原告那××。
被告肖×。
被告徐××。
第三人上海市××担保有限公司。
原告那××诉被告肖×、徐××房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告那××及其委托代理人武××、浦××，被告肖×及被告肖×、徐××的共同委托代理人郑××，第三人上海市××担保有限公司的委托代理人瞿××、吕××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告那××诉称，本市××路××弄×号××室房屋为原告所有。2009年7月4日，原告与两被告签订房地产买卖合同，将该房屋出售给两被告。双方约定，房屋总价为人民币125万元；合同签订当日，两被告支付首付款28万元；两被告向银行贷款支付85万元；房屋交接当日，两被告支付尾款12万元；双方于2009年8月31日前申请办理过户手续；原告于2009年9月3日前腾出该房屋并通知两被告进行验收交接；任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，应当按总房xp23X%支付违约金。2009年7月31日，原告与两被告及第三人签订个人住房转按揭业务委托协议。2009年8月8日，原告将该房屋交付给两被告。2009年8月25日，原告还清本人的银行贷款。其中，两被告将银行发放的贷款85万元中的84.5万元用于转按揭，无故扣留5,000元。2009年8月31日，原告向两被告发出通知，要求两被告支付尾款。但两被告却要求办完过户手续后再支付尾款。因两被告违约，故原告暂停办理过户手续。另，原告与案外人胡××于2009年8月2日签订协议，向其购买本市××路××弄××号××室房屋。因两被告未按期支付原告尾款，故原告亦无法向胡××履行付款义务。原告购房不成，并损失定金5万元。故起诉，请求判令：一、两被告支付原告购房余款125,000元；二、两被告支付原告逾期付款的违约金25万元。原告愿意在两被告付清购房款后办理该房屋的注销抵押登记手续，协助两被告办理该房屋的产权过户手续。
被告肖×、徐××辩称，双方就本市××路××弄×号××室房屋签订买卖合同。双方约定在2009年8月31日前办理过户手续，在2009年9月3日前交接房屋，在房屋交接当日支付尾款。从合同的履行顺序来看，是先办理过户手续，后交接房屋，再支付尾款。办理过户手续及交接房屋是支付尾款的前提条件。如果只交接房屋，不办理过户手续，则无法实现合同目的。在没有办理过户手续的情况下支付尾款，不符合房地产交易的习惯。合同签订后，双方又口头明确约定尾款在办完过户手续的当日支付。两被告按约向原告支付了首付款，并将获得的贷款85万元交第三人用于转按揭。虽然原告提前将该房屋交给两被告使用，但两被告支付尾款的时间并未变更。原告以两被告未支付尾款为由，拒绝办理过户手续，构成违约。两被告并未违约。两被告已经支付了绝大部分房款，如果买受方有逾期支付尾款的情形存在，按照总房价x%计算违约金亦明显过高，应当调低。故不同意原告的诉讼请求。
第三人上海市××担保有限公司述称，两被告的贷款85万元发放至第三人账户后，第三人于2009年8月25日将其中的84.5万元交原告用于归还贷款，原告对于不足部分由原告自行补足并无异议。当日，原告结清了本人的贷款。第三人按流程履行自己的义务，不存在过错。如两被告同意，第三人可随时将剩余5,000元支付给原告。
经审理查明，本市长宁区××路××弄×号××室房屋（以下简称涉讼房屋）的产权登记在原告名下。2009年7月4日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订房地产买卖合同。合同记载：乙方受让甲方所有的涉讼房屋；转让价款为125万元；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的5日内乙方未提出异议，合同即行解除；甲方可以从总房价x%作为违约金，余款返还给乙方（合同第九条第三款）；在2009年8月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2009年9月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲方未按约定期限交接房地产的，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起5日内，甲方仍未能履行合同，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除；甲方应按总房x(%赔偿乙方违约金（合同第十条第三款）。