品房买卖合同,是第一被告与原告在2003年12月28日签订的,我方认为这份证据从形式说是虚假的,因为我们立案的时候向法院提交了第一被告成立的时间是2004年1月6日,第一被告不可能在2003年12月28日与原告签订该合同,该合同还有他的公章。说明了原告与第一被告提交了这些办理将房产证从原告变更到第一被告的名下的这些材料不真实的目的是为了使第一被告取得房产证。办理房产证后,再到银行办理抵押贷款,用抵押贷款或按揭贷款的钱来支付原告的房款。此外,对房地产买卖审批表房地产买卖契约两份,这都是原告与第一被告为了便于第一被告办理抵押贷款仅从形式上办理的房屋过户手续,其内容不是当事人的真实意思表示,这纯粹是为了完成抵押贷款;山东省东营市建筑业销售不动产和转让无形资产六张发票是第一被告为了少缴纳契税而恳求原告帮助伪造的每平米2200元的发票,真实的是每平方米2700元。这六张发票不能证明第一被告已支付给原告房款,这六张发票的形成时间是2004年3月30日,结合原告提供的证据9,也就是第三被告于2004年4月1日给原告发的函很明确地记载着东营市建伟工贸公司购房总款是(略).04元已付的120万元,其余的房款以抵押贷款的方式支付给原告金额为(略)。04元,足以证明这六张发票是虚假的,是原告与第一被告为了完成抵押贷款而向房产局提交的虚假的发票。第三被告明知道该发票是虚假的,是有意地过错。对于税务登记审查证明和法定代表人授某委托书这几份证据的真实性无异议,需要说明的是:这是原告为了履行原告提供的证据2、3中与第一被告约定的被告在未付清房款的时候,原告先行给被告办理房产转让手续,将该房产过户在被告的名下用以房产抵押贷款,以支付原告的房款。为了被告能及时地支付房款而提供的这些材料。原告提供的这些材料与原告提供的证据2、3是不矛盾的,因为法律并没有禁止不动产过户后,出卖人就不能行使标的物所有权的保留。另从原告提供的证据9可以证明第三被告在办理第一被告和原告的房产过户的时候是明知道原告对本案的房屋享有所有权保留。我们对被告提供的房屋所有权证无异议。说明一点:这是原告为了便于第一被告办理房产抵押贷款用以支付原告的房款所提供第三被告的所有权证,是为了实现自己的收回房屋的权利而提供的。对原告的国有土地使用证质证意见同房屋所有权证的质证意见。对审批表无异议。对第三被告提供的第一被告和第二被告之间的房屋买卖契约,对其真实性无异议。第三被告作为房产登记的主管部门,在审查第一被告与第二被告提供的房产过户材料是有过错的,首先,第一被告和第二被告在房产过户的时候,第三被告没有审查完税发票,第二被告为第一被告打的白条,对收据也没有审查。第二,根据第三被告在2004年4月1日给原告发出的承诺函,第三被告对于第一被告再处分该产负有特别的审查义务,有义务审查一下被告是否已足额向原告交付房款从第三被告提供的该份证据上证明第三被告没有履行其在2004年4月1日对原告的承诺。对于第一被告和第二被告相互串通,以合法形式掩盖非法目的是明知的。因此,第三被告为第一被告和第二被告办理房产证依法应当撤销。从第一被告和第二被告签订的商品房买卖契约合同来看是相互串通的,第一被告是以640万元购买的原告的,现在又以620万元的低价卖给尚某某,说明第一被告与第二被告相互串通,说明其买卖行为是无效的。第一被告将房产过户给第二被告提供的房屋过户手续材料是完全不合法的。第三被告对此没有尽审查义务,其行为也是违法的,第三被告为第二被告办理房产证的具体行政行为也应当撤销。这几份证据不能证明第三被告想证明的目的,从刚才所举的几份证据上可以说第三被告在原告与第一被告和第一被告与第二被告的房屋产权转移上是有严重过错的,应当对原告的损失承担赔偿责任。对第三告提交的行政裁定书,原告认为,对真实性无异议,但对证明目的有异议:原告认为行政诉讼的起诉和撤诉是原告的权利,原告可以行使也可以放弃,但是并不能证明被告的行政行为是合法的;第一被告质证后认为,对证据的真实性和证明目的无异议。对第三被告提交的行政裁定书,同第三被告的意见;第二被告质证意见同第一被告;第三人质证后认为,同意原告的质证意见。本院认为,第三被告提交的商品房买卖合同,是当事人为了规避法律、达到少缴纳契税的目的而制作的1份虚假合同,对该份合同不予采信。对第三告提交的其他证据,当事人对其真实性无异议,该证据真实、有效,但对第三被告的证明目的不予采纳。

第三人为支持其请求,提交了以下证据:

证据1,尚某某的一份收条、1份欠条及第三人为尚某某垫付的2000元的退房款。证明:第一被告与第二被告至今尚某第三人的钱。

原告质证后认为,对3份证据的真实性和证明目的无异议;第一被告质证后认为,对证据的真实性无异议,但该收条与本案无关。对欠条的质证意见与收条的质证意见相同。对收据不予质证;第二被告质证意见同第一被告;第三被告质证后认为,对证据的真实性无异议,但与本案无关。本院认为,该证据真实、有效,但与本案无关,不予采纳。

根据原、被告、第三人的举证、质证,本院认为双方当事人争议的焦点集中体现在原告与第一被告签订的商品房买卖合同(包括以后签订的购房协议和购房补充协议)应否解除;第一被告与第二被告之间签订的房产转让协议的效力;第三被告应否承担民事责任。对此,原、被告及第三人对本案的争议焦点均无异议。现在围绕争议焦点争议事实分析认定如下:

根据当事人提供的证据可以确认,本案中第二被告在第一被告成立前是以个人名义通过第三人与原告签订了临时买卖合约和商品房买卖合同。第一被告成立后,第二被告将上述某同权利义务转给第一被告,第二被告对以后的原告催款通知的签收及承诺等行为均应认定是职务行为。关于原告与第二被告签订的商品房买卖合同、原告、第二被告、第三人签订的购房协议及原告与第一被告签订的购房补充协议应否解除的问题。原告与被告法定代表人尚某某经过多次协商,原告与第二被告于2003年12月28日签订了商品房买卖合同,因此时第一被告尚某成立,尚某某以个人名义和原告签订。2004年3月28日原告、第一被告、第三人签订了购房协议,原告与第一被告签订了购房补充协议,对商品房买卖合同作了进一步的修改、补充。商品房买卖合同和购房协议、购房补充协议均是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规,双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。第一被告在签订合同后未按照合同约定的期限交付房款,已经构成违约,严重损害了原告的合法权益,原告有权依照合同的约定行使解除权,解除合同,并有权收回房屋。关于第一、第二被告之间签订的房产转让协议的效力问题。第一被告在同原告签订商品房买卖合同后,在原告的协助下将涉案房产过户至自己名下,本应严格按照合同的约定履行交款义务。但其违反约定于2005年1月21日又与第二被告签订房产转让协议,以低于购买价的价格将涉案房产转让给第二被告,转让后也未将房款交付原告,而是将涉案房产抵押贷款,抵押贷款后也未将该款交付原告。本院认为,第一被告与第二被告的行为显属恶意串通,以合法形式掩盖非法目的,损害了原告的合法权益,应为无效协议;关于第三被告应否承担民事责任的问题。原告与第一被告签订商品买卖合同后,第三被告为原告出具了一份具有担保性质的函,原告基于对第三被告的承诺,积极协助第一被告办理了涉案房产的转移手续。第三被告向原告出具函后,应对涉案房产的转移过户负有特别审查义务。在第一被告与第二被告签订房产转让协议到第三被告处办理过户手续时,第三被告有义务且应严格审查涉案房产的房款是否付清。因第三被告未尽审查义务,致使涉案房产顺利过户至第二被告名下。在第二被告办理涉案房产的抵押贷款时,第三被告更负有严格审查的义务。又因第三被告的疏忽,致使涉案房产抵押,给原告造成了无可挽回的损失。对此,第三被告是有过错的。鉴于原告诉请判令第三被告承担赔偿责任的请求,与本案不属同一法律关系,原告可持有关证据另行起诉。