合同补充条款记载：甲方应于乙方办妥贷款手续并由乙方贷款银行指定担保公司还清甲方原有贷款后二日内至房地产交易中心办理抵押注销手续，抵押注销完毕后三个工作日内双方至房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2009年9月3日前将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算；双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达5日，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三付款协议记载：双方签订房地产买卖合同当日内，乙方支付甲方首期房价款28万元（含定金3万元）；乙方向银行申请贷款85万元，该贷款于银行指定的担保公司出具担保函后由银行放款至担保公司，待担保公司还清甲方原有贷款，若有多余部分则乙方办妥以乙方为权利人的房地产权证后5个工作日内，直接由担保公司支付给甲方，若有不足，则由甲方补足；房屋交接当日，乙方支付甲方购房尾款12万元。
2009年7月4日，两被告向原告支付首期购房款28万元。因原告以涉讼房屋抵押，向银行贷款，尚未还清。故原告与两被告及第三人于2009年7月31日达成个人住房转按揭业务委托协议。原告及两被告委托第三人为双方提供转按揭及担保服务。2009年8月8日，双方对涉讼房屋进行了交接。原告将涉讼房屋钥匙交付给两被告。2009年8月，两被告获得银行贷款85万元，交由第三人办理转按揭手续。2009年8月25日，第三人将其中的84.5万元交原告用于归还贷款。同日，原告结清本人的银行贷款。
2009年8月31日，原告向两被告发出电子邮件，要求两被告付清余款。2009年9月2日，两被告向原告发出电子邮件，提出在2009年9月5日办理过户手续及支付尾款。同日，原告向两被告发出电子邮件，称两被告未按合同支付尾款，逾期超过5日以上，已违约，后面手续请与原告的律师商谈。2009年9月5日，两被告向原告发函，要求原告在2009年9月10日前配合两被告办理过户手续，如怠于履行，两被告有权要求原告按总房x%赔偿违约金。
本案在审理过程中,双方当事人及第三人确认涉讼房屋原有抵押登记尚未注销。两被告同意第三人将剩余贷款5,000元先行支付给原告。第三人于2010年2月25日将5,000元支付给原告。原告遂变更第一项诉讼请求为：判令两被告支付原告购房余款12万元。
上述事实，有房地产买卖合同、收据、个人住房转按揭业务委托协议、个人贷款结清证明、函件以及双方当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方对涉讼房屋交接及产权过户分别约定了履行期限。在产权过户前交接房屋，并不违反合同约定。由于原告及两被告委托第三人为双方提供转按揭及担保服务，故在涉讼房屋的产权过户至两被告名下前，两被告应将银行贷款作为第二期购房款支付给原告。而原告交付房屋的义务与两被告支付尾款的义务相对应。双方并未约定产权过户是支付尾款的前提。两被告辩称合同签订后，双方又口头明确约定尾款在办完过户手续的当日支付，但未提供充分的证据予以证明。从合同的履行情况来看，原告已将涉讼房屋交付给两被告。两被告未按约支付尾款，应当承担相应的违约责任。对于原告所称的损失，因出售涉讼房屋并非原告获得资金的唯一来源，故原告并未采取适当措施防止损失扩大。两被告逾期付款的违约金按照总房价款的20%计算，明显过高。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告肖×、徐××应于本判决生效之日起十日内支付原告那××购房余款人民币12万元；
二、原告那××应于被告肖×、徐××支付上述购房余款之日起十日内，办理上海市长宁区××路××弄×号××室房屋的注销抵押登记手续，协助被告肖×、徐××办理上述房屋的产权转移登记手续；
三、被告肖×、徐××应于本判决生效之日起十日内支付原告那××逾期付款违约金人民币2万元；
四、驳回原告那××的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6,850元，由原告那××负担人民币4,258元，被告肖×、徐××负担人民币2,592元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长王惠林
审判员胡桂霞
代理审判员马浩波
书记员陈莺
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