经审理查明,2003年11月20日,第二被告尚某某以个人名义通过第三人与原告签订了临时买卖合约,约定第二被告购买原告所有的综合楼,合约签订后,第二被告向原告支付了房款100万元,向第三人支付了20万元定金(后第三人将该款交付给原告)、3万元代理佣金。后经过磋商,原告与第二被告于2003年12月28日签订了商品房买卖合同,2004年3月28日原告、第一被告、第三人签订了购房协议,原告与第一被告签订了购房补充协议,约定:1、第一被告购买原告位于东营市X路东、黄河口商厦北、运发小区东的综合楼,地上三层、局部四层;2、建筑面积:2273.59平方米,商品房售价2700元每平方米,计款(略)元,另计商品房后院作价2万元一并出售给第一被告、土地补偿金(略).04元、土地契税7302元,以上共计(略)。04元;3、第一被告在签订购房合同时已经预付120万元作为购房定金,其余款项,由第一被告以所购房产抵押贷款方式支付给原告,第一被告在未付清房款前,原告先行给予第一被告办理房产转让手续,将该房产权过户于第一被告名下,用于房产抵押贷款。第一被告在办理完银行抵押贷款手续时,必须保证按原告提提供的银行账户按规定的时间一次性划入原告银行账户内,在办理贷款过程中,如第一被告贷款不成功,贷款事宜结束,原告与第一被告买卖合同解除;4、因第一被告原因未能执行《购房合同》和补充协议条款约定的事项,原告有权解除《购房合同》和补充协议并收回房屋及先期办理的房权证,其经济损失由第一被告承担,原告不承担任何责任及经济损失,乙方并负有经济赔偿责任。第一被告在办理完房权证,应在30日内完成银行抵押贷款事宜,并保证将银行抵押贷款全部划入原告账户内,所贷款项额度兑付购房款不足部分,第一被告要在三日内补齐,如超出部分,原告要在3日内退还等事宜。

2004年4月1日第三被告为原告出具了《东营市房产管理局关于东二路、黄河商厦北综合楼出售事宜有关意见的函》,函告如下:1、根据双方协议内容,东营市建伟工贸有限责任公司购房总款为(略).04元,已付120万元,其余房款以抵押贷款方式支付给胜利油田运输总公司房地产开发管理中心,金额为:伍佰贰拾万零玖仟叁佰捌拾贰元零肆分整((略)。04元)。2、胜利油田运输总公司房地产开发管理中心在未收到全部房款时,为保证贷款的顺利进行,先提供相关资料,到东营市房产局为东营市建伟工贸有限责任公司办理房产转移过户手续,用于房产抵押贷款。待东营市建伟工贸有限责任公司办理完成房产抵押贷款手续后,保证将贷款一次性划入胜利油田运输总公司房地产开发管理中心账户来支付所欠房款。3、如东营市建伟工贸有限责任公司贷款不成功,又不能筹集到其它资金付清所欠胜利油田运输总公司房地产开发管理中心的购房款,则东营市房产局将按照双方协议规定,将过户的房产重新变更到胜利油田运输总公司房地产开发管理中心名下,贷款事宜结束,甲、乙双方买卖合同解除等事项。合同签订后,第一被告在原告的协助下,将涉案房产于2004年4月6日过户到第一被告名下。

涉案房产转让后,第一被告未积极履行合同规定的义务。2004年5月12日第一被告法定代表人尚某某为原告出具了欠条1份,载明:今欠胜利油田运输总公司房地产开发管理中心购房款伍佰贰拾万玖仟叁佰捌拾贰元另肆角整,抵押贷款后一次性付清。因第一被告未付房款,原告于2004年5月15日、2004年11月15日向第一被告法定代表人尚某某发出了催款通知,要求尚某某在规定的期限内付清房款,逾期将按《购房合同》和补充《购房协议》有关条款解除合同并承担原告经济赔偿责任等事宜。尚某某签字确认。尚某某于2004年11月18日向原告和第三人出具了承诺书1份,载明正式于建行洽谈贷款事宜,并保证于2004年11月30日前将贷款一事办理完毕,将所欠房款一次性全部交付胜利油田运输总公司房地产开发管理中心,否则,甘愿按照原签订的协议条款承担一切违约责任和后果,房屋由甲方另行处理等事项。2004年11月30日原告和第三人向第一被告法定代表人尚某某发出催款通知1份,载明:购房户尚某某,你于2004年4月28日于我们签订的房屋买卖协议,由于你拖欠房款,根据协议条款和2004年11月18日你本人承诺。我方正式通知你2004年12月4日前必须将全额房款交于我方,否则我方将房屋收回另外出售,我方不再另行通知。2005年1月21日第一被告与第二被告签订房地产转让协议,第一被告将自己名下的涉案房产以620万元的价格转让给第二被告(产权证号:东二路(略))。后因第一被告未付房款,原告于2005年5月11日诉至本院。

另查明,第一被告注册成立于2004年1月6日。

第二被告于2005年1月25日将涉案房产抵押于东营市城市信用社济南路办事处,抵押贷款金额390万元,期限12个月。所有抵押手续均在第三被告处。

本院认为,原告与第二被告签订的商品房买卖合同及原告、与第一被告在第三人参与下签订的购房协议和原告与第一被告签订的购房补充协议,均是当事人的真实意思表示,且不违反有关法律、法规,合法有效。合同签订后,原告依据合同的约定协助第一被告将涉案商品房过户至第一被告名下,第一被告未按照合同的约定交付房款,经原告多次催要,一直未付,已经构成违约,应当承担违约责任,原告有权依照合同的约定行使解除权,解除合同,收回房屋。第一被告违约后,于2005年1月21日将涉案商品房以620万元的价格转让给其法定代表人尚某某。第一被告、第二被告明知涉案商品房的房款未付清,仍将该房产转让,转让后也未将房款交至原告,显属恶意串通,严重损害了原告的合法权益,为无效协议,现在第二被告名下的涉案房产应交付原告。第三被告为原告出具函后,应当对涉案房产的转移负有相应的审查义务,在涉案房产的转让、抵押过程中,第三被告均未尽到上述某务,致使涉案商品房被抵押,应当承担相应的责任,但鉴于原告诉请判令第三被告承担赔偿责任的请求,与本案商品房买卖合同纠纷不属同一法律关系,且基于第三被告的行为所产生的损失的现实性问题,原告可另行起诉。第三人的请求与本案不属同一法律关系,且第三人只主张由第一被告、第二被告履行相关义务,亦未交纳诉讼费用,对此本院不予审理。关于120万元是购房款还是定金的问题。2003年12月28日,原告与尚某某签订了商品房买卖合同,届时第一被告尚某成立,第一被告成立后,于2004年3月28日在第三人的参与下,原告与第一被告签订了购房协议,同日原告与第一被告又签订了购房补充协议,该购房协议和购房补充协议中均有作为第一被告法定代表人尚某某的印章,对此应视为原告与尚某某签订的商品房买卖合同在双方同意下终止,而在购房协议和购房补充协议中均已明确将120万元作为购房定金,且所交定金未超过合同总标的的20%,亦未违反有关法律、法规,应认定为定金,鉴于第一被告已经违约,其所交定金不予返还。综上,原告诉请判令解除合同、返还房产,第一被告、第二被告赔偿损失的请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项,第五十八条,第九十四条第(三)项,第一百一十五条,第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定,判决如下:

一、解除原告胜利油田运输总公司房地产开发管理中心与被告东营市建伟工贸有限责任公司在第三人参与下签订的《购房协议》;解除原告胜利油田运输总公司房地产开发管理中心与被告东营市建伟工贸有限责任公司签订的《购房补充协议》;

二、被告东营市建伟工贸有限责任公司交付的120万元定金不予返还;

三、被告东营市建伟工贸有限责任公司与被告尚某某之间的房屋买卖协议无效;

四、涉案商品房归原告胜利油田运输总公司房地产开发管理中心所有,被告尚某某于本判决生效后三十日内将涉案商品房返还原告;

五、驳回原告胜利油田运输总公司房地产开发管理中心的其他诉讼请求。

案件受理费(略)元,诉讼保全费(略)元,由被告东营市建伟工贸有限责任公司、尚某某共同负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省高级人民法院。

审判长胡松河

审判员杨秀梅

审判员李万海

二00五年十一月三十日

书记员周爱辉



